Народ топик жутко интересный - узнал много нового... Так что пара вопросов.. со стороны покупателя
Какая стратегия покупателя в наши дни наболее логична. По возможности по шагам...
Первое - второе - третье
Народ топик жутко интересный - узнал много нового... Так что пара вопросов.. со стороны покупателя
Какая стратегия покупателя в наши дни наболее логична. По возможности по шагам...
Первое - второе - третье
Ничто не сближает людей так, как общее одеяло :kos:
Такая как и обычно - знание сила. Часто зная инфо о трудностях продавца - вынужденый переезд, болезнь, потеря работы и т.п. можно пинять на сколько ниже изначальной цены он пойдёт. До офера поговорить с соседями/жильцами. часто они ненароком обронят фразы со всей инфо которую брокер скрывает. :DOriginally Posted by химик
1. Если у самого нет времени шлэпать, найди хорошего брокера - рекомендации друзей и т.п. но с роднёй/друзьями рекомендующих ;)
2. Определись со своим бюджетом. Это важно. И не морочь себе голову только изначальной цифрой стоимости а смотри на тотал кост - налоги, отопление, другие расходы. Часто дом подешевле но в городе с сумашедшими налогами ты платишь за школу для семьи с 3 детьми. Тогда лучше иметь более дорогой дом с меньшими (относительно) налогами - будет легче продать.
3. Будь флексибл. Хошечь 2 туалета а там только один? Но цена на 50К дешевле? Не чурайся. За 5-10К добавишь как минимум туалет с душем а то и с ванной. Не хочешь таунхауз а только дом? Часто можно найти end unit таунхауз который имеет только одну стенку с соседями зато цена как кондо, сам ливинг ареа и бэкярд как дом и часто сразу за проперти сады и огороды а не асфальт. И кондо ассосиации или нет как таковой или минимальная и ессно физ минимальные или символические типа 50 дол/месяц.
Спасибо!
Теперь буду чесать репу насчет времени ... вероятно надо еше чуток подождать рынок продолжает проседать
Ничто не сближает людей так, как общее одеяло :kos:
Проседать он ещё будет 1-2 года. Не раньше чем до 2008 выборов. Да и после тоже не понятно Дело не в этом. А в том что часто "дилз" могут не повторица в том же варианте. Например дом стоил 500 до проседа. Сегодня ему цена 425-450. Продавец умер-шмумер и можно забрать за 350. Ты не берёшь думая что просед продолжица. Допустим. А кто-то купил за 350. При продолжении проседа (учитывая что дил за 350 был вызван исключительно чп ситуацией) дом стоит 375-400 (а не 425). Кто выгадал?Originally Posted by химик
Не бойся давать низкие оферы. Но покажи брокерам что ты серьёзный покупатель. На их вопрос почему даёшь такие низкие и заведомо неприемлимые оферы, бла-бла-бла, отвечай то "не тратил бы время если бы не хотел купить". Это их подбодрит искать дилз пошустрее.
Бол-во брокеров даже если и знакомые с рынком но ленивые (почитай Флоридиана) и не поднимут ж*пы лишний раз. С таким атитюдом дилз не найти. Разве что повезёт. Но тогда надо знать рынок чтобы сделать решение on the spot. А так же бол-во риал дилз не доходят до МЛС. Их разбирают "по дороге" к нему.
1) Кредит хороший? Тогда первым делом иди к лоан оффисеру, работающему на ДИРЕКТ ЛЕНДЕРА (Чейз, Сити, ВаМу, т.д.). Дай прогнать свой кредитный репорт, возьми у него копию, узнай текущий рейт на твой предполагаемый лоан амаунт (300К, 350К и т.д.) Задай прямой вопрос: "сколько будет мой клоузинг кост? В процентах и какие flat fees. Возьми при-аппрувал леттер. Научись сам считать месячный пеймент, зная цену продажи, даунпеймент, клозинг кост, налоги, ютилити чарджес и что там у вас в каунти еще есть.
2) Если нет времени самому перерывать горы рекламы - найми хорошего агента.
3) Какой даунпеймент? Внушительный? Тогда сходи в свой банк и возьми сертифайд чек на имя John McDougal as attorney (любое имя подойдет, потом его уничтожишь) на сумму даунпеймента. Приходя смотреть дом, давай в руки агенту или продавцу этот чек посмотреть. Очень важно, чтобы они знали, что у тебя деньги есть. Говори мол на прошлой неделе собирался дом покупать, уже и чек из банка взял, да сделка по вине продавца сорвалась...
4) На копии кредитного репорта white out всю персонал информацию (номера счетов, ССН) и сделай 20 копий. Протягивай продавцам и агентам посмотреть вместе с сертифайд чек. Продавцам и агентам очень важно знать что у тебя высокий скор (если он у тебя высокий)
5) Спроси у местных риэлторов, где в вашем каунте источник информации о балансах на моргиджах. Желательно на интернете. Если база данных платная, то заплати за доступ. Перед тем как идти что-то смотреть, узнавай адрес и узнавай в источнике сумму пейоффа. Ты хочешь купить ниже рыночной стоимости, поэтому не трать время на листинги с пейоффом выше того, что собираешься платить.
6) Поменьше ходи смотреть дома. Старайся узнавать как можно больше информации о доме, не стесняйся расспрашивать долго и подробно. Как уже заметили выше, если пришел дом смотреть и есть вероятность что ты его купишь, не поленись поговорить с соседями. Узнаешь много интересного. Американцы обычно очень разговорчивы на тему риал истейта и своего нейборхуда в частности.
7) Как уже было замечено, концентрируй внимание не на продажной стоимости, а на месячном пейменте. И изначально выбери для себя месячный пеймент, который приемлим (не ЦЕНА ПРОДАЖИ, которая приемлима, а именно месячный пеймент!)
8. Выбери себе риал истейт адвоката. Подпиши ритейнер, заплати ему треть вперед и убедись что в ритейнере нет ограничения по срокам. То есть даже если купишь через год - адвокат все равно уже нанят.
Если видишь дом с небольшим пейофом который тебе подходит, делай оффер исходя из своего приемлимого пеймента, оставляй продавцу или агенту копию своей кредитной истории (с вымаранной персонал инфо!), делай письменный оффер с телефоном и факсом своего адвоката, говори чтобы посылали контракт туда, и тверди как быстро ты можешь закрыться. Даже если не приняли оффер на месте, сделай фоллоу-ап колл через неделю и через две и через три.
9) Я плохо понимаю твою терминологию "рынок проседает". Всегда есть motivated sellers. Всегда можно найти приемлимый дил. А когда рынок как ты выражаешься просядет, мотивейтед селлерз все равно будут продавать за минимум того, что они согласны взять, и к рынку это не имеет отношения.
Ок просвети что такое МЛС?
Насчёт брокера понял, насчет [research] по интернету продаваемого дома тоже (сколько лоана висит, почему продают .. а кстати такие вопросы уместно задать брокеру?).
Ничто не сближает людей так, как общее одеяло :kos:
[Floridian] Спасибо за трюки.
[Credit score] очень высокий
Под рынкок проседает я имел ввиду вот что (просто пример что у нас с РЕ делается)
[Back to Back towhouses] - отличное [location] в 2003-2004 году доходили [upto mid-upper 300x] сечас [low-mid 200x] ... новостройка!. Тем ни менее РЕ у нас продолжают строить а вот рынок покупателей ... поднасытился
Мысль на счет сколько будет мне ето дело стоить в месяц и от этого плясать тоже понялкак считать ето знаю
. У нас просто интересный процесс происходит рента начала расти а вот цены падать и вот вот пересеку линию когда выгоднее будет купить
Самое главное мужики понял что дил надо искать штучный ака когда у продавца особые обстоятельства а так же не боятся делать оферы типа процентов на 20-40% ниже того что они спрашивают (имея информацию о доме на руках)
Ничто не сближает людей так, как общее одеяло :kos:
МЛС - это Multiple Listing Service брокерская попытка монополии. Куда все брокеры скидывают листинги и где другие брокеры ищут для тебя пропертиз. Обычно (но не всегда) туда самые дилз не успеют попасть т.к. например старушка которая собираеца переезжать во Флориду звонит своей брокерше и просит прийти листнуть дом. Если у брокерши есть пара-тройка уже живых покупателей то она им даст эту наколку и если дил действительно хороший то один из них его заберёт.Originally Posted by химик
Насчёт пре-апровалз и т.п. не парься так сильно как сказали. Это дела минувшиух дней, когда люди приходили на опен хаузы с чеками, кредит. историями и пре-апровал письмами и дома уходили на 10% выше листинг прайс. Сегодня ажиотаж сильно стих (ноль). Так что любой боркер будет рад любому оферу, ессно имей как минимум док-ва платежеспособноси.
Ещё один момент. Если ты не собираешься жить там долго то кто мортгидж компани не имеет большого значения. Но если думаешь жить лет 5-10 то лучше ищи дил с местным банком который НЕ ПРОДАЁТ мортгиджи. Там рейт может на 0.25% выше зато потом намного легче дил с локальными людьми чем с кастомер реп козлом из Бангалора. :D Я наслышался довольно много "ужасов" о ВаМу, БофА и т.п. где какая то ерунда-ошибка (обычно с их стороны) занимает недели/месяцы исправить.
ребята-реалторы, а как часто обновляют информацию на сайте Remax.com?
это надо спросить и римакс. надо на прямую смотреть МЛСOriginally Posted by klukva
There are currently 2 users browsing this thread. (0 members and 2 guests)
![]() |
Terms of Service | Privacy Policy |
![]() |