Page 55 of 67 FirstFirst ... 5454647484950515253545556575859606162636465 ... LastLast
Results 541 to 550 of 669

Thread: Real estate job: советы покупателям

  1. #541

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Is a real estate seller obligated to disclose property defects to a buyer?
    (7/23/08) While a real estate broker has an affirmative obligation to disclose "known material defects" in a property under 254 CMR 3 (13) (c) (1) and MGL c.112, s.87AAA3/4(c), a seller's only affirmative obligation is to disclose the presence of lead paint under c.111, s.197A. That does not mean that a seller can misrepresent facts to a buyer. If a buyer relies on a seller's misrepresentation of facts, even if the seller did not know his statement to be false, the seller may be liable to the buyer. See Zimmerman v. Kent, 31 Mass.App.Ct. 72 (1991). Failure to alert a buyer to conditions, however, is not misrepresentation. As the Appeals Court stated in Greenery Rehabilitation Group v. Antaramian, 36 Mass.App.Ct. 73 (1994), concealment in "the simple sense of failure to reveal, with nothing to show any peculiar duty to speak," is not the same as misrepresentation. Finally, c.93, s.114 specifically directs that neither seller nor broker has an obligation to tell a buyer about a "psychologically impacted" property.
    http://www.lawlib.state.ma.us/faqrea....html#disclose

    Т.е. в кратце - чем больше покупатель задаёт вопросов тем лучше для него. Продавец тогда или обязан раскрыть дефект(ы) или если ответил уклончиво или мисрепрезентед факты то покупатель может отсудить свой ущерб. Но это у нас.

    Выделеное - т.е. если вернуца к моему примеру с крышей продавец может просто пересказывал что ему сказал его продавец 2 года назад и сам мог быть 100% уверен что крыша 5и летняя. Но even if the seller did not know his statement to be false, the seller may be liable to the buyer :(

  2. #542
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych View Post


    А вот например приходишь ты в январе/феврале смотреть дом. А на крыше снег 2 фута и мороз -20. Ты спрашиваешь продавца "крыша хорошая? Сколько лет?" Он грит: "Замечательная, 5 лет назад делал новую." Инспекция выяснить ничего не может т.к. зима, снег, гололёд - на крышу даже если залезет то ничего не увидит. Ты подписываешь контракт. Клоузинг скажем в марте/апреле. За 2 дня до клоузинга оказываеца (когда снег тает и начинаюца подтёки тут и там) что крыша прохудившаяся и ей лет 15-20. Вуаля, покупатель грозит провалить клоузинг и зафайлать иск что растянет покупку на пару лет минимум. И скореее всего покупатель выиграет в такой ситуации.
    Обычно в контрактах пишется что дом продается аз из и продавец не делает никаких репрезентейшенз по поводу состояния проперти. Поймать продавца на лжи и доказать что он знал собака что крыше 20 лет, а не 5 - невозможно. На что именно иск-то подавать? Если есть прецеденты, дай ссылку, я с удовольствием почитаю каким образом доказали что продавец врал.

    + в НЙ закон что продавец на клоузинге должен подписать специальную бумагу Property Condition Disclosure, где говорится сколько крыше лет, есть ли лэд пейнт и проч. Если не подписывает - должен заплатить 500 долларов покупателю. Я еще ни одного продавца не видел который бы эту бумагу подписал.

  3. #543

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    так, а из Иллинойса тут есть спецы?
    p.s. Dove, спасибо:wink1:

  4. #544

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian View Post
    Обычно в контрактах пишется что дом продается аз из и продавец не делает никаких репрезентейшенз по поводу состояния проперти. Поймать продавца на лжи и доказать что он знал собака что крыше 20 лет, а не 5 - невозможно. На что именно иск-то подавать? Если есть прецеденты, дай ссылку, я с удовольствием почитаю каким образом доказали что продавец врал.

    + в НЙ закон что продавец на клоузинге должен подписать специальную бумагу Property Condition Disclosure, где говорится сколько крыше лет, есть ли лэд пейнт и проч. Если не подписывает - должен заплатить 500 долларов покупателю. Я еще ни одного продавца не видел который бы эту бумагу подписал.
    У нас нет такого закона если бай овнер. Брокеры все как правило берут такой стейтмент от продавца чтобы потом к ним не было претензий. Преценденты - это тебе надо самому если интересно. Я не занимаюсь бесплатным обучением, сорри. Не веришь, твоё право.

    Иск обычно подают за мисрепрезентейшен или фрод. Теория примерно такая. Ты пришёл покупать дом. Сидит в доме дядька (№1) и грит - я хозяин, вот мой тайтл дай мне 1,000 дол и дом твой. Ты отдал ему штуку он тебе написал дид и уехал восвояси. Через 2 часа пришёл другой дядька (№2) и грит "че тут происходит? я хозяин вот мой тайтл а тот дядька №1 был жулик" (и скажем это так). Вопрос - ты имеешь право судить дядьку №1 за что либо? ;)

  5. #545
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych View Post
    That does not mean that a seller can misrepresent facts to a buyer. If a buyer relies on a seller's misrepresentation of facts, even if the seller did not know his statement to be false, the seller may be liable to the buyer.
    Я думаю в этом предложении идет речь о written representations, а не устных. У вас в штате нет такой бумаги на клоузинге "property condition disclosure statement"?

    в кратце - чем больше покупатель задаёт вопросов тем лучше для него. Продавец тогда или обязан раскрыть дефект(ы) или если ответил уклончиво или мисрепрезентед факты то покупатель может отсудить свой ущерб. Но это у нас.
    Ну тогда еще и нужно задавать эти вопросы при свидетелях, что ли?

    если вернуца к моему примеру с крышей продавец может просто пересказывал что ему сказал его продавец 2 года назад и сам мог быть 100% уверен что крыша 5и летняя. Но even if the seller did not know his statement to be false, the seller may be liable to the buyer :(
    Думаю что это все "теория". На практике доказать что продавец врал - невозможно. Если были случаи - дай ссылочку, почитаем.

  6. #546

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian View Post
    Я думаю в этом предложении идет речь о written representations, а не устных. У вас в штате нет такой бумаги на клоузинге "property condition disclosure statement"?



    Ну тогда еще и нужно задавать эти вопросы при свидетелях, что ли?


    Думаю что это все "теория". На практике доказать что продавец врал - невозможно. Если были случаи - дай ссылочку, почитаем.
    Случаев которые литигировались в нашем штате - сотни. Поэтому "дать ссылочку" не представляеца возможным. Если тебе это так интересно то займись сам рисёрчем. Что за привычка напрягать других своим образованием? :confused:

  7. #547
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych View Post
    У нас нет такого закона если бай овнер. Брокеры все как правило берут такой стейтмент от продавца чтобы потом к ним не было претензий. Преценденты - это тебе надо самому если интересно. Я не занимаюсь бесплатным обучением, сорри. Не веришь, твоё право.
    У нас не имеет значения клоузинг бай овнер или через агента. Во всех смыслах, включая property condition disclosure. Процедура одинаковая, единственная разница - есть среди чеков один для агента или нет

    Да, я видел как брокеры-лохи брали такой стейтмент от овнера по ошибке. Но эту бумагу потом уничтожали еще до клоузинга, не показывая покупателям. Мы же на продавцов работаем, зачем нам продавцов подставлять? Любой адвокат всегда посоветует клиенту отдать 500 долларов и расслабиться

    Насчет "не веришь, бла-бла-бла" - слив защитан

    Иск обычно подают за мисрепрезентейшен или фрод. Теория примерно такая. Ты пришёл покупать дом. Сидит в доме дядька (№1) и грит - я хозяин, вот мой тайтл дай мне 1,000 дол и дом твой. Ты отдал ему штуку он тебе написал дид и уехал восвояси. Через 2 часа пришёл другой дядька (№2) и грит "че тут происходит? я хозяин вот мой тайтл а тот дядька №1 был жулик" (и скажем это так). Вопрос - ты имеешь право судить дядьку №1 за что либо? ;)
    Имеешь. Потому что если это был не квик-клейм дид - то дядька в письменном виде представил что он является законный владельцем, а это фрод. Но к чему ты это спрашиваешь?

  8. #548
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych View Post
    Случаев которые литигировались в нашем штате - сотни. Поэтому "дать ссылочку" не представляеца возможным. Если тебе это так интересно то займись сам рисёрчем. Что за привычка напрягать других своим образованием? :confused:
    Да защитан слив, защитан Логика железная: случаев сотни, поэтому .... не представляется возможным...

  9. #549

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian View Post
    У нас не имеет значения клоузинг бай овнер или через агента. Во всех смыслах, включая property condition disclosure. Процедура одинаковая, единственная разница - есть среди чеков один для агента или нет

    Да, я видел как брокеры-лохи брали такой стейтмент от овнера по ошибке. Но эту бумагу потом уничтожали еще до клоузинга, не показывая покупателям. Мы же на продавцов работаем, зачем нам продавцов подставлять? Любой адвокат всегда посоветует клиенту отдать 500 долларов и расслабиться

    Насчет "не веришь, бла-бла-бла" - слив защитан

    Имеешь. Потому что если это был не квик-клейм дид - то дядька в письменном виде представил что он является законный владельцем, а это фрод. Но к чему ты это спрашиваешь?
    Что за зверь? Может ты имел ввиду квит-клейм дид? :confused: Так это самый "слабый" для покупателя в бол-ве штатов и посему все покупатели хотят "воранти дид" (у нас в МА его практически нет)

    У нас стейтмент может быть и устный. А суд разберёца кому верить. Для того он и суд. Хотя ессно будет тяжелее доказать чем письменный стейтмент. Но не невозможно.

    Does Massachusetts law require me to sign the "seller's statement of property condition" that my broker has asked me to sign?
    Editor's Response
    Submitted by The Editor on Fri, 04/24/2009 - 07:57.
    No, it does not. If you do sign the document, however, make sure it is accurate. Massachusetts law does not require sellers to disclose known defects (other than in very limited circumstances, such as lead paint issues), but sellers can be held responsible for intentional misrepresentations. For example, if a buyer asks you a specific question about the roof (or if you state via the "seller's statement of property condition" that the roof has no defects), and you do not disclose a known leak, you may be held accountable for that misrepresentation.
    http://www.malawforum.com/content/do...erty-condition

  10. #550

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian View Post
    Да защитан слив, защитан Логика железная: случаев сотни, поэтому .... не представляется возможным...
    Именно поэтому. Ты просто не понимаешь о чём суть. ;) Это как просить список людей попавших в аварию в нашем городе за последний год. Как ты думаешь что легче предоставить - когда была одна-две аварии или сотни? :grum:

    ОК, вот один кейс. http://www.socialaw.com/slip.htm?cid=18072&sid=121
    To prevail on the fraud claim, the Grossmans must show: (1) a misrepresentation of material fact; (2) the misrepresentation was intended to induce plaintiffs to act on it; (3) the misrepresentation was made with knowledge of its falsity, or was made of a fact susceptible of actual knowledge with recklessness as to its truth or falsehood, or was the utterance of a half truth which in effect is a lie, or was the failure to disclose known facts when there was a duty to disclose; (4) the misrepresentation was made with intent that it be acted upon, and; (5) damages.

    Если разберешься то поймешь о чем речь. И в ней ссылки на другие кейсы. Так что вперед.
    Last edited by zgorynych; 06-11-2009 at 12:17 AM.

Page 55 of 67 FirstFirst ... 5454647484950515253545556575859606162636465 ... LastLast

Thread Information

Users Browsing this Thread

There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •  
Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. Terms of Service | Privacy Policy Рейтинг@Mail.ru