Page 53 of 67 FirstFirst ... 3434445464748495051525354555657585960616263 ... LastLast
Results 521 to 530 of 669

Thread: Real estate job: советы покупателям

  1. #521
    Forum Hero
    Join Date
    Dec 2004
    Posts
    5,503

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych View Post
    Т.е. купив за кеш т.е. без мортгиджа будет какой-то негатив кеш флоу. А это ни-ни. 2бр квартира при цене в 150К - кондо физ (реальные вкл. асесменты и т.п.) 600/мес, налоги 500/мес, простой в среднем 1 мес., фи за рент брокерам- 1мес., починки/поломки и т.п. - ещё где-то в среднем 300/мес. И того - 1,400. При реальном ренте 1,100-1,200 (и пойди найди нормальных платежеспособных жильцов сегодня). Не канает (и это пока не считая никаких мортгиджей). Т.е. даже при НУЛЕВОЙ цене цифры не работают. :(
    Что то цифры какие то завышенные у вас. Что за "починки поломки" 300 в месяц на одной квартире?? Что там, каждый месяц бомбы что ли жильцы взрывают?

    Налог- 500 в месяц? Это во Флориде такие налоги?

    Я только что купил несколько квартир в Лас Вегасе именно с целью вложения, расклад такой- цена от 70 000 до 85 000, кондо физ и ассесмент 150 в месяц, налоги 50-100 в месяц (считается от последней цены), починка и прочее- из депозита жильцов, брокерам 1 месяц, простой 1 месяц- согласен, 10 месяцев в году сдаются за 850-900 т.е. по 600-700 чистой прибыли в месяц или 6500-7000 в год на 70000-85000 вложения, капитализация 8-9%, лучше сейчас ни на чем не сделаешь.

    При этом я реально расчитываю через несколько лет продать их по 150-200 000, как только кончится нынешняя волна цены пойдут вверх, это 100%

    PS- если кому интересно вот тут вживую идут аукционы, начальная цена на 2 - бедрум 39000, на 3 бедрум- 49000:
    http://reabidnow.com/auctions/
    Last edited by 9999; 05-21-2009 at 02:06 PM.

  2. #522
    вас много, а я одна michigan's Avatar
    Join Date
    Mar 2008
    Posts
    2,007

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by бубенчиков View Post
    Да, а хотелось по лёгкому срубить, видимо не получится. Но кеш отдавать это вообще, как-то совсем не по американски. Что же я буду делать без кеша, если меня с работы выгонят.
    Вобщем обидно вдвойне, особенно когда предполагается инфляция и деньги нужно вложить.
    Во-во, у меня та же забота. Мои savings жгут мне ляжку, anticipating инфляцию. Разница только, что одалживаться не буду (да и не дали бы, все равно), обойдусь своими, но хочется уловить самый bottom, moooore stuff for same dollar. :babki:

  3. #523
    Forum Hero
    Join Date
    Dec 2004
    Posts
    5,503

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by michigan View Post
    Во-во, у меня та же забота. Мои savings жгут мне ляжку, anticipating инфляцию. Разница только, что одалживаться не буду (да и не дали бы, все равно), обойдусь своими, но хочется уловить самый bottom, moooore stuff for same dollar. :babki:
    Так легко можно пролететь. Предупреждать за месяц никто не будет, цены начнут расти станет ясно, но одновременно с вами это станет ясно и миллионам других, так что получиться может не дешевле, а дороже.

  4. #524

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by 9999 View Post
    Что то цифры какие то завышенные у вас. Что за "починки поломки" 300 в месяц на одной квартире?? Что там, каждый месяц бомбы что ли жильцы взрывают?

    Налог- 500 в месяц? Это во Флориде такие налоги?

    Я только что купил несколько квартир в Лас Вегасе именно с целью вложения, расклад такой- цена от 70 000 до 85 000, кондо физ и ассесмент 150 в месяц, налоги 50-100 в месяц (считается от последней цены), починка и прочее- из депозита жильцов, брокерам 1 месяц, простой 1 месяц- согласен, 10 месяцев в году сдаются за 850-900 т.е. по 600-700 чистой прибыли в месяц или 6500-7000 в год на 70000-85000 вложения, капитализация 8-9%, лучше сейчас ни на чем не сделаешь.
    ...
    не знаю, может у вас в Лас Вегасе другие законы, но в Чикаго, например, на всякие починки запрещено брать деньги из security deposit. Security deposit предполагает, что жильцы по своей вине что-то разломают, типа возьмут кувалду и станут стены долбить, или мешки полиэтиленовые в туалете топить. Когда обычная wear&tear, кран починить, стены покрасить, то это уже из личных сбережений landlord/realty company

  5. #525

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by 9999 View Post
    Что то цифры какие то завышенные у вас. Что за "починки поломки" 300 в месяц на одной квартире?? Что там, каждый месяц бомбы что ли жильцы взрывают?

    Налог- 500 в месяц? Это во Флориде такие налоги?

    Я только что купил несколько квартир в Лас Вегасе именно с целью вложения, расклад такой- цена от 70 000 до 85 000, кондо физ и ассесмент 150 в месяц, налоги 50-100 в месяц (считается от последней цены), починка и прочее- из депозита жильцов, брокерам 1 месяц, простой 1 месяц- согласен, 10 месяцев в году сдаются за 850-900 т.е. по 600-700 чистой прибыли в месяц или 6500-7000 в год на 70000-85000 вложения, капитализация 8-9%, лучше сейчас ни на чем не сделаешь.

    При этом я реально расчитываю через несколько лет продать их по 150-200 000, как только кончится нынешняя волна цены пойдут вверх, это 100%

    PS- если кому интересно вот тут вживую идут аукционы, начальная цена на 2 - бедрум 39000, на 3 бедрум- 49000:
    http://reabidnow.com/auctions/
    "Ты читать умеешь"? (с)

    В 300дол включены 1мес. простоя и 1 мес рентал брокер физ ПЛЮС "починки/поломки". И то думаю реально очень консервативно. Я не знаю как долго ты этим занимаешься (видимо не долго если удивляешься моим цифрам) но "починки/поломки" всегда больше чем рассчитываешь, даже в новой квартире. :( Ну хотя бы покрасить/освежить квартиру после жильцов, особенно если хочешь чтобы вселились приличные новые жильцы (которые ох как не любят в непокрашеные квартиры вселяца).

    Да во Флориде налоги минимум 2% и то если ты не резидент Флориды то даже выше. И берут их со старой цены (как и у нас) пока не пройдёт фискальный год и ты не подашь на абейтмент. Т.е. если чел заплатил 300К в 2006-2007г а ты купил у банка за 150К в 2009 то налог будет 6,000 (2% от 300К) и только в январе 2010г он будет пересмотрен на 2011 фискалный год (который начнёца 1 июля 2010г). :(

    Насчёт "продать через несколько лет за 150-200К" не совсем уверен (кроме как гиперинфляция но это другой разговор). Через 5 лет наверно и то вряд ли. Но точно не через 2-3. Даже через 5 лет чтобы прийти от 75К к 200К нужен рост в ценах порядка 20-25% в год минимум. Не вижу такого бума в ближайшие 5 лет. :(

  6. #526
    вас много, а я одна michigan's Avatar
    Join Date
    Mar 2008
    Posts
    2,007

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by 9999 View Post
    Так легко можно пролететь. Предупреждать за месяц никто не будет
    ну, а для чего я вас всех здесь держу? ;-)

  7. #527
    вас много, а я одна michigan's Avatar
    Join Date
    Mar 2008
    Posts
    2,007

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    в смысле: спасибо всем! :lip: Курочка по зернышку клюет. Масса полезной информации.

  8. #528
    запомните меня такой... UglyPretty's Avatar
    Join Date
    Dec 2008
    Location
    в своем уме
    Posts
    115

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Хочу продать дом FSBO. Помогите разобраться с owners.com. Вот тут
    http://www.owners.com/For-Sale-By-Owner/Sell-House.aspx
    мне подходит package за $295 или $395. Только насторожило вот что: звоню customer service, говорят - вы получите century 21 yard sign. Мне без разницы, будет это "For sale by Owner" или yard sign агентства, я понимаю, что они рекламируют себя в обмен на допуск моего листинга в MLS, они платят за содержание системы MLS, и мне тоже надо чем-то платить. Но меня беспокоит, что это выглядит как контракт - я под их "крышей" продаюсь, а потом они нарисуются и потребуют commissions? на Zillow жаловались на такое.
    Как вообще попасть в MLS? Не говорю "бесплатно", есть предел всякой халяве, но не отдавать же тысячи ни за что.

  9. #529
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by UglyPretty View Post
    Хочу продать дом FSBO. Помогите разобраться с owners.com. Вот тут
    http://www.owners.com/For-Sale-By-Owner/Sell-House.aspx
    мне подходит package за $295 или $395. Только насторожило вот что: звоню customer service, говорят - вы получите century 21 yard sign. Мне без разницы, будет это "For sale by Owner" или yard sign агентства, я понимаю, что они рекламируют себя в обмен на допуск моего листинга в MLS, они платят за содержание системы MLS, и мне тоже надо чем-то платить. Но меня беспокоит, что это выглядит как контракт - я под их "крышей" продаюсь, а потом они нарисуются и потребуют commissions? на Zillow жаловались на такое.
    Как вообще попасть в MLS? Не говорю "бесплатно", есть предел всякой халяве, но не отдавать же тысячи ни за что.
    Не нужно Вам в МЛС. На МЛСе стоят оверпрайсд дома которые никому не нужны.

    Во-первых, не продавайте дом сейчас анлесс это совершенно необходимо. Все равно хорошую цену не получите, Вы не можете конкурировать с шорт сейлами и РЕО. Но если продавать совершенно необходимо и есть время самому показывать дом, торговаться с покупателями и т.д. - то полно вебсайтов где можно рекламировать бесплатно. Начните с Крейгзлиста.

    Если уж так хочется попасть на МЛС и Риалтор.ком, но не хочется давать эксклюсив листинг - то Вы всегда найдете брокера который за пару сотен залистает Ваш дом на МЛС без подписания эксклюзива.

    Я не знаю как в других регионах, но в НЙС уже никто давно не дает никаких эксклюзив листингов и никто их даже не просит (исключение - пара больших агентств). Если я знаю что дом продается - я просто звоню хозяину и в 9 случаев из 10 оказывается что он не подписывал никаких бумаг с риал истейтом который его дом рекламирует.

  10. #530

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    зашла на owners.com - набрала тот же самый zip code, что до этого смотрела на www.realtor.com

    на owners все настолько overpriced - yuck!:grust::shy::rolleyes:

Page 53 of 67 FirstFirst ... 3434445464748495051525354555657585960616263 ... LastLast

Thread Information

Users Browsing this Thread

There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •  
Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. Terms of Service | Privacy Policy Рейтинг@Mail.ru