Page 4 of 67 FirstFirst 123456789101112131454 ... LastLast
Results 31 to 40 of 669

Thread: Real estate job: советы покупателям

  1. #31

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by XCNY
    флоридан а вы правы,дай щас ту ценну пеймента за кооп, кондо ,хауз, как за рент который народ платить, все начнут грузиться и пакупать будет ажиотаж спроса на недвижымость))))
    Да это и есть признак "востанавливающегося эквилибриума экономики". Когда рент = мортгиджу.

  2. #32
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych
    Повторяю. Если ты полагешься на МЛС то не ожидай miracles. А просто среднестатистических дилз. Все изюминки в 95% случаев вне МЛС. А это takes time to develop contacts.
    Не соглашусь. Все агенты и брокеры, которых я знаю, и включая меня самого, всегда ставят ВСЕ листинги на МЛС. Хорошие, плохие, изюминки, неизюминки - все идет на МЛС, с той оговоркой что цена на МЛС может стоять завышенная и я не могу ее изменить без согласия продавца. Поэтому, опять: смотрим пейофф и делаем оффер accordingly, невзирая где увидели листинг - на МЛС или на столбе бумажку приклеенную.

    Пример специально для ЗГорыныча: Залистал я проперти. Продавец говорит мол поставь цену 2,5М. Хорошо, я спорить не могу. Подписывается листинг агримент. Но после выяснения личных обстоятельств продажи, я выясняю, что он готов взять 1,2 М хоть сегодня. Но листать за 1,2М он не хочет! Каждый продавец думает, что вот-вот из-за угла появится идиот и буквально заплатит двойную цену за его дом. Каждый продавец так устроен, такова человеческая натура, и мне с этим приходится мириться. Естественно, я всем знакомым брокерам сообщаю об этой проперти и говорю, чтобы тащили любые офферы выше 1,2М. Естественно, я ставлю эту проперти на МЛС за 2,5 потому что именно такая цена указана в листинг агрименте и, соответственно, все незнакомые мне брокеры думают, что именно 2,5 за свою проперти этот продавец и хочет, что не есть правда. Но я не могу написать в дескрипшн :"аскинг прайс 2,5, но возьмем и 1,2" Мой знакомый агент приносит мне оффер 1,5М, дом продан и где-то за неделю до клоузинга этот агент мне звонит и говорит : "а зачем ты этот дом на МЛС за 2,5 поставил?" Ему даже в голову не пришло, что "официальная" аскинг прайс всегда была 2,5. НИ ОДИН ЧЕЛОВЕК ИЗ МЛС МНЕ НЕ ПОЗВОНИЛ И НЕ СДЕЛАЛ ЛОУ-БОЛЛ ОФФЕР, которое в данном случае было бы более чем уместно, так как на доме мортгидж был 0. Мораль я уже сформулировал выше в этом посте подчеркнутым текстом.
    Last edited by Floridian; 05-23-2007 at 11:51 PM.

  3. #33
    Forum member XCNY's Avatar
    Join Date
    Nov 2004
    Location
    НЮWORK CITY
    Posts
    53,878

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych
    Да это и есть признак "востанавливающегося эквилибриума экономики". Когда рент = мортгиджу.
    хм,да?а то что я запостил ниже насчёт иньекции и если вдруг получиться так, что рент станет= моргиджу, это что отражение эквилибрируемости или реального роста экономики?
    Иммиграцыя-это попытка послать себя подальше

  4. #34

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by XCNY
    хм,да?а то что я запостил ниже насчёт иньекции и если вдруг получиться так, что рент станет= моргиджу, это что отражение эквилибрируемости или реального роста экономики?
    Нет. Скорее спад. Т.е. после периода бума (когда мортгидж был в 1.5-2 раза выше рента) наблюдаеца возврат в обратную сторону (рент=мортгидж). После (если не будет опять бума) того восстановица формула где рент примерно 75-80% от мортгиджа (owner occupancy premium, классическая формулировка).

  5. #35

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian
    Не соглашусь. Все агенты и брокеры, которых я знаю, и включая меня самого, всегда ставят ВСЕ листинги на МЛС. Хорошие, плохие, изюминки, неизюминки - все идет на МЛС, с той оговоркой что цена на МЛС может стоять завышенная и я не могу ее изменить без согласия продавца. Поэтому, опять: смотрим пейофф и делаем оффер accordingly, невзирая где увидели листинг - на МЛС или на столбе бумажку приклеенную.

    Пример специально для ЗГорыныча: Залистал я проперти. Продавец говорит мол поставь цену 2,5М. Хорошо, я спорить не могу. Подписывается листинг агримент. Но после выяснения личных обстоятельств продажи, я выясняю, что он готов взять 1,2 М хоть сегодня. Но листать за 1,2М он не хочет! Каждый продавец думает, что вот-вот из-за угла появится идиот и буквально заплатит двойную цену за его дом. Каждый продавец так устроен, такова человеческая натура, и мне с этим приходится мириться. Естественно, я всем знакомым брокерам сообщаю об этой проперти и говорю, чтобы тащили любые офферы выше 1,2М. Естественно, я ставлю эту проперти на МЛС за 2,5 потому что именно такая цена указана в листинг агрименте и, соответственно, все незнакомые мне брокеры думают, что именно 2,5 за свою проперти этот продавец и хочет, что не есть правда. Но я не могу написать в дескрипшн :"аскинг прайс 2,5, но возьмем и 1,2" Мой знакомый агент приносит мне оффер 1,5М, дом продан и где-то за неделю до клоузинга этот агент мне звонит и говорит : "а зачем ты этот дом на МЛС за 2,5 поставил?" Ему даже в голову не пришло, что "официальная" аскинг прайс всегда была 2,5. НИ ОДИН ЧЕЛОВЕК ИЗ МЛС МНЕ НЕ ПОЗВОНИЛ И НЕ СДЕЛАЛ ЛОУ-БОЛЛ ОФФЕР, которое в данном случае было бы более чем уместно, так как на доме мортгидж был 0. Мораль я уже сформулировал выше в этом посте подчеркнутым текстом.
    Как раз не только можешь спорить но и должен. Ты (теоретически) профессионал и не должен давать понять не профессионалу что он может тебя погонять. Представь себе что ты своему сантехнику скажешь "да вот тут можешь не варить а просто тяп ляп чтобы дешевле было". Если он профессионал то пошлёт тебя подальше даже если ему это будет стоить работы. А халтурщик сделает как ты хотел зато потом, когда лопнет, ты же первый будешь его винить в некачественной работе. Так в любой профессии где имееца понятие "профессионал".

    Довольно нетипичный пример. И довольно редкий. Я бы не стал работать с таким продавцом. Ну разве если бы других листингов у меня не было.

    Просто работая с таким упрямцем я обнадёжу других продавцов листать за 50% больше чем маркет. Что с того что у меня будут десятки листингов? Они будут стоять на месте. А мне нужны оферы и клозинги а не ласкать самолюбие и самомнение продавца.

    Единственная причина такого завышенного листинга - это дать себе возможность продать т.е. быть агентом и продавца и покупателя. Тогда вижу смысл. А так нет. И то если ты это будешь делать довольно часто то с тобой перестанут работать другие брокеры зная что у тебя на 50% завышены листинги и не захотят тратить свои силы и время.

  6. #36
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych
    Как раз не только можешь спорить но и должен. Ты (теоретически) профессионал и не должен давать понять не профессионалу что он может тебя погонять. ......Так в любой профессии где имееца понятие "профессионал".
    Это все слова... Профессионал... Давать погонять.... Мне есть о чем поспорить и поговорить с селлером окромя цены продажи. Например, мои коммиссионные. А цену продажи всегда можно снизить потом, если понадобится.... Я все comparable properties продавцу честно показываю, и если он видит, что такого рода проперти в последний год больше чем за 1,6 не продавались не разу, но все равно твердит мне "попробуй, вдруг дадут 2,5" - мое дело поставить 2,5 в агримент и дать ему подписать...

    Quote Originally Posted by zgorynych
    Довольно нетипичный пример. И довольно редкий. Я бы не стал работать с таким продавцом. Ну разве если бы других листингов у меня не было.
    Опять слова. Ага, посмотрел бы я, как Вы, Змей Горыныч, walk away on a seller, у которого пейофф 0, огромное motivation, и hot property, на которую я знаю что много желающих найдется... И коммишн светит в 70 тысяч... То Вы в предыдущих постах пропагандировали, что надо хвататься за любую возможность и бежать сломя голову любую проперти смотреть, а то теперь... "я не стал бы работать с таким продавцом". Уже определитесь .

    Quote Originally Posted by zgorynych
    Просто работая с таким упрямцем я обнадёжу других продавцов листать за 50% больше чем маркет. Что с того что у меня будут десятки листингов? Они будут стоять на месте. А мне нужны оферы и клозинги а не ласкать самолюбие и самомнение продавца.
    Мне плевать на других продавцов, которые вдруг "обнадежатся" из-за того, что увидят дутую аскинг прайс на МЛС. Почему я должен заботиться об их моральном здоровье? Кроме того, Вам известно, что маркет value проперти определяется не по тому, за сколько сосед ХОЧЕТ продать свою идентичную проперти, а по тому, за сколько БЫЛИ ПРОДАНЫ идентичные проперти в недалеком прошлом.

    Quote Originally Posted by zgorynych
    И то если ты это будешь делать довольно часто то с тобой перестанут работать другие брокеры зная что у тебя на 50% завышены листинги и не захотят тратить свои силы и время.
    Наоборот, все будут знать, что мой листинг МОЖЕТ БЫТЬ ЗАВЫШЕН и поэтому будут мне предварительно звонить и спрашивать, какая же bottom line. Что мне и нужно. Хотя.... в Бруклине около 2000 риал истейт агентов и я сильно сомневаюсь, что хоть кто-то следит, имеет ли некто Флоридиан тенденцию завышать цены на свои листинги или нет. Я даже не тешу себя надеждой на такое внимание Особенно как у меня их всего 3 собственных на данный момент....

  7. #37

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian
    Это все слова... Профессионал... Давать погонять.... Мне есть о чем поспорить и поговорить с селлером окромя цены продажи. Например, мои коммиссионные. А цену продажи всегда можно снизить потом, если понадобится.... Я все comparable properties продавцу честно показываю, и если он видит, что такого рода проперти в последний год больше чем за 1,6 не продавались не разу, но все равно твердит мне "попробуй, вдруг дадут 2,5" - мое дело поставить 2,5 в агримент и дать ему подписать...

    Опять слова. Ага, посмотрел бы я, как Вы, Змей Горыныч, walk away on a seller, у которого пейофф 0, огромное motivation, и hot property, на которую я знаю что много желающих найдется... И коммишн светит в 70 тысяч... То Вы в предыдущих постах пропагандировали, что надо хвататься за любую возможность и бежать сломя голову любую проперти смотреть, а то теперь... "я не стал бы работать с таким продавцом". Уже определитесь .

    Мне плевать на других продавцов, которые вдруг "обнадежатся" из-за того, что увидят дутую аскинг прайс на МЛС. Почему я должен заботиться об их моральном здоровье? Кроме того, Вам известно, что маркет value проперти определяется не по тому, за сколько сосед ХОЧЕТ продать свою идентичную проперти, а по тому, за сколько БЫЛИ ПРОДАНЫ идентичные проперти в недалеком прошлом.

    Наоборот, все будут знать, что мой листинг МОЖЕТ БЫТЬ ЗАВЫШЕН и поэтому будут мне предварительно звонить и спрашивать, какая же bottom line. Что мне и нужно. Хотя.... в Бруклине около 2000 риал истейт агентов и я сильно сомневаюсь, что хоть кто-то следит, имеет ли некто Флоридиан тенденцию завышать цены на свои листинги или нет. Я даже не тешу себя надеждой на такое внимание Особенно как у меня их всего 3 собственных на данный момент....
    От цены зависит всё. Разница между нашими подходами в том что ты готов работать с маленьким шансом (3-5% при завышении цены в 1.5 раза от маркетной) на успех но с большОй надеждой заработать тогда 70,000. Я люблю работать с 95% шансом успеха (прибалтывая продавца листнуть за 97% от маркетной цены путём скашивания коммисси) но пусть заработаю "всего" 5,000-10,000 за проперти. Но наверняка. И стабильно. А не "лотерейным" способом.

    Когда я активно этим занимался (и не был в МЛС) я листал за 2-3-4% а не 5-6% как принято. Ессно другие брокеры смотрели на меня волком и не спешили их показывать.. Но мне было пох. Зато мои пропертиз уходили за дни, недели макс. А не месяцы как средний возраст листинга в негорячем маркете.

    Я не пропагандировал "бежать сломя голову" а инвестировать время на изучение рынка вкл. личные визуальные наблюдения (но не только). Именно для того чтобы потом не тратиь время пытаясь продать проперти в 1.5 раза дороже её рыночной цены.

  8. #38
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych
    От цены зависит всё. Разница между нашими подходами в том что ты готов работать с маленьким шансом (3-5% при завышении цены в 1.5 раза от маркетной) на успех но с большОй надеждой заработать тогда 70,000. Я люблю работать с 95% шансом успеха (прибалтывая продавца листнуть за 97% от маркетной цены путём скашивания коммисси) но пусть заработаю "всего" 5,000-10,000 за проперти. Но наверняка. И стабильно. А не "лотерейным" способом.

    Когда я активно этим занимался (и не был в МЛС) я листал за 2-3-4% а не 5-6% как принято. Ессно другие брокеры смотрели на меня волком и не спешили их показывать.. Но мне было пох. Зато мои пропертиз уходили за дни, недели макс. А не месяцы как средний возраст листинга в негорячем маркете.

    Я не пропагандировал "бежать сломя голову" а инвестировать время на изучение рынка вкл. личные визуальные наблюдения (но не только). Именно для того чтобы потом не тратиь время пытаясь продать проперти в 1.5 раза дороже её рыночной цены.
    Где же в моем примере маленький шанс? Given 0 пейофф, высокую мотивацию продавца (надо уезжать), и его откровенное признание, что мол возьмет и 1,2 (НО попытайся продать за 2,5!) - шанс продать 100%.

    Насколько я понимаю, прибалтывать продавца листнуть за меньше чем 100% от маркет валью не совсем легально для лицензированного РЕ агента. Агент ДОЛЖЕН объявить продавцу, какая реальная стоимость его проперти. Я всегда объявляю и показываю comparable properties из профессиональной аппрейзерской системы. Если надо, мы с продавцом делаем drive by мимо проданных в недалеком прошлом пропертиз, убеждаясь, что они похожие.
    Как Вы объясняете продавцу, что он должен продать свой дом ниже его рыночной стоимости? Вас для того и нанимают, чтобы продать ДОРОЖЕ рыночной стоимости.

    Насчет визуальных наблюдений - я работаю фул-тайм в одном и том же нейборхуде уже почти год. Я на него уже визуально насмотрелся. В большинстве случаев мне не нужно никуда идти, чтобы составить полное представление о проперти, да и в аппрейзерской системе, которой я пользуюсь, есть фотографии. Еще раз: первым делом пейофф, и отталкиваясь от него я рассматриваю перспективность проперти. Вся остальная информация, кроме пейоффа - в условиях нынешнего рынка второстепенна. Пусть продавец надувает щеки и просит двойную цену - мне пох. Но если у него пейофф маленький, я первый прибегу туда с моим покупателем и проинструктирую его, какой оффер следует сделать. Или приду попытаюсь залистать.

    А насчет "работать за 5000" - так это наверно только двадцать лет назад возможно было... Сейчас 5000 немного другие деньги... 5000 с дома, если ты листинг агент - это ничего. Я не думаю, что сейчас Вы будете за 5000 проперти листать, даже если есть большой шанс продать за несколько недель....

  9. #39

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian
    Где же в моем примере маленький шанс? Given 0 пейофф, высокую мотивацию продавца (надо уезжать), и его откровенное признание, что мол возьмет и 1,2 (НО попытайся продать за 2,5!) - шанс продать 100%.

    Насколько я понимаю, прибалтывать продавца листнуть за меньше чем 100% от маркет валью не совсем легально для лицензированного РЕ агента. Агент ДОЛЖЕН объявить продавцу, какая реальная стоимость его проперти. Я всегда объявляю и показываю comparable properties из профессиональной аппрейзерской системы. Если надо, мы с продавцом делаем drive by мимо проданных в недалеком прошлом пропертиз, убеждаясь, что они похожие.
    Как Вы объясняете продавцу, что он должен продать свой дом ниже его рыночной стоимости? Вас для того и нанимают, чтобы продать ДОРОЖЕ рыночной стоимости.

    Насчет визуальных наблюдений - я работаю фул-тайм в одном и том же нейборхуде уже почти год. Я на него уже визуально насмотрелся. В большинстве случаев мне не нужно никуда идти, чтобы составить полное представление о проперти, да и в аппрейзерской системе, которой я пользуюсь, есть фотографии. Еще раз: первым делом пейофф, и отталкиваясь от него я рассматриваю перспективность проперти. Вся остальная информация, кроме пейоффа - в условиях нынешнего рынка второстепенна. Пусть продавец надувает щеки и просит двойную цену - мне пох. Но если у него пейофф маленький, я первый прибегу туда с моим покупателем и проинструктирую его, какой оффер следует сделать. Или приду попытаюсь залистать.

    А насчет "работать за 5000" - так это наверно только двадцать лет назад возможно было... Сейчас 5000 немного другие деньги... 5000 с дома, если ты листинг агент - это ничего. Я не думаю, что сейчас Вы будете за 5000 проперти листать, даже если есть большой шанс продать за несколько недель....
    Продавец сам решает за сколько листать проперти. Если я его не обманываю по поводу моего мнения о маркет цене то он имеет право хоть за 50% хоть за 150% её листать. Просто я ему пытаюсь объяснить что если он спешит продать то продав на 3-4 месяца раньше он сэкономит свои расходы и т.д. (особенно если он уже присмотрел дрогой или перезжает на пенсию в ретайрмент проперти и т.п)

    Про 5,000 вы не поняли. Это не total commission а мне после всех сплитов. Чаще всего это 10% от общей коммиссии т.е. то что называеца referral fee. Вот один из вариантов. Мне звонит мой старый клиент (а у меня их в базе данных скопилось 500+ за первые 5-10 лет активного брокерства) и просит помочь с продажей. Я с ним встречаюсь, прицениваю и т.п. Потом звоню брокеру Х, У или З и предлагаю листинг за всего 10% от коммиссии. Кто откажеца? Вот именно. И все довольны. У меня расходов - 0. А доход - 5,000 с неба упали. Но заняло 10 лет дойти до такого.

    Учитывая что в ситуации где я затрачивал минимально времени и усилий (брокеры покупателей всё шустрили) то 5,000Х10 пропертиз но наверняка и без голов. боли лучше чем гоняца за 50,000 неизвестно когда придущие. Просто сегодня брокерство для меня не основной а дополнительный лёгкий заработок. Почему же отказываца и от 5,000? :confused:

  10. #40
    Forum Hero Буржуй's Avatar
    Join Date
    Jun 2002
    Posts
    111,411

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by zgorynych
    Как раз не только можешь спорить но и должен. Ты (теоретически) профессионал и не должен давать понять не профессионалу что он может тебя погонять. Представь себе что ты своему сантехнику скажешь "да вот тут можешь не варить а просто тяп ляп чтобы дешевле было". Если он профессионал то пошлёт тебя подальше даже если ему это будет стоить работы. А халтурщик сделает как ты хотел зато потом, когда лопнет, ты же первый будешь его винить в некачественной работе. Так в любой профессии где имееца понятие "профессионал".

    Довольно нетипичный пример. И довольно редкий. Я бы не стал работать с таким продавцом. Ну разве если бы других листингов у меня не было.

    Просто работая с таким упрямцем я обнадёжу других продавцов листать за 50% больше чем маркет. Что с того что у меня будут десятки листингов? Они будут стоять на месте. А мне нужны оферы и клозинги а не ласкать самолюбие и самомнение продавца.

    Единственная причина такого завышенного листинга - это дать себе возможность продать т.е. быть агентом и продавца и покупателя. Тогда вижу смысл. А так нет. И то если ты это будешь делать довольно часто то с тобой перестанут работать другие брокеры зная что у тебя на 50% завышены листинги и не захотят тратить свои силы и время.
    Я, в своё время, когда был в резиденчиал риал стейте встречался частично с людьми которые переоценивали свои проперти когда давали мне листикг. Я ни с кем не спорил, естественно говорил моё мнение по поводу цены, но если они говорили: "Да ты что??" делал как хотят. Через 2-3 месяца все всегда спускались с небо на землю и меняли цену.

Page 4 of 67 FirstFirst 123456789101112131454 ... LastLast

Thread Information

Users Browsing this Thread

There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •  
Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. Terms of Service | Privacy Policy Рейтинг@Mail.ru