Real estate job: советы покупателям

[Most Wanted]

В январе 2009 года, то что сейчас стоит 500к будет стоить МАКСИМУМ 400к, и это максимум, скорее всего даже меньше чем 400. ПО сему, даже елси мы и предположим что мы купим этот брилянт через год за 400к даже под 10% то этоо выгоднее чем сейчас даже под 4%, потомучто через 2 года мы наш 20% моргидж перефинмасируем в 5% моргидж, а наш брилиант купленый сейчас за 500к - 500к стоить есче лет 8 не будет. Элементарная матиматика.

Полностью согласен с Инком :34: Покупать 500К дом который в перспективе будет стоить 400К , обсолютно тупо , даже если моргидж взят под 1% .
Это называется быть < underwater > , то есть быть должным банку больше , чем стоит дом .

[Floridian]

В любых нейбохудах хоть от севера хоть от юга цену в 2009 будут значительно меньше чем сейчас. То за чгто лохи сейчас платят 500, через год будет стоить 400.

Сколько раз можно повторять что риал истейт - это локальная штука? Про цены в "любых нейборхудах с севера на юг" - это ты оставь писакам из НЙ Таймс. А профессионалы оценивают потенциал каждого нейборхуда в отдельности.

Спорим на ланч в Эль Греко, что к январю 2009 ничего в Северном Бруклине (БедСтай, Бушвик, Краун Хайтс, Клинтон Хилл) не подешевеет? Я не поленюсь, приеду с тобой гамбургер с пивом съесть за твой счет.

А про то что ты мне показал, есть замысловатая фраза: фази мяс.

Эта фраза слишком замысловата для меня Я ее не понял. Да и никто наверно не понял?

Процент лона на покупку недвижимости не играет, всё что важно это цена, раён и чотбы лежало сердце. Если цена высока, а процент низок, то покупатель делает очень сильную ошибку, как я уже оьяснял, если цена хорошая, то процент не важен, потомучто даже если он сумасшедше высок, то через пол года, через год, через 2 он упадэт, и умный человек рефинансирует, потеряв при етом на много меньше чем он потеряет купив дорогой дом под низкий процент.

Кто ж спорит, что район и "лежало сердце" важно. Конечно важно, it goes without saying. Просто я смотрю с профессиональной точки зрения - если человек приходит ко мне дом в БедСтае покупать, значит у него сердце к БедСтаю лежит по дефолту. Тут нечего обсуждать. (А когда человек говорит мне что он хочет купить дом "в Бруклине" - я обычно говорю ему, что ему нужно сначала определиться к какому нейборхуду у него душа лежит, потом положить мой сайт в закладки, и позвонить мне назад когда определится)

Процент важен. Пойми, если бы сейчас процент был где-то "посередине", то твоя логика бы работала. Действительно, вдруг процент упадет и можно будет перефинансировать на лучший процент. Но реальность в том, что сейчас процент ниже некуда, до четырех он не собирается падать (надеюсь, не будешь на это возражать?). Поэтому подход к покупке праймари резиденс может быть только один, как я и писал выше: берешь 30 лет фикст и убеждаешься, что можешь делать этот определенный пеймент. Тогда покупаешь. Если нет - продолжаешь рентовать, копить деньги и ждать - то ли цены упадут, то ли процент до четырех упадет и т.д.

[Floridian]

Я в свопё время всё на бумажке пиусал клиентам, и всё шодилось матиматически, так держать.

Я все-таки не понял, какая именно ошибка в моей математике. Не утверждай голословно, укажи ошибку (если есть).

[Alex_3112]

Но реальность в том, что сейчас процент ниже некуда, до четырех он не собирается падать (надеюсь, не будешь на это возражать?).

Пока продолжается рецессия, процент не будет расти, и может даже будет падать.

[Floridian]

Ну можете конечно смеяться, но лично я в обозримом будущем буду покупать дом для себя, а не для tenants. Можно вместо седана за 20K купить трак за 30K и на нем подрабатывать - верно? ;)

Покупать новый дом по сравнению с тем, который можно подлатать тоже невыгодно, но есть такие вещи, которые душа просит, пусть это и не бизнес подход.

Верно! Подход к покупке седана (праймари резиденс) должен быть отличен от подхода к покупке трака (инвестмент проперти). Другое дело, что в местах типа Бруклина в большинстве нейборхудов нельзя купить односемейный дом - их нет, есть только кондо. Поэтому люди используют двойственный подход.

Если Ваша душа просит чего-то такого, что Ваш кошелек может позволить - почему нет? Я и говорю, что при покупке праймари резиденс чисто бизнес подход неуместен. Но в этом треде, если Вы заметили, все считают каждую копейку и веруют в падение цен и рейтов. Причем одновременное

[Буржуй]

Сколько раз можно повторять что риал истейт - это локальная штука? Про цены в "любых нейборхудах с севера на юг" - это ты оставь писакам из НЙ Таймс. А профессионалы оценивают потенциал каждого нейборхуда в отдельности.

Спорим на ланч в Эль Греко, что к январю 2009 ничего в Северном Бруклине (БедСтай, Бушвик, Краун Хайтс, Клинтон Хилл) не подешевеет? Я не поленюсь, приеду с тобой гамбургер с пивом съесть за твой счет.



Эта фраза слишком замысловата для меня Я ее не понял. Да и никто наверно не понял?




Кто ж спорит, что район и "лежало сердце" важно. Конечно важно, it goes without saying. Просто я смотрю с профессиональной точки зрения - если человек приходит ко мне дом в БедСтае покупать, значит у него сердце к БедСтаю лежит по дефолту. Тут нечего обсуждать. (А когда человек говорит мне что он хочет купить дом "в Бруклине" - я обычно говорю ему, что ему нужно сначала определиться к какому нейборхуду у него душа лежит, потом положить мой сайт в закладки, и позвонить мне назад когда определится)

Процент важен. Пойми, если бы сейчас процент был где-то "посередине", то твоя логика бы работала. Действительно, вдруг процент упадет и можно будет перефинансировать на лучший процент. Но реальность в том, что сейчас процент ниже некуда, до четырех он не собирается падать (надеюсь, не будешь на это возражать?). Поэтому подход к покупке праймари резиденс может быть только один, как я и писал выше: берешь 30 лет фикст и убеждаешься, что можешь делать этот определенный пеймент. Тогда покупаешь. Если нет - продолжаешь рентовать, копить деньги и ждать - то ли цены упадут, то ли процент до четырех упадет и т.д.

Короче, всё что ты написал это чыстый бред (это любя и но офенс) но на покупателей твоих работает, по сему ты молодец. :-) А на пари я согласен. Нужно "снять" с эмэлэса или редбеис ПРОДАЖНЫЕ цифру твоих райноов и через год кампярабал хаусес продажные цыфры, и тогда ты меня поведэш в эл греко на салад с водой, пока сам будех есть хамбургер с пивом, если я не прав то поведу я :-)

[Floridian]

Пока продолжается рецессия, процент не будет расти, и может даже будет падать.

Есть рецессия или нет - а вот увидите процент поползет вверх уже в конце весны, когда РЕ рынок активизируется.

[Буржуй]

Есть рецессия или нет - а вот увидите процент поползет вверх уже в конце весны, когда РЕ рынок активизируется.

ты забыл написать 2009 года, совершено согласен.

[Floridian]

Полностью согласен с Инком :34: Покупать 500К дом который в перспективе будет стоить 400К , обсолютно тупо , даже если моргидж взят под 1% .
Это называется быть < underwater > , то есть быть должным банку больше , чем стоит дом .

Хе хе. Во первых, нет стопроцентной уверенности, будет ли когда нибудь на нашей жизни 500тысячный дом стоить 400 тыс.

Во вторых, если моргидж взят под 1% - то выгоднее его купить за 500 тыс, ДАЖЕ ЕСЛИ через год его можно будет купить за 400, но под 8%.
Лень делать выкладку - куда-то моргидж калькулятор задевался - но прикинь сам математически simple interest loan: за дом в 500 тыс под 1% ты выплатишь около 750 тыс over the life of loan 30 лет, а за дом в 400 тыс под 8% ты выплатишь около 950 тыс за 30 лет.

Так что если будут предлагать дом под 1% моргидж - бери, о цене даже не думай

[Alex_3112]

Но в этом треде, если Вы заметили, все считают каждую копейку и веруют в падение цен и рейтов. Причем одновременное

Я здесь выступаю с позиции потенциального покупателя, который:

Никуда не торопится;
Считает каждую (ну, почти каждую) копейку;
Готов, однако, позволить себе то, что душа просит;
Готов потратить больше сегодня ради выигрыша завтра.


И падающий рынок жилья даже с очень хорошими рейтами меня как-то не вдохновляет.