Real estate job: советы покупателям

[Floridian]

Флорисдиан, в каком риалстейте ты работаешь в чэмта тима: ЛакиЮ или Юбайван или Елба, или Атлантик...?

Неужели действительно есть риал истейт с названием ЛакиЮ в Бруклине?

[TheDreamer]

... главное - это способность делать определенный пеймент, а это в свою очередь зависит от способности зарабатывать ...

Главное - цель.

Если не считаясь с последствиями бедный мечтает о собственом доме, то главным будут пейменты. Поэтому такой человек навсегда останется бедным - на зарплату после пейментов иначе не бывает.

Если состоятельный человек хочет выгодно вложить деньги в недвижимость, то главным станет цена и прогноз её роста. Благодаря выгодным сделкам парень будет богатеть.

Рынок пойдёт за первыми, так как их больше. Цены и проценты выравнятся так, чтобы бедный делал максимально возможные пейменты в любом случае. Иначе говоря, он заплатит почти одинаково независимо от развития ситуации.

Real Estate агенту выгоден перевод внимания на пейменты, так как это позволяет делать всякие трюки. Психология. Когда требуют отдать $20K сразу, то бедняк пугается. Когда с него хотят слупить гораздо большую сумму, сказав, что 30-тилетние пейменты вырастут всего на $100 в месяц, то бедняга часто не чувствует опасности и покорно идёт в мышеловку.

Таких вариантов игры много. Другой: "А давай уменьшу твои пейменты и при этом предложу дом лучше/больше, изменив срок кредита с 15 на 30 лет? Разьве это не лучше?"

[Floridian]

Потоимучто при первои же возможности моргидж перефинансируется и процент понижается, а купив недвижимость по совету риалстейтовского агента с честными глазами как у крамарова в мимино за сумасшедшую цену, потомучто сейчас хороший процент и подходит "ежемесячный пеймент" это как минимум глупо.

Глупо - это перефинансировать праймари резиденс в НЙ. За каждый рифайнанс надо платить минимум 3% от стоимости дома, а то и больше иногда. Если за 30 лет ты перефинансируешь свой дом 10 раз - выкинешь 30% от стоимости дома на ветер.

Сказанное относится к праймари резиденс - мы здесь разговариваем именно об этом. Я считаю, лучше взять 30 лет фикст, убедиться что пеймент устраивает, и выплачивать потихоньку. Особенно если взял моргидж в такой момент когда рейт низкий - как сейчас.

Если инвестмент проперти(з) - то там конечно можно химичить: здесь перефинансировал, там флипанул, тут выдернул, там заплатил.

[Floridian]

Главное - цель.

Если не считаясь с последствиями бедный мечтает о собственом доме, то главным будут пейменты. Поэтому такой человек навсегда останется бедным - на зарплату после пейментов иначе не бывает.

Если состоятельный человек хочет выгодно вложить деньги в недвижимость, то главным станет цена и прогноз её роста. Благодаря выгодным сделкам парень будет богатеть.

Рынок пойдёт за первыми, так как их больше. Цены и проценты выравнятся так, чтобы бедный делал максимально возможные пейменты в любом случае. Иначе говоря, он заплатит почти одинаково независимо от развития ситуации.

Real Estate агенту выгоден перевод внимания на пейменты, так как это позволяет делать всякие трюки. Психология. Когда требуют отдать $20K сразу, то бедняк пугается. Когда с него хотят слупить гораздо большую сумму, сказав, что 30-тилетние пейменты вырастут всего на $100 в месяц, то бедняга не чувствует опасности и покорно идёт в мышеловку.

Давайте ограничим разговор праймари резиденсами. Дом в котором живешь - такой же товар и необходимость как бутылка пива или машина. Ни бутылку, ни машину почему-то никто инвестментом не называет. Я не вижу большого смысла в том что Вы говорите про покупку дома бедными или богатыми. Это не имеет значение.

Вы абсолютно правы про выравнивание цен на недвижимость и процентов на моргидж. Эти две вещи колеблются именно так как Вы говорите - чтобы дать average человеку возможность делать пейменты. Только я не понимаю почему все ноют что дома были такие дешевые в 90-х, забывая какой был процент? Почему все ноют что дома сейчас такие дорогие, забывая что процент низкий?

Я не понимаю Ваших рассуждений про "трюки" с пейментами. Пеймент действительно очень важно, но люди этого не понимают. Это и есть психология. На мою рекламу об односемейном доме за 350 тыс я получаю в 10 раз больше звонков, чем на рекламу об 3х семейном доме за 700 тыс. Но когда люди приходят смотреть на "дешевый" односемейный дом, я показываю им их будущие пейменты, и мы прямиком едем смотреть тот самый трехсемейный за 700, который они вначале отвергли как "очень дорогой". Надеюсь, Вы понимаете, что за счет рентал инкома пейменты за трехсемейный дом будут приблизительно в два раза меньше чем за односемейный, верно?

Я тихо смеюсь про себя, когда слышу от покупателя "мой бюджет - не больше 500 тыс" (при этом человек не уточняет за сколько семейный дом, более того, он сам даже об этом не думает, ему просто нравится цифра 500, и его пугает цифра 600). Но это не бизнес подход...

[Floridian]

Таких вариантов игры много. Другой: "А давай уменьшу твои пейменты и при этом предложу дом лучше/больше, изменив срок кредита с 15 на 30 лет? Разьве это не лучше?"

В такие игры играют продавцы подержанных машин.
Обычно если человек не может потянуть пеймент исходя из 30 лет фикст, он должен продолжать рентовать. Во всяком случае лично я с такими покупателями не работаю.

[Буржуй]

Это ещё почему?! Выборы грозят принести только больше проблем: нет нормальных кандидатов c человеческой экономической программой. Все какие-то серые.

Согласен со второй частью целиком и полностью, но с первой отвечу так: увидиш. в первой половине 2009 года дасже скорее всего в начале 2009 года, цену будут стабилкьны некоторое время и будут на низу, потом поползут наверх, так как они и должны быть.

[Буржуй]

В тех нейборхудах, где я работаю - Crown Heights и все что на север от них - то, что сегодня стоит 500 тыс, будет стоить 600 в январе 2009. За остальные нейборхуды Бруклина или остальную часть страны ручаться не могу

Я только что показал, что покупка дома за 500 тыс с нынешним процентом РАВНА покупке дома за 410 тыс с процентом в 8. Потому что пеймент одинаковый. То, что дом подешевеет до 410 - это маловероятно и скорее всего нереально, а то, что рейты вырастут до 8 через год или два - очень даже реально.

Как ты можешь утверждать что "Никакого отношения процент моргиджа не имеет к покупки дома"? Я тебе только что на пальцах с цифрами в руках показал что имеет.

В любых нейбохудах хоть от севера хоть от юга цену в 2009 будут значительно меньше чем сейчас. То за чгто лохи сейчас платят 500, через год будет стоить 400. А про то что ты мне показал, есть замысловатая фраза: фази мяс. Это работает на покупателя, и ты очень; хороший агент, молодец, я такую же лапшу вешал :-) Висела со свистом. Так держат.

Процент лона на покупку недвижимости не играет, всё что важно это цена, раён и чотбы лежало сердце. Если цена высока, а процент низок, то покупатель делает очень сильную ошибку, как я уже оьяснял, если цена хорошая, то процент не важен, потомучто даже если он сумасшедше высок, то через пол года, через год, через 2 он упадэт, и умный человек рефинансирует, потеряв при етом на много меньше чем он потеряет купив дорогой дом под низкий процент.

[Буржуй]

Неужели действительно есть риал истейт с названием ЛакиЮ в Бруклине?

Тейк э гес на какой улице он расположен. Это не совсем риалстейт это ашараскина контора (хотя легально риалстейт конечно), это колекция независимых агентов которые "плотят" брокеру за эмэлэс и каждый сам за себя. :-)

[Буржуй]

Глупо - это перефинансировать праймари резиденс в НЙ. За каждый рифайнанс надо платить минимум 3% от стоимости дома, а то и больше иногда. Если за 30 лет ты перефинансируешь свой дом 10 раз - выкинешь 30% от стоимости дома на ветер.

Сказанное относится к праймари резиденс - мы здесь разговариваем именно об этом. Я считаю, лучше взять 30 лет фикст, убедиться что пеймент устраивает, и выплачивать потихоньку. Особенно если взял моргидж в такой момент когда рейт низкий - как сейчас.

Если инвестмент проперти(з) - то там конечно можно химичить: здесь перефинансировал, там флипанул, тут выдернул, там заплатил.

Если человек купил дом за дешовую цену (хорошую цену) под 10% а потом через 3 года перефинасировал под 4%, даже ВЫКИНУВ 3% на рифайнянс, он на много умнее, чем то кто купил дом дороже на 100к но как "иумный" под хороший процент :-) Я же говорю, у тебя хорошая матиматика агента, молодец. Я в свопё время всё на бумажке пиусал клиентам, и всё шодилось матиматически, так держать.

[Alex_3112]

Я тихо смеюсь про себя, когда слышу от покупателя "мой бюджет - не больше 500 тыс" (при этом человек не уточняет за сколько семейный дом, более того, он сам даже об этом не думает, ему просто нравится цифра 500, и его пугает цифра 600). Но это не бизнес подход...

Ну можете конечно смеяться, но лично я в обозримом будущем буду покупать дом для себя, а не для tenants. Можно вместо седана за 20K купить трак за 30K и на нем подрабатывать - верно? ;)

Покупать новый дом по сравнению с тем, который можно подлатать тоже невыгодно, но есть такие вещи, которые душа просит, пусть это и не бизнес подход.