Real estate job: советы покупателям

[Floridian]

Ну так не из-за процента же осторожничают.

Да, осторожничают не из-за процента. И это неправильно.

Люди видят цены на дома, и не хотят думать о том что главное - это не цена покупки, а их ежемесячный пеймент. А ежемесячный пеймент зависит от рейта.

Пример: при рейте в 6% моргидж пеймент за 500 тысячный дом будет $3000 (principal and interest, 30 year fixed).

А при рейте в 8 мортгидж пеймент за такой же дом будет 3700.

Иными словами, чтобы сохранить такой же пеймент ($3000) за дом при рейте в 8% - дом должен стоить $410,000. Проверьте мою математику сами.

Иными словами, если рейт через год будет 8 (что вполне реально) - будет ли нынешний 500-тысячный дом стоить 410 тыс? Маловероятно. Предположим, он подешевеет до 480 тыс. Стало быть тот, кто купит 480тысячный дом через год - проиграет в пейменте по сравнению с тем, кто купил 500 тысячный дом сегодня.

Но люди, к сожалению, так не мыслят. Приходится им объяснять...

Перефинансирование в случае когда рейт упадет - работает не для всех регионов. В НЙ за рефайнанс надо платить минимум 3%. Стоит ли рефинансировать каждые несколько лет? Нет. Нужно купить один раз, и если рейт такой низкий как сейчас - то не трогать моргидж до самого конца, пока дом не будет продан или выплачен.

Подход к покупке праймари резиденс должен быть очень простой: если сегодня можешь позволить определенный пеймент, и большая вероятность что сможешь еще долгое время этот пеймент позволить - надо покупать и брать 30 лет фикст. Не можешь себе позволить этот определенный пеймент - рентуй и копи деньги. It's that easy.

[TheDreamer]

Люди видят цены на дома, и не хотят думать о том что главное - это не цена покупки, а их ежемесячный пеймент.

Типичная теория, с помощью которой продавцы запудривают мозги клиентам.

Пеймент не изменится, потому что он зависит не от цены дома, а от способности зарабатывать. Скажем, если человек не может выплачивать более $2400 в месяц, то он банально не станет покупать дом с таким пейментом. Соотвественно, придётся либо забыть о продаже вообще, либо снижать цену дома так, чтобы пейменты стали affordable.

"Mortgage application volume declined 11.6 percent during the week ending Dec. 28, according to the trade group Mortgage Bankers Association's weekly application survey."
"Mortgage application volume slips"

Именно это сейчас драйвит цены недвижимости вниз. Нежелание людей влезать в долги с серьёзными пейментами. Особенно, в условиях начинающейся рецессии - многие, кто хорошо зарабатывает сегодня, завтра могут оказаться на улице.

"Employers added far fewer jobs in December while the unemployment rate shot up to a two-year high ..."
"Jobs weak, unemployment soars"

[Буржуй]

В январе 2007-го аналитики это обещали, а теперь январь 2008-го и тот же сценарий повторяют опять. Что-то подсказывает, что возможно в января 2009-го опять останется 12-14 месяцев.

Похоже, небольшое падение цен на недвижимость и сабпраймы - это только верхушка айсберга. Следующим номером приближается рецессия, а в глубине прячутся совсем интересные сюрпризы.

Я, честно говоря давно не смотрю что пишут аналитики. Цены уже понизились, если посмотреть на листинги в эмэлэлс, ресесия уже есть давно, сеичас начинается мягкая депресия. Но, цены на недвижимость стабиизируются после выборов, до выборов будут только вниз, поменэш моеё слово. При этом всём, никакого бабнл и никакого бэрста, всё медлено, хорошо и правильно.

[Буржуй]

Да, осторожничают не из-за процента. И это неправильно.

Люди видят цены на дома, и не хотят думать о том что главное - это не цена покупки, а их ежемесячный пеймент. А ежемесячный пеймент зависит от рейта.

Пример: при рейте в 6% моргидж пеймент за 500 тысячный дом будет $3000 (principal and interest, 30 year fixed).

А при рейте в 8 мортгидж пеймент за такой же дом будет 3700.

Иными словами, чтобы сохранить такой же пеймент ($3000) за дом при рейте в 8% - дом должен стоить $410,000. Проверьте мою математику сами.

Иными словами, если рейт через год будет 8 (что вполне реально) - будет ли нынешний 500-тысячный дом стоить 410 тыс? Маловероятно. Предположим, он подешевеет до 480 тыс. Стало быть тот, кто купит 480тысячный дом через год - проиграет в пейменте по сравнению с тем, кто купил 500 тысячный дом сегодня.

Но люди, к сожалению, так не мыслят. Приходится им объяснять...

Перефинансирование в случае когда рейт упадет - работает не для всех регионов. В НЙ за рефайнанс надо платить минимум 3%. Стоит ли рефинансировать каждые несколько лет? Нет. Нужно купить один раз, и если рейт такой низкий как сейчас - то не трогать моргидж до самого конца, пока дом не будет продан или выплачен.

Подход к покупке праймари резиденс должен быть очень простой: если сегодня можешь позволить определенный пеймент, и большая вероятность что сможешь еще долгое время этот пеймент позволить - надо покупать и брать 30 лет фикст. Не можешь себе позволить этот определенный пеймент - рентуй и копи деньги. It's that easy.

Флоридиан молодец у него типичное обяснение риалстейтовсгого агента, который честными глазами вешает лапшу на уши. (сам такой, снаю, молодец, честно.) Но, сказав это, реалность такова:
При покупки дома необходимо смотрать на 1) цену 2) раён 3) чтобы "лежало" сердце. Никакого отношения процент моргиджа не имеет к покупки дома. Потоимучто при первои же возможности моргидж перефинансируется и процент понижается, а купив недвижимость по совету риалстейтовского агента с честными глазами как у крамарова в мимино за сумасшедшую цену, потомучто сейчас хороший процент и подходит "ежемесячный пеймент" это как минимум глупо.

[Буржуй]

Иными словами, если рейт через год будет 8 (что вполне реально) - будет ли нынешний 500-тысячный дом стоить 410 тыс? Маловероятно. Предположим, он подешевеет до 480 тыс. Стало быть тот, кто купит 480тысячный дом через год - проиграет в пейменте по сравнению с тем, кто купил 500 тысячный дом сегодня.

В январе 2009 года, то что сейчас стоит 500к будет стоить МАКСИМУМ 400к, и это максимум, скорее всего даже меньше чем 400. ПО сему, даже елси мы и предположим что мы купим этот брилянт через год за 400к даже под 10% то этоо выгоднее чем сейчас даже под 4%, потомучто через 2 года мы наш 20% моргидж перефинмасируем в 5% моргидж, а наш брилиант купленый сейчас за 500к - 500к стоить есче лет 8 не будет. Элементарная матиматика.

[Буржуй]

Типичная теория, с помощью которой продавцы запудривают мозги клиентам.

Пеймент не изменится, потому что он зависит не от цены дома, а от способности зарабатывать. Скажем, если человек не может выплачивать более $2400 в месяц, то он банально не станет покупать дом с таким пейментом. Соотвественно, придётся либо забыть о продаже вообще, либо снижать цену дома так, чтобы пейменты стали affordable.

"Mortgage application volume declined 11.6 percent during the week ending Dec. 28, according to the trade group Mortgage Bankers Association's weekly application survey."
"Mortgage application volume slips"

Именно это сейчас драйвит цены недвижимости вниз. Нежелание людей влезать в долги с серьёзными пейментами. Особенно, в условиях начинающейся рецессии - многие, кто хорошо зарабатывает сегодня, завтра могут оказаться на улице.

"Employers added far fewer jobs in December while the unemployment rate shot up to a two-year high ..."
"Jobs weak, unemployment soars"

Сеичас флоридиан скажет про но инком верификейшен моргиджи и про гифты, и всё пойдёт по новой.

Флорисдиан, в каком риалстейте ты работаешь в чэмта тима: ЛакиЮ или Юбайван или Елба, или Атлантик...?

[TheDreamer]

... цены на недвижимость стабиизируются после выборов ....

Это ещё почему?! Выборы грозят принести только больше проблем: нет нормальных кандидатов c человеческой экономической программой. Все какие-то серые.

Сеичас флоридиан скажет про но инком верификейшен моргиджи и про гифты, и всё пойдёт по новой.

А причём здесь это? Проверка дохода не уменьшает цены или пейменты.

Существует чёткий индикатор настроений покупателей. Это время, которое дома стоят на продаже. У нас было, что дома уходили за 3-4 дня. Теперь больше похоже от 6 месяцев до года.

[смешно]

И что теперь по этому поводу делать - радоваться или горевать?

Радоваться и сильно, поменьше спекулянтов будет.

[Floridian]

Типичная теория, с помощью которой продавцы запудривают мозги клиентам.

Пеймент не изменится, потому что он зависит не от цены дома, а от способности зарабатывать. Скажем, если человек не может выплачивать более $2400 в месяц, то он банально не станет покупать дом с таким пейментом. Соотвественно, придётся либо забыть о продаже вообще, либо снижать цену дома так, чтобы пейменты стали affordable.

Я не совсем понял Ваш пойнт. Сначала Вы говорите, что моим стейтментом "главное - это не цена покупки, а их ежемесячный пеймент" продавцы пудрят мозги, а потом сами же с этим стейтментом соглашаетесь. Поясните.

Или, если хотите, переформулирую : главное - это способность делать определенный пеймент, а это в свою очередь зависит от способности зарабатывать.

[Floridian]

В январе 2009 года, то что сейчас стоит 500к будет стоить МАКСИМУМ 400к, и это максимум, скорее всего даже меньше чем 400. ПО сему, даже елси мы и предположим что мы купим этот брилянт через год за 400к даже под 10% то этоо выгоднее чем сейчас даже под 4%, потомучто через 2 года мы наш 20% моргидж перефинмасируем в 5% моргидж, а наш брилиант купленый сейчас за 500к - 500к стоить есче лет 8 не будет. Элементарная матиматика.

В тех нейборхудах, где я работаю - Crown Heights и все что на север от них - то, что сегодня стоит 500 тыс, будет стоить 600 в январе 2009. За остальные нейборхуды Бруклина или остальную часть страны ручаться не могу

Я только что показал, что покупка дома за 500 тыс с нынешним процентом РАВНА покупке дома за 410 тыс с процентом в 8. Потому что пеймент одинаковый. То, что дом подешевеет до 410 - это маловероятно и скорее всего нереально, а то, что рейты вырастут до 8 через год или два - очень даже реально.

Как ты можешь утверждать что "Никакого отношения процент моргиджа не имеет к покупки дома"? Я тебе только что на пальцах с цифрами в руках показал что имеет.