Real estate job: советы покупателям

[Буржуй]

Thank you!



Проценту больше некуда падать. Сейчас 5,75 доступно людям. Или ты считаешь что процент очень скоро пойдет наверх, еще до того как цены стабилизируются?

Мне кажется они продержат низкий процент пока риал истейт не пойдет наверх. А когда он пойдет наверх, то будут еще и повышающимся процентом душить. Так более логично.

Я думаю что процент пойдэт наверх до стабилизации цен, потом после стабилизации будет падать от своих высот. Сейчас конечно процент очень хорош, но, как иа писал финансово выгоднее купить дешевле но на выше процент, чем дороже на ниже процент.

[Великорос]

После спада, конечно, но вначале должно упасть. "Низ" к концу 2008 началу 2009 года.

Согласен. В августе 1998 года был дефолт в России и я в Москве следил за ценами - так вот самое дно было август- ноябрь 1999 года. Но у нас тогда вообще жуткий кризис был, поэтому у Вас все быстрее наверно должно быть. :cool:

[marussya]

Согласен. В августе 1998 года был дефолт в России и я в Москве следил за ценами - так вот самое дно было август- ноябрь 1999 года. Но у нас тогда вообще жуткий кризис был, поэтому у Вас все быстрее наверно должно быть. :cool:

Вы думаете, что в России будет обвал цен на недвижимость, как в 1998?

Тогда рухнул рунок ГКО, уже в июле я знала, что август не пережить, но сейчас-то все деньги из трубы...

[Буржуй]

Вы думаете, что в России будет обвал цен на недвижимость, как в 1998?

Тогда рухнул рунок ГКО, уже в июле я знала, что август не пережить, но сейчас-то все деньги из трубы...

Я думаю что вк,ладывать что то в раосию это самоубийство - в миг могут решить раскулачить, в росии это модно.

[TheDreamer]

Да никогда не существовало таких лоунов 2 процента годовых на первые пять лет. Это реклама такая была. С мелким шрифтом внизу.

Такой loan предлагался через builder-а одного из только что построенных community и только при оформлении через специального малопроцентного агента. С мелким шрифтом внизу вроде проблем не было. Мне думается, catch был в другом - билдер хотел за дома на 15-25% выше, чем ценовой уровень местности, а из-за 2% необходимые пейменты получались меньше, чем у конкурентов. Дальше клиенту говорили, что к тому времени он либо перефинансирует на лучшие условия, либо продаст и вернёт деньги. В 2003-ем году оно выглядело похожим на правду.

Почему Вы думаете, что банк теряет деньги если borrower уходит в форекложер? Ничего он не теряет. Есть такая вещь как deficiency judgement, который будет entered against the borrower.

Deficiency judgement банк получит только на бумаге, так как увидев отрицательный баланс в -$250K простой человек, которому нечего терять, тут же объявит bankruptcy.

Конечно, это не означает, что хозяева всех проблематичных домов с негативным балансом тут же толпами ринутся в foreclosure.
1. После этого действия возврата нет, а если ждать возможной коррекции рынка и продолжать увеличивать отрицательный баланс, то хуже уже не станет - в случае чего, всё равно спишется.
2. Предстоящее банкротство требует очень аккуратной длительной подготовки (иначе найдут плохо спрятанные деньги).
3. Рент после банкротства тоже может мало не по-военному от месячного пеймента. Про условия и говорить нечего. Свой дом - всегда свой дом.

Думаю, что большинство предпочтёт выжидательную тактику. Кроме местностей, где в недвижимость инвестировало слишком много рыночных спекулянтов.

[Floridian]

Такой loan предлагался через builder-а одного из только что построенных community и только при оформлении через специального малопроцентного агента. С мелким шрифтом внизу вроде проблем не было. Мне думается, catch был в другом - билдер хотел за дома на 15-25% выше, чем ценовой уровень местности, а из-за 2% необходимые пейменты получались меньше, чем у конкурентов. Дальше клиенту говорили, что к тому времени он либо перефинансирует на лучшие условия, либо продаст и вернёт деньги. В 2003-ем году оно выглядело похожим на правду.

Я думаю, Вы не совсем правильно поняли условия той продажи.

Лоун на дом не может предлагаться через билдера или "малопроцентного агента" (was ist das?). Лоун дает банк. Есть определенные критерии выдачи лоунов. Если аппрейзал на 15-25% ниже чем comparable properties, ни один банк не даст файнансинг. (Ну, может с 50% даун это и возможно, но мы говорим о 2003 когда все покупали без даунпеймента). Особенно если банк планирует перепродавать эти лоуны - они должны конформать определенным критериям, и "purchase price should not be more than appraisal value" - самое первое из них.

Также билдер не имеет право ставить условием продажи - необходимость взятия лоуна у определенного лендера. Это незаконно. Билдер не имеет права рекламировать разную цену в зависимости от того какого лендера будет покупатель использовать. Это тоже незаконно.

Анлесс конечно билдер предлагал файнансинг "от себя", т.е. оwner's financing. Но это означает что в случае форекложер билдер получит свое проперти назад, которое ему на хрен не нужно... Этот вариант маловероятен.

Deficiency judgement банк получит только на бумаге, так как увидев отрицательный баланс в -$250K простой человек, которому нечего терять, тут же объявит bankruptcy.

Конечно, это не означает, что хозяева всех проблематичных домов с негативным балансом тут же толпами ринутся в foreclosure.
1. После этого действия возврата нет, а если ждать возможной коррекции рынка и продолжать увеличивать отрицательный баланс, то хуже уже не станет - в случае чего, всё равно спишется.
2. Предстоящее банкротство требует очень аккуратной длительной подготовки (иначе найдут плохо спрятанные деньги).
3. Рент после банкротства тоже может мало не по-военному от месячного пеймента. Про условия и говорить нечего. Свой дом - всегда свой дом.

Думаю, что большинство предпочтёт выжидательную тактику. Кроме местностей, где в недвижимость инвестировало слишком много рыночных спекулянтов.

А вот это уже отдельный разговор - какой тип людей уходит в форекложер. Разумеется, значительная часть не имеет ничего и теряя дом - остаются ни с чем и взять с них нечего. Но полно людей которые не могут идти на дефишинси джаджмент или шорт сейл - у них есть деньги, хорошая работа, другие проперти. И они соглашаются выплачивать банку какую-то сумму каждый месяц всю оставшуюся жизнь.

Я не специалист по банкротству, но у меня нет уверенности, что долг банку волшебно будет списан судьей, если у человека, к примеру, высокооплачиваемая работа. Возможно, нет....


Так же нельзя не обратить внимание на другой способ зарабатывания денег банками: после зафайливания lis pendens у хоумовнера, положим есть баланс на моргидже 500 тысяч, и проперти стоит 700 тысяч. Хоумовнер тянет время и к тому моменту когда он обращается ко РЕ агентам, у него уже немеряные фииз набежали - 20 - 30% от баланса на моргидже легко. В итоге через 2 года проперти продается за 700 тыс, брокер заберет 40 тыс, и банк заберет оставшиеся 660 тыс - потому что фииз набежали. А набежали они "из воздуха".

Таким образом, те люди которые все-таки платят - заплатят за тех, кто не платит. А также не будем забывать что большинство рипосесст пропертиз ЕЩЕ не продано. Не исключено, что в конечном итого банки вообще ничего не потеряют, продав за баланс на моргидже.

Насчет "хорошо спрятать деньги" - я не могу прокомментировать. Это уже откровенная нелегальщина...

[TheDreamer]

Лоун дает банк.

Loan даёт lender, который чаще всего банк, но может быть и любой другой financial institution, имеющий соответствующую лицензию. Например, это может быть credit union или stock broker.

... билдер не имеет право ставить условием продажи - необходимость взятия лоуна у определенного лендера.

Билдер не ограничивал покупателя, а просто предлагал оформлять через их собственного агента/брокера, сидевшего тут же в офисе. В этом случае обещали специальное финансирование и дополнительные вкусности.

Вдруг задумался и понял, что серьёзно дезинформировал. Оценить дома было невозможно, так как готовыми стояли только 3-4 модели, по которым бродили потенциальные покупатели. Когда написал "на 15-25% выше", то это не официальный appraisal, а из личных соображений и сравнения с соседними кварталами. Говорят, за 2 недели у билдера разошлось всё. Весело было в 2003-ем.

... полно людей которые не могут идти на дефишинси джаджмент или шорт сейл - у них есть деньги, хорошая работа, другие проперти ...

Это зависит от местности - какие люди живут.

У нас цены чуть падают, а так вроде ничего военного. Зато не особо далеко находится Riverside/San Bernardino. Говорят, там уже каждый 40-ой дом стоит в foreclosure. К вопросу, что иногда выгоднее купить подороже в хорошем районе, чем подешевле рядом с пролетарими.

[Floridian]

Loan даёт lender, который чаще всего банк, но может быть и любой другой financial institution, имеющий соответствующую лицензию. Например, это может быть credit union или stock broker.
.

.

Для того чтобы дать лоун на дом (или на что другое) - не нужна лицензия. Я могу дать лоун Вам, а Вы можете дать лоун мне. Если захотим

[John Adams]

Немножко не в тему, но всё же возник вопрос: почем нынче кредиты наличкой в Америце?

[TheDreamer]

Я могу дать лоун Вам, а Вы можете дать лоун мне. Если захотим

Вы правы. Согласен.

Немножко не в тему, но всё же возник вопрос: почем нынче кредиты наличкой в Америце?

Зависит от размера, срока и кредитной истории. Если короткие и в виде кеша, то по мне наиболее выгодны через кредитные карточки с 0% APR на 1-1.5 года.