Real estate job: советы покупателям

[TheDreamer]

Если банк их продаст, то потери будут намного меньше. ... Также можете для интереса найти статистику сколько этот же банк сделал на этих же сабпраймовых лоунах с 2000 по 2006.

Рассмотрим типичный вариант: 2% fixed первые 5 лет, а потом ARM. Получается, что первые 5 лет банк терял, а потом когда решил поднять процент, то клиент ушёл в foreclosure, и банк опять ничего не получил. В упор не вижу, как банк мог заработать в такой схеме.

Кто реально делал деньги на подобных сделках, так это real estate agents и loan officers. Они получили свой комиссионные и ушли с деньгами.

Потери считаются с учётом стоимости недвижимости. Кроме того, реальная ситуация хуже, потому что если банк начнёт массово сбрасывать дома, то цены рухнут, и потери станут ещё больше.

Интересно, как этот глупый клиент умудрился 150 тыс на даунпеймент заработать? ... Я приведу флаер компетитора ...

Что касается рекламы Вашего конкурента, то это серьёзный аргумент, но разрешите раскритиковать по пунктам:

1. Когда недвижимость стоит на продаже и не уходит, то возможно цена задрана до неприличия. Тоже могу выставить свой дом за миллиард, а потом демонстрировать окружающим объявление и рассказывать, как он здорово вырос в цене.

2. По предложенной схеме Ваш клиент собирается продавать недвижимость не сегодня, а через 5 лет в 2013-ом. На указанных объявлениях нет даты, а значит и никакой гарантии, что эти цены имеют какое-то отношение к 2013-ому.

3. Если сделка настолько выгодная и пуленепрошибаемая, то не вижу зачем отдавать её постороннему. Вы - очень неглупый человек, как мы знаем, такой может легко "150 тыс на даунпеймент заработать". Так почему не приобрели и не начали делать деньги сами? Вдруг это от того, что на самом деле выгоднее торговать недвижимостью, чем ею владеть.

[zgorynych]

Что это такое?

Это, в отличие от "подъёма", когда ничего не продается, цены падают и недвиж. уходит с аукционов за цены 10 летней давности если не дешевле.

Имело место в 1989-1993гг а до этого в 1979-1983, а до этого в 1973-1975 а до этого... и т.д.

Исторически "даун цикл" примерно раз в 10 лет и длится 2-3 года. "Ап цикл" - 3-5 лет и остальные годы "флат маркет".

Последний раз в 2000-2002гг чередованость циклов была искуственно пресечёна действиями Феда - такими как легкий кредит и заниженный интерес (мотивировалось это тогда "лечением" экономики от последствий 9/11). Поэтому "раздутость" рынка к 2005-2006гг была двойная т.к. не спустили пар в 2001-2002гг. Так что ВСЕ кто купил в 2005-2006гг переплатили как минимум 30% от сегодняшних реальных цен, если не больше. Но если держать до следующего "ап цикла" или дольше то наверно не так страшно.

[Floridian]

Рассмотрим типичный вариант: 2% fixed первые 5 лет, а потом ARM. Получается, что первые 5 лет банк терял, а потом когда решил поднять процент, то клиент ушёл в foreclosure, и банк опять ничего не получил. В упор не вижу, как банк мог заработать в такой схеме.

Да никогда не существовало таких лоунов 2 процента годовых на первые пять лет. Это реклама такая была. С мелким шрифтом внизу. Когда я впервые пришел работать в моргиджную компанию в середине 2005, первое что я спросил, делаем ли мы такие лоуны. Брокер покрутил пальцем у виска и сказал чтобы я читал мелкий шрифт а не задавал идиотские вопросы.

Этот тип лоуна называется option ARM. Там период 2% - максимум 3-4 месяца. Потом идет обычный рейт, причем на опшн арме он всегда завышенный. Если в 2005 был рейт на обычный 30 лет фикст 5,99 - то на опшн АРМ был минимум 7,5.

Почему Вы думаете, что банк теряет деньги если borrower уходит в форекложер? Ничего он не теряет. Есть такая вещь как deficiency judgement, который будет entered against the borrower. Просто банк получит деньги не сразу, а потом. Может, в 2010, когда борровер опять встанет на ноги. Банк может пережить такую задержку в оплате, на то он и богатый банк .

Банк РЕАЛЬНО теряет деньги, только если соглашается на шорт сейл.

Меня каждый продавец спрашивает, давай мол сделаем шорт сейл на моем проперти, я согласен потерять деньги на этой продаже. Я в ответ спрашиваю "а у тебя деньги в банке есть? Другие проперти есть? Хорошая работа есть?" Если ответ утвердительный хотя бы на один вопрос, то объясняю что он НЕ ПОДХОДИТ для шорт сейл. Банк не спишет его долг, банк пойдет за его ассетс.

Для меня, как для РЕ агента, было бы здорово, если б каждый подходил под шорт сейл. Мне лично глубоко наплевать какие там убытки несет банк. Я бы продавал два дома в неделю . Но за весь 2007 год я нашел только одного продавца, который кволифает на шорт сейл, и то мы еще не закрылись... А поверьте, I'm always on a lookout for a short sale candidate...

Потери считаются с учётом стоимости недвижимости.

Я погуглю, потом отвечу, ладно?

Кроме того, реальная ситуация хуже, потому что если банк начнёт массово сбрасывать дома, то цены рухнут, и потери станут ещё больше.
Что касается рекламы Вашего конкурента, то это серьёзный аргумент, но разрешите раскритиковать по пунктам:

1. Когда недвижимость стоит на продаже и не уходит, то возможно цена задрана до неприличия. Тоже могу выставить свой дом за миллиард, а потом демонстрировать окружающим объявление и рассказывать, как он здорово вырос в цене.

Я приведу Вам данные по продажам кондо в Бедфорд Стайвесанте за 2007 год. Вы увидите, что low $300s - это разумная цена для среднего 2-3 бедрумного кондо. Пока поверьте на слово

2. По предложенной схеме Ваш клиент собирается продавать недвижимость не сегодня, а через 5 лет в 2013-ом. На указанных объявлениях нет даты, а значит и никакой гарантии, что эти цены имеют какое-то отношение к 2013-ому.

Я не имею машины времени, не могу показать Вам флаеры за 2013 год. Приведенный флаер меньше чем месячной давности. Гарантии будут давать сами знаете где О каких гарантиях вообще можно говорить в РЕ?

3. Если сделка настолько выгодная и пуленепрошибаемая, то не вижу зачем отдавать её постороннему. Вы - очень неглупый человек, как мы знаем, такой может легко "150 тыс на даунпеймент заработать". Так почему не приобрели и не начали делать деньги сами? Вдруг это от того, что на самом деле выгоднее торговать недвижимостью, чем ею владеть.

Я уже объяснял. Каждый занимается своим бизнесом. Банки - дают деньги, билдеры получают разницу между деньгами потраченными на строительство и ценой продажи, я - получаю комиссионные за продажу. Кто-то делает деньги на стоках, но это же не значит что я туда сразу полезу?

Кроме того, нам всем нужны деньги СЕЙЧАС. Поэтому и билдер не держится за эти дома, а продает. Потому что ему нужно получить его 250 тыс прибыли СЕГОДНЯ. Ему же жить на что-то надо, верно? А новый владелец заработает денег через несколько лет. Это его забота.

[marussya]

Это, в отличие от "подъёма", когда ничего не продается, цены падают и недвиж. уходит с аукционов за цены 10 летней давности если не дешевле.

Имело место в 1989-1993гг а до этого в 1979-1983, а до этого в 1973-1975 а до этого... и т.д.

Исторически "даун цикл" примерно раз в 10 лет и длится 2-3 года. "Ап цикл" - 3-5 лет и остальные годы "флат маркет".

Последний раз в 2000-2002гг чередованость циклов была искуственно пресечёна действиями Феда - такими как легкий кредит и заниженный интерес (мотивировалось это тогда "лечением" экономики от последствий 9/11). Поэтому "раздутость" рынка к 2005-2006гг была двойная т.к. не спустили пар в 2001-2002гг. Так что ВСЕ кто купил в 2005-2006гг переплатили как минимум 30% от сегодняшних реальных цен, если не больше. Но если держать до следующего "ап цикла" или дольше то наверно не так страшно.

В принципе, мне так и казалось, что нужно будет покупать в конце 2008 года.

Какова разница в колебаниях цены на билдинги и жилые дома? Грубо говоря, что будет более адекватным решением - покупка билдинга или покупка квадриплекса, например?

Исходные условия - наличие денег и отсутствие кредитной истории.

[zgorynych]

В принципе, мне так и казалось, что нужно будет покупать в конце 2008 года.

Какова разница в колебаниях цены на билдинги и жилые дома? Грубо говоря, что будет более адекватным решением - покупка билдинга или покупка квадриплекса, например?

Исходные условия - наличие денег и отсутствие кредитной истории.

4-юнитное здание подходит под owner occuied что существенно улучшает % лоуна и пр. Но без хорошего кредит-скора на сегодняшнем рынке будет очень и очень нелегко что либо профинансировать.

Единственный выход - это покупка с кредитоспособным партнёром. В такой ситуации, если у обоих есть на даунпеймент вы увеличите диапазон возможностей.

Я сам так начинал когда после универа купил свои первые 2 проперти. Мне и на одну из них банк не давал ссуды т.к. я был меньше года после учёбы и работал на 1099 а они требовали минимум 2 года работы на W-2. Мой пратнёр имел такой стаж но у него не было времени заниматся насущными заботами которые проперти требует.

И мы взяли 2 проперти по 100К каждая вместе положив 10% (5% каждый) что примерно было 20,000. Сегодня эти 2 проперти (уже выплаченные давно) дают чистый доход в 1,500/мес каждая и если мы их продадим то (даже после налогов 40%) на руках останется у каждого порядком 300,000 (их цена сегодня после спада где-то 500К каждая). И это с 10,000 вложенными каждым из нас 20 лет назад. Плюс месячный навар который начал капать после существенной выплаты мортгиджа лет 10 назад.

После той покупки я с партнёрами покупал ещё 2 раза в течении первых лет пока сам не стал кредитоспособным. Если бы не эти партнерства я бы наверно пропустил тот цикл подъёма и был бы сегодня намного беднее. ;)

[marussya]

4-юнитное здание подходит под owner occuied что существенно улучшает % лоуна и пр. Но без хорошего кредит-скора на сегодняшнем рынке будет очень и очень нелегко что либо профинансировать.

Единственный выход - это покупка с кредитоспособным партнёром. В такой ситуации, если у обоих есть на даунпеймент вы увеличите диапазон возможностей.

Я сам так начинал когда после универа купил свои первые 2 проперти. Мне и на одну из них банк не давал ссуды т.к. я был меньше года после учёбы и работал на 1099 а они требовали минимум 2 года работы на W-2. Мой пратнёр имел такой стаж но у него не было времени заниматся насущными заботами которые проперти требует.

И мы взяли 2 проперти по 100К каждая вместе положив 10% (5% каждый) что примерно было 20,000. Сегодня эти 2 проперти (уже выплаченные давно) дают чистый доход в 1,500/мес каждая и если мы их продадим то (даже после налогов 40%) на руках останется у каждого порядком 300,000 (их цена сегодня после спада где-то 500К каждая). И это с 10,000 вложенными каждым из нас 20 лет назад. Плюс месячный навар который начал капать после существенной выплаты мортгиджа лет 10 назад.

После той покупки я с партнёрами покупал ещё 2 раза в течении первых лет пока сам не стал кредитоспособным. Если бы не эти партнерства я бы наверно пропустил тот цикл подъёма и был бы сегодня намного беднее. ;)

Легко сказать - найди партнера. Да еще с деньгами. Сколько времени занимает стабилизация кредитной истории? Два года?

[zgorynych]

Легко сказать - найди партнера. Да еще с деньгами. Сколько времени занимает стабилизация кредитной истории? Два года?

Но если на думать об этом и не начать поиск то точно не найти. Я тогда случайно с партнёром сошелся. Наши родители знали друг друга ещё до иммиграции но мы сним не общались т.к. учились в разных универах здесь. Как-то пересеклись на какой-то вечеринке у общих знакомых. Слово за слово увидели что есть возможность (и желание) работать вместе.

Даже если бы я не начал с ним, то у меня были другие потенциальные партнёры из знакомых и коллег в офисе где я работал. Просто на тот момент не было больше денег для даунпейментов на другие пропертиз. :confused:

Я не говорю что "партнёрство" идеальный вариант. Но для многих это единственный путь начать в риал истэйте. А потом, когда хорошая кредит история образуется - естественно как захотите.

[marussya]

Но если на думать об этом и не начать поиск то точно не найти. Я тогда случайно с партнёром сошелся. Наши родители знали друг друга ещё до иммиграции но мы сним не общались т.к. учились в разных универах здесь. Как-то пересеклись на какой-то вечеринке у общих знакомых. Слово за слово увидели что есть возможность (и желание) работать вместе.

Даже если бы я не начал с ним, то у меня были другие потенциальные партнёры из знакомых и коллег в офисе где я работал. Просто на тот момент не было больше денег для даунпейментов на другие пропертиз. :confused:

Я не говорю что "партнёрство" идеальный вариант. Но для многих это единственный путь начать в риал истэйте. А потом, когда хорошая кредит история образуется - естественно как захотите.

Не сбрасывая этот вариант со счетов, я трезво оцениваю ситуацию, и вижу, что шансы у меня лично невелики.

Так сколько времени занимает стабилизация? Два года? Больше? Размер зарплаты влияет, не так ли?

Спасибо большое за консультирование.

[zgorynych]

Не сбрасывая этот вариант со счетов, я трезво оцениваю ситуацию, и вижу, что шансы у меня лично невелики.

Так сколько времени занимает стабилизация? Два года? Больше? Размер зарплаты влияет, не так ли?

Спасибо большое за консультирование.

Спад цен не решает многие проблемы которые вас тормозят купить сегодня. Например если сегодня у вас хорошая и стабильная работа но цены высокие то через 2 года, когда будет спад в ценах, нет гарантии что у вас будет такая же уверенность в работе как сегодня. Да и % в банке будет выше скорее всего. Ведь обычно спад цен и рецессия (и естественно увеличенный шанс потерять работу) идут нога в ногу.

С точки зрения многих (и как подсознательная причина не начинать инвестиции) - никогда не будет "хорошего" времени начать т.к. всегда найдутся "объективные" причины не покупать именно "сегодня".

[marussya]

Спад цен не решает многие проблемы которые вас тормозят купить сегодня. Например если сегодня у вас хорошая и стабильная работа но цены высокие то через 2 года, когда будет спад в ценах, нет гарантии что у вас будет такая же уверенность в работе как сегодня. Да и % в банке будет выше скорее всего. Ведь обычно спад цен и рецессия (и естественно увеличенный шанс потерять работу) идут нога в ногу.

С точки зрения многих (и как подсознательная причина не начинать инвестиции) - никогда не будет "хорошего" времени начать т.к. всегда найдутся "объективные" причины не покупать именно "сегодня".

Согласна. Но перед этим инвестированием нужго сгруппироваться и отжать все обстоятельства по максимуму. Выясняя сейчас, какие реальные шансы относительно кредитной истории, я складываю пазл всех остальных компонентов.

Спасибо большое, я искрене благодарна лично Вам и Флоридану, вы очень помогли.