Real estate job: советы покупателям

[Most Wanted]

Спасибо. Это понятно. Но я, наверно, не совсем корректно задал вопрос. Я хотел спросить, как определяют вот этот самый ожидаемый темп продаж - интуитивно что ли или на основе статистики за последние месяцы??

На основе статистики за месяцы , годы , десятилетия ...

[Floridian]

Простите, но по моему мнению это рекламное жонглирование цифрами и химия. Разрешите пояснить на пальцах.

Допустим, купил такой же дом за $0 down. В конце срока заплатил не $500+K, как он, а $900K. Тогда по Вашему методу получил прибыль в бесконечное количество раз:
($1.5M-$900K)/$0 = бесконечность

Намного лучше, чем у него. :D Такой откровенный маразм получается из-за подтасовки. На самом деле прибыльность надо считать не с личных вложений, а с суммарной массы задействованного капитала. У данного человека прибыль генерировал rental property за $715K.

В моём понимании вопрос откуда у парня $715K на покупку дома не связан с ростом/падением цен на недвижимость или со сдачей недвижимости в аренду. Это была другая совершенно несвязанная сделка.

Мне кажется, такой чисто математический подход с делением на ноль и бесконечностями здесь неуместен. В приведенном примере НЕ 715К генерируют (1,5М - 500К), а именно 150К даунпеймента. Специфику риал истейта надо учитывать - банк разрешает занять недостающие 500К по небольшой процент меньше 6% годовых. Не понимаю, почему этот факт надо игнорировать.

Еще мне понравился подход ЗГорыныча. Он предлагает из конечной прибыли вычесть всю ту прибыль, которую можно было бы получить, если б положить эти изначальные 150К на сейвингз аккаунт под 5% годовых. Очень остроумно и оригинально, по-моему

[TheDreamer]

чисто математический подход с делением на ноль и бесконечностями здесь неуместен

Всё проще. Если формула при правдоподобных параметрах допускает деление на ноль, то она глубоко ошибочна и неуместна.

Кроме того, не далее, как в 20 милях от меня калифорнийская местность, где чуть ли не каждый 30-ый владелец дома угодил в foreclosure, надеясь именно на эту формулу. Они расчитывали, что смогут сдавать и спустя сколько-то лет сумеют продать по более высокой цене, а сегодня обнаружили, что практически нет ни съёмщиков, ни покупателей. Извините, но так случилось. Аутсорсинг в Китай. Наши американцы-электронщики были благополучно уволены и поехали в другой штат на другую работу.

Конечно, вовсе не хочу сказать, что сделка, о которой Вы говорили, закончится именно так. В моём понимании при любом состоянии рынка можно делать деньги. Просто надо знать где и как покупать. При хорошем рынке всё растёт - можно брать почти всё подряд, а при плохом выбор требует очень высокого искусства. Хотя не real estate инвестор, но думаю, что в этой области точно так же.

Задам вопрос пошире. Допустим, что Ваш сценарий выполнится. За что покупатель дома получил прибыль? Просто случайно угадал и сорвал куш? Нет, это не спекуляция, а честный и очень уважаемый доход. В моём понимании человек принял решение и взял на себя риск. Банк ведь тоже мог приобрести это здание, нанять менеджера и организовать сдачу помещений. Пару раз плюнуть. Однако, банк этого не сделал, а парень - да, сделал и оказался прав.

Понимаете к чему клоню? Примитивная логика типа "купил за $150K, а продал за $1.5M" не работает. Нужен очень грамотный анализ риска. В Вашей же формуле нет такого параметра. Его просто не прозвучало. Чтобы не случилось - хоть третья мировая война, прилёт инопланетян или гибель США - дом обязательно удастся сконвертировать в кондо и распродать по 400-500 тыс за юнит.
:cool:

под 5% годовых

Лучше сравнивать с другим. Savings в евро в пересчёте на доллар дали 12-14% годовых (10% падение доллара + 2-4% ставка в евро). При этом интерес практически не облагается налогом, так как это разность курса валют. Если процесс будет продолжаться в следующие 5 лет, то такой банковский счёт даст 76-92% гарантированного дохода без всякой ответственности. Поблагодарите федералов, помогавших этому процессу.

Думаю, последствия для американцев понятны. Если так будет продолжаться, то скоро увидим $4 за галлон бензина и очередной рост цен. Чудес не бывает.

Плюс - представим, что стоимость жилья в указанном районе падает 1.7% в квартал, как на общеамериканском рынке в публикации CNN ("Home prices take steeper downturn"). То есть, дом, купленный за $715K, удастся продать не за $1.5M, а только за $507K. Почему не посмотреть такую финансовую модель тоже?

[Floridian]

Всё проще. Если формула при правдоподобных параметрах допускает деление на ноль, то она глубоко ошибочна и неуместна.

А не нужно никаких формул вообще. Есть исходные факты: человек вложил 150 тыс, получит (или ждет получить) (1,5М минус 500 тыс). Все. Дальше и усложнять не будем.

Кроме того, не далее, как в 20 милях от меня калифорнийская местность, где чуть ли не каждый 30-ый владелец дома угодил в foreclosure, надеясь именно на эту формулу. Они расчитывали, что смогут сдавать и спустя сколько-то лет сумеют продать по более высокой цене, а сегодня обнаружили, что практически нет ни съёмщиков, ни покупателей. Извините, но так случилось. Аутсорсинг в Китай. Наши американцы-электронщики были благополучно уволены и поехали в другой штат на другую работу.

Конечно, вовсе не хочу сказать, что сделка, о которой Вы говорили, закончится именно так. В моём понимании при любом состоянии рынка можно делать деньги. Просто надо знать где и как покупать. При хорошем рынке всё растёт - можно брать почти всё подряд, а при плохом выбор требует очень высокого искусства. Хотя не real estate инвестор, но думаю, что в этой области точно так же.

Задам вопрос пошире. Допустим, что Ваш сценарий выполнится. За что покупатель дома получил прибыль? Просто случайно угадал и сорвал куш? Нет, это не спекуляция, а честный и очень уважаемый доход. В моём понимании человек принял решение и взял на себя риск. Банк ведь тоже мог приобрести это здание, нанять менеджера и организовать сдачу помещений. Пару раз плюнуть. Однако, банк этого не сделал, а парень - да, сделал и оказался прав.

Понимаете к чему клоню? Примитивная логика типа "купил за $150K, а продал за $1.5M" не работает. Нужен очень грамотный анализ риска. В Вашей же формуле нет такого параметра. Его просто не прозвучало. Чтобы не случилось - хоть третья мировая война, прилёт инопланетян или гибель США - дом обязательно удастся сконвертировать в кондо и распродать по 400-500 тыс за юнит.

Ну разумеется, все понимают, что вовсе не обязательно сценарий сработает. Но на сегодняшний день есть все indications, что сработает. Конечно, есть риск. Я 100% гарантии никому не даю. Я даю факты и наблюдения - люди сами делают вывод. У них своя голова на плечах.

Банки никогда не покупают домов и не сдают их, ожидая appreciation или кондо конвершн. Банки в другом бизнесе. Без риска. Деньги дают взаймы под проценты под залог коллатерала, и это гораздо лучший бизнес, на мой взгляд.

Меньше всего меня заботит, является ли приведенный сценарий спекуляцией или честным заработком. Я об этом даже не думаю. Хотя, на мой взгляд, конечно это честный заработок.

[TheDreamer]

Банки в другом бизнесе. Без риска.

Вашими устами да мёд бы пить: "Deutsche Bank predicts subprime losses at $300-400 billion worldwide"
Очень надёжный бизнес без риска, вложившийся в кредиты на недвижимость и теряющий на этом 300-400 миллирадов долларов.
:D

А не нужно никаких формул вообще. Есть исходные факты: человек вложил 150 тыс, получит (или ждет получить) (1,5М минус 500 тыс). Все. Дальше и усложнять не будем.

Ну, так каждый real estate агент скажет. Зачем думать - покупай и плати мне комиссионные. Расплачиваться-то за эти слова буду не я. Я уйду с комиссиоными в кармане и буду очень доволен. Самый выгодный клиент - глупый. С чековой книжкой и авторучкой вместо формул.

[marussya]

Пререквизиты - это 30% даунпеймент и хорошая кредитная история. Если это имеется, то брокеры и владельцы будут обрывать Ваш телефон зазывая смотреть проперти и обещая скидки. Это важно: сначала Вы показываете упомянутые "пререквизиты" - и потом Вам не нужно тратить много времени на поиск пропертиз - Вас туда брокеры будут тащить насильно, (что Вам и надо).

Если этого нет - то Вам нужно (сначала поговорив с большим банком и убедившись что там Вашего бизнеса не хотят), отправиться к всевозможным моргидж брокерам, которые за определенную мзду (называемую "пойнтс") могут сделать так называемый "creative financing", т.е. лоун при отсутствии пре-реквизитов

Вы, возможно, не совсем понимаете что значит "перефинансировать". Если Вы купили 4хсемейный дом сегодня, чем Вам поможет перефинансирование в плане покупки следующей проперти? Цены сейчас не растут. Коммерческая недвижимость - это просто способ вкладывать деньги под больше чем 5% годовых. В общем случае, Чтобы цена на коммерческую проперти выросла в два раза - это нужно чтобы рент поднялся в два раза. Что маловероятно.

Проблема в короткой кредитной истории, и соответственно купить некоммерческий дом будет проще. А за год история будет подрощена и эквити вырвстет, то есть рефинансироваться будет проще. Я рассказываю с такой уверенностью, потому, что моя подруга так и сделала. Но это, правда, было 2 года назад.

[Floridian]

Проблема в короткой кредитной истории, и соответственно купить некоммерческий дом будет проще. А за год история будет подрощена и эквити вырвстет, то есть рефинансироваться будет проще. Я рассказываю с такой уверенностью, потому, что моя подруга так и сделала. Но это, правда, было 2 года назад.

Проблема в том, что нужно 30% даунпеймента. 30% от decent property in Brooklyn (хотя Вы не уточняете о какой части штата НЙ идет речь) - это по крайней мере 200 тысяч. Если этого нет, тои близко подходить к коммерческой недвижимости смысла нет.

За год история не вырастает.

Эквити тоже за год не вырастет (особенно за будущий 2008 год). Надо ждать больше.

Возможно, Ваша подруга что-то не договаривает. Где и что можно было купить за 600 тыс в 2005 году, чтобы сейчас в нем накопилось достаточно эквити? Вряд ли.

Кроме того, сейчас банки ужесточили условия по рифайнансу. Даже с отличной кредитной историей на 3-х семейный дом можно вытащить максимум до 80% от аппрейзал валью. А люди год назад с 0% даунпеймент покупали. Откуда у них 20% эквити в доме возьмется чтобы рефинансировать и кеш аут вытащить?

[Floridian]

Вашими устами да мёд бы пить: "Deutsche Bank predicts subprime losses at $300-400 billion worldwide"
Очень надёжный бизнес без риска, вложившийся в кредиты на недвижимость и теряющий на этом 300-400 миллирадов долларов.

Ну, не все так мрачно. Во-первых, в эти 300-400 млрд (хотя цифра сама по себе спорная) входят те самые фореклозд дома, которыми теперь владеет банк. Если банк их продаст, то потери будут намного меньше.

Также можете для интереса найти статистику сколько этот же банк сделал на этих же сабпраймовых лоунах с 2000 по 2006. Думаю, концы с концами банк все-таки сведет и на икорку останется тоже

Ну разумеется, не то чтобы в банковском бизнесе вообще риска нет. Это я "преувеличил". Я имел в виду, что в приведенном мной примере риск банка выдавшего лоун с 20% даунпеймент даже близко не сравним с риском человека решившего заработать на кондо конвершн.

Ну, так каждый real estate агент скажет. Зачем думать - покупай и плати мне комиссионные. Расплачиваться-то за эти слова буду не я. Я уйду с комиссиоными в кармане и буду очень доволен. Самый выгодный клиент - глупый. С чековой книжкой и авторучкой вместо формул.

Ага, глупый такой клиент... Интересно, как этот глупый клиент умудрился 150 тыс на даунпеймент заработать? Да еще сверху сотку на emergency reserve? Нету глупых клиентов нынче. Клиенту нынче доказать надо, что СКОРЕЕ ВСЕГО все именно так и будет как мы задумываем. В двух словах трудно описать, почему именно я думаю что именно в том нейборхуде это возможно.... Я приведу флаер компетитора, который залистал уже кондо на том же блоке, где я только что идентичные дома по 700 тыс продал. Почитайте.

В РЕ инвестменте важна смелость и умение делать покупки в нужном месте и вовремя. Никакой агент не заставит умного покупателя участвовать в невыгодном диле. А о том, что нынче на маркете только умные покупатели - говорят их даунпейменты

[zgorynych]

Флоридиан, скажите честно когда вы стали брокером? Такое впечатление что вы никогда на "даун цикле" не работали (без наезда, ей б-гу).

[marussya]

Флоридиан, скажите честно когда вы стали брокером? Такое впечатление что вы никогда на "даун цикле" не работали (без наезда, ей б-гу).

Что это такое?