Page 21 of 67 FirstFirst ... 111213141516171819202122232425262728293031 ... LastLast
Results 201 to 210 of 669

Thread: Real estate job: советы покупателям

  1. #201
    Forum Hero
    Join Date
    Aug 2005
    Posts
    9,554

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian
    Она видимо купила где-то очень высоко и далеко в Апстейт НЙ. (Мы же про штат НЙ говорим, да?) В Бруклине за 600 тыс даже 6-семейный дом не купишь.

    Разница между Апстейтом и пятью боро НЙ в том, что в пяти боро occupancy rate всегда близок к 100%. И в хороших районах маркет рейт можно собирать.

    Обычно проперти в хороших районах идут минимут 10 times the annual rent roll. Если бы 20 семейный дом в Бруклине ушел за 600 тыс, это бы значило что месячный рент ролл 5000, и соответственно рент одной квартиры 250 долларов.

    Так что видимо Ваша подружка купила дом в ОЧЕНЬ плохом районе.

    В пяти боро НЙ все коммерческие листинги сосредоточены в руках 2-3 крупных агентств, которые занимаются исключительно коммерческой недвижимостью. Туда и надо обращаться в первую очередь. А кто в Апстейте продает - я не знаю. Посмотрите на сайте www.loopnet.com
    Спасибо большое! А с какого количества квартир дом начинает считаться коммерческим?

  2. #202
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by marussya
    Спасибо большое! А с какого количества квартир дом начинает считаться коммерческим?
    5 families and up.

  3. #203
    Forum Hero
    Join Date
    Aug 2005
    Posts
    9,554

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Спасибо большое!

  4. #204
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Посоветую начать поиски коммерческой проперти с разговора с лоун офисером. Для начала зайдите в большие банки типа Commerce Bank. Они Вам расскажут про необходимые пре-реквизиты для покупки коммершл недвижимости. Не исключено, что Вы передумаете покупать коммершл сразу после разговора.

    Это необходимо сделать, так как продавцы коммерческой недвижимости не будут рассматривать Ваши офферы пока они не будут подкреплены преаппрувалом из банка и прочей документацией. Большинство даже будет отказываться показывать пропертиз пока не поговорит с лоун офисером, выбранным Вами.

  5. #205
    Forum Hero TheDreamer's Avatar
    Join Date
    Feb 2006
    Location
    CA
    Posts
    1,506

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian
    ... купили за 715К, продаем через 5 лет за 1,5М ...
    Если так считать, то получается очень неплохо - 15% в год.

    Но вот при продаже чистой rental property случайно не придётся ли отдать 6% агенту или ещё больше Дяде Сэму в виде налогов на gain? Если "да", то доходы сразу ужасно портятся. Кроме того, вряд ли оно всё вечное. После 5 лет эксплуатации здание наверняка надо будет серьёзно подремонтировать, устроить remodeling в кухнях, а вокруг какие-нибудь клумбы развести. Наверно, и квартиранты не каждый месяц будут.

  6. #206
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by TheDreamer
    Если так считать, то получается очень неплохо - 15% в год.

    Но вот при продаже чистой rental property случайно не придётся ли отдать 6% агенту или ещё больше Дяде Сэму в виде налогов на gain? Если "да", то доходы сразу ужасно портятся. Кроме того, вряд ли оно всё вечное. После 5 лет эксплуатации здание наверняка надо будет серьёзно подремонтировать, устроить remodeling в кухнях, а вокруг какие-нибудь клумбы развести. Наверно, и квартиранты не каждый месяц будут.
    Простите, а как Вы к цифре "15% годовых" пришли? Человек вкладывает 150 тыс, через пять лет получает, скажем, 1,5М и отдает долг в пятьсот с чем-то. Это немного поболе 15% годовых....

    Настолько поболе, что я даже не считаю нужным упоминать такие мелочи как то, что он наслаждается позитив кеш флоу in the meantime или такую ерунду как 20 тысяч на condo book (конвертация дома в кондо) или такие пустяки как ремоделлинг кухонь через 5 лет.

    П.С. Квартирантов у нас в Бруклине больше чем квартир. При небольшом усилии лендлорда оккупанси рейт будет 100% легко.

    Капитал гейнз, конечно, будут. Как их обойти, еще вроде не придумано (кроме как купить другую инвестмент проперти).
    Last edited by Floridian; 12-01-2007 at 05:39 PM.

  7. #207
    Forum Hero
    Join Date
    Aug 2005
    Posts
    9,554

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian
    Посоветую начать поиски коммерческой проперти с разговора с лоун офисером. Для начала зайдите в большие банки типа Commerce Bank. Они Вам расскажут про необходимые пре-реквизиты для покупки коммершл недвижимости. Не исключено, что Вы передумаете покупать коммершл сразу после разговора.

    Это необходимо сделать, так как продавцы коммерческой недвижимости не будут рассматривать Ваши офферы пока они не будут подкреплены преаппрувалом из банка и прочей документацией. Большинство даже будет отказываться показывать пропертиз пока не поговорит с лоун офисером, выбранным Вами.
    А нельзя ли поподробнее про пререквизиты? Что нужно помимо хорошей кредитной истории и денег?

    А может вообще лучще купить сначала квадриплекс и через год перефинансировать и купить билдинг?

    Спасибо!

  8. #208
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by marussya
    А нельзя ли поподробнее про пререквизиты? Что нужно помимо хорошей кредитной истории и денег?

    А может вообще лучще купить сначала квадриплекс и через год перефинансировать и купить билдинг?

    Спасибо!
    Пререквизиты - это 30% даунпеймент и хорошая кредитная история. Если это имеется, то брокеры и владельцы будут обрывать Ваш телефон зазывая смотреть проперти и обещая скидки. Это важно: сначала Вы показываете упомянутые "пререквизиты" - и потом Вам не нужно тратить много времени на поиск пропертиз - Вас туда брокеры будут тащить насильно, (что Вам и надо).

    Если этого нет - то Вам нужно (сначала поговорив с большим банком и убедившись что там Вашего бизнеса не хотят), отправиться к всевозможным моргидж брокерам, которые за определенную мзду (называемую "пойнтс") могут сделать так называемый "creative financing", т.е. лоун при отсутствии пре-реквизитов

    Вы, возможно, не совсем понимаете что значит "перефинансировать". Если Вы купили 4хсемейный дом сегодня, чем Вам поможет перефинансирование в плане покупки следующей проперти? Цены сейчас не растут. Коммерческая недвижимость - это просто способ вкладывать деньги под больше чем 5% годовых. В общем случае, Чтобы цена на коммерческую проперти выросла в два раза - это нужно чтобы рент поднялся в два раза. Что маловероятно.
    Last edited by Floridian; 12-01-2007 at 06:09 PM.

  9. #209
    Forum Hero TheDreamer's Avatar
    Join Date
    Feb 2006
    Location
    CA
    Posts
    1,506

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Floridian
    Человек вкладывает 150 тыс, через пять лет получает, скажем, 1,5М и отдает долг в пятьсот с чем-то.
    Простите, но по моему мнению это рекламное жонглирование цифрами и химия. Разрешите пояснить на пальцах.

    Допустим, купил такой же дом за $0 down. В конце срока заплатил не $500+K, как он, а $900K. Тогда по Вашему методу получил прибыль в бесконечное количество раз:
    ($1.5M-$900K)/$0 = бесконечность

    Намного лучше, чем у него. :D Такой откровенный маразм получается из-за подтасовки. На самом деле прибыльность надо считать не с личных вложений, а с суммарной массы задействованного капитала. У данного человека прибыль генерировал rental property за $715K.

    В моём понимании вопрос откуда у парня $715K на покупку дома не связан с ростом/падением цен на недвижимость или со сдачей недвижимости в аренду. Это была другая совершенно несвязанная сделка.

  10. #210
    Banned Forever John Adams's Avatar
    Join Date
    Jul 2006
    Posts
    3,937

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by Most Wanted
    К примеру the inventory of unsold homes in USA 4.45 million , а ожидаемый <pace> продажи 4.85 million
    в год . Значит мы имеем 10.8-month supply of unsold homes in USA .

    Другими словами количество домов на продаже делишь на тэмп продажи . В каждом городе или каунти получится своя уникальная цифра .

    В Палм Бич Каунти , Флорида мы имеем 48-month supply of unsold homes .
    Спасибо. Это понятно. Но я, наверно, не совсем корректно задал вопрос. Я хотел спросить, как определяют вот этот самый ожидаемый темп продаж - интуитивно что ли или на основе статистики за последние месяцы??

Page 21 of 67 FirstFirst ... 111213141516171819202122232425262728293031 ... LastLast

Thread Information

Users Browsing this Thread

There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •  
Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. Terms of Service | Privacy Policy Рейтинг@Mail.ru