Real estate job: советы покупателям

[Floridian]

А у нас в Масс. как раз наоборот - foreclosure deed wipes out всё что не было указано во время аукциона.

Да, в каждом штате свои пирожки...

А вот что значит что МА нет дефишинси джаджментов при форекложер? http://www.foreclosurelaw.org/Massac...losure_Law.htm

То есть если Вася купил дом за миллион, потом он ушел в форекложер, потом дом ушел с аукциона за 900 тыс, и банк не захочет получить с Васи разницу 100 тыс между миллионом и 900 тыс?
При условии что у Васи есть деньги в банке или другие ассетс?

В НЙ разницу вешают на владельца. А в МА, что, банк несет этот убыток сам?

[John Adams]

Может не совсем и в тему, но всё же:

Рейтинг самого доступного американского жилья

Американский журнал Forbes опубликовал рейтинг городов, где цены на недвижимость сравнительно низкие, а уровень жизни – относительно высокий. Рейтинг из 10 мест на просторах Америки составлялся на основе данных о стоимости домов, а также качестве и стоимости жизни в 50 крупных мегаполисах страны.

При этом учитывалось, насколько доступны в этих городах развлечения: театры, концерты, музеи - культурная жизнь.

Первое место в рейтинге занял Миннеаполис. В третьем квартале 2007 года 61 процент проданного здесь жилья мог запросто купить средний американец. Вторую и третью строчки заняли Индианаполис и Цинциннати соответственно.

В последнем американцы со средним уровнем заработной платы могут позволить себе купить 76,5 процента предлагающихся на рынке домов.

В десятку также вошли Сент-Луис, Хьюстон, Милуоки, Даллас, Питтсбург, Колумбус и Атланта. В Атланте за последние пять лет было продано больше всего домов, чем в каким-либо еще из городов страны.

В июле 2007 года журнал The Forbes составил список городов США с самыми недоступными ценами на жилье. Первые три места заняли Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Майами. Счета за парковку из трех цифр, забитые магистрали, еженедельные расходы на еду, превышающие платежи по ипотеке, – добро пожаловать в Нью-Йорк, или Лос-Анджелес, или Чикаго, - писали тогда журналисты.

[9999]

Счета за парковку из трех цифр, забитые магистрали, еженедельные расходы на еду, превышающие платежи по ипотеке, – добро пожаловать в Нью-Йорк, или Лос-Анджелес, или Чикаго, - писали тогда журналисты.

В Лос Анжелесе с парковкой все нормально, никаких проблем. Разве что у побережья.
Про еду тоже сильно приувеличено.

А вообще- what you pay is what you get, климат, наличие океана, ресторанов и развлечений мирового уровня задешево не купишь.

Миннеаполис- дыра, каких мало, с жутким климатом.

[zgorynych]

Да, в каждом штате свои пирожки...

А вот что значит что МА нет дефишинси джаджментов при форекложер? http://www.foreclosurelaw.org/Massac...losure_Law.htm

То есть если Вася купил дом за миллион, потом он ушел в форекложер, потом дом ушел с аукциона за 900 тыс, и банк не захочет получить с Васи разницу 100 тыс между миллионом и 900 тыс?
При условии что у Васи есть деньги в банке или другие ассетс?

В НЙ разницу вешают на владельца. А в МА, что, банк несет этот убыток сам?

При чём здесь дефишиенси? Мы говорили о "головной боли" для потенциального ПОКУПАТЕЛЯ на аукционе. Что банк будет делать с "дефишиенси" должником его (покупателя) не харэ. У нас, как и в большинстве юрисдикций, банк в праве гонятся за дифолтед борровер.

У нас так же есть интересный закон (кейс ло) по которому если банк на аукционе продаёт дом за меньше чем 70% его "маркет валью" то автоматично создаётся презумпция коррумпированной сделки между банком и покупателем и тогда дефишиенси джаджмент против должника не будет енфорсд.

А знаю я это потому что сам выиграл такое дело против НьюВорлд банк (ныне Ситизен) в 1993г. Кстати 70% не от бывш. стоимости и не от потолка а от реальных свежих компов. Они один из моих кондо продали за 27К при том что я им приводил покупателей 3 раза (!) - на 70К, потом на 65К потом на 55К. Я им должен был 85К лоун так они говнились съесть разницу. Потом полезли ко мне с судом на 100К (85-27+накопившиеся интерес, лойерские физ, аукционские физ и т.п.). И ушли с большим х.. в кармане. Судья им ещё вставил что они лаки что я не каунтер сю. А у меня тогда небыло кэша нанять адвоката их судить а за процент никто не хотел браться. И так не верили что я отлаялся от банка да и многие адвокаты впервые от меня услышали о этом правиле про 70%.

[zgorynych]

Может не совсем и в тему, но всё же:

Рейтинг самого доступного американского жилья

А ведь есть резон почему в СФ, НЙ и Майями дорогие цены на жильё. Это как сравнивать 600ый Мерс и Ролс с Кия и Хундаем. А так ведь у каждой одинаково по 4 колеса.

Во всех "доступных" городах или климат сакс, или дыра полная или (чаще) и то и другое. Удивляюсь как ещё Баффало не попало в список. :evillaugh

[Most Wanted]

....И так не верили что я отлаялся от банка да и многие адвокаты впервые от меня услышали о этом правиле про 70%.

:good: ето ответ на один из моих практических вопросов , на который
я никак не мог найти логического обяснения .

Я постоянно удивлялся , почему банк никак не реагирует на
офферы ниже 70% от аскинг прайс . То есть ваще никак - даже не контр-оферают ... теперь буду знать , thanks :priv:

[Буржуй]

У нас так же есть интересный закон (кейс ло) по которому если банк на аукционе продаёт дом за меньше чем 70% его "маркет валью" то автоматично создаётся презумпция коррумпированной сделки между банком и покупателем и тогда дефишиенси джаджмент против должника не будет енфорсд.

Я конечно совершено не авторитет в форкложерс (не мой профиль) но я в риалстейте уже двести лет, но никогда про такое не слышал. Можно ссылку на этот кеис ло?

[Most Wanted]

Я конечно совершено не авторитет в форкложерс (не мой профиль) но я в риалстейте уже двести лет, но никогда про такое не слышал. Можно ссылку на этот кеис ло?

Да !

[zgorynych]

Я конечно совершено не авторитет в форкложерс (не мой профиль) но я в риалстейте уже двести лет, но никогда про такое не слышал. Можно ссылку на этот кеис ло?

"Есть много, друг Горацио, такого, что и не снилось нашим мудрецам!" ..." (с)

Я тоже не знал об этом хотя к моменту "открытия" для себя правила был в бизнесе 7 лет. :confused:

Вы хочите ссылку? "Их есть у меня!" (с)

What constitutes "fair consideration"?
The Court in Durrett, supra, a case decided under the Bankruptcy Act, also addressed the issue of what constitutes "fair consideration." The Court held that the foreclosure sale was not a sale for "fair consideration" but was a fraudulent transfer. The Court based its decision on the fact that it could find no reported case in which the transfer of real property was for a price equal to less than 70% of its fair market value that had survived a challenge as a fraudulent transfer. This became known as the Durrett "rule", namely that a foreclosure sale at less than 70% of fair market value is invalid as a fraudulent transfer. See In re Madrid, supra, where the Court held that there is an irrebuttable presumption that the price received at a non-collusive foreclosure sale held in compliance with state law is "reasonably equivalent value."
http://library.findlaw.com/1999/Jun/1/127971.html Я не знаю или правило до сих пор в силе но думаю что какой-то его вариант всегда будет.

Вот что происходило в моём случае (начало 90х). В билдинге очень много квартир пошли на форкложур т.к. 1) рент упал от 1,200 за 2БР до 750-800, 2) интерес (АРМс) подскочил с 7-8% до 12-14% т.е. мортгиджи вместо 750-800 дошли до 1,400, 3) из-за неуплаты кондо физ менеджмент перестал убирать и т.п. и повысил их пытаясь компесировать потери от неуплаченных. Вообщем бардак. Но квартиры всё равно стоили 55-70К (вместо 120-140К пару лет до этого). Так вот банк имея в том доме где-то 8-10 мортгиджей (из 24 квартир) начал продавать их одному и тому же шустряку-аферисту за 25-30К т.е. меньше чем 50% от маркет валью.

Спустя несколько лет один из его ко-воркерс признался что он давал на лапу одному из работников банка чтобы тот ему приносил такие дешёвые дилз. Они устраивали "аукцион" но так что никто из биддеров не хотел дать цену выше чем мортгидж (80-85К) и ессно банк становился "покупателем" а потом (в тот же день) продавал жулику за гроши хотя могли реально продать за 55-65К кому-то с улицы.

Но я это узнал намного позже когда уже опять судиться было поздно т.к. за их полный отказ судить меня я подписал им релиз не судить их. Хотя конечно суд, при найденных фактах жульничества, скорее всего не дал бы им так просто отмазаться но как я писал раньше, у меня тогда не было лишних денег да и большого желания погрязть в судах в то время когда я был занят новыми делами.

[Floridian]

ВУ нас наоборот - всё до того как а потом - сушите вёсла, поезд ушёл. И это железно.

Вот кстати в Вашей ссылочке и опровержение этому Вашему посту:

The first post - Durrett bankruptcy case in Massachusetts to consider the voidability of a foreclosure sale was In re Ruebeck


Кроме того, этот кейс чисто Массачусетский и правило соответственно только Массачусетское. Законы о форекложер НЕ федеральные.

Кроме того, в кейсе Вами приведенном, так же как и в приведенном Вами личном опыте, референс к продаже проперти через REO department, а не на открытом аукционе. Я думаю, даже в МА не должно быть проблем ни у кого, если на открытом аукционе проперти продано за 50% от валью, а банк согласился это взять. (Ну, положим, "профессиональные" аукционные bidder'ы все дружно заболели в тот день и не смогли придти на аукцион....)