Real estate job: советы покупателям

[zgorynych]

Я живу в DC area, у нас за последние полгода ситуация изменилась.
К примеру когда я покупал свой дом, то на рынке в моей местности (Prince William County, North Virginia) домов было пару тысяч. Помню видел 10 домов в ряд и все на forecloser. На сегодняшний день в моей местности на рынке стоит 3-5 домов из нормальных. Я не беру в счет сараи которые уже разваливаются.
Цены пока еще низкие, сейчас и rate очень упал, так что люди хватают дома. Друг реелтер рассказывал, что за некоторые дома на short sale уже реальные баталии.

Ну так Вашингтон сегодня не совсем показатель т.к. в связи с новой администрацией туда рванулось №ое кол-во народа не особо разбирающегося в местных реалиях РЕ. ;) Что кстати и хорошо для местного РЕ. Но опять же не показатель для остальной Америки.

[Джентльмен]

У нас в МА на аукционах уже никто давно реально не покупает т.к. банк пытаеца продать за стоимость мортгиджа что сегодня на 20-25% МИНИМУМ выше чем рынок, если не все 30-35%. А потом за пол-года-год спускают до реальной цены и тогда уходят худо-бедно.

Вот расклад последнего дома который я смотрел в прошлую субботу. Дом в так себе районе очень хорошего городка но с потенциалом достройки. Должник купил у продавца в 1994г за 178К. Продавец должника сам купил у банка в 1992 за 129К. Должник рефайд несколько раз и последний раз чуть больше 400К в 2005г (из них 360К с одним банком и где-то 45К 2ой моргидж с другим который кстати был вайпд аут на форклозе). А в 2007 должник начал не платить. Банк туда сюда форклоузд только в Марте 2008г и как бы сам себе купил за 360К и выставил на маркет сначала за 299К. Потом 269К долгое время. Потом 3-4 месяца 229К. Потом 199К и наконец банк скинул до 169К когда я и решил его посмотреть. Состояние конечно плачевное, там ремонта если сам строитель тысяч на 30К минимум а если нанимать контрактора то и все 50-75К изи. Я его забраковал - не хочу сейчас занимаца капитальными ремонтами т.к. уже давно этим не занимался а времени собрать правильную бригаду особо и нет а переплачивать контракторам сегодня нет смысла т.к. тогда дом будет "золотой" и без кушина на перепродажу. К чему это я? Ах да, так вот за 169К он ушёл в первую же неделю этой цены. Я звонил брокеру в понедельник с расчётом предложить 100-125К но он сказал что получил аскинг прайс офер от чела который когда-то смотрел дом за 229К. Я не растроился т.к. для меня он не стоил 169К а покупатель наверное сам контрактор и купил чтобы не увольнять свой крю и сделает на доме тот же полтиник который он бы зачарджал меня например.

о каких брокерах ты говоришь? РЕ брокеры разве этим занимаются? Откуда берется информация о таких домах? Там видимо нет коммиссии - потому обычный РЕ агент их в упор не увидит...

[Floridian]

Short sale действительно может занять до 6 месяцев, но проще покупать РЕО

Не соглашусь. По крайней мере у нас в НЙ не так. В БОЛЬШИНСТВЕ случаев если банк не дал хорошую цену на шорт сейле, увел на аукцион, и на аукционе не уступил ниже апсет прайс (кстати, апсет прайс далеко не всегда равна моргиджу, очень часто ниже), то этот дом на рынке как правило появляется очень нескоро. Банк заколачивает окна и держит его.

Мое понимание, основанное на разговорах с многими банковскими агентами, что банк изначально оценивает не стоимость дома, а возможность его "консервации", т.е. фреймовый хаус они отдадут на шорт сейле или на аукционе, а хороший каменный дом они законсервируют и будут его держать. В крайнем случае будут предлагать его как часть многомиллионного пакиджа.

В итоге гарбиджные дома в Ист НЙ они отдают за практически 100 тыс, но никто не берет, а браунстоуны в Бедфорд Стайвисанте или Харлеме стоят заколоченные и когда я пытаюсь звонить в РЕО департмент и делать офферы - мне говорят что дом не на маркете и когда его сочтут нужным продавать - он будет залистан с аппруванным брокером.

Лично я не знаю как подступиться к РЕО. Научите.

А с шорт сейлом гораздо проще. С живыми людьми (продавцом, агентом в банке) легко разговаривать. Если отдадут по хорошей цене, то отдадут. Нет - так нет.

Шорт сейл не должен занимать 6 месяцев. Если грамотно вести переговоры, вовремя фоллоу ап, предоставлять все proof of funds, hardship letters и проч. - то цикл переговоров занимает не больше 2-3 месяцев. И опять-таки можно еще раз submit офферы если цена от банка слишком большая, а даты аукциона еще не назначена. Сейчас один из моих шорт сейлов submitted по третьему кругу... Жду пока нормальный аппрейзер даст нормальное валью... Месяцев 8 или 9 в переговорах. Но это не правило, это исключение.

[Floridian]

а переплачивать контракторам сегодня нет смысла .

Сейчас контракторы работают за 50 центов от того доллара который они чарджили в 2007. Я сейчас покупаю себе домик требующий ремонта с FHA моргиджем, я просто офигел как контракторы уступают.

Путем простой игры между двумя местными контракторами цена реновейшена опустилась с 50 тыс до 30 тыс, и я уверен что это еще не предел, но я уже не стал соки из людей выжимать. Два года назад точно никто бы за такую работу меньше чем за 60 не взялся бы...

Контракторы, мля, на этом прошедшем буме жилья наварились в разы больше чем риэлторы или моргидж брокеры. Подумать только какие бабки они чарджили ни за что....

[9999]

Не соглашусь. По крайней мере у нас в НЙ не так. В БОЛЬШИНСТВЕ случаев если банк не дал хорошую цену на шорт сейле, увел на аукцион, и на аукционе не уступил ниже апсет прайс (кстати, апсет прайс далеко не всегда равна моргиджу, очень часто ниже), то этот дом на рынке как правило появляется очень нескоро. Банк заколачивает окна и держит его.

Мое понимание, основанное на разговорах с многими банковскими агентами, что банк изначально оценивает не стоимость дома, а возможность его "консервации", т.е. фреймовый хаус они отдадут на шорт сейле или на аукционе, а хороший каменный дом они законсервируют и будут его держать. В крайнем случае будут предлагать его как часть многомиллионного пакиджа.

В итоге гарбиджные дома в Ист НЙ они отдают за практически 100 тыс, но никто не берет, а браунстоуны в Бедфорд Стайвисанте или Харлеме стоят заколоченные и когда я пытаюсь звонить в РЕО департмент и делать офферы - мне говорят что дом не на маркете и когда его сочтут нужным продавать - он будет залистан с аппруванным брокером.

Лично я не знаю как подступиться к РЕО. Научите.

А с шорт сейлом гораздо проще. С живыми людьми (продавцом, агентом в банке) легко разговаривать. Если отдадут по хорошей цене, то отдадут. Нет - так нет.

Шорт сейл не должен занимать 6 месяцев. Если грамотно вести переговоры, вовремя фоллоу ап, предоставлять все proof of funds, hardship letters и проч. - то цикл переговоров занимает не больше 2-3 месяцев. И опять-таки можно еще раз submit офферы если цена от банка слишком большая, а даты аукциона еще не назначена. Сейчас один из моих шорт сейлов submitted по третьему кругу... Жду пока нормальный аппрейзер даст нормальное валью... Месяцев 8 или 9 в переговорах. Но это не правило, это исключение.

У нас все не так.
Примерно две трети домов на рынке - РЕО, причем обычно довольно реально оценены. Выходить на агента не сложно, агент ведет дела с банком сам, но коммуникация довольно оперативная. По большей части эти дома уходят быстро. Обычных продавцов на рынке почти нет, а кто есть- ставят цены "до кризиса" и над ними сейчас только посмеятся остается.
Да, банки держат часть недвижимости чтобы не переполнить рынок, но у нас эта часть не большая. А каменных домов в Лас Вегасе нет, совсем.

3 месяца на переговоры- это тоже кошмар, честно говоря, а 8 так и вообще вешаться можно. У нас нет смысла, т.к. цены на шорт сейлах такие же, как на РЕО, а РЕО можно отправить в эскроу за неделю.

[Floridian]

3 месяца на переговоры- это тоже кошмар, честно говоря, а 8 так и вообще вешаться можно. У нас нет смысла, т.к. цены на шорт сейлах такие же, как на РЕО, а РЕО можно отправить в эскроу за неделю.

Да, но посмотрите на эту ситуацию под другим углом.

Шорт сейл - это всегда что-то свежее, про что никто кроме меня (листинг агента) не знает. Я не рекламирую шорт сейл, я на второй день посли того как залистал уже представляю банку оффер от ол-кеш инвестора и начинаю переговоры. Нет этой обычной возни с покупателями и вечными звонками.

А РЕО - у нас это как правило та проперти которая никому не была нужна в процессе шорт сейла или аукциона. Никому она не нужна и на РЕО этапе. До РЕО хорошая проперти не дойдет.

[ETTY]

Ну так Вашингтон сегодня не совсем показатель т.к. в связи с новой администрацией туда рванулось №ое кол-во народа не особо разбирающегося в местных реалиях РЕ. ;) Что кстати и хорошо для местного РЕ. Но опять же не показатель для остальной Америки.

Я абсолютно согласен, что Вашингтон не показатель, только вот врятли новая администрация как-то к этому причастна

[michigan]

Сейчас один из моих шорт сейлов submitted по третьему кругу... Жду пока нормальный аппрейзер даст нормальное валью... Месяцев 8 или 9 в переговорах.

Не такой уж и short, а? за это время можно десятком других соблазниться.
Что такое РЕО?

[9999]

Да, но посмотрите на эту ситуацию под другим углом.

Шорт сейл - это всегда что-то свежее, про что никто кроме меня (листинг агента) не знает. Я не рекламирую шорт сейл, я на второй день посли того как залистал уже представляю банку оффер от ол-кеш инвестора и начинаю переговоры. Нет этой обычной возни с покупателями и вечными звонками.

А РЕО - у нас это как правило та проперти которая никому не была нужна в процессе шорт сейла или аукциона. Никому она не нужна и на РЕО этапе. До РЕО хорошая проперти не дойдет.

Опять же, у нас все совсем иначе.
Шортов в МЛС полно, и мало того- они уже и на realtor и где их только нет. Цена примерно та же, что и на РЕО, тк. дешевле уже некуда, а дороже никто не возьмет.

РЕО у нас, как я уже заметил, - 60% рынка, если не больше. В процессе шорт сейла они были прошлым летом, когда цена была на 50% выше и никто за эту цену их не брал, на аукционе за них хотели и того больше, а теперь банк вынужден снизить цену до рынка. Там как минимум половина "хороших", если только хозяева перед от'ездом не выломали все, что ломалось и не разбили все, что осталось, (что тоже бывает, но к счастью не всегда)

[Floridian]

Опять же, у нас все совсем иначе.
Шортов в МЛС полно, и мало того- они уже и на realtor и где их только нет. Цена примерно та же, что и на РЕО, тк. дешевле уже некуда, а дороже никто не возьмет.

Надо различать "approved" short sale и не approved short sale. То что на риалтор.ком и вообще рекламируется - на 90% не аппрувд шорт сейлы. Как только шорт сейл аппрувд на хорошую цену - уже никакой рекламы не нужно, он уйдет за неделю.

РЕО у нас, как я уже заметил, - 60% рынка, если не больше. В процессе шорт сейла они были прошлым летом, когда цена была на 50% выше и никто за эту цену их не брал, на аукционе за них хотели и того больше, а теперь банк вынужден снизить цену до рынка. Там как минимум половина "хороших", если только хозяева перед от'ездом не выломали все, что ломалось и не разбили все, что осталось, (что тоже бывает, но к счастью не всегда)

Вот Вы сами и отметили одно из преимуществ шорт сейла перед РЕО. РЕО в половине случаев, как Вы сами говорите (хотя в моем икспириенсе это 90%) раздолбанные проперти откуда разочарованные хозяева вытащили все что возможно и разбили все что возможно. А шорт сейл - это почти всегда свежак, и хозяину за то что он со мной кооперирует я всегда что-нибудь даю, так что ничего в доме разломано не бывает.