"Owner's financing" pri pokupke doma

[Y.Gustov]

Кто знает, в двух трех словах, или болше, што ето такое. ПОчитала много линков, думаю, может кто то из вас попроше скажет или поделитса опытом.

[alex korolev]

А что собссна непонятно 8O
Вот к примеру: я продаю дом, вы его покупаете; я вам даю в долг деньги, чтобы расплатиться. Вернее, подписываете долговое обязательство и потом выплачиваете по договору. Надеюсь объяснил. Ничего личного. :wink:

[Y.Gustov]

Я понимаю так, что как покупател я "take over the seller's loan", то ест, продолжаю платит лоан продавца. Хотя, deed мои.

[alex korolev]

Я понимаю так, что как покупател я "take over the seller's loan", то ест, продолжаю платит лоан продавца. Хотя, deed мои.

Нет вы не "take over the seller's loan". Это называется assumable loan, и не является Owners' financing. Это бывает редко. Продавец даёт в заём покупателю - это Owners' financing. Also known as purchase money deed.

[Y.Gustov]

A zachem Prodavcu eto nado? Vidit li on kaku-libo vygodu iz takogo roda transakcii. Unless, The Seller's primary interest is to help a non-qualifying Byuer. Or else?

[alex korolev]

A zachem Prodavcu eto nado? Vidit li on kaku-libo vygodu iz takogo roda transakcii. Unless, The Seller's primary interest is to help a non-qualifying Byuer. Or else?


Различные у продавца причины.
Одну из них Вы уже указали, но это может быть не главное.
Очень часто Capital Tax - reason. Человек сделал деньги на росте дома, и должен платить государству огромные налоги. Избежать этого помогает Owners' financing, т.к. вместо суммы с которой надо платить налог и думать куда её пристроить в рост, при Owners' financing, эти проблемы отпадают: дом продан, деньги вложены, и таксы избегаются.

[Y.Gustov]

Алех, спасибо.

Как скоро можно будет "уити" от такого рода loan, и выгодно ли вообше ето будет делат, если интерест не будет таким высоким?

[alex korolev]

Алех, спасибо.

Как скоро можно будет "уити" от такого рода loan, и выгодно ли вообше ето будет делат, если интерест не будет таким высоким?

Не за что. :lol:
Всё зависит от условий. Если нет prepayment penalty, и интерес невысокий, это для вас ничем не хуже, чем обычный банковский, conventional loan.

[Y.Gustov]

А как же byt s "down payment" , если мы говорим о 100% финанцировании?

[alex korolev]

А как же byt s "down payment" , если мы говорим о 100% финанцировании?

При 100% финансировании down payment = 0. :lol:

[Y.Gustov]

Я неправилно сказала.
:D Может ли owner финанцироват и down payment at the same time?

[alex korolev]

Я неправилно сказала.
:D Может ли owner финанцироват и down payment at the same time?

Может делать всё что хочет, или на что Вы с ним договоритесь, включая 100% финансирование.

[Y.Gustov]

ok, spasibo

Hot novoe uznala, den ne zrja proshel.

:4:

[alex korolev]

ok, spasibo

Hot novoe uznala, den ne zrja proshel.

:4:

Good luck with the House-hunting! :lol:

[Y.Gustov]

А ты/Вы наверное в реал естате работаете?

[alex korolev]

А ты/Вы наверное в реал естате работаете?

было дело, давно, в финансировании. :lol:

[Vernad]

A zachem Prodavcu eto nado? Vidit li on kaku-libo vygodu iz takogo roda transakcii. Unless, The Seller's primary interest is to help a non-qualifying Byuer. Or else?


Очень часто Capital Tax - reason. Человек сделал деньги на росте дома, и должен платить государству огромные налоги.


Это уж что-то очень большие деньги он должен сделать на продаже. Если не ошибаюсь при продаже дома, в котором продавец живёт, до 500000 налогами не облагаются. Или он в этом доме не живёт ?

[alex korolev]

Если не ошибаюсь при продаже дома, в котором продавец живёт, до 500000 налогами не облагаются.

Ошибаетесь.

http://www.irs.gov/newsroom/article/0,,id=106799,00.html

[Vernad]

Если не ошибаюсь при продаже дома, в котором продавец живёт, до 500000 налогами не облагаются.

Ошибаетесь.

http://www.irs.gov/newsroom/article/0,,id=106799,00.html


Нет. Не ошибаюсь.

http://www.irs.gov/faqs/faq-kw140.html


10.1 Capital Gains, Losses/Sale of Home: Property (Basis, Sale of Home, etc.)

I sold my principal residence this year. What form do I need to file?

If you meet the ownership and use tests, you will generally only need to report the sale of your home if your gain is more than $250,000 ($500,000 if married filing a joint return). This means that during the 5-year period ending on the date of the sale, you must have:

Owned the home for at least 2 years (the ownership test), and
Lived in the home as your main home for at least 2 years (the use test). If you owned and lived in the property as your main home for less than 2 years, you may still be able to claim an exclusion in some cases. The maximum amount you can exclude will be reduced. If you are required or choose to report a gain, it is reported on Form 1040, Schedule D (PDF), Capital Gains and Losses .


__

[Vernad]

А ты/Вы наверное в реал естате работаете?

было дело, давно, в финансировании. :lol:


Хорош знаток. :D

_

[Y.Gustov]

ПРодавец имеет другои дом, но думаю не скрывал того факта что дом НЕ явлалса его primary residence i he is not shy to report any capital gains. И всетаки, друзя дорогие, могу ли считат ету сделку как удачнои? Никогда не имела дело с таким родом финанцирования.

[Leon93]

ПРодавец имеет другои дом, но думаю не скрывал того факта что дом НЕ явлалса его primary residence i he is not shy to report any capital gains. И всетаки, друзя дорогие, могу ли считат ету сделку как удачнои? Никогда не имела дело с таким родом финанцирования.

А какая тебе разница? Пощитай в деньгах. Можешь офортать или нет?
Ведь дело все в том что дом,который ты покупаешь- не будет твоим пока ты не выплатишь его. ТАк что продавцу наверно выгоднее взять тебя с процентами, чем эти проценты уйдут банку. При обычном з0-ти летнем моргидже проценты- это две цены дома. Конечно любой продовец хотел бы это получить, но не у всех есть возможность ждат.

[Y.Gustov]

Fair enough.

Все болше и болше становитса мне понятно. Ты прав, мало кто на ето наверное поидет.

[alex korolev]

A zachem Prodavcu eto nado? Vidit li on kaku-libo vygodu iz takogo roda transakcii. Unless, The Seller's primary interest is to help a non-qualifying Byuer. Or else?


Очень часто Capital Tax - reason. Человек сделал деньги на росте дома, и должен платить государству огромные налоги.


Это уж что-то очень большие деньги он должен сделать на продаже. Если не ошибаюсь при продаже дома, в котором продавец живёт, до 500000 налогами не облагаются. Или он в этом доме не живёт ?

Вопрос был поставлен о выгоде продавца, предлагающего своё собственное финансирование покупателю его дома. И ответ был, чтобы избежать таксов. Не так ли?

На что вы привели пример о необлагаемости налогом до $500,0000-. Как выяснилось, продавец не жил в этом доме, и поэтому уже должен платить такс. Не так ли?
Если вы считаете что налог на $500,000- это небольшие деньги, и готовы с радостью отдать их государству, то вас это бОльшим знатоком, чем умеющим пользоваться Large Font size чтобы показать себя умнее, вряд ли кто-то посчитает. :lol:

[Y.Gustov]

ДОм огромны, и выгоду он имел от рентовшиков наверху на прояжении многих многих лет. $500,000? Не думаю, но все может быт. Меня болше всего интересуйет факт "трансфера" его low interest mortgage rate ко мне при его финанцировании. Возможно ли ето?

Не ссортес вы. Я же на вашу компетентност надеюс.

[alex korolev]

ДОм огромны, и выгоду он имел от рентовшиков наверху на прояжении многих многих лет. $500,000? Не думаю, но все может быт. Меня болше всего интересуйет факт "трансфера" его low interest mortgage rate ко мне при его финанцировании. Возможно ли ето?

Не ссортес вы. Я же на вашу компетентност надеюс.

Раз это rental property, то продавец должен платить Capital Gains Tax to the IRS. Кстати, $500,000- это ничего ни значащая цифра. К вам это не имеет никакого отношения. Даже если ваш продавец и сделал на этом доме 100, 200, или 300 тысяч, неважно, он должен платить налог, если он их реализует -- то есть не даст вам их в заём, а получит от покупателя, или от банка покупателя. Вряд-ли вы сможете take-over his loan, unless it is an assumable loan and you are a qualified borrower. Вообще-то, это редкость. Спросите продавца под какой процент он предлагает финансирование, условия (is there pre-payment penalty, loan term, points, if any, ammortization schedule, etc.). Cейчас, low interest rates mortgage можно спокойно найти на маркете самому, конечно же, если вы qualify. А если нет, то owners' financing для вас очень очень удобен.

[Y.Gustov]

В моем случае, я не могу надеятса на низкии интерес. Много причин не в мою ползу, нет down payment i история не идеалная. То ест, Продавец рассматривает мою кредитную историю и принимает решение финанцироват меня или нет и под какие %?
Очен интересно.

[Leon93]

Помоему в вашем случае плохая кредитная история не значит так много. Те кто продает СВОЙ дом и финансирует покупателя очень заинтересованы в подобной операции,т.к ,например, у нас сейчас странная сетуация когда рентовать десешевле чем покупать. Тем более у вас дауна нет. Не, надо брать.
Только не забудте что присется суплементал налог платить.Это вам придется.один процент,кажется ,от роста стоимости дома с момента последней продажи.

[Y.Gustov]

Леон, supplemental tax? Ето при покупке я даже заплатит? а што ето за supplement?

[Y.Gustov]

А амортизация не считаетса?

[Leon93]

какая ещо амортизация? на частный дом?
Участок зели,на котором девелопер построил мой дом стоил $50К, ещо$95К была стоимость собственно строения.Через месяц после того как я все это купил за $1ч5К пришел билл на суплементал такс. $900 кажется.Огромные деньги по тем временам.
Естественно об этом мне ни один лендер и брокер не говорили. Налог приодит ПОСЛЕ покупки. Дело сделано, зачем им настораживать такой суммой покупателя. Они вообще многое не рассказывают,хоть и знают....Втюхивают с улыбкой..

[Y.Gustov]

На первы дом, которы я имела, не приходил никакои bill. Я все до копеики помню. Может в другом штате по другому.

[alex korolev]

Suplemental tax is a property Tax. Property tax is assessed by the government of the county in which the subject property is located upon resale, and based on the sales price, about 1% в год. County assessor's office. Платят его 2 раза в год.
Если нет дауна и кредит не очень, то в принципе, продавец может не дать финансирование. Всё зависит от его и вашей конкретной ситуации. Если у него нету других покупателей, а вы согласны ему заплатить цену что он хочет, он может на это пойти, ведь у него моргидж на ваш дом, то есть он его может забрать по закону назад если вы не платите. Но зачем ему эта головная боль, если у него есть другие, более квалифай покупатели?
А если нет, и он десперат вам продать и дать 100% финансирование, при не очень хорошей кредитной истории, то вам надо покопать поглубже, и решить стоит ли вам на это подписываться.

[Y.Gustov]

Price is too attractive, area appears to be changing rapidly, and there are living tenants. In the future, I will be planning to make it a big house just for my own residency.

[alex korolev]

Price is too attractive, area appears to be changing rapidly, and there are living tenants. In the future, I will be planning to make it a big house just for my own residency.

If the price is too attractive, it has to be too attractive for the other prospective buyers, too. It's called an open market. If he does not have an offers from others, he may be inclined to entertain an offer from a less-qualified prospect, even if it includes a 100% owners' financing, unless his own financing is necessary, because of the tax reasons, stated above.
In California, for example, in certain areas, dozens of thousand of dollars above the asking price, offered by the multiple bidders, is NOT enough price to buy some homes. Good luck! :lol:

[Y.Gustov]

Maybe I charmed him? :lol:

[alex korolev]

Maybe I charmed him? :lol:

Quite possible :lol: Marry him, and take over his property, not the loan... :wink:

[Y.Gustov]

I am happily married with two kids, and everything I do I do together with my husband.

That was a joke. :wink:
I will let you guys know what happens. Meeting with my lawyer is coming up this week.

[Y.Gustov]

Actually, i still can charm someone, can't I?

Anyway, thanks Alex

[alex korolev]

Actually, i still can charm someone, can't I?

Anyway, thanks Alex

Yes, you can! You're very welcome. :lol:

[Krakadil]

По-моему это должно быть в Финансах и Покупках.

[Y.Gustov]

Я тоже думала што перенесут тему в "Финанcы". Но осталас здес.

[На качелях...]

Ну, раз вы договорились, переношу.