View Full Version : Rehab, reno, fixer uppers.
RealDeal
10-31-2009, 07:51 PM
Смотрю периодически всевозможные ТВ шоу с покупкой домов для переделок, и последующей их перепродаже, и не пойму верить им, или нет.
Показывается вроде бы все на цифрах, за сколько купили, сколько стоил ремонт, сколько потом отстоял на рынке, и сколько заработал.
Цифры зачастую указываются внушительные, вот, мол, итоговая прибыль составила 65 тысяч долларов, а в одной программе, кажется, назывались и все 95 тысяч долларов.
При этом не видно, чтобы люди делали в доме что-то уж очень существенное. Обычная инстоляция новой, не дорогой кухни, замена ванн, общая косметика, чуть-чуть с фасада, чуть-чуть landscaping, ну и конечно новый паркетный пол.
И вот на этом и делаются те самые 65-95 тысяч долларов чистой прибыли?
С другой стороны читаешь в газетах и смотришь по ТВ каждый день о том, что недвижимость падает в цене уже три года, + прогноз, что она будет продолжать снижаться в стоимости и дальше.
Что вы думаете?
Rehab - это реальный и доходный бизнес, или это очередная, телевизионная фабрика грез?
Может кто то этим занимается, или занимался, и готов поделиться своим суждением?
На качелях...
10-31-2009, 08:55 PM
это реально работает при знании рынка и еще кучи всякой разной информации и навыков
как и в любом другом бизнесе со скратча вероятность пролететь выше чем выиграть
RealDeal
10-31-2009, 09:25 PM
это реально работает при знании рынка и еще кучи всякой разной информации и навыков
как и в любом другом бизнесе со скратча вероятность пролететь выше чем выиграть
Ну, кто давно в этом бизнессе, тот наверняка зарабатывает, конечно.
Но меня берет сомнение, что на косметике можно много заработать.
Опять же надо проплачивать дом до его продажи, оплата коммиссии риэлторов, и так далее...
Пока не нашел, где можно более предметно посмотреть на эту тему.
На качелях...
10-31-2009, 09:28 PM
Ну, кто давно в этом бизнессе, тот наверняка зарабатывает, конечно.
...
не обязательно
фиксер-аперы хороши, когда рынок идет вверх
но тогда все более-менее хорошо
RealDeal
10-31-2009, 09:52 PM
не обязательно
фиксер-аперы хороши, когда рынок идет вверх
но тогда все более-менее хорошо
Мне тоже кажется, что этот бизнес не плох на растущем рынке.
А то что даже опытные профи периодически пролетают, я не сомневаюсь. Я имел в виду, что те, кто пару собак съел, и третью доедает на таких "Renovation for Profit" проектах, в основном делают свои деньги, хотя наверное и с трудом.
Мне непонятно другое. Если дом не был структурно изменен, то есть он не стал большим по размеру. В нем лишь сделали полный ремонт.
Тогда почему он в итоге стал стоить на 100 тысяч дороже, а не на те самые 30 тысяч, которые в него реально вложили?
RealDeal
11-01-2009, 01:45 PM
К сожалению, пока не увидел источников, в которых четко показывалось, на чем реально зарабатываются деньги. Это не означает, что я не верю, что эти деньги в реалии зарабатываются.
Пока мои раскладки такие, что с учетом покупки дома в 300 тысяч долларов, все расходы на ремонт, на Down payment, closing cost, holding cost, real estate commission etc., составят по крайней мере 100 тысяч долларов, даже не при сумасшедших переделках.
Если не верится, то могу эти 100 тысяч, без труда расписать.
Если профи говорят, что весь процесс включая момент реализации дома составляет до 6 месяцев, то для меня это означает, что полученная в итоге прибыль должна составлять ну хотя бы тысяч 30, что порядка 5 тысяч долларов в месяц.
Если же дом повиснет, то тогда понятно, что даже об этих деньгах говорить не придется.
В итоге получается, что конечная цена отремонтированного дома должна составлять хотя бы 440 тысяч долларов, чтобы с учетом торга придти к тем самым 430 тысячам.
Так ли уж легко продать за эти деньги дом, купленный на 130 тысяч долларов дешевле, всего полгода назад?
Буду признателен, если кто то сможет скинуть ссылки на материалы, в которых убедительно обосновываются цифры при Renovation for Profit.
Может кто знает какой-то англоязычный форум на эту тему, пока мне самому ничего такого приличного не попалось, кроме австралийского форума. :wink1:
Eric007
11-02-2009, 03:27 AM
Пока мои раскладки такие, что с учетом покупки дома в 300 тысяч долларов...
извиняюсь, что немного не в тему. Можешь выложить фотку дома за 300тыс. долларов? а то мне кажется, что я в Сочи за свою квартиру малость переплатил...
Astrix
11-02-2009, 07:47 AM
извиняюсь, что немного не в тему. Можешь выложить фотку дома за 300тыс. долларов? а то мне кажется, что я в Сочи за свою квартиру малость переплатил...
одна комнатную ? :shura:
Eric007
11-02-2009, 08:02 AM
Я за свою выложил 240 тыс.длларов. Многовато по моему...
Astrix
11-02-2009, 08:05 AM
Я за свою выложил 240 тыс.длларов. Многовато по моему...
ужос нах!:) до 2014 наживешь :wink1:
RealDeal
11-02-2009, 08:34 AM
извиняюсь, что немного не в тему. Можешь выложить фотку дома за 300тыс. долларов? а то мне кажется, что я в Сочи за свою квартиру малость переплатил...
Отдельные дома за такую цену у нас есть, хотя понятно, что это на нижнем пределе, и супер привлекательными не являются, хотя вдали от большого города можно купить что-то и вполне приличное за эти деньги.
Дело в любом случае не в цене дома, его можно купить и за 400. Важно, что на нем можно в итоге заработать.
Astrix
11-02-2009, 08:39 AM
гемор можно заработать? :rolleyes:
RealDeal
11-02-2009, 09:44 AM
гемор можно заработать? :rolleyes:
Геморой можно заработать всегда и в любом бизнесе.
Вот и хотелось послушать умных людей, как его не заработать в этом бизнесе. :34:
Похоже, пока здесь таких нет. :confused:
larsen
11-02-2009, 10:34 AM
Формула удачного бизнеса весьма проста,,,
это
1. [location]
2. [location]
3.[location]
а деньги делаются на людях, кот. лень ломать голову над цветом нового унитаза, тем более, ждать им пользоваться)
Формула удачного бизнеса весьма проста,,,
это
1. [location]
2. [location]
3.[location]
а деньги делаются на людях, кот. лень ломать голову над цветом нового унитаза, тем более, ждать им пользоваться)
Формула удачного бизнеса:
"Лучше все же делать то, что ты делать мастер"
ну, а если на один раз попробовать - можно понадеяться на beginner's luck. или в лото сыграть
RealDeal
11-02-2009, 10:51 AM
Формула удачного бизнеса весьма проста,,,
это
1. [location]
2. [location]
3.[location]
а деньги делаются на людях, кот. лень ломать голову над цветом нового унитаза, тем более, ждать им пользоваться)
Формула эта не только простая, но и всем известная, особенно мне.
Вопрос в теме другой.
Каким образом, и на чем именно зарабатываются деньги?
Если чтобы заработать 50 тысяч на такой транзакции, нужно в итоге увеличить конечную цену недвижимости на 150 тысяч, из которых лишь 50 тысяч непосредственно идут на восстановительные работы, то кто именно тот покупатель, которому настолько невтерпеж воспользоваться унитазом, что ему наплевать на те лишние 100-150К?
Значит, вероятно есть второй путь, когда дом серьезно переустроен и становится по сути совсем другим домом.
Но тут другая проблема за 50К это вряд ли удастся сделать. :confused:
Кстати, вы с рождения сразу, с первого дня сразу и стали заниматься, тем в чем вы мастер?
Везет же людям! )))
...
Кстати, вы с рождения сразу, с первого дня сразу и стали заниматься, тем в чем вы мастер?
Везет же людям! )))
вы серьезно считаете, что я мастер того, что я делал в первый день моей жизни?
есть же образование, практика, работа на дядю, опыт на кошечках...
larsen
11-02-2009, 11:18 AM
Значит, вероятно есть второй путь, когда дом серьезно переустроен и становится по сути совсем другим домом.
Но тут другая проблема за 50К это вряд ли удастся сделать. [:confused:]
а это почти талант,,,
сделать из плохого дома - конфетку за минимальную цену,,,
тут был человек, кот. весьма успешно занимался этим бизнесом,,,
ставил картинки до и после, красота за смешные деньги.
возможно они сохранились,,,
ник [Most Wanted]
RealDeal
11-02-2009, 02:54 PM
вы серьезно считаете, что я мастер того, что я делал в первый день моей жизни?
есть же образование, практика, работа на дядю, опыт на кошечках...
Ну, я и написал это с легкой иронией, отвечая человеку, которая написала мне, что "Лучше сразу делать то, что ты делать мастер!".
Вот я в шутку и написал ей, что типа, мастерами не рождаются - ими становятся.
А тема эта и открыта для того чтобы поискать дядек, которые давно наэксперементировались на кошечках, и послушать их.
Alex_3112
11-02-2009, 02:54 PM
нужно в итоге увеличить конечную цену недвижимости на 150 тысяч, из которых лишь 50 тысяч непосредственно идут на восстановительные работы
Я далек от реалэстейта, но куда при покупке-продаже дома за $300K улетают $100K?
larsen
11-02-2009, 02:56 PM
Ну, я и написал это с легкой иронией, отвечая человеку, которая написала мне, что "Лучше сразу делать то, что ты делать мастер!".
Вот я в шутку и написал ей, что типа, мастерами не рождаются - ими становятся.
А тема эта и открыта для того чтобы поискать дядек, которые давно наэксперементировались на кошечках, и послушать их.
кому ей,,???
[Vinn] - женщина,,?????? :confused:
RealDeal
11-02-2009, 03:15 PM
кому ей,,???
[Vinn] - женщина,,?????? :confused:
Ну значит ему, если это он.
завести себе, чтоль, клона-блондинку?
RealDeal
11-02-2009, 03:21 PM
Я далек от реалэстейта, но куда при покупке-продаже дома за $300K улетают $100K?
По крайней мере 50-60К идет на сами работы, остальное closing cost (lawyer + tax), down paymеnt, holdover expences, коммисся агентов.
Вернется обратно лишь down payment.
Если зависнешь дольше, чем 6 месяцев на рынке, то 100к легко могут вырасти дальше.
RealDeal
11-02-2009, 03:29 PM
возможно они сохранились,,,
ник [Most Wanted]
К сожалению, разыскать Most Wanted, пока не удалось. )))
nyccard
11-02-2009, 05:18 PM
"...не читайте перед обедом советских газет".Не смотрите вы,что вам в ящике показывают,а то не удивлюсь если завтра вы так откроете тему - "дейтвительно ли можно стать миллионером купив диск за $20" или вообще "Реально ли стать миллионером на продаже герболайфа".
Я лично знаю два варианта когда ремонт домов и их продажа приносят доход:
1.Дом покупается на аукционе.Аукционы обычно проводятся прямо в судах,данные можно найти в газетах или те кто этим занимается имеют связи в судах и получают информацию постоянно.Вы узнаёте,что будет продаватся ,идёте смотрите ,прикидываете и пытаетесь купить на аукционе,затем отремонтировать и продать.
2.Банки имеют как известно форекложе.Связываетесь с человеком вбанке который этим занимается,получаете лист,осматриваете дома,прикидываете и покупаете у банка обычно лот из 10-20 домов которые выбрали,вам дают соответствующую цену.Ремонтируете продаёте ,зарабатываете.
У вас дело теперь за малым,найти нужных людей,иметь соответствующие средства и обычно иметь свою "команду" которая это будет ремонтировать.
RealDeal
11-02-2009, 10:48 PM
Признателен всем за высказывания, и идеи!
Хотелось бы еще чтобы подтянулся тот, кто непосредственно окунул свой палец в "Renovation for profit" бизнес и знает, что, как, и почем.
Eric007
11-03-2009, 01:19 AM
Признателен всем за высказывания, и идеи!
Хотелось бы еще чтобы подтянулся тот, кто непосредственно окунул свой палец в "Renovation for profit" бизнес и знает, что, как, и почем.
У меня есть знакомые, которые на этом бизнесе уже сделали сосотояние, но это в России, поэтому их опыт в Америке вряд ли пригодится. Но я хочу сказать другое... У человека, который хочет постороить на этом свой бизнес, обязательно должна быть коммерческая жилка. Если ее нет, то такой человек скорее всего прогорит, даже если он все сделал красиво, качественно и по уму.
У меня вот например, такой жилки нет, поэтому я в бизнес не лезу. Был такой момент, я как то продавал участок на берегу моря. Классный участок, ухоженный, с коммуникациями. Но никто не берет. Я уже начал снижать цену. Все равно не берут, притом, что участки гораздо хуже улетали как горячие пирожки. Я уже совсем отчаялся его продать, снизил цену до минимального придела и все-равно никто не брал. Потом вспомнил, что у рядом со мной в офисе работает парень еврей. Мы в общем то сним не были приятелями, но бизнес есть бизнес)) Я к нему вышел с коммерческим предложением. Цену мы естесственно подняли, и участок через неделю продался, при том, что сам я его полгода продать не мог!)... Вот к чему я говорю о коммерческой жилке))
RealDeal
11-03-2009, 10:05 AM
У меня есть знакомые, которые на этом бизнесе уже сделали сосотояние, но это в России, поэтому их опыт в Америке вряд ли пригодится. Но я хочу сказать другое... У человека, который хочет постороить на этом свой бизнес, обязательно должна быть коммерческая жилка. Если ее нет, то такой человек скорее всего прогорит, даже если он все сделал красиво, качественно и по уму.
У меня вот например, такой жилки нет, поэтому я в бизнес не лезу. Был такой момент, я как то продавал участок на берегу моря. Классный участок, ухоженный, с коммуникациями. Но никто не берет. Я уже начал снижать цену. Все равно не берут, притом, что участки гораздо хуже улетали как горячие пирожки. Я уже совсем отчаялся его продать, снизил цену до минимального придела и все-равно никто не брал. Потом вспомнил, что у рядом со мной в офисе работает парень еврей. Мы в общем то сним не были приятелями, но бизнес есть бизнес)) Я к нему вышел с коммерческим предложением. Цену мы естесственно подняли, и участок через неделю продался, при том, что сам я его полгода продать не мог!)... Вот к чему я говорю о коммерческой жилке))
Жилка, конечно, должна быть, но думаю, что ты несколько переоцениваешь роль своего приятеля.
Например, если ты сидишь, закрывшись в туалете, и сидя на унитазе снижаешь цену своей недвижимости каждые 15 минут на тысячу долларов, то скоро ты можешь дойти и до нуля. Если ты потом начнешь по нарастающей предлагать свои собственные деньги покупателям, то результат также может оказаться неутешительным.
Человек вероятно просто знал куда вывести информацию, чтобы она стала достаточно активной.
Ну да не суть. :wink1:
RealDeal
11-03-2009, 10:07 AM
По-прежнему очень интересуют те, кто пытался реанимировать какую-то недвижимость сам.
Или дайте ссылки, сам пока не нашел.
Винни1
11-03-2009, 10:26 AM
извиняюсь, что немного не в тему. Можешь выложить фотку дома за 300тыс. долларов? а то мне кажется, что я в Сочи за свою квартиру малость переплатил...
Вот за $309K. 4 спальни, 2 полные ванны, 1 half. Район с хорошими public школами, без city taxes.
Инквизитор
11-03-2009, 10:30 AM
Мой зять контрактор, купил дом, перестроил (практически снеся весь дом - оставил две стены, чтобы репортать как реновашин, а не новое строитесльтво) вложив около $250К и двух лет - продал с прибылью в $300К (правда продавал на пике цен)...
Винни1
11-03-2009, 10:34 AM
(правда продавал на пике цен)...
:34:
Риэлторша, с которой мы дом покупали, как раз этим занималась несколько лет. Месяц назад я ее видела в Lowe's на кассе.
RealDeal
11-03-2009, 10:38 AM
:34:
Риэлторша, с которой мы дом покупали, как раз этим занималась несколько лет. Месяц назад я ее видела в Lowe's на кассе.
Это мне напоминает высказывание начинающего играть на акциях.
- Купил акции! Ура!!! Потом продал акции. Потом продал дом, машину, и коттедж. :confused: