algoritm
12-13-2008, 06:14 AM
CEPR: цены на жилье в США нужно принудительно обвалить
Чем глубже кризис, тем более радикальные идеи по поводу борьбы с ним возникают у экспертов. В Центре экономических и политических исследований (CEPR) предлагают запретить на время американским ипотечным госагентствам выкупать закладные для того, что цены рухнули на 25%.
Нынешние усилия правительств по всему миру сводятся, по сути, к попыткам поддержать нынешнюю инфляционную модель и финансов, и реального сектора – направленную на создание стоимости «из воздуха» в уверенности, что спрос будет расти и дальше в геометрической прогрессии, на поддержание бума потребительских кредитов и неограниченных возможностей в заемных средствах.
В США Конгресс рассматривает прямой выкуп «плохих» долгов у ипотечных агентств с целью поддержать и горе-заемщиков и всю ипотечную модель. Однако это путь в никуда, утверждает со-директор CEPR Дин Бейкер в своей статье «Ключ к стабилизации цен на недвижимость: заставить их упасть». Именно сейчас, пишет экономист, в США сложилась уникальная ситуация, когда весь ипотечный рынок находится полностью под контролем трех квази-государственных агентств Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. Исследователь исходит из того, что эти агентства должны выкупать закладные лишь на те дома, стоимость которых равна 15 ежегодным арендным платам. Однако сегодня это соотношение равно 1 к 20. Арендная стоимость жилья начиная с 1996 по 2006 год выросла в Штатах лишь на 4%, в то время как из-за ипотечного бума дома подорожали на 80%. Если «Фани», «Фредди» и «Джинни» будут придерживаться этого принципа, то цены на недвижимость очень быстро снизятся на 20-30% и вернутся к прежнему растущему тренду, полагает Дин Бейкер. Как показывает национальный индекс Case-Shiller, цены за предыдущие 12 месяцев (по состоянию на конец ноября) в США упали на 16,6%. Почти те же данные приводит и Global Property Guide. То есть до обозначенных минимальных уровней, приведенных CEPR еще далеко.
Преимущества описанного сценария в том, что после падения покупатели не столкнутся с тем, что их жилье будет и дальше дешеветь, а значит, и не случится ужасов «долговой дефляции» – когда реальная эффективная ставка при падающих ценах только растет.
Однако сценарий CEPR имеет и бреши. Ведь, во-первых, оживление рынка недвижимости случится только тогда, когда экономика оздоровится в целом. Во-вторых, не исключено, что цены на квартиры останутся прежними, а вот аренда резко вырастет. А это уже чревато реальными проблемами для тех, кто не может взять кредит на покупку жилья, и вынужден снимать его – пока еще по щадящим ставкам.
По данным Global Property Guide, самая большая разница между ценой покупки жилья и его аренды в Андорре – стоимость 120-метровой квартиры эквивалентна здесь арендным платежам за 46 лет. В Италии – 28 лет, в Великобритании – 24 года, в Нидерландах – 15 лет, Молдове – и вовсе 7 лет. В России это соотношение равно 22 годам. Однако эти цифры, как показали собственные расчеты «Ф.» на основании данных агентства «Миэль-аренда», значительно занижены. Если московская трехкомнатная квартира эконом-класса площадью 120 квадратных метров в октябре 2008 года стоила около $900 тыс., то чтобы ее «окупить» нужно было прожить в ней примерно 46,6 лет. Исходя из того, что ежегодная ставка по аренде такой квартиры составляет $19,3 тыс. А вот 40-метровая однокомнатная квартира обошлась бы в 23-24 года при ежегодной ставке аренды в $12,7 тыс. Соотношение 1 к 14,5-15 применимо лишь к московским трехкомнатным квартирам бизнес- и премиум-класса.
http://www.finansmag.ru/articles/4627
:cheer:
Чем глубже кризис, тем более радикальные идеи по поводу борьбы с ним возникают у экспертов. В Центре экономических и политических исследований (CEPR) предлагают запретить на время американским ипотечным госагентствам выкупать закладные для того, что цены рухнули на 25%.
Нынешние усилия правительств по всему миру сводятся, по сути, к попыткам поддержать нынешнюю инфляционную модель и финансов, и реального сектора – направленную на создание стоимости «из воздуха» в уверенности, что спрос будет расти и дальше в геометрической прогрессии, на поддержание бума потребительских кредитов и неограниченных возможностей в заемных средствах.
В США Конгресс рассматривает прямой выкуп «плохих» долгов у ипотечных агентств с целью поддержать и горе-заемщиков и всю ипотечную модель. Однако это путь в никуда, утверждает со-директор CEPR Дин Бейкер в своей статье «Ключ к стабилизации цен на недвижимость: заставить их упасть». Именно сейчас, пишет экономист, в США сложилась уникальная ситуация, когда весь ипотечный рынок находится полностью под контролем трех квази-государственных агентств Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. Исследователь исходит из того, что эти агентства должны выкупать закладные лишь на те дома, стоимость которых равна 15 ежегодным арендным платам. Однако сегодня это соотношение равно 1 к 20. Арендная стоимость жилья начиная с 1996 по 2006 год выросла в Штатах лишь на 4%, в то время как из-за ипотечного бума дома подорожали на 80%. Если «Фани», «Фредди» и «Джинни» будут придерживаться этого принципа, то цены на недвижимость очень быстро снизятся на 20-30% и вернутся к прежнему растущему тренду, полагает Дин Бейкер. Как показывает национальный индекс Case-Shiller, цены за предыдущие 12 месяцев (по состоянию на конец ноября) в США упали на 16,6%. Почти те же данные приводит и Global Property Guide. То есть до обозначенных минимальных уровней, приведенных CEPR еще далеко.
Преимущества описанного сценария в том, что после падения покупатели не столкнутся с тем, что их жилье будет и дальше дешеветь, а значит, и не случится ужасов «долговой дефляции» – когда реальная эффективная ставка при падающих ценах только растет.
Однако сценарий CEPR имеет и бреши. Ведь, во-первых, оживление рынка недвижимости случится только тогда, когда экономика оздоровится в целом. Во-вторых, не исключено, что цены на квартиры останутся прежними, а вот аренда резко вырастет. А это уже чревато реальными проблемами для тех, кто не может взять кредит на покупку жилья, и вынужден снимать его – пока еще по щадящим ставкам.
По данным Global Property Guide, самая большая разница между ценой покупки жилья и его аренды в Андорре – стоимость 120-метровой квартиры эквивалентна здесь арендным платежам за 46 лет. В Италии – 28 лет, в Великобритании – 24 года, в Нидерландах – 15 лет, Молдове – и вовсе 7 лет. В России это соотношение равно 22 годам. Однако эти цифры, как показали собственные расчеты «Ф.» на основании данных агентства «Миэль-аренда», значительно занижены. Если московская трехкомнатная квартира эконом-класса площадью 120 квадратных метров в октябре 2008 года стоила около $900 тыс., то чтобы ее «окупить» нужно было прожить в ней примерно 46,6 лет. Исходя из того, что ежегодная ставка по аренде такой квартиры составляет $19,3 тыс. А вот 40-метровая однокомнатная квартира обошлась бы в 23-24 года при ежегодной ставке аренды в $12,7 тыс. Соотношение 1 к 14,5-15 применимо лишь к московским трехкомнатным квартирам бизнес- и премиум-класса.
http://www.finansmag.ru/articles/4627
:cheer: