А почему только лоеры? Давайте про РЭ агентов [Archive]

Экспортёр

12-29-2007, 02:19 PM

Не поняла агент/брокер оказался Мусором или новая собственность или оба(е).

Фух, успокоился... Могу вести конструктивный диалог

Бывший полицай...

Коммерческий лиз... Меня типа продали вместе со зданием... Лиз когда переделывали, ловко вставили мелким шрифтом, что теперь я ответсвенен за Real Property Taxes. Здание стоит больше лимона. На странице номер миллион мелким шрифтом. Агент вертелся-песни пел, что всё будет как прежде... Типа просто формальность... Подпишите тут и тут... В прошлом вроде нормальный мужик был... Но как бабла коснулось - ловко так меня нае***л... Поверил ему на слово (был очень занят в тот период) - и подписал... Конечно, есть и доля моего недосмотра... Но зачем надо было мне так нагло врать в глаза...

Из лиза - не выкрутиться без финансовых потерь... А платить теперь в 2 раза больше - тоже как то неохота... Репутацию я этому гаду конечно испорчу...

Mikhail-u

12-29-2007, 03:03 PM

Не поняла агент/брокер оказался Мусором или новая собственность или оба(е).

Бывший милиционер (или полицейский - если из местных).

Mikhail-u

12-29-2007, 03:08 PM

Фух, успокоился... Могу вести конструктивный диалог

Бывший полицай...

Коммерческий лиз... Меня типа продали вместе со зданием... Лиз когда переделывали, ловко вставили мелким шрифтом, что теперь я ответсвенен за Реал Проперты Тахес. Здание стоит больше лимона. На странице номер миллион мелким шрифтом. Агент вертелся-песни пел, что всё будет как прежде... Типа просто формальность... Подпишите тут и тут... В прошлом вроде нормальный мужик был... Но как бабла коснулось - ловко так меня нае***л... Поверил ему на слово (был очень занят в тот период) - и подписал... Конечно, есть и доля моего недосмотра... Но зачем надо было мне так нагло врать в глаза...

Из лиза - не выкрутиться без финансовых потерь... А платить теперь в 2 раза больше - тоже как то неохота... Репутацию я этому гаду конечно испорчу...
Экспо, ты меня прости, конечно, но мне просто интересно, что он тебе, стреляному воробью пел, что ты подписал бумагу с новым денежным обязательством? Почему нельзя было перепечатать? Или хотя бы возле подписи сделать комментарий?

seapig

12-29-2007, 03:16 PM

Фух, успокоился... Могу вести конструктивный диалог

Бывший полицай...

Коммерческий лиз... Меня типа продали вместе со зданием... Лиз когда переделывали, ловко вставили мелким шрифтом, что теперь я ответсвенен за Real Property Taxes. Здание стоит больше лимона. На странице номер миллион мелким шрифтом. Агент вертелся-песни пел, что всё будет как прежде... Типа просто формальность... Подпишите тут и тут... В прошлом вроде нормальный мужик был... Но как бабла коснулось - ловко так меня нае***л... Поверил ему на слово (был очень занят в тот период) - и подписал... Конечно, есть и доля моего недосмотра... Но зачем надо было мне так нагло врать в глаза...

Из лиза - не выкрутиться без финансовых потерь... А платить теперь в 2 раза больше - тоже как то неохота... Репутацию я этому гаду конечно испорчу...

А где был твой юрист?

Агенту лично есть какая-нибудь прибыль от того что он это сделал. Если он твой агент от получает процент от тебя по любому. У тебя есть мысли зачем ему это было надо?

Экспортёр

12-29-2007, 03:45 PM

Экспо, ты меня прости, конечно, но мне просто интересно, что он тебе, стреляному воробью пел, что ты подписал бумагу с новым денежным обязательством? Почему нельзя было перепечатать? Или хотя бы возле подписи сделать комментарий?

И на старуху... (с) :D Ты ж в теме "Менты всегда менты" почти убедил всю публику, что среди них порядочные попадаются... Вот я и расслабил булки...

Экспортёр

12-29-2007, 03:46 PM

А где был твой юрист?

Агенту лично есть какая-нибудь прибыль от того что он это сделал. Если он твой агент от получает процент от тебя по любому. У тебя есть мысли зачем ему это было надо?

Конечно... Он же и продавец был... Вот так продал дороже... Напрямую с меня он ни копейки не поимел... Зато с покупателя с лихвой...

Mikhail-u

12-29-2007, 03:54 PM

И на старуху... (с) :Д Ты ж в теме "Менты всегда менты" почти убедил всю публику, что среди них порядочные попадаются... Вот я и расслабил булки...
Так его же изгнали из ментов. И причём тут порядочность?

Если порядочный говорит тебе "подпиши бумагу на 100К, а будешь платить 50К" - как это он сможет отмазать тебя даже если захочет? Ты же не ему должен, а третьему лицу? Ты только не обижайся, я хочу понять, какие подводные течения могут быть в подобной ситуации.

Экспортёр

12-29-2007, 04:03 PM

Так его же изгнали из ментов. И причём тут порядочность?

Если порядочный говорит тебе "подпиши бумагу на 100К, а будешь платить 50К" - как это он сможет отмазать тебя даже если захочет? Ты же не ему должен, а третьему лицу? Ты только не обижайся, я хочу понять, какие подводные течения могут быть в подобной ситуации.

Не изгнали... Он как раз в те времена эти районы патрулировал... Я ж знаю всё про него - сам всё рассказывал... Типа в доверие втирался... И старый хозяин продал ему всю эту шнягу... Дешевле, чем маркет...

И правильно мыслишь... Теперь я должен третьему лицу, но с подачи этого шныря... Он же мог честно сказать, что меняются условия лиза... А тут как снег на голову... А он - не при делах... Наварил 100К втихаря сверху и радуеЦЦо!

Mikhail-u

12-29-2007, 04:06 PM

Не изгнали... Он как раз в те времена эти районы патрулировал...
В какие "те"?

Он же мог честно сказать, что меняются условия лиза...
Подожди, ты же так сказал, что вроде видел изменение, но он тебя уверил, что всё буде тип-топ.
Или ты подписал не глядя? Если так, то может можно признать эту подпись недейстивтельной? Он ведь скрыл от тебя. А если продавца допросить насчёт отката?
И вообще, имеет ли он право продавать через подставное лицо тебе, будучи твоим представителем? тут нет конфликта интересов?

Экспортёр

12-29-2007, 04:23 PM

В какие "те"?

Подожди, ты же так сказал, что вроде видел изменение, но он тебя уверил, что всё буде тип-топ.
Или ты подписал не глядя? Если так, то может можно признать эту подпись недейстивтельной? Он ведь скрыл от тебя. А если продавца допросить насчёт отката?
И вообще, имеет ли он право продавать через подставное лицо тебе, будучи твоим представителем? тут нет конфликта интересов?

Вот видишь как всё запущено... Изменение я увидел позавчера... Когда новый хозяин попросил платёж ещё и за таксы...

Mikhail-u

12-29-2007, 04:27 PM

Вот видишь как всё запущено... Изменение я увидел позавчера... Когда новый хозяин попросил платёж ещё и за таксы...
Вот видишь, здесь как раз надо бы может прохиндея-лойера нанять, чтоб этого прохиндея прищучить?

Экспортёр

12-29-2007, 04:28 PM

Вот видишь, здесь как раз надо бы может прохиндея-лойера нанять, чтоб этого прохиндея прищучить?

И опять я попадаю на бабло... Видишь как всё ловко устроено?! :(

Пока я сказал новому, что всё включено... Если полезет в за***у - тогда уже буду вытаскивать большие пистолеты...

Mikhail-u

12-29-2007, 04:33 PM

И опять я попадаю на бабло... Видишь как всё ловко устроено?! :(

Пока я сказал новому, что всё включено... Если полезет в за***у - тогда уже буду вытаскивать большие пистолеты...
Ну если он такой же доверчивый, как и ты, то может поверит. Но это вряд ли, поскольку ты же говоришь, что откат был - значит знает. Значит - готовы. А ты только неизвестно когда пистолеты начнёшь искать. Может всё же хотя бы разнюхать, кто из "акул" за ТВОЁ дело возьмётся если что? И какие шансы, на какой ишод ты можешь расчитывать в лучшем случае?

Экспортёр

12-29-2007, 04:42 PM

Мишаня, да. Первый и последний раз проявил доверие к человеку постороннему. И видишь, даже ты принимаешь это за мою слабость... Вот так и живём...

Mikhail-u

12-29-2007, 06:20 PM

Мишаня, да. Первый и последний раз проявил доверие к человеку постороннему. И видишь, даже ты принимаешь это за мою слабость... Вот так и живём...
Знаешь, Экспо, я наоборот по этому случаю заключил, что ты могуч.

Во-первых, если ты можешь себе позволить не заботиться о "лишних" $100К, потому, что "занят" - знаchит дела у тебя в общем и целом неплохо идут: рeвеню, кэш флоу - всё пучком

Во-вторых, то, что ты выжидаешь, а не кидаешься в драку сразу - подтверждает, что ты крутой - далеко не последнее явно. :knopka:

seapig

12-29-2007, 07:22 PM

Ошибка в принципе может быть поводом для отмены контракта. В НЙ самый простой способ наказать это НЕПЛАТИТЬ, а если подать в суд то это может быть оправданием неуплаты. Хозяин начинает параллельное дело. Все счастливы платят юристам и теряют деньги. Тот кто собственность сдал не получает денег и не может сдать другому тк дело в суде. Владелец при таком сценарии теряет деньги с большей скоростью и в большем количестве.

Грамотный юрист может раскопать какие-нибудь другие проблемы с контрактом и попробовать его анулировать. Например если такой тип контрактов имеет другой формат (когда ты платишь net с налогом) то это уже хорошою

Пересмотр контракта + суд разбирательство будет стоить дорого, незнаю есть ли смысл нанимать юриста, поэтому всегда надо его иметь сначала - за стандартную продажу/покупку/сдачу/съем практически всегда fixed price а не почасовая. С моей точки зрения ни в одной области по сравнению с недвижимостью (исключая судебные разбирательства с ней связанные) услуги юриста не обходятся так дешево и не стоят так дорого.

В НЙ обычная практика когда (особенно на коммерческую собственность) присылают несколько редакций контракта с правками, тч все изменения документируются, тогда если в конечной версии внезапно что-то всплыло то можно бодаться или по крайней мере судить юриста за халатность.

Если есть черновик контракта в котором нет пункта о налогах то можно им помахать.

Насчет агента - в организацию которая у вас в штате их лицензирует (в большинстве штатов Департамент Штата) накатать жалобу. Даже если доказательств нет то пойдет в личное дело еще одну-две таких получит - лицензию не возобновят.

КошЫчка

12-29-2007, 07:46 PM

Ошибка в принципе может быть поводом для отмены контракта. В НЙ самый простой способ наказать это НЕПЛАТИТЬ, а если подать в суд то это может быть оправданием неуплаты. Хозяин начинает параллельное дело. Все счастливы платят юристам и теряют деньги. Тот кто собственность сдал не получает денег и не может сдать другому тк дело в суде. Владелец при таком сценарии теряет деньги с большей скоростью и в большем количестве.

Грамотный юрист может раскопать какие-нибудь другие проблемы с контрактом и попробовать его анулировать. Например если такой тип контрактов имеет другой формат (когда ты платишь нет с налогом) то это уже хорошою

Пересмотр контракта + суд разбирательство будет стоить дорого, незнаю есть ли смысл нанимать юриста, поэтому всегда надо его иметь сначала - за стандартную продажу/покупку/сдачу/съем практически всегда фихед прице а не почасовая. С моей точки зрения ни в одной области по сравнению с недвижимостью (исключая судебные разбирательства с ней связанные) услуги юриста не обходятся так дешево и не стоят так дорого.

В НЙ обычная практика когда (особенно на коммерческую собственность) присылают несколько редакций контракта с правками, тч все изменения документируются, тогда если в конечной версии внезапно что-то всплыло то можно бодаться или по крайней мере судить юриста за халатность.

Если есть черновик контракта в котором нет пункта о налогах то можно им помахать.

Насчет агента - в организацию которая у вас в штате их лицензирует (в большинстве штатов Департамент Штата) накатать жалобу. Даже если доказательств нет то пойдет в личное дело еще одну-две таких получит - лицензию не возобновят.
Похоже что в контракте всё таки было предусмотрено, но Экспо не обратил на это внимания. А адвокат правдо что куда смотрел? Боюсь что суд на такой иск скажет что если оговорка подписана в контракте то и дела нет. Можно попробывать подать жалобу на агента РЭв лайсенсовую контору, но таксы мне кажется всё равно придётся платить. Сори Экспо :(

seapig

12-29-2007, 08:27 PM

Похоже что в контракте всё таки было предусмотрено, но Экспо не обратил на это внимания. А адвокат правдо что куда смотрел? Боюсь что суд на такой иск скажет что если оговорка подписана в контракте то и дела нет. Можно попробывать подать жалобу на агента РЭв лайсенсовую контору, но таксы мне кажется всё равно придётся платить. Сори Экспо :(

Адвоката как я поняла там не было.

Чтобы доказать unilateral mistake надо доказать что другая сторона знала и у нее были основания обмануть "ошибиться". Трудно, но можно, особенно если формат контракта не выдержан.

А то остается только сказать что слабое зрение can not read fine print

или

Mental Capacity

Under Rest.2d §15, a contract is voidable if the party "by reason of mental illness or defect is unable to act in a reasonable manner in relation to the transaction and the other party has reason to know of this condition."

Все в сущности зависит от количества денег и усилий стоит ли за них бодаться...

КошЫчка

12-29-2007, 08:28 PM

mental challenge! :lol: :grum:

Lor

12-29-2007, 08:52 PM

РЭ - это паразиты на теле экономики. Что тут обсуждать? :mad:

seapig

12-29-2007, 09:06 PM

РЭ - это паразиты на теле экономики. Что тут обсуждать? :mad:

Им сейчас становиться хреново. Интернет есть квартиру/дом можно найти в обьявлениях. Лучше самому копыта сбить чем платить 4-6%. Главное заказать инспекцию дома и все документы оформить правильно.

У нас помню был цирк. Какой то брокер левый появился, ну представился, дал визитку, я говорит сейчас перезжаю - меняю офис, но он будет тут на соседней улице. И говорит у меня есть одна продажа. Ну нам какой хрен разница берем fixed price. Во время подготовки что то нам стало не нравиться как он действует. Он представлял продавца и покупателя (что в принципе разрешенно, но только при условии если подписан договор disclosure). Дальше хуже лепит одну ошибку за другой. Я его прокатала в Департаменте Штата - нет такого. Кое что он знал о RE, он видимо был раньше агентом, а потом не возобновил лицензию. Я говорю продавцу "придете на closing потребуйте от него лицензию". Они потребовали заранее - он не пришел. (сэкономила им несколько тысяч). За такие фокусы можно и в тюрьма.

КошЫчка

12-29-2007, 09:17 PM

Им сейчас становиться хреново. Интернет есть квартиру/дом можно найти в обьявлениях. Лучше самому копыта сбить чем платить 4-6%. Главное заказать инспекцию дома и все документы оформить правильно.

У нас помню был цирк. Какой то брокер левый появился, ну представился, дал визитку, я говорит сейчас перезжаю - меняю офис, но он будет тут на соседней улице. И говорит у меня есть одна продажа. Ну нам какой хрен разница берем фихед прице. Во время подготовки что то нам стало не нравиться как он действует. Он представлял продавца и покупателя (что в принципе разрешенно, но только при условии если подписан договор дисцлосуре). Дальше хуже лепит одну ошибку за другой. Я его прокатала в Департаменте Штата - нет такого. Кое что он знал о РЕ, он видимо был раньше агентом, а потом не возобновил лицензию. Я говорю продавцу "придете на цлосинг потребуйте от него лицензию". Они потребовали заранее - он не пришел. (сэкономила им несколько тысяч). За такие фокусы можно и в тюрьма.

мне тоже раз красавчег попался.. квартиры продаёт... на вопрос
Какой метраж отвечает "ну а какая вам разница? вам нравится, берите!!".. на вопрос сколько [closing cost] обрадоваллся что уже всё продал и сказал что я забиваю голову ерундой, и это не самое главное.. [closing cost] на минуточку был $20 тысяч... сущие пустяки право слово.. :lol:
благо ума хватила не связываться с таким аферистом :rolleyes:

Lor

12-29-2007, 09:28 PM

Им сейчас становиться хреново.Как по мне, так пусть в КейМарт на кассу идут работать. А еще лучше на стройку народного американского хозяйства. :mad:

А то мля, в тайтл компании бумажки с одной стопки в другую переложат и дай им 5..20К за это. :mad:

seapig

12-29-2007, 10:22 PM

Как по мне, так пусть в КейМарт на кассу идут работать. А еще лучше на стройку народного американского хозяйства. :mad:

А то мля, в тайтл компании бумажки с одной стопки в другую переложат и дай им 5..20К за это. :mad:

Ну Title Insurance надо иметь все равно. А то там всплывут какие-нибудь наследники как в Мексиканских сериалах или кредиторы. Или еще что-нибудь обнаружиться в таком же роде. Title Insurance вообще то можно не заказывать - это обычно требование банка и это в интересах покупателя. Если ты платишь наличкой и по твоему мнению все чисто это твой выбор. Но многие люди покупают один раз в жизни. Я бы не мелочилась. Юрист не помешает тк забудешь какую-нибудь бумажку, потом аукнется.

Вобще при продаже покупке собственности по убывающей нужны

1. Home Inspectors & Survey (дом)
2. Title Insurance
3. Lawyer
4. Real Estate Broker/Agent

Финансирование это отдельный вопрос. Когда берете Mortgage то выбора нет банк заставит проделать все трюки чтобы обезопасить их заем и проценты.

Floridian

12-30-2007, 12:47 AM

Им сейчас становиться хреново. Интернет есть квартиру/дом можно найти в обьявлениях. Лучше самому копыта сбить чем платить 4-6%. Главное заказать инспекцию дома и все документы оформить правильно.

.

4-6% платит не покупатель, а продавец. Если покупатель не хочет использовать брокера, может не использовать и "копыта сбивать". К цене которую заплатит покупатель - это не имеет отношения.

Хреново РЕ агентам не становится, особенно сейчас, когда дом продать сложно. Все (почти) продавцы листают дома с брокерами. Вопрос стоит не "листать или не листать?" а "с кем листать?"

Мне другое непонятно: как агенты выживают в условиях хорошего рынка. Я слышал много раз что в Калифорнии во времена бума было принято давать офферы на 5% выше чем аскинг прайс. Так нахрена РЕ агент нужен, если офер и так выше аскинг прайс?.. За что ему платить?

Floridian

12-30-2007, 12:51 AM

Как по мне, так пусть в КейМарт на кассу идут работать. А еще лучше на стройку народного американского хозяйства. :mad:

А то мля, в тайтл компании бумажки с одной стопки в другую переложат и дай им 5..20К за это. :mad:

Вы уже определитесь против кого Вы: РЕ агентов или тайтл closer'ов?

Тайтл иншуранс стоит 20 тысяч не потому что тайтл клозер себе в карман 20 тыс положит с одной сделки. Это работает как и любой другой иншуранс - владельцы "несгоревших" домов платят владельцам сгоревших. Если тайтл иншуранс был выдан на дом стоимостью миллион а потом выяснилось что владелец-то на самом деле и не владелец - вот тому покупателю 20 тысяч и пойдет... от каждого из пятидесяти покупателей, которые нормальные дома купили...

Mikhail-u

12-30-2007, 01:19 AM

Адвоката как я поняла там не было.

Чтобы доказать унилатерал мистаке надо доказать что другая сторона знала и у нее были основания обмануть "ошибиться". Трудно, но можно, особенно если формат контракта не выдержан.

А то остается только сказать что слабое зрение цан нот реад фине принт

или

Ментал Цапациты

Ундер Рест.2д §15, а цонтрацт ис воидабле иф тхе парты "бы реасон оф ментал иллнесс ор дефецт ис унабле то ацт ин а реасонабле маннер ин релатион то тхе трансацтион анд тхе отхер парты хас реасон то кнощ оф тхис цондитион."

Все в сущности зависит от количества денег и усилий стоит ли за них бодаться...
Ну говорит 100К потеряет, если всё будет, как он подписал

Экспортёр

12-30-2007, 11:09 AM

Ну говорит 100К потеряет, если всё будет, как он подписал

Миша, ты не совсем верно понял...

Благодарю всех за конструктивные советы... Мне просто надо было vent out... А что делать - я знаю... :D

elfy

12-30-2007, 11:35 AM

Миша, ты не совсем верно понял...

Благодарю всех за конструктивные советы... Мне просто надо было vent out... А что делать - я знаю... :D
пожалуйста, мы тебе билл пришлем :D

Экспортёр

12-30-2007, 12:14 PM

Вы уже определитесь против кого Вы: РЕ агентов или тайтл closer'ов?

Тайтл иншуранс стоит 20 тысяч не потому что тайтл клозер себе в карман 20 тыс положит с одной сделки. Это работает как и любой другой иншуранс - владельцы "несгоревших" домов платят владельцам сгоревших. Если тайтл иншуранс был выдан на дом стоимостью миллион а потом выяснилось что владелец-то на самом деле и не владелец - вот тому покупателю 20 тысяч и пойдет... от каждого из пятидесяти покупателей, которые нормальные дома купили...

А что, прибыль не нужна страховым компашкам?

Floridian

12-30-2007, 01:39 PM

А что, прибыль не нужна страховым компашкам?

Прибыль всем нужна. Тебе тоже. Nothing wrong with that.

Разговор был о том, что все профессии получают прибыль когда они делают что-то полезное, а лоер получает прибыль всегда, независимо от. Что не есть справедливо.

Экспортёр

12-30-2007, 01:55 PM

Прибыль всем нужна. Тебе тоже. Nothing wrong with that.

Разговор был о том, что все профессии получают прибыль когда они делают что-то полезное, а лоер получает прибыль всегда, независимо от. Что не есть справедливо.

Т.е. ты считаешь, что в моём персональном случае этот подонок сделал мне что то полезное?!

Экспортёр

12-30-2007, 02:09 PM

Знаешь, Экспо, я наоборот по этому случаю заключил, что ты могуч.:

Благодарю тебя, Михаил, за добрые слова... Вопрос по сути - г**но! Просто мне как такую предъяву сделали - что то разнервничался... Новогодний сюрприз, нах... :evillaugh

Floridian

12-30-2007, 08:48 PM

Т.е. ты считаешь, что в моём персональном случае этот подонок сделал мне что то полезное?!

Он не обязан был делать тебе ничего полезного, поскольку он участвовал в сделке как лендлорд, а не как РЕ агент.

Подонок или нет - но какое отношение к делу имеет тот факт, что у него есть РЕ лицензия? Никакого, так же как и факт что он в прошлом был ментом. Но ты же не кричишь ничего о ментах?...

Судя по твоему рассказу, этот человек являлся твоим лендлордом. Он решил продать проперти, а перед продажей переделать все лизы так, чтобы проперти таксы платили тенанты вместо лендлорда - и за счет этого продать подороже. Тебя должен был насторожить тот факт, что у тебя лиз еще не закончился, а тебя просят подписать новый "на таких же условиях".

Я уверен, что хороший лоер сможет найти зацепку и признать лиз недействительным. Особенно что лоеры не принимали участия в составлении текста лиза, как я понимаю. Только рискуешь тем, что новый хозяин тебя выставит на улицу, и всех делов...

Экспортёр

12-30-2007, 08:56 PM

Он решил продать проперти, а перед продажей переделать все лизы так, чтобы проперти таксы платили тенанты вместо лендлорда - и за счет этого продать подороже. .

Ты бы так поступил, БЕЗ предварительного согласования с тенантом?

Floridian

12-30-2007, 09:09 PM

Ты бы так поступил, БЕЗ предварительного согласования с тенантом?

В смысле, если бы я был лендлордом? Сказать честно, мне такая "махинация" и в голову бы не пришла: предложить тенанту подписать новый лиз, уверяя что там все по-старому и надеяться что все пройдет и тенант подпишет не глядя. Очень маленький шанс что это получится. Обычно тенанты все-таки лизы читают...

Если б я хотел на*бать, я бы наверно что-то понавороченнее придумал :)

А скажи, ты же не единственный тенант в том проперти? Как он поступил с остальными лизами? Успешно переписал таксы включая? Или остальные тенанты все-таки не подписывали не глядя?

Mikhail-u

12-30-2007, 09:11 PM

Миша, ты не совсем верно понял...

... :Д

А он - не при делах... Наварил 100К втихаря сверху и радуеЦЦо!
то есть это он не только на тебе одном наварил? Ну тогда вы можете сообща ...

Экспортёр

12-30-2007, 09:48 PM

В смысле, если бы я был лендлордом? Сказать честно, мне такая "махинация" и в голову бы не пришла: предложить тенанту подписать новый лиз, уверяя что там все по-старому и надеяться что все пройдет и тенант подпишет не глядя. Очень маленький шанс что это получится. Обычно тенанты все-таки лизы читают...

Если б я хотел на*бать, я бы наверно что-то понавороченнее придумал :)

А скажи, ты же не единственный тенант в том проперти? Как он поступил с остальными лизами? Успешно переписал таксы включая? Или остальные тенанты все-таки не подписывали не глядя?

Другой от месяца к месяцу... Новенький...

Экспортёр

12-30-2007, 09:49 PM

то есть это он не только на тебе одном наварил? Ну тогда вы можете сообща ...

Мне он предлагал купить за 890. А продал за 990... Чувствуешь разницу?!

Floridian

12-30-2007, 10:07 PM

Мне он предлагал купить за 890. А продал за 990... Чувствуешь разницу?!

Ты эти цифры слишком прямолинейно понимаешь. Вполне возможно (и скорее всего) там было creative financing и цифра в 990 (ты сам видел паблик рекорд, что это именно 990?) просто дутая цифра, а раздута она для того чтобы получить файнансинг от банка на определенных условиях. В коммерческих сделках 10% seller's concession - это не редкость. Вполне возможно, что продавец ушел с клоузинга даже с меньшими деньгами, чем он тебе предлагал купить (890), а записал за 990.

Mikhail-u

12-30-2007, 10:13 PM

Мне он предлагал купить за 890. А продал за 990... Чувствуешь разницу?!
За счёт того, что переложил таксы на тенантов?
А вот ты говоришь, что будешь ждать, будут ли требовать с тебя уплату таксов. А не могут они не сразу затребовать? Tы сейчас успокоишься - а они с таксами позже вылезут.

Mikhail-u

12-30-2007, 10:17 PM

Ты эти цифры слишком прямолинейно понимаешь. Вполне возможно (и скорее всего) там было цреативе финанцинг и цифра в 990 (ты сам видел паблик рекорд, что это именно 990?) просто дутая цифра, а раздута она для того чтобы получить файнансинг от банка на определенных условиях. В коммерческих сделках 10% селлерьс цонцессион - это не редкость. Вполне возможно, что продавец ушел с клоузинга даже с меньшими деньгами, чем он тебе предлагал купить (890), а записал за 990.

А налог с какой суммы будет?

Floridian

12-30-2007, 10:23 PM

А налог с какой суммы будет?

Какой налог? Transfer tax? C 990 конечно. В НЙ трансфер такс меньше 2%, так что продавцу выгоднее было бы в описанной ситуации лишние 2 тысячи заплатить, но структурировать дил удобным для покупателя (точнее, его банка) образом.

Или Вы говорите о capital gain такс, который нужно будет продавцу заплатить так как он флипанул проперти быстро? Капитал гейн не платится с одной трансакции, он платится 15 апреля за все сделки совершенные за год. Так может у него имелась другая проперти на которой он убыток в 100 тыс потерпел, так что может и платить не надо ничего...

Экспортёр

12-30-2007, 10:47 PM

Не переживай - без прибыли он не остался...

Mikhail-u

12-30-2007, 11:07 PM

Не переживай - без прибыли он не остался...
Ну вот Флоридиан намекает, что тот завысил на 100К, и заплатил дополнительные несколько тысяч, получив при этом какие-то сомнительные поблажки от банка. Мне трудно понять, каким образом разница в 10% цены дома может привлечь банк настолько сильно. Причём, финансирование ведь получает покупатель, а дополнительные таксы платит продавец. Зачем ему это?

Floridian

12-30-2007, 11:37 PM

Ну вот Флоридиан намекает, что тот завысил на 100К, и заплатил дополнительные несколько тысяч, получив при этом какие-то сомнительные поблажки от банка. Мне трудно понять, каким образом разница в 10% цены дома может привлечь банк настолько сильно. Причём, финансирование ведь получает покупатель, а дополнительные таксы платит продавец. Зачем ему это?

Как зачем? Чтобы продать за ту цену, которая и продавцу и покупателю нравится.

Поясню на грубом примере: договорились на цену проперти в 88 тыс долларов. У покупателя имеется 10 тысяч даунпеймента. Пошел покупатель в банк - а банк говорит, что максимальное соотношение между ценой продажи и лоуном который выдаст банк 80 процентов.
А покупатель хочет купить, а продавец продать. Покупатель говорит продавцу: " давай составим контракт как будто ты продаешь мне эту проперти за 100 тысяч, банк даст мне 80% файнансинг (т.е. 80 тыс долларов), а еще 10 у меня есть. Итого ты получишь свои 88 тысяч, плюс 2 тысячи дополнительно за то что тебе придется повышенный трансфер такс платить". Таким образом продавец will net $88 (то, что он и хотел), а покупатель купит за 88 тысяч. Продавец уйдет с клоузинга с 90 тыс в кармане, из которых потом 2 тыс заплатит как "лишний" трансфер такс. А сделку запишут за 100 тысяч естественно.

С резиденшл недвижимостью такие схемы уже практически полностью отрублены (хотя... :)). А с коммерческой все еще возможны.

TheDreamer

12-31-2007, 11:27 AM

Коммерческий лиз... Меня типа продали вместе со зданием... Лиз когда переделывали, ловко вставили мелким шрифтом, что теперь я ответсвенен за Real Property Taxes.

Сам виноват: расслабился и подписал, не читая.

Mikhail-u

12-31-2007, 11:33 AM

Таким образом продавец щилл нет $88 (то, что он и хотел), а покупатель купит за 88 тысяч. Продавец уйдет с клоузинга с 90 тыс в кармане, из которых потом 2 тыс заплатит как "лишний" трансфер такс. А сделку запишут за 100 тысяч естественно.

Получается, что покупатель всё же заплатил 90К, вместо 88. Кроме того, ты забыл один нюанс: Экспо прелагали купить за 88, и возможно он согласился бы. А теперь он разьярён и очень опасен, будет копать и не исключено, откопает чего-нибудь...

Задача всё же не продать "любой ценой", а с максимальной возможной (в данных условиях) прибылью и минимальными синяками;)

Экспортёр

12-31-2007, 02:05 PM

Получается, что покупатель всё же заплатил 90К, вместо 88. Кроме того, ты забыл один нюанс: Экспо прелагали купить за 88, и возможно он согласился бы. А теперь он разьярён и очень опасен, будет копать и не исключено, откопает чего-нибудь...

Задача всё же не продать "любой ценой", а с максимальной возможной (в данных условиях) прибылью и минимальными синяками;)

Не, не согласился... Нафига мне полгектара в гетто?! :evillaugh Да ещё за такие бабки... Было дешевле лизовать... А вот теперь надо думать...

Mikhail-u

12-31-2007, 02:10 PM

Не, не согласился... Нафига мне полгектара в гетто?! :евиллаугх Да ещё за такие бабки... Было дешевле лизовать... А вот теперь надо думать...

Я говорю про "бы". Если бы он тебе расказал о теперешнем варианте - как альтернативе.

Экспортёр

12-31-2007, 02:31 PM

Я говорю про "бы". Если бы он тебе расказал о теперешнем варианте - как альтернативе.

Я б через дорогу переехал... За прежнее бабло...

Mikhail-u

12-31-2007, 02:39 PM

Я б через дорогу переехал... За прежнее бабло...

Ну а расторгнуть лиз ты не можешь и переехать?

Экспортёр

12-31-2007, 02:43 PM

Ну а расторгнуть лиз ты не можешь и переехать?

На то он и лиз - чтоб мне рент не подняли, а лендлорду кеш флоу застраховать... А оно видишь чё - в халЭпу попал...

Mikhail-u

12-31-2007, 02:47 PM

На то он и лиз - чтоб мне рент не подняли, а лендлорду кеш флоу застраховать... А оно видишь чё - в халЭпу попал...
Я понимаю на что лиз. Речь о том, что тебя ввели в заблуждение.

Экспортёр

12-31-2007, 03:01 PM

Я понимаю на что лиз. Речь о том, что тебя ввели в заблуждение.

А кого е*Ёт чужое горе?! (с) :evillaugh :evillaugh :evillaugh

Mikhail-u

12-31-2007, 03:03 PM

А кого е*Ёт чужое горе?! (с) :евиллаугх :евиллаугх :евиллаугх
Ну для тебя же оно не чужое. Мы не в Индии - кое-какие разумные законы имеются.

Экспортёр

01-02-2008, 11:58 PM

Ну для тебя же оно не чужое. Мы не в Индии - кое-какие разумные законы имеются.

Михаил, тебе отдельная благодарность за моральную поддержку... Разрулили... :D

Mikhail-u

01-03-2008, 11:23 AM

Михаил, тебе отдельная благодарность за моральную поддержку... Разрулили... :D
Always ready, Expo :priv:
And my congrats! :bis::lad: :71:

Буржуй

01-03-2008, 02:19 PM

Фух, успокоился... Могу вести конструктивный диалог

Бывший полицай...

Коммерческий лиз... Меня типа продали вместе со зданием... Лиз когда переделывали, ловко вставили мелким шрифтом, что теперь я ответсвенен за Real Property Taxes. Здание стоит больше лимона. На странице номер миллион мелким шрифтом. Агент вертелся-песни пел, что всё будет как прежде... Типа просто формальность... Подпишите тут и тут... В прошлом вроде нормальный мужик был... Но как бабла коснулось - ловко так меня нае***л... Поверил ему на слово (был очень занят в тот период) - и подписал... Конечно, есть и доля моего недосмотра... Но зачем надо было мне так нагло врать в глаза...

Из лиза - не выкрутиться без финансовых потерь... А платить теперь в 2 раза больше - тоже как то неохота... Репутацию я этому гаду конечно испорчу...Я не совсем понимаю почему ты недоволен:
1) Ты подписал лис
2) Если ты не понимал что ты подписуваеш то не повезло
3) Если ты думал что умный но оказалось увы, то стоило обратиться к адвокату

Никаких проблем пока не вижу, в компании где я доблестно служу все, без исключения тенанты, плотят свою долкю таксов, кому не нравится, получают 3 дей нотис, потом пееезжают вести бизбес на улицу. Лис есть лис.

Буржуй

01-03-2008, 02:23 PM

Буржуй

01-03-2008, 02:25 PM

мне тоже раз красавчег попался.. квартиры продаёт... на вопрос
Какой метраж отвечает "ну а какая вам разница? вам нравится, берите!!".. на вопрос сколько [closing cost] обрадоваллся что уже всё продал и сказал что я забиваю голову ерундой, и это не самое главное.. [closing cost] на минуточку был $20 тысяч... сущие пустяки право слово.. :lol:
благо ума хватила не связываться с таким аферистом :rolleyes:Какое отношение клосинг кост имеет к риалстейтовскому агенту? Или я что то не понял про афериста? :-)Тебе агенты нужны бейб? Я тебе дам "нормальных" из любого райноба Бруклина, за исключением брайтон, на брайтоне все начиная от эльбы и кончая атлантик прапертис в штампах с ног до головы :-)

КошЫчка

01-03-2008, 02:35 PM

Какое отношение клосинг кост имеет к риалстейтовскому агенту? Или я что то не понял про афериста? :-)Тебе агенты нужны бейб? Я тебе дам "нормальных" из любого райноба Бруклина, за исключением брайтон, на брайтоне все начиная от эльбы и кончая атлантик прапертис в штампах с ног до головы :-)
Как какое отношение?? У чувака информация на руках, которой он не делится с потенциальным покупателем...
это же входит в его обязанности?! :shock:

не нужны мне уже агенты, спасибо :)

Буржуй

01-03-2008, 02:39 PM

Как какое отношение?? У чувака информация на руках, которой он не делится с потенциальным покупателем...
это же входит в его обязанности?! :shock:

не нужны мне уже агенты, спасибо :)
А агенты могут всегда понадобиться, ю нева ноу :-)

Ну, положим в обязаности не входит. :-) Ты про новостройку "крутое" кондо говоришь? Там все клосинг косты пьюр эстимейт, энивей. А с агентами, я совершено серьэзно, если надо, посоветую русских или американцев совершенно нормальных ребят из Бей ридж, бенсонхэрст, шипсхедбей, геритсен бич, грейвсенд, частично марин парк.... Заранее говорю, комишен мне за рекомендацию никто не платит.

Mikhail-u

01-03-2008, 04:02 PM

Я не совсем понимаю почему ты недоволен:
1) Ты подписал лис
2) Если ты не понимал что ты подписуваеш то не повезло
3) Если ты думал что умный но оказалось увы, то стоило обратиться к адвокату

Никаких проблем пока не вижу, в компании где я доблестно служу все, без исключения тенанты, плотят свою долкю таксов, кому не нравится, получают 3 дей нотис, потом пееезжают вести бизбес на улицу. Лис есть лис.
ты не учитываешь один момент: раз они платят "свою долю таксов", значит их непосредственный рент ниже.

Экспо же, до сего момента платил только рент (значит там каким-то образом были учтены налоги), а теперь их снова добавили. Напоминает двойной чардж.

Floridian

01-03-2008, 08:12 PM

А с агентами, я совершено серьэзно, если надо, посоветую русских или американцев совершенно нормальных ребят из Бей ридж, бенсонхэрст, шипсхедбей, геритсен бич, грейвсенд, частично марин парк.... Заранее говорю, комишен мне за рекомендацию никто не платит.

:) Комишен тебе никто не заплатит, а вот кикбяк...

Судя по тому что ты раньше говорил и не мог (да и не можешь) поверить, что я кикбяков не беру - не поверю что ты вдруг изменился и что-то будешь делать без взятки... Ноу оффенс :)

Floridian

01-03-2008, 08:15 PM

Сипиг, ой сказки заливаем. За неуплаты в Н;ью Ёрке, комерческого лиса высылается 3 дей дифолт нотидс, потом петиция в суд, потом через максимум 2-3 месяза приходит маршал и меняется замок, естественно секюрити дипасит используется для расплату за задолжности и легальные экспенсы. Ой сказочник, лол После того как контракт подписан, ножно только кусать свои хвост, ЛОЛ

Я бы не был так категоричен. Особенно если при подписании этого лиза не участвовали адвокаты - наверняка хороший адвокат может найти закорючку и признать лиз недействительным. Другое дело, надо ли это... Мы не знаем как скоро заканчивался тот предыдущий лиз у Экспортера. Может, ему бы так и так накинули цену на лиз...