Мой кредитный банк обанкротился

[смешно]

Предположим гипотетически, что банк, в котором я занял деньги (на дома, машины и т.д.) обанкротился. Это довольно вероятно, в современной кризисной ситуации кредитной системы. Что будет?
Мне что, не надо будет платить по кредиту? Я понимаю, что тот банк может кто-либо купить, но кому этот банк нужен? в такой ситуации, когда люди не могут платить по кредитам, дома и т.д идут с молотка, в ущерб банкам. Какие идеи?

[Most Wanted]

Предположим гипотетически, что банк, в котором я занял деньги (на дома, машины и т.д.) обанкротился. Это довольно вероятно, в современной кризисной ситуации кредитной системы. Что будет?
Мне что, не надо будет платить по кредиту? Я понимаю, что тот банк может кто-либо купить, но кому этот банк нужен? в такой ситуации, когда люди не могут платить по кредитам, дома и т.д идут с молотка, в ущерб банкам. Какие идеи?

твой моргидж будет продан другому банку как пакет ценных бумаг .

[бубенчиков]

твой моргидж будет продан другому банку как пакет ценных бумаг .
"i concur"

[смешно]

Так я же намекнул: "Какой идиот это купит?". Ведь завтра народ пойдёт и обьявит банкротство. И пусть они забирают дома и машины, которые они не продадут даже за номинал.... Ведь это огромный риск для покупателя "ценных бумаг".
Ведь кризис кредитной системы именно так и накрывается последние несколько лет.

[ATILLA]

Предположим гипотетически, что банк, в котором я занял деньги (на дома, машины и т.д.) обанкротился. Это довольно вероятно, в современной кризисной ситуации кредитной системы. Что будет?
Мне что, не надо будет платить по кредиту? Я понимаю, что тот банк может кто-либо купить, но кому этот банк нужен? в такой ситуации, когда люди не могут платить по кредитам, дома и т.д идут с молотка, в ущерб банкам. Какие идеи?
Только в случае наступления ядерной зимы или совершения подвига, который спасет всю землю тебе простят твои долги...

[nat123]

а вообще интересно, ести ли какие какие-то гарантии гос-ва? по России я чёнить скажу, по Америке нет. Сравнивать с временами великой деприссии наверное нет смысла

[ATILLA]

а вообще интересно, ести ли какие какие-то гарантии гос-ва? по России я чёнить скажу, по Америке нет. Сравнивать с временами великой деприссии наверное нет смысла
в России твои долги перепишут агенству по сбору долгов...

[nat123]

не факт, я думаю если банк государственный то нет, а вообще что такое кредитный банк?

[бубенчиков]

а вообще интересно, ести ли какие какие-то гарантии гос-ва? по России я чёнить скажу, по Америке нет. Сравнивать с временами великой деприссии наверное нет смысла
Кому гарантии, Сто тыщ долларов гарантировано от государства в банке если подписываешся на срочный вклад или просто расчётный счёт

[ATILLA]

не факт, я думаю если банк государственный то нет, а вообще что такое кредитный банк?
есть банки которые только занимаются кредитами и ничем больше, например банк Тиньков. Кредитные системы.

[nat123]

ето если влОложил, гос-во подпсывается. А если ты банку должен? сматрю кто купит банкрота?

[nat123]

есть банки которые только занимаются кредитами и ничем больше, например банк Тиньков. Кредитные системы.
банк без вкладчикоф?

[ATILLA]

банк без вкладчикоф?
да.

[бубенчиков]

ето если влОложил, гос-во подпсывается. А если ты банку должен? сматрю кто купит банкрота?
Если должен и не можешь выплатить, то объвляешь себя банкротом, и потом суд будет решать по какой статье банкротом тебя объявить. В случае строгой статьи налагается арест на все виды дохода и вычитается определённый процент. Бывают лёгкие статьи, когда банкротство возникло по необходимости, например у женщины с детьми муж стал нетрудоспособным.

[смешно]

есть банки которые только занимаются кредитами и ничем больше, например банк Тиньков. Кредитные системы.

Вот представь, что все кредиторы банка Тиньков, одновременно перестанут платить деньги.

[nat123]

карочи я докоплась - лизензию отзывают и назначают арбитражного управляющего

[ATILLA]

Вот представь, что все кредиторы банка Тиньков, одновременно перестанут платить деньги.
с них выжмут деньги агенства по сбору долгов...весьма жесткими методами...

[nat123]

Если должен и не можешь выплатить, то объвляешь себя банкротом, и потом суд будет решать по какой статье банкротом тебя объявить. В случае строгой статьи налагается арест на все виды дохода и вычитается определённый процент. Бывают лёгкие статьи, когда банкротство возникло по необходимости, например у женщины с детьми муж стал нетрудоспособным.

мы щас про банки

[Sixteen]

Так я же намекнул: "Какой идиот это купит?". Ведь завтра народ пойдёт и обьявит банкротство. И пусть они забирают дома и машины, которые они не продадут даже за номинал.... Ведь это огромный риск для покупателя "ценных бумаг".
Ведь кризис кредитной системы именно так и накрывается последние несколько лет.

те кому обанкротившийся банк был должен унаследуют его моргиджы. а так
же ваще все остальное чего у него есть.
и будут эти новые хозяева с тебя требовать денех. и будут пересматривать твой фиксед рейт и на тебя наезжать всячески. а ты будиш ругацца и махать кулакаме в воздухи и искать как бы рефинансировать чтобы убрацца подальше от этих новых уродафф.

[бубенчиков]

мы щас про банки
Банк тоже может быть банкротом.

[Sixteen]

с них выжмут деньги агенства по сбору долгов...весьма жесткими методами...
а они будут в жопу паяльник сувать? или там утюг класть?

[смешно]

Если должен и не можешь выплатить, то объвляешь себя банкротом, и потом суд будет решать по какой статье банкротом тебя объявить. В случае строгой статьи налагается арест на все виды дохода и вычитается определённый процент. Бывают лёгкие статьи, когда банкротство возникло по необходимости, например у женщины с детьми муж стал нетрудоспособным.

Погоди. Давай об обычной ситуации, человек лишился дохода и не может платить за дом/машину и т.д. Этот дом банк забирает, ну и чего дальше? Что происходит дальше (со всех сторон)? Ну банк выставляет этот дом на аукцион, понятное дело.

[Odinokiy_Ostrov]

Так я же намекнул: "Какой идиот это купит?". Ведь завтра народ пойдёт и обьявит банкротство. И пусть они забирают дома и машины, которые они не продадут даже за номинал.... Ведь это огромный риск для покупателя "ценных бумаг".
Ведь кризис кредитной системы именно так и накрывается последние несколько лет.
Те кто перекупают лоны и кредиты, покупают их [at a discounted rate]. Им это выгодно, поверь.

[nat123]

а они будут в жопу паяльник сувать? или там утюг класть?


В соответствии с Положением Банка России “О порядке выдачи и аннулирования Банком России аттестатов руководителя временной администрации по управлению кредитной организацией и арбитражного управляющего при банкротстве кредитной организации” от 25 марта 1999 года № 71-П Банк России выдает аттестаты арбитражного управляющего при банкротстве кредитной организации (далее - Аттестат) лицам, представляемым территориальным учреждением и (или) соответствующим структурным подразделением центрального аппарата Банка России одновременно с направлением ходатайства об отзыве у кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, если одним из оснований отзыва у кредитной организации лицензии является основание, предусмотренное пунктом 6 части первой статьи 20 Федерального закона “О банках и банковской деятельности”.

[смешно]

те кому обанкротившийся банк был должен унаследуют его моргиджы. а так
же ваще все остальное чего у него есть.
и будут эти новые хозяева с тебя требовать денех. и будут пересматривать твой фиксед рейт и на тебя наезжать всячески. а ты будиш ругацца и махать кулакаме в воздухи и искать как бы рефинансировать чтобы убрацца подальше от этих новых уродафф.

Кот, ты почитай внимательно. Кто купит не доходный бизнес? Причём не просто временно не доходный, а сильно расходный, кризисная отрасль и на долго.

[бубенчиков]

Погоди. Давай об обычной ситуации, человек лишился дохода и не может платить за дом/машину и т.д. Этот дом банк забирает, ну и чего дальше? Что происходит дальше (со всех сторон)? Ну банк выставляет этот дом на аукцион, понятное дело.
Дык ничего не происходит. Забирают у него всё что можно и всё. Раньше вообще халява была, люди так и жили от банкротства к банкротству. Теперь налагают арест на доход, но это в теории, если работаешь на официальной постоянной работе, а так если на кэш то никто ничего не сделает.

[nat123]

Погоди. Давай об обычной ситуации, человек лишился дохода и не может платить за дом/машину и т.д. Этот дом банк забирает, ну и чего дальше? Что происходит дальше (со всех сторон)? Ну банк выставляет этот дом на аукцион, понятное дело.

Ничего, год назад проста стал бы банкротом и списали бы долги, щас будешь платить, в зависимаси от ситуацыы, но не так легко , как год с небольшим назад. Будешь хороший 7 лет, смошешь по новой кредитоватся

[Sixteen]

Погоди. Давай об обычной ситуации, человек лишился дохода и не может платить за дом/машину и т.д. Этот дом банк забирает, ну и чего дальше? Что происходит дальше (со всех сторон)? Ну банк выставляет этот дом на аукцион, понятное дело.

банк продает дом и минимизирует потери на порушеном MBS-e путем вложения в него денег вырученых на продаже дома и добавлением своих денег, если от продажи не хватило.

человек же который лишился дома бегает и ищет себе новое жилье дешевое.
у человека теперь гряяяяязный и мерзкий кусок дерьма в кредитной истории и в бест бай ему отказывают в продаже компа в рассрочку, а
в т-мобил не дают рейт-план, а только дают препейд. покупка машины в кредит тоже становится неосуществимой мечтой.

[nat123]

Кот, ты почитай внимательно. Кто купит не доходный бизнес? Причём не просто временно не доходный, а сильно расходный, кризисная отрасль и на долго.

всё что-то стоит, купят задёшево, выжмут долги, наварят копеецку. Я кстати по России скинула механизм. а есть что-то подобное в Штатах?

[смешно]

Те кто перекупают лоны и кредиты, покупают их [at a discounted rate]. Им это выгодно, поверь.

Я верю. Но здесь не стандартая ситуация. Кризис ВСЕЙ отрасли. Причём серьёзный кризис и затяжной.

[бубенчиков]

Кот, ты почитай внимательно. Кто купит не доходный бизнес? Причём не просто временно не доходный, а сильно расходный, кризисная отрасль и на долго.
Да, но они купят то дешевле, как на foreclosure. А за все недоимки будет платить государство (т.е. мы).

[nat123]

банк продает дом и минимизирует потери на порушеном МБС-е путем вложения в него денег вырученых на продаже дома и добавлением своих денег, если от продажи не хватило.

человек же который лишился дома бегает и ищет себе новое жилье дешевое.
у человека теперь гряяяяязный и мерзкий кусок дерьма в кредитной истории и в бест бай ему отказывают в продаже компа в рассрочку, а
в т-мобил не дают рейт-план, а только дают препейд. покупка машины в кредит тоже становится неосуществимой мечтой.

и враки вашы- может платить и за машину и за дом, но не выше там какой-то определенной стоимости, не помню цыфры. Но дешевый дом под огромный процент и машину например не дороже 3 штук может

[бубенчиков]

Я верю. Но здесь не стандартая ситуация. Кризис ВСЕЙ отрасли. Причём серьёзный кризис и затяжной.
Ну да, потому Бернанке и скинул 0.75% с доллара. В резульатате наши доллары подешевели (т.е. мы заплатитли за тех кто обанкротился). Через несколько месяцев увидим в глаза как цены на товары ещё больше увеличатся.

[Sixteen]

Кот, ты почитай внимательно. Кто купит не доходный бизнес? Причём не просто временно не доходный, а сильно расходный, кризисная отрасль и на долго.

кредиторы не будут ничего покупать. они бесплатно получат все ассеты обанкротившегося банка. после этого они будут с этими ассетами делать
чего сами захотят.

[Odinokiy_Ostrov]

Я верю. Но здесь не стандартая ситуация. Кризис ВСЕЙ отрасли. Причём серьёзный кризис и затяжной.
Да, но ведь не все, кто должен банку деньги вдруг перестанет платить. Многие - да. Кто-то пойдёт в [foreclosure], кто-то обьявит банкротство, а кто-то будет платить. Такие вещи перекупаются с учётом возможного риска.

[Sixteen]

и враки вашы- может платить и за машину и за дом, но не выше там какой-то определенной стоимости, не помню цыфры. Но дешевый дом под огромный процент и машину например не дороже 3 штук может

ты про банкротство. неспособность платить за мортгидж еще все же не есть банкротство. это не одно и тоже. банкротство суровей гораздо.

[ATILLA]

а они будут в жопу паяльник сувать? или там утюг класть?
придут сперва приставы судебные и опишут имущество, а потом просто посадят если не платишь, сейчас все цивилизовано, перед этим тебе телефон будет звонить каждые полчаса и механическим голосом повторять об оплате счетов...

[Милька]

Так я же намекнул: "Какой идиот это купит?". .
Банки всякую свою деятельность не страхуют?

Пойдет банк со своими долгами и недолгами с молотка. Прикупит ее какая нить другая компания или другая банковская система. и все.
название твой банк поменяет.

[смешно]

Да, но они купят то дешевле, как на foreclosure. А за все недоимки будет платить государство (т.е. мы).

Интересно, а вот банки тоже берут кредит, причём у государства. Из федеральной казны? Ведь так?

[Милька]

Кот, ты почитай внимательно. Кто купит не доходный бизнес? Причём не просто временно не доходный, а сильно расходный, кризисная отрасль и на долго.
это под тем менеджментом и их политике ведения бизнеса он стал расходным.

[смешно]

придут сперва приставы судебные и опишут имущество, а потом просто посадят если не платишь, сейчас все цивилизовано, перед этим тебе телефон будет звонить каждые полчаса и механическим голосом повторять об оплате счетов...

А может такое быть, что платить некому.... ? Именно про это тема.

[ATILLA]

А может такое быть, что платить некому.... ? Именно про это тема.
такого не бывает...

[смешно]

Только в случае наступления ядерной зимы или совершения подвига, который спасет всю землю тебе простят твои долги...

А я тут размечтался... буду посылать платежи, а они будут возвращаться...

[бубенчиков]

Интересно, а вот банки тоже берут кредит, причём у государства. Из федеральной казны? Ведь так?
Верно, потому государство думает от том чтобы было хорошо банкам а не нам.

[смешно]

такого не бывает...

Помнишь МММ, их кто нибудь купил? Они наверно и кредиты давали....

[смешно]

Верно, потому государство думает от том чтобы было хорошо банкам а не нам.

Тогда понятно почему нередко федс спасают такие банки от разорения давая им временные кредиты.

[Милька]

Помнишь МММ, их кто нибудь купил? Они наверно и кредиты давали....
это нет разницы между МММ и банком?
Какие кредиты у пирамиды?

[смешно]

это нет разницы между МММ и банком?
Какие кредиты у пирамиды?

разницы никакой. Любой банк может стать "пирамидой". Сбербанк например....в 1991. Так же любая солидная, стабильная и известная компания может стать "пирамидой".

Уверен, что и МММ образовалось не с целью обмануть вкладчиков.

[nat123]

ты про банкротство. неспособность платить за мортгидж еще все же не есть банкротство. это не одно и тоже. банкротство суровей гораздо.

я знаишь пока НТВ стояло, какую тётьку слушала, она всё это и обьясняла, а поскоку я в американской системе дуб, я присела и начала всё слухать. Именна банкротам какие-то жесткие суммы установлены и конешна конторы , которые подписываются тебя кредитовать офигинительный процент загибают. Знаю одного мужика который дом платить под 25%.

[nat123]

разницы никакой. Любой банк может стать "пирамидой". Сбербанк например....в 1991. Так же любая солидная, стабильная и известная компания может стать "пирамидой".

Уверен, что и МММ образовалось не с целью обмануть вкладчиков.

да, да конешна :D :D :D

[nat123]

это нет разницы между МММ и банком?
Какие кредиты у пирамиды?

они изначально обещали охринетельный процент, точна уже не помню, кажется раз в 6 превышающий на тот момент максимально возможный в среднем по стране

[Милька]

разницы никакой. Любой банк может стать "пирамидой". Сбербанк например....в 1991. Так же любая солидная, стабильная и известная компания может стать "пирамидой".

Уверен, что и МММ образовалось не с целью обмануть вкладчиков.
Ага. поэтому и создание пирамид стало уголовным преступлением в сфере экономики.
гааа. Смешно, это смешно)))

[Милька]

они изначально обещали охринетельный процент, точна уже не помню, кажется раз в 6 превышающий на тот момент максимально возможный в среднем по стране
я фразу "кредитная организация" воспринимаю, как организация дающая кредиты населению или организациям.
то что они на вклады давали процент... это все... не о том.

[nat123]

я фразу "кредитная организация" воспринимаю, как организация дающая кредиты населению или организациям.
то что они на вклады давали процент... это все... не о том.

это я тебе случайно написала, что хотела Смешно написать

[смешно]

да, да конешна :D :D :D

Кто же ожидал, что вкладчики одновременно захотят забрать свои законные вклады. Ни один банк не устоит....
Чем крах Сбербанка 1991 лучше? Всё тоже самое, просто в ещё бОльших размерах.

[nat123]

Кто же ожидал, что вкладчики одновременно захотят забрать свои законные вклады. Ни один банк не устоит....
Чем крах Сбербанка 1991 лучше? Всё тоже самое, просто в ещё бОльших размерах.

Послушай вот спокойна...как человек может получать по вкладу больше, чем вообще когда-либо существовало в мире, больше % чем даже люди платили за любой самый высокий кредит.
И крах Сбербанка ето другое совсем, ваще савсем другая история

[смешно]

я фразу "кредитная организация" воспринимаю, как организация дающая кредиты населению или организациям.
то что они на вклады давали процент... это все... не о том.

А ты думаешь куда деньги ушли из МММ, почему они не смогли их быстро вытащить и расплатиться с вкладчиками, потому что были вложены, отданы под кредиты. Деньги обычно мёртвым грузом не лежат, они всегда в обороте.

[смешно]

Послушай вот спокойна...как человек может получать по вкладу больше, чем вообще когда-либо существовало в мире, больше % чем даже люди платили за любой самый высокий кредит.
И крах Сбербанка ето другое совсем, ваще савсем другая история

Ну и чего? Тогда вообще в Совке никто и ничего не давал. Инфляция была безбожная, так почему не давать хороший % в рублях. Вон достаточно было купить Евро несколько лет назад и давать тебе 8% процентов, ничего не делая. Это значительно больше, чем предлагают местные банки на Savings account.
Надо уметь увидеть причины развала МММ, а не агитацию газеты "правда".

[nat123]

Ну и чего? Тогда вообще в Совке никто и ничего не давал. Инфляция была безбожная, так почему не давать хороший % в рублях. Вон достаточно было купить Евро несколько лет назад и давать тебе 8% процентов, ничего не делая. Это значительно больше, чем предлагают местные банки на Савингс аццоунт.

хосподи- чтоб где-то дать, надо где-то взять, взять СТОЛ"КО можна только у последущих лопухастых козлов, чтоб поверили ещё 4 других козлов, ето принцып пирамиды. Ну неужеля буду уж савсем тебе такую элэментарщину обьяснять

[смешно]

хосподи- чтоб где-то дать, надо где-то взять, взять СТОЛ"КО можна только у последущих лопухастых козлов, чтоб поверили ещё 4 других козлов, ето принцып пирамиды. Ну неужеля буду уж савсем тебе такую элэментарщину обьяснять

Опять тебя понесло... мнда. Попей водички.

[Милька]

А ты думаешь куда деньги ушли из МММ, почему они не смогли их быстро вытащить и расплатиться с вкладчиками, потому что были вложены, отданы под кредиты. Деньги обычно мёртвым грузом не лежат, они всегда в обороте.
гаааа.
Ты не читал там ниче?

ну как их судили и все такое?
деньги были перегнаны на какие то там счета. личные.
так то просто напросто назначается как бы бизнесплан...по погашению задолжностей. там в течении такого то времени они все выплачивают. а тут было мошенничество. за это их и судили.

[Милька]

Опять тебя понесло... мнда. Попей водички.
она права. Почитай какие нибудь статьи и ваше прогуглай.

[nat123]

Опять тебя понесло... мнда. Попей водички.

Ты знаишь, вот то что ты очень предсказуим,меня уже не удивляет - слепая вера во что-то далекое и хамство ближнему. Спасибо за водичку, у меня есть клюквенный сок

[Shtirliz]

С банком ето проверенный вариант. Его просто абсробирует другой банк.

Но если колледж или даже компютерная школа которй ты должен $ закроеца, то лон будет прошён. ;)

[Sixteen]

я знаишь пока НТВ стояло, какую тётьку слушала, она всё это и обьясняла, а поскоку я в американской системе дуб, я присела и начала всё слухать. Именна банкротам какие-то жесткие суммы установлены и конешна конторы , которые подписываются тебя кредитовать офигинительный процент загибают. Знаю одного мужика который дом платить под 25%.

Ната, если ты не банкрот, а просто один раз пропустишь мортгидж пеймент, тебе уже половина кар дилершипов машину в долг не продаст, а другая, более потрепаная половина даст под бешеный процент. это просто после одного пропущеного мортгидж пеймента. а если у тебя в истории лежит фореклоужер, то тебе будет куда хуже. при чем ни один закон о банкротстве на тебя влиять не будет - ты на все будешь иметь право, просто никто не захочет тебе кредит лайн окрывать.

[nat123]

Ната, если ты не банкрот, а просто один раз пропустишь мортгидж пеймент, тебе уже половина кар дилершипов машину в долг не продаст, а другая, более потрепаная половина даст под бешеный процент. это просто после одного пропущеного мортгидж пеймента. а если у тебя в истории лежит фореклоужер, то тебе будет куда хуже. при чем ни один закон о банкротстве на тебя влиять не будет - ты на все будешь иметь право, просто никто не захочет тебе кредит лайн окрывать.

Ты знаешь у меня всё теоритечески- то там услышу, то там....Но вообще есть же конторы которые продают именна таким людям и они покупают и конторы живут. они же всё равно не в накладе - дом можна забрать, машину тоже. Кстати вот этот дядька платит и за машину и за дом каждую неделю, вернее дом у него уже забрали он не потянул, а машину выкупил. Но вообще сейчас же именно из-за плохих выплат рухается система, что слишком много людей с плохими кредитными историями не платят за дома.не буду врать тока сёдня в новостях что-то бла-бла не то 30 % таких, не то 40.

[Sixteen]

Ты знаешь у меня всё теоритечески- то там услышу, то там....Но вообще есть же конторы которые продают именна таким людям и они покупают и конторы живут. они же всё равно не в накладе - дом можна забрать, машину тоже. Кстати вот этот дядька платит и за машину и за дом каждую неделю, вернее дом у него уже забрали он не потянул, а машину выкупил. Но вообще сейчас же именно из-за плохих выплат рухается система, что слишком много людей с плохими кредитными историями не платят за дома.не буду врать тока сёдня в новостях что-то бла-бла не то 30 % таких, не то 40.

ниверю нифига. если бы их было 40% мы бы потеряли не 2 миллиарда а 10 миллиардов.

[nat123]

ниверю нифига. если бы их было 40% мы бы потеряли не 2 миллиарда а 10 миллиардов.

на ето я тебе ничего не могу сказать, потому чта ничего об етом не знаю, какaя там может быть критическая цыфра 10,20 или 30.Xочишь погугли, мне даже самой стало интересно, радио американческое, какое не знаю, играло на кухне

[nat123]

я не нашлa - всё есть, все цыфры, а вот сколько предположительно таких "неблагонадёжных" нет.

[Floridian]

те кому обанкротившийся банк был должен унаследуют его моргиджы. а так
же ваще все остальное чего у него есть.
и будут эти новые хозяева с тебя требовать денех. и будут пересматривать твой фиксед рейт и на тебя наезжать всячески. а ты будиш ругацца и махать кулакаме в воздухи и искать как бы рефинансировать чтобы убрацца подальше от этих новых уродафф.

Кот, что ты... что ты.... Нету у нас в Америке таких драконовских правил и законов. Новые "хозяева" моргиджа не могут менять условий. В Моргидж ноуте, которую ты подписал на свое кондо написано, что банк давший тебе лоун, имеет право продать или передать твой лоун любому другому банку, но этот другой банк НЕ ИМЕЕТ ПРАВА изменить ни одной буквы в изначальной Моргидж Ноут.

Ты кондо-то купил уже или нет? А то у меня для тебя домик в Бедфорд Стайвесанте уже припасен. Короткий комьют до Манхеттена, прекрасные соседи, ты подумай... :)

[Floridian]

Я верю. Но здесь не стандартая ситуация. Кризис ВСЕЙ отрасли. Причём серьёзный кризис и затяжной.

Да где ж кризис "ВСЕЙ" моргиджной отрасли? Нету его. Вон Чейз по-прежнему прибыль рапортует.... Серьезные лендеры и сейчас имеют высокие требования к borrowers и проверяют их соответствие по настоящему, и в 2005 то же самое делали. И они имеют своих лоун офисеров - employees, которые бумажки не подделывают. Так с чего им в кризисе быть?

А если эти сабпраймовые банки полагались на моргидж брокеров, которые "рисовали" каждый второй документ лишь бы лоун выдать - вот эти банки и в кризисе. Точнее, нет уже их.... ушли они... :)

[смешно]

Ты знаешь у меня всё теоритечески- то там услышу, то там....Но вообще есть же конторы которые продают именна таким людям и они покупают и конторы живут. они же всё равно не в накладе - дом можна забрать, машину тоже. Кстати вот этот дядька платит и за машину и за дом каждую неделю, вернее дом у него уже забрали он не потянул, а машину выкупил. Но вообще сейчас же именно из-за плохих выплат рухается система, что слишком много людей с плохими кредитными историями не платят за дома.не буду врать тока сёдня в новостях что-то бла-бла не то 30 % таких, не то 40.

Вот из за таких контор и такой практики накрылся весь сектор.

[смешно]

Да где ж кризис "ВСЕЙ" моргиджной отрасли? Нету его. Вон Чейз по-прежнему прибыль рапортует.... Серьезные лендеры и сейчас имеют высокие требования к borrowers и проверяют их соответствие по настоящему, и в 2005 то же самое делали. И они имеют своих лоун офисеров - employees, которые бумажки не подделывают. Так с чего им в кризисе быть?

А если эти сабпраймовые банки полагались на моргидж брокеров, которые "рисовали" каждый второй документ лишь бы лоун выдать - вот эти банки и в кризисе. Точнее, нет уже их.... ушли они... :)

Мошейники они все, с большой буквы. Я очень рад, что по ним всем хорошо ударило и желаю, что-бы законы подправили и впредь не давали кредиты всем, кому попало...
Уверен, что этот "кризис" дойдёт и до Европы.

П.С. Дома апрейзали по завышеным ценам так называемые "независимые апрейзалы". Феды над этим тоже работают....

[Sixteen]

Кот, что ты... что ты.... Нету у нас в Америке таких драконовских правил и законов. Новые "хозяева" моргиджа не могут менять условий. В Моргидж ноуте, которую ты подписал на свое кондо написано, что банк давший тебе лоун, имеет право продать или передать твой лоун любому другому банку, но этот другой банк НЕ ИМЕЕТ ПРАВА изменить ни одной буквы в изначальной Моргидж Ноут.

Ты кондо-то купил уже или нет? А то у меня для тебя домик в Бедфорд Стайвесанте уже припасен. Короткий комьют до Манхеттена, прекрасные соседи, ты подумай... :)

спасибо, я ужо успел.

я ж не говорю что они поменяют. я говорю - они будут пытацца наезжать с целью чтоб человек испугался и сам подписал изменение как им надо. а человек не обязан ничего подписывать, но они будут пугать. всякой глупой глупостью которая вообще часто кажется безо всякого смысла.

[Sixteen]

Да где ж кризис "ВСЕЙ" моргиджной отрасли? Нету его. Вон Чейз по-прежнему прибыль рапортует.... Серьезные лендеры и сейчас имеют высокие требования к borrowers и проверяют их соответствие по настоящему, и в 2005 то же самое делали. И они имеют своих лоун офисеров - employees, которые бумажки не подделывают. Так с чего им в кризисе быть?

А если эти сабпраймовые банки полагались на моргидж брокеров, которые "рисовали" каждый второй документ лишь бы лоун выдать - вот эти банки и в кризисе. Точнее, нет уже их.... ушли они... :)

согласен, вот Флоридиан правильно говорит. Глубина и ширина кризиса сильно преувеличена - имеет место некая паника, где толпы идиотов
говорят не понимая что они говорят и о чем.

существует один простой
проблем - все эти сабпраймы и некоторое количество праймов были заделаны пять лет назад под 5-летний лайбор моргидж.
у него 5-летний фиксированый рейт, после чего включается плавающий маркет рейт. сейчас 5-летний период закончился, а рейты сейчас куда выше чем 5 лет назад. плюс им уже нужно платить не только интерес, но и принципал. в результате некоторым чувачкам нужно
платить в месяц в два раза больше чем раньше. продать они не могут потому что рынок испортился - вот и идут фореклоужеры и сеится паника
на рынке.

[Sixteen]

Мошейники они все, с большой буквы. Я очень рад, что по ним всем хорошо ударило и желаю, что-бы законы подправили и впредь не давали кредиты всем, кому попало...
Уверен, что этот "кризис" дойдёт и до Европы.

П.С. Дома апрейзали по завышеным ценам так называемые "независимые апрейзалы". Феды над этим тоже работают....

злой смишно, злооой смишно! ;)

[бубенчиков]

Мошейники они все, с большой буквы. Я очень рад, что по ним всем хорошо ударило и желаю, что-бы законы подправили и впредь не давали кредиты всем, кому попало...
Уверен, что этот "кризис" дойдёт и до Европы.

П.С. Дома апрейзали по завышеным ценам так называемые "независимые апрейзалы". Феды над этим тоже работают....
Законы подправят но только так что ударит по нам же. Как после Энрона подправили, так вся игра на биржах перешла из Нью Йорка в Лондон и в Азию, это ещё одна причина по которой опущен доллар.
Дикая политика надо сказать. Все бабки вкладываются зарубеж, в Китай в Индию, в Бразилию, в Россиию, а нам оставляют копейки для спекуляций типа субпрайм.
Сейчас сцуко Бернанке вместе со своими подельниками решил спасти почему то субпраймистов и воллстритовцев, хотя экономика вроде бы нормально шла.
Хрен его знает, непонятна мне эта система, чего они добиваются пытаясь обогатить все страны вокруг и в тоже время разорить свою страну.

[смешно]

злой смишно, злооой смишно! ;)

Не злой, а справедливый!

[смешно]

Законы подправят но только так что ударит по нам же. Как после Энрона подправили, так вся игра на биржах перешла из Нью Йорка в Лондон и в Азию, это ещё одна причина по которой опущен доллар.
Дикая политика надо сказать. Все бабки вкладываются зарубеж, в Китай в Индию, в Бразилию, в Россиию, а нам оставляют копейки для спекуляций типа субпрайм.
Сейчас сцуко Бернанке вместе со своими подельниками решил спасти почему то субпраймистов и воллстритовцев, хотя экономика вроде бы нормально шла.
Хрен его знает, непонятна мне эта система, чего они добиваются пытаясь обогатить все страны вокруг и в тоже время разорить свою страну.

Так и надо. Если бы ещё электронные сделки на бирже отменили....спекулянты проклятые.

[Sixteen]

Не злой, а справедливый!
не чувак, ты не справедливый, ты принципиальный (это справедливый когда выгодно).

[Sixteen]

Так и надо. Если бы ещё электронные сделки на бирже отменили....спекулянты проклятые.

если не нравятся спекулянты, значит надо ваще отменить все биржы.
и ввести плановое государственное хозяйство.

[смешно]

если не нравятся спекулянты, значит надо ваще отменить все биржы.
и ввести плановое государственное хозяйство.

Спекулянты нравятся, но профессионалы и не в таком количестве.

[nat123]

если не нравятся спекулянты, значит надо ваще отменить все биржы.
и ввести плановое государственное хозяйство.

ему всё не нравится, он верит в сбербанк и ммми вообще живёт в 70-х годах планового социалистического хоз-ва, не рушь его мир

[nat123]

Спекулянты нравятся, но профессионалы и не в таком количестве.

я же говорю- даже спикулей хочет планово

[бубенчиков]

если не нравятся спекулянты, значит надо ваще отменить все биржы.
и ввести плановое государственное хозяйство.
Спекулянты нужны, но только чтобы по честному было, чтобы правительство им спекулянтам не помогало.
А то что получается, все бабки увезены из Штатов для спекуляций в новых емерджин экономиях. И там все институты Сити, ЮБСы , Фидели, Лиманы, спекулируют по 24 часа в сутки.
А я как простой (неинститализированный нормальный спекулянт не могу из первых рук покупать ничего китайской, бразильского, российского индийского горячего, чтобы наварица и стать богатым за один день).
И мне это запрещает ПРАВИТЕЛЬСТВО, а не кто нибудь. Т.е. я простой человек должен довольствоваться гнилым Волл стритом, где уже понятно бабок не заработаешь.

[смешно]

Спекулянты нужны, но только чтобы по честному было, чтобы правительство им спекулянтам не помогало.
А то что получается, все бабки увезены из Штатов для спекуляций в новых емерджин экономиях. И там все институты Сити, ЮБСы , Фидели, Лиманы, спекулируют по 24 часа в сутки.
А я как простой (неинститализированный нормальный спекулянт не могу из первых рук покупать ничего китайской, бразильского, российского индийского горячего, чтобы наварица и стать богатым за один день).
И мне это запрещает ПРАВИТЕЛЬСТВО, а не кто нибудь. Т.е. я простой человек должен довольствоваться гнилым Волл стритом, где уже понятно бабок не заработаешь.


Так радуйся, тебя государство оберегает, от неверных шагов. :D

[бубенчиков]

Так радуйся, тебя государство оберегает, от неверных шагов. :D
Гыыыыы гы гыыы,
Дык ёлы палы, на то оно и государствао

[Sixteen]

Спекулянты нужны, но только чтобы по честному было, чтобы правительство им спекулянтам не помогало.
А то что получается, все бабки увезены из Штатов для спекуляций в новых емерджин экономиях. И там все институты Сити, ЮБСы , Фидели, Лиманы, спекулируют по 24 часа в сутки.
А я как простой (неинститализированный нормальный спекулянт не могу из первых рук покупать ничего китайской, бразильского, российского индийского горячего, чтобы наварица и стать богатым за один день).
И мне это запрещает ПРАВИТЕЛЬСТВО, а не кто нибудь. Т.е. я простой человек должен довольствоваться гнилым Волл стритом, где уже понятно бабок не заработаешь.

падажди падажди, каким образом правительство запрещает тебе
спекулировать на рынках эмерджинг маркетов?

[бубенчиков]

падажди падажди, каким образом правительство запрещает тебе
спекулировать на рынках эмерджинг маркетов?

Чего ждать, этот вопрос уже обсуждается и решается вовсю, и народ требует.
например
http://news.morningstar.com/news/ViewNews.asp?article=/DJ/200711091137DOWJONESDJONLINE000697_univ.xml

А то блин что же получается, я чтобы например в ЮБС или Барклай деньги положить, должен собрать милион далларов. А где мне такие деньги взять? А ни один ретаил брокер тебе не купит китайский или русский стак, если на него нет расписки на воллстрите (т.е. ADR).
Т.е нужно где то искать пути обхода, типа открывать щёт за границой, а значит рисковать вдвойне (на то что иностранный брокер окажеца гвном) и ещё за свои стаки.

[Floridian]

я ж не говорю что они поменяют. я говорю - они будут пытацца наезжать с целью чтоб человек испугался и сам подписал изменение как им надо. а человек не обязан ничего подписывать, но они будут пугать. всякой глупой глупостью которая вообще часто кажется безо всякого смысла.

Нет. Никто не будет даже пытаться менять условий изначальной моргидж ноут. Это незаконно. Если ты знаешь о каком-то случае подобной попытки - то звони в Department of Banking города Нью Ёрка и жалуйся.
Единственное что может поменяться когда лоун меняет сёрвисера - меняется адрес куда чек надо посылать. :)

[Floridian]

Мошейники они все, с большой буквы. Я очень рад, что по ним всем хорошо ударило и желаю, что-бы законы подправили и впредь не давали кредиты всем, кому попало...
Уверен, что этот "кризис" дойдёт и до Европы.

П.С. Дома апрейзали по завышеным ценам так называемые "независимые апрейзалы". Феды над этим тоже работают....

Ничего подобного. Не было никаких "мошейников", во всяком случае не в том смысле в котором Вы понимаете.

Поясню. Когда рынок РЕ идет вверх и ожидается что он будет идти вверх дальше - банки охотно дают кредит всем желающим (в т.ч. с плохим кредитом) на 100% финансирование. Объясню почему.

Положим, Вася с плохим кредитом и без инкома купил домик за 500 тыс в 2002 году без даунпеймента, не сделал ни одного пеймента и банк благополучно foreclose on him в 2003. В 2004 банк выставляет домик на аукцион - и сколько за него на аукционе дают? Правильно, 600 тыс. Банк НЕ в убытке.

Далее в предыдущем параграфе заменяем год покупки на 2006 и цена продажи на аукционе в той же ситуации будет, скажем 400 тыс. Не вдаваясь в детали, банк несет убытки. (хотя конечно никаких убытков он особо не понесет в большинстве случаев)

Что делает банк в 2007 когда пошла такая пьянка? Банк убирает программы 100% финансирования и заменяет их на 85%. Т.е. нынче Вася должен принести 15% даунпеймент чтобы дом взять. И если Вася купивший дом в 2007 уйдет в форекложер в 2008, то банк, продавший его дом на аукционе на 15% дешевле изначальной пёрчас прайс - НИЧЕГО НЕ ТЕРЯЕТ.

Как только рынок РЕ опять пойдет вверх - опять появится 100% финансирование для людей с плохим кредитом.

Никаких законов подправлять не надо. Их и нет как таковых. Банк - коммерческая структура и сам решает кому давать кому не давать. Банк не один в Америке, есть конкуренты. Чейз сейчас дает 6%, а HSBC 5,85%. Люди сами решают куда идти (а я им подсказываю :))

Почему какой-то кризис должен дойти до Европы, я вообще не понимаю. :)

Нет никаких завышенных аппрейзелов и не было. Чтобы дать определенное валью дому, аппрейзал показывает дома проданные недавно в том же нейборхуде. Подделать эту информацию невозможно. Работа андерайтера состоит в том чтобы проверить не подсунул ли аппрейзор левый комп, т.к. он имеет доступ к той же инфе что и аппрейзор. Если аппрейзор подсунет пару "левых" или даже просто сомнительных компов - его фамилия вылетит из списка accredited для этого банка и он потеряет работу.

Вся фишка в том, что говорит андерайтеру его начальник. Либо: "закрывай как можно больше лоунов, не ройся в деталях" либо "перепроверь каждую цифирку, и давай аппрув только на железные лоуны". Нынче говорят второе....

[смешно]

Мне это обьяснять не надо. Но феды сейчас очень активно занимаются этим делом, не вашей теорией, а вульгарной практикой, которая сложилась за последние 10 лет.

А вот последние данные. Надеюсь они поубавят липовых агентов и прехлебников к этому бизнесу.

http://www.msnbc.msn.com/id/21773741/

[бубенчиков]

Ничего подобного. Не было никаких "мошейников", во всяком случае не в том смысле в котором Вы понимаете.

Поясню. Когда рынок РЕ идет вверх и ожидается что он будет идти вверх дальше - банки охотно дают кредит всем желающим (в т.ч. с плохим кредитом) на 100% финансирование. Объясню почему.

Положим, Вася с плохим кредитом и без инкома купил домик за 500 тыс в 2002 году без даунпеймента, не сделал ни одного пеймента и банк благополучно foreclose on him в 2003. В 2004 банк выставляет домик на аукцион - и сколько за него на аукционе дают? Правильно, 600 тыс. Банк НЕ в убытке.

Далее в предыдущем параграфе заменяем год покупки на 2006 и цена продажи на аукционе в той же ситуации будет, скажем 400 тыс. Не вдаваясь в детали, банк несет убытки. (хотя конечно никаких убытков он особо не понесет в большинстве случаев)

Что делает банк в 2007 когда пошла такая пьянка? Банк убирает программы 100% финансирования и заменяет их на 85%. Т.е. нынче Вася должен принести 15% даунпеймент чтобы дом взять. И если Вася купивший дом в 2007 уйдет в форекложер в 2008, то банк, продавший его дом на аукционе на 15% дешевле изначальной пёрчас прайс - НИЧЕГО НЕ ТЕРЯЕТ.

Как только рынок РЕ опять пойдет вверх - опять появится 100% финансирование для людей с плохим кредитом.

Никаких законов подправлять не надо. Их и нет как таковых. Банк - коммерческая структура и сам решает кому давать кому не давать. Банк не один в Америке, есть конкуренты. Чейз сейчас дает 6%, а HSBC 5,85%. Люди сами решают куда идти (а я им подсказываю :))

Почему какой-то кризис должен дойти до Европы, я вообще не понимаю. :)

Нет никаких завышенных аппрейзелов и не было. Чтобы дать определенное валью дому, аппрейзал показывает дома проданные недавно в том же нейборхуде. Подделать эту информацию невозможно. Работа андерайтера состоит в том чтобы проверить не подсунул ли аппрейзор левый комп, т.к. он имеет доступ к той же инфе что и аппрейзор. Если аппрейзор подсунет пару "левых" или даже просто сомнительных компов - его фамилия вылетит из списка accredited для этого банка и он потеряет работу.

Вся фишка в том, что говорит андерайтеру его начальник. Либо: "закрывай как можно больше лоунов, не ройся в деталях" либо "перепроверь каждую цифирку, и давай аппрув только на железные лоуны". Нынче говорят второе....

Тут только одна маленькая деталь. Рынок РЕ шёл вверх с такой скоростью с какой бы он никогда не шёл. И большей частью от того что доступ к кредитам был суперлёгкий. Почему доступ стал сверхлёгкий (т.е. сверхрискованный), кто дал отмашку, я не знаю, но человек тот был не очень порядочный.

[смешно]

Тут только одна маленькая деталь. Рынок РЕ шёл вверх с такой скоростью с какой бы он никогда не шёл. И большей частью от того что доступ к кредитам был суперлёгкий. Почему доступ стал сверхлёгкий (т.е. сверхрискованный), кто дал отмашку, я не знаю, но человек тот был не очень порядочный.

Между прочим об этом надувном шарике уже давно говорили на всех возможных форумах, но липовые РЕ агенты не сдавались и похоже до сих пор не сдаются... ну и понятно, ведь дна ещё не видно. :)

[Floridian]

Мне это обьяснять не надо. Но феды сейчас очень активно занимаются этим делом, не вашей теорией, а вульгарной практикой, которая сложилась за последние 10 лет.

А вот последние данные. Надеюсь они поубавят липовых агентов и прехлебников к этому бизнесу.

http://www.msnbc.msn.com/id/21773741/

Чем именно Феды занимаются? Не нашел про это в статье.

Какая такая вульгарная практика? Банки в этом бизнесе для того чтобы делать деньги. Выдавая сабпраймовые кредиты людям с низким кредитным рейтингом в 2003 году, банки НЕ РИСКОВАЛИ. Это я объяснил в предыдущем посте.

Если б банки стали массово выдавать такие же сапраймовые кредиты сейчас в 2007, то они скорее всего бы понесли убытки. Поэтому они их не выдают. А переходный период в несколько месяцев между "выдавали" и "перестали выдавать" получился несколько болезненный.... но я думаю этого избежать было нельзя.

Если для вас делать деньги - это есть вульгарное занятие, то Вы так и скажите. Дальше и спорить не будем. :)


Весь этот вой про ARMы которые люди понабрали пару-тройку лет назад и сейчас период фиксированного рейта закончился - пустой звон. Если человек платил исправно свой моргидж пеймент два года - для него перефинансировать его моргидж сейчас на фиксированный рейт (или пусть даже на очередной 2 year ARM) - раз плюнуть. В некоторых местностях типа НЙ надо чуток заплатить, в какой-будь Миннессоте так и вообще весь рифайнанс фее 500 баксов небось. В чем проблема? Сейчас рейт такой же как и в 2005.

Разумеется, если человек сидел на АРМе с teaser rate и даже это teaser rate не хотел или не мог платить вовремя - его кредит разрушен и никто его не перефинансирует. Но кто в том виноват-то? Банк что ли? И отчего это должно перекинуться на Европу? :)

[смешно]

Вот ещё одна важная деталь, которую пока обходят стороной...

"Property values and tax revenues will decline most sharply, the center said, in neighborhoods with lots of minority residents, who received a disproportionate share of such mortgages. The report's authors said that properties that go unsold in the foreclosure process can also raise the risk of fire and vandalism.".

Т.е. иншуранс поднимется это раз, второе, бюджеты городов уже и так трещат.

[смешно]

Чем именно Феды занимаются? Не нашел про это в статье.



Вы что серьёзно или прикидываетесь? Информация про федов это из других, более серьёзных источников, если вы в этой отрасли, то странно, что об этом не знаете.

[бубенчиков]

Чем именно Феды занимаются? Не нашел про это в статье.

Какая такая вульгарная практика? Банки в этом бизнесе для того чтобы делать деньги. Выдавая сабпраймовые кредиты людям с низким кредитным рейтингом в 2003 году, банки НЕ РИСКОВАЛИ. ....
Что значит не рисковали, они что ясновидящие были, откуда они знали прогноз на будущее. Всё проще, им сказали давайте деньги кому попало, вам за это ничего не будет. Какой был механизм такой инструкции я не знаю, но эта негласная секретная инструкция была.
Кстати у нас не дикий капитализм и все банки так или иначе подчиняются федеральной резервной системе.

[Floridian]

Тут только одна маленькая деталь. Рынок РЕ шёл вверх с такой скоростью с какой бы он никогда не шёл. И большей частью от того что доступ к кредитам был суперлёгкий. Почему доступ стал сверхлёгкий (т.е. сверхрискованный), кто дал отмашку, я не знаю, но человек тот был не очень порядочный.

ИМХО, Вы подменяете причину следствием. Доступ к кредитам был легкий ПОТОМУ ЧТО цены на недвижимость росли. А НЕ НАОБОРОТ.

Хотя разумеется Вы правы говоря что цены росли отчасти из-за легкого доступа к кредитам. НО ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ на то, что банки устанавливиьи степень доступность кредитов. Это и есть первопричина.

Банкам выгоден любой рынок. Растущий или падающий. Просто они меняют правила игры для нас, чтобы они имели прибыль при любом рынке.

Я не верю ни в какие отмашки. Цена на недвижимость зависит, я бы сказал процентов на 90, от того какое соотношение пеймента на определенный дом и рента на него. (умолчим для простоты про другие факторы которые влияют на оставшиеся 10% ценообразования) Если в 1999 году это соотношение было нездоровым - то рынок подкорректировался к середине 2000. Если в 2006-м оно опять стало нездоровым, но уже в другую сторону - рынок опять подкорректировался.

[смешно]

Что значит не рисковали, они что ясновидящие были, откуда они знали прогноз на будущее. Всё проще, им сказали давайте деньги кому попало, вам за это ничего не будет. Какой был механизм такой инструкции я не знаю, но эта негласная секретная инструкция была.
Кстати у нас не дикий капитализм и все банки так или иначе подчиняются федеральной резервной системе.

Феды конечно суки, могли это всё быстро остановить, одним декретом. А сейчас неизвестно чем всё это закончится, это хуже чем последствия 9/11. Просто не все ещё это осознали и просчитали.

[Floridian]

Что значит не рисковали, они что ясновидящие были, откуда они знали прогноз на будущее. Всё проще, им сказали давайте деньги кому попало, вам за это ничего не будет. Какой был механизм такой инструкции я не знаю, но эта негласная секретная инструкция была.
Кстати у нас не дикий капитализм и все банки так или иначе подчиняются федеральной резервной системе.

Вот именно что они не ясновидящие были. Поэтому естественно не смогли четко поймать момент когда маркет с высшей точки пошел вниз. Ну подумаешь, упустили тот момент на несколько месяцев. Что за биг дил?

А при чем тут федеральная резервная система? Поясните пожалуйта.

ФанниМей и Фредди Мак играют в ту же игру, что и банки. Пока нет риска (из-за того, что рынок растет) - они устанавливают низкий критерий для покупателей. Как только рынок пошел вниз - они поменяли критерии. Разумеется, тоже опоздали на несколько месяцев, тоже не ясновидящие.

Ну и что? За последние 7-8 лет как банки так и государственные агентства типа Фанни Мей сделали достаточно денег.

В этом смысле конечно можно сказать что Фанни мей с Фредди Маком дают отмашку, какой порог сложности устанавливать для borrowers. Но не все 100% лоунов идут в соответствии с их требованиями. То есть если теоретически предоположить что завтра Фанни Мей установит правила для лоунов которые невыгодны для банков - банки начнут оставлять лоуны себе, не перепродвая их. И никто не сможет заставить банк выдавать лоуны соответствующие требованиям Фанни Мей.

[Floridian]

Вот ещё одна важная деталь, которую пока обходят стороной...

"Property values and tax revenues will decline most sharply, the center said, in neighborhoods with lots of minority residents, who received a disproportionate share of such mortgages. The report's authors said that properties that go unsold in the foreclosure process can also raise the risk of fire and vandalism.".

Т.е. иншуранс поднимется это раз, второе, бюджеты городов уже и так трещат.

Ерунда. В большинстве случаев по всей стране банк платит проперти таксы из эскроу и таксы не перестают поступать в городской бюджет даже в случае форекложер. Банк продолжает их платить от себя, так как если перестанет - то проперти пойдет не на обычный форекложер аукцион, а на такс аукцион и банк ни хрена не получит от продажи. Лин на таксы имеет первую позицию по отношению к любому другому лину.


Там где банк не платит таксы за своего borrowers - там есть tax lien certificates. Погуглите что это такое, если нужно. Через этот инструмент город получает все свои таксы. Желающих купить такс лин сертификаты - не убавляется. В очереди стоят :)

Так что не волнуйтесь за проперти таксез. Они оплачены :) Или Вам банки жалко которые несут на себе это бремя?

[Floridian]

Между прочим об этом надувном шарике уже давно говорили на всех возможных форумах, но липовые РЕ агенты не сдавались и похоже до сих пор не сдаются... ну и понятно, ведь дна ещё не видно. :)

В чем отличие "липовых РЕ агентов" от нелиповых?
Хочется узнать, сам я липовый или нет :)

[смешно]

Ерунда. В большинстве случаев по всей стране банк платит проперти таксы из эскроу и таксы не перестают поступать в городской бюджет даже в случае форекложер. Банк продолжает их платить от себя, так как если перестанет - то проперти пойдет не на обычный форекложер аукцион, а на такс аукцион и банк ни хрена не получит от продажи. Лин на таксы имеет первую позицию по отношению к любому другому лину.


Там где банк не платит таксы за своего borrowers - там есть tax lien certificates. Погуглите что это такое, если нужно. Через этот инструмент город получает все свои таксы. Желающих купить такс лин сертификаты - не убавляется. В очереди стоят :)

Так что не волнуйтесь за проперти таксез. Они оплачены :) Или Вам банки жалко которые несут на себе это бремя?


В 2009 году в казну города пойдёт меньше RE таксов, чем в 2006. Вы с этим согласны? :)

[Floridian]

Феды конечно суки, могли это всё быстро остановить, одним декретом. А сейчас неизвестно чем всё это закончится, это хуже чем последствия 9/11. Просто не все ещё это осознали и просчитали.

Мда... ради красного словца... Даже 9.11 приплели.

Не надо паники, уважаемый Смешно. :) Все будет хорошо!

[смешно]

В чем отличие "липовых РЕ агентов" от нелиповых?
Хочется узнать, сам я липовый или нет :)

Липовые, это которые всю сознательную жизнь работали учителями географии, а потом решили поменять профессию. :D

[Floridian]

В 2009 году в казну города пойдёт меньше RE таксов, чем в 2006. Вы с этим согласны? :)

Вроде нет. Почему? Такс ассесмент растет каждый год.

[смешно]

Мда... ради красного словца... Даже 9.11 приплели.

Не надо паники, уважаемый Смешно. :) Все будет хорошо!

Я тут с уважаемым господином Бубенчиковым поспорил на счёт пропорции цен на нефть и золото, через год. :D Ну что спорим, что цены на недвижимость будут падать и долго?

[смешно]

Вроде нет. Почему? Такс ассесмент растет каждый год.

Да, рос каждый год. Но всё будет по другому. Новая жизнь начинается. Вы считаете это не возможно? :)

[Floridian]

Липовые, это которые всю сознательную жизнь работали учителями географии, а потом решили поменять профессию. :D

Во сколько лет надо начать карьеру РЕ агента, чтобы не быть липовым? Какие еще профессии кроме учителя географии запрещены в резюме "настоящего" РЕ агента?

[смешно]

Во сколько лет надо начать карьеру РЕ агента, чтобы не быть липовым? Какие еще профессии кроме учителя географии запрещены в резюме "настоящего" РЕ агента?

Это сейчас не важно, во сколько бы её не начинали, пришло время заканчивать. Сорри. надеюсь вы уже активно работаете над back-up plan, с этим не медлите.

[Floridian]

Да, рос каждый год. Но всё будет по другому. Новая жизнь начинается. Вы считаете это не возможно? :)

Поясните. У Вас есть какая-то инсайдер информация что проперти такс будут падать? По всей стране или только в определенных местностях? Мы все ждем-не дождемся когда они упадут в Лонг Айленд, НЙ. Уж больно они там несоразмерные (10 тыс за односемейный дом)

[Floridian]

Я тут с уважаемым господином Бубенчиковым поспорил на счёт пропорции цен на нефть и золото, через год. :D Ну что спорим, что цены на недвижимость будут падать и долго?

Это бессмысленный спор, если речь идет о масштабах всей страны. Но могу с удовольствием поспорить, что в Манхеттене цены НЕ будут падать ни долго ни упорно ни в ближайшее время ни в отдаленном будущем. Также могу сделать ставки на каждый нейборхуд Бруклина в отдельности. Ист Нью Йорк - будет падать еще лет пять. Бруклин Хайтс - растет сейчас и будет расти еще лет пять. И так далее.... Но Вы врядли с местностью знакомы... Вам хочется спорить "в общем"...

Риал истейт - это очень и очень локальное понятие. Нет такой вещи как национальный маркет.

[Floridian]

Это сейчас не важно, во сколько бы её не начинали, пришло время заканчивать. Сорри. надеюсь вы уже активно работаете над back-up plan, с этим не медлите.

Хе хе. У нас в Северном Бруклине все в порядке. Цены идут вверх. Дома меняют руки, и пока они это делают - работа для меня есть.

Хотя Вы правы, быть РЕ агентом всю жизнь никто (включая меня) не собирается. Я разумеется готовлю бак ап план. Посылаю резюме в банки на соответствующие позиции которые требуют подобный экспириенс... а может просто к богатому дяде на зарплату пойду менеджмент его пропертиз делать. Вон Инк похоже именно этим занимается и вроде доволен.

[Krakadil]

Флоридиан, ну что, ты заселил уже тот дом на Бедфорд-Стай?

[смешно]

Это бессмысленный спор, если речь идет о масштабах всей страны. Но могу с удовольствием поспорить, что в Манхеттене цены НЕ будут падать ни долго ни упорно ни в ближайшее время ни в отдаленном будущем.

Риал истейт - это очень и очень локальное понятие. Нет такой вещи как национальный маркет.

Не надо брать один крошечный особенный район за эталон, у вас там много бизнеса? Давайте возьмём например NYC в целом, или штат Майями, Калифорния и т.д.

[смешно]

Хе хе. У нас в Северном Бруклине все в порядке. Цены идут вверх. Дома меняют руки, и пока они это делают - работа для меня есть.

Хотя Вы правы, быть РЕ агентом всю жизнь никто (включая меня) не собирается. Я разумеется готовлю бак ап план. Посылаю резюме в банки на соответствующие позиции которые требуют подобный экспириенс... а может просто к богатому дяде на зарплату пойду менеджмент его пропертиз делать. Вон Инк похоже именно этим занимается и вроде доволен.

Вот это серьёзный разговор. Желаю вам удачи, на сколько это сейчас и в будующем возможна, а она не помешает. :)

[Floridian]

Не надо брать один крошечный особенный район за эталон, у вас там много бизнеса? Давайте возьмём например NYC в целом, или штат Майями, Калифорния и т.д.

А вот этого нельзя делать ни в коем случае. Как я уже говорил, РЕ - штука очень локальная. Нужно знать местный маркет.

А "средняя температура тела по больнице" никому не нужна.

От Манхеттена до Ист Нью Йорка около пяти миль расстояние. Но подход к этим двум нейборхудам диаметрально противоположный должен быть. Так что не надо брать "NYC в целом". Это бессмыссленно. Не говоря уже о State of NY.

[смешно]

А вот этого нельзя делать ни в коем случае. Как я уже говорил, РЕ - штука очень локальная. Нужно знать местный маркет.

А "средняя температура тела по больнице" никому не нужна.

От Манхеттена до Ист Нью Йорка около пяти миль расстояние. Но подход к этим двум нейборхудам диаметрально противоположный должен быть. Так что не надо брать "NYC в целом". Это бессмыссленно. Не говоря уже о State of NY.

Жалко, а так хотелось поспорить. :D

[Floridian]

Флоридиан, ну что, ты заселил уже тот дом на Бедфорд-Стай?

У меня их там много.... Приходи-выбирай. Вот такой ливинг рум нравится? Настоящий дуб. Отдам задешево! :)

[Floridian]

Вот это серьёзный разговор. Желаю вам удачи, на сколько это сейчас и в будующем возможна, а она не помешает. :)


Я думаю, Вы не поняли.... Я не хочу быть РЕ агентом через 20 или 30 лет от сегодня не потому, что денег там мало или потому что с маркетом что-то должно произойти ... А потому что не вижу себя старым и седым разъезжающим по Бруклину с покупателями "Сэр, а вот этот домик Вам очень подходит и дил хороший"... Хочется чего-то другого.... а чего - не знаю..... :)

[Floridian]

Жалко, а так хотелось поспорить. :D

Ну давайте поспорим что проперти таксы не будут падать в НЙ, МА и ФЛ... :) Надо же о чем-то спорить.

[смешно]

Я думаю, Вы не поняли.... Я не хочу быть РЕ агентом через 20 или 30 лет от сегодня не потому, что денег там мало или потому что с маркетом что-то должно произойти ... А потому что не вижу себя старым и седым разъезжающим по Бруклину с покупателями "Сэр, а вот этот домик Вам очень подходит и дил хороший"... Хочется чего-то другого.... а чего - не знаю..... :)

А чего другого, работать на дядю? Это тоже не выход. :)
Старым, седым, надо на пенсию, заслуженную. :)

[Floridian]

А чего другого, работать на дядю? Это тоже не выход. :)
Старым, седым, надо на пенсию, заслуженную. :)

I like Сorporate America. Не имею ничего против работы на дядю.

Если б я сюда в 15 лет приехал, тогда бы и на пенсию пошел бы рано... Но.... какая нахрен пенсия... :)

[смешно]

Ну давайте поспорим что проперти таксы не будут падать в НЙ, МА и ФЛ... :) Надо же о чем-то спорить.

Давайте. За сравнвния, как точка отсчёта возьмём 2007 год, будем смотреть изменение в FY 2008, 2009 и т.д. по рукам? В FY2008 ещё нету изменения, но уже близко, в 2009 лёд тронется. :)

[Floridian]

Давайте. За сравнвния, как точка отсчёта возьмём 2007 год, будем смотреть изменение в FY 2008, 2009 и т.д. по рукам? В FY2008 ещё нету изменения, но уже близко, в 2009 лёд тронется. :)

Ок. Разумеется, точка отсчета будет 2007 (т.к. известно что до 2007 с незапамятных времен такс ассесменты только росли). Встречаемся на том же месте в 2008 и в 2009. :) Я говорю что проперти таксы будут продолжать медленно расти.

[Most Wanted]

Ну давайте поспорим что проперти таксы не будут падать в НЙ, МА и ФЛ... :) Надо же о чем-то спорить.

У тех , кто купил дом до бума , тэксы
будут расти . У тех кто купил на пИке -
таксы уже пересчитывают в меньшую сторону ,
согласно карент маркет валью . Общий
сбор таксов на недвижемость по каунти в 2007
соответственно будет меньше , чем в 2005-2006 .

[Floridian]

У тех , кто купил дом до бума , тэксы
будут расти . У тех кто купил на пИке -
таксы уже пересчитывают в меньшую сторону ,
согласно карент маркет валью . Общий
сбор таксов на недвижемость по каунти в 2007
соответственно будет меньше , чем в 2005-2006 .

Возможно, у Вас в каунти так все просто - чем больше дом стоит, тем больше такс. В НЙ все сложнее. Ассест валью - понятие достаточно "мифическое" и условное. С маркет валью не имеет ни малейшей связи, как и с ценой продажи-покупки.

Но даже не в этом дело. Проперти таксы тратятся любым каунти на конкретные вещи: школы, дороги, т.п. Стоимость ремонта дорог не уменьшится в 2009 и зарплата у учителей не упадет. Налогов надо будет больше, чем сейчас в 2007. Какое это все имеет отношение к стоимости риал истейта?

Технически, Вы правы - таксы привязаны к стоимости проперти. Но каунти найдет способ увеличить таксы. И Вы сами за это проголосуете, если требуется. В НЙ для этого надо просто поменять один коэффициентик. Таксы должны расти вместе с инфляцией. РЕ рынок - не при чем.

[Most Wanted]

Но даже не в этом дело. Проперти таксы тратятся любым каунти на конкретные вещи: школы, дороги, т.п. Стоимость ремонта дорог не уменьшится в 2009 и зарплата у учителей не упадет. Налогов надо будет больше, чем сейчас в 2007. Какое это все имеет отношение к стоимости риал истейта?



Во время бума таксы тратились бездумно . Сейчас власти
будут закатывать губу обратно . Школы недополучат денег ,
дороги будут ветшать , полиция и пожарники уже сокращают штаты .
Таксов будет собрано меньше , это уже неоспоримый факт .
Таксы напрямую привязаны к праперти валью . Бюджет каунти
вернётся к пред-бумовым цифрам 2002-2003

[Floridian]

Бюджет каунти
вернётся к пред-бумовым цифрам 2002-2003

Не, не вернется. Увеличат коэффициентик.

Вообще как ты это сам для себя объясняешь: зависимость доходов каунти от цен на рынке РЕ. Для меня это нонсенс. Дорожный рабочий во Флориде получает свои 3% annual raise и ты, как налогоплательщик, должен этот рейз обеспечивать своими деньгами. Кому какое дело, во сколько твой дом аппрейзается? И дорожному рабочему, и каунти - на это наплевать.

Ну, я понимаю, когда NYC чарджит покупателя 2% от суммы взятого лоуна. Эти "моргиджные" доходы напрямую зависят от рынка РЕ. Но это не единственный источник дохода города...

[Most Wanted]

Не, не вернется. Увеличат коэффициентик.

Вообще как ты это сам для себя объясняешь: зависимость доходов каунти от цен на рынке РЕ. Для меня это нонсенс. Дорожный рабочий во Флориде получает свои 3% аннуал раисе и ты, как налогоплательщик, должен этот рейз обеспечивать своими деньгами. Кому какое дело, во сколько твой дом аппрейзается? И дорожному рабочему, и каунти - на это наплевать.

Ну, я понимаю, когда НЫЦ чарджит покупателя 2% от суммы взятого лоуна. Эти "моргиджные" доходы напрямую зависят от рынка РЕ. Но это не единственный источник дохода города...

Таксы за два года выросли на 50% , а зарплату дорожному работнику
надо было поднять за ето время всего на 6% ... Там есть куда
губу закатывать , поверь :34:

[Рыпка]

Да фиг с ним с доходом города..
Но вот еще в 2000 году на среднюю годовую зарплату специалиста в Нью Йорке можно было купить однобедрумную квартиру в приличном районе.. А сейчас даже 5 годовыx зарплат никак недостаточно.
На этот факт кто-нибудь обращал внимание..:rolleyes:

[Krakadil]

Да фиг с ним с доходом города..
Но вот еще в 2000 году на среднюю годовую зарплату специалиста в Нью Йорке можно было купить однобедрумную квартиру в приличном районе.. А сейчас даже 5 годовых зарплат никак недостаточно.
На этот факт кто-нибудь обращал внимание..:роллеыес:

Я обращал. Но ко мне никто не прислушался. Ну никакого ришпекта!

[Рыпка]

Я обращал. Но ко мне никто не прислушался. Ну никакого ришпекта!
Ну дык..А мы тут - "доход города, зависимость доходов каунти от цен на рынке":rolleyes:

[Sixteen]

Да фиг с ним с доходом города..
Но вот еще в 2000 году на среднюю годовую зарплату специалиста в Нью Йорке можно было купить однобедрумную квартиру в приличном районе.. А сейчас даже 5 годовыx зарплат никак недостаточно.
На этот факт кто-нибудь обращал внимание..:rolleyes:

вот я не просто обратил внимание на факт. я прочуйствовал этот факт
до глубины души. можно сказать жопой прочувствовал, при чем еще
пока отнюдь не все последствия этого печального факта.
мы все резко обеднели.

[Floridian]

мы все резко обеднели.

Not all of us are buyers. Some are sellers :)

[смешно]

Возможно, у Вас в каунти так все просто - чем больше дом стоит, тем больше такс. В НЙ все сложнее. Ассест валью - понятие достаточно "мифическое" и условное. С маркет валью не имеет ни малейшей связи, как и с ценой продажи-покупки.

Но даже не в этом дело. Проперти таксы тратятся любым каунти на конкретные вещи: школы, дороги, т.п. Стоимость ремонта дорог не уменьшится в 2009 и зарплата у учителей не упадет. Налогов надо будет больше, чем сейчас в 2007. Какое это все имеет отношение к стоимости риал истейта?

Технически, Вы правы - таксы привязаны к стоимости проперти. Но каунти найдет способ увеличить таксы. И Вы сами за это проголосуете, если требуется. В НЙ для этого надо просто поменять один коэффициентик. Таксы должны расти вместе с инфляцией. РЕ рынок - не при чем.

Не верно. Уже сейчас бюджеты трещат, убирают школьные программы, сокращают учителей. Это только начало. Следующий этап сокращение зарплаты.

[Рыпка]

мы все резко обеднели.

My point exactly:rolleyes:

[Krakadil]

Ну, это вы уж загнули. :D Во-первых, не так уж и резко, во-вторых - не все.

[Mikhail-u]

Ну, это вы уж загнули. :Д Во-первых, не так уж и резко, во-вторых - не все.
Не важно, что там на самом деле. Главное, что Хиля сказала: [this administration...]

[Mikhail-u]

My point exactly:rolleyes:
Not yours, THEIRS
Do you mean, appartmets got more expenasive > 5 times?

[Бегемот]

вот я не просто обратил внимание на факт. я прочуйствовал этот факт
до глубины души. можно сказать жопой прочувствовал, при чем еще
пока отнюдь не все последствия этого печального факта.
мы все резко обеднели.

тут мне становится страшно за детей, ибо чз 20 лет будет ваще полный абзац.:mad:

[Mikhail-u]

тут мне становится страшно за детей, ибо чз 20 лет будет ваще полный абзац.:мад:
Главное Хилю выбрать - не придётся 20 лет ждать

[Mikhail-u]

тут мне становится страшно за детей, ибо чз 20 лет будет ваще полный абзац.:мад:
Главное Хилю выбрать - не придётся 20 лет ждать

[Mikhail-u]

тут мне становится страшно за детей, ибо чз 20 лет будет ваще полный абзац.:мад:
Главное Хилю выбрать - не придётся 20 лет ждать

[Бегемот]

Миш, я понимаю тебя конечно прёт от "паноптикума и леволибералов", но блин не "в трое же против прежнего..."

(а ваще тем была про долги и банки)

[Mikhail-u]

Миш, я понимаю тебя конечно прёт от "паноптикума и леволибералов", но блин не "в трое же против прежнего..."

(а ваще тем была про долги и банки)
Бега, в Москве подорожало вообще раз в 10, ну а уровень жизни там по всеобщему признанию вырос. Там, где много людей с финансовым жиром - лёгкими деньгами - жильё дорожало и будет дорожать - это закономерность. Ты бы Рыпке как земляк обьяснил бы насчёт "хороших раёнов" Н-Й. Где плохая экономика, например в Демонской вотчине Мичигане - там и жильё дешевеет...

[Бегемот]

Бега, в Москве подорожало вообще раз в 10, ну а уровень жизни там по всеобщему признанию вырос. Там, где много людей с финансовым жиром - лёгкими деньгами - жильё дорожало и будет дорожать - это закономерность. Ты бы Рыпке как земляк обьяснил бы насчёт "хороших раёнов" Н-Й. Где плохая экономика, например в Демонской вотчине Мичигане - там и жильё дешевеет...

Вирджиния исконо Реповский штадт, равно как и многие другие, там жилье не стоит ни копейки.
В Манхэттане огромная концентрация шальных и не шальных денег, все хотят ощущать себя Нью ЙОркерами (почему-та кроме меня). Попробуй выгони человека из СИТИ, если он там прожил хотя бы 5-10 лет. :mad:

Почему в 10 раз... первую свою квартиру я купил в 93-ем, за 26К денег, было в ней 48 квадратов всево :grum:
Ща она стоит 100К. вот и считай, за 15 лет в 4 раза.

[Mikhail-u]

Вирджиния исконо Реповский штадт, равно как и многие другие, там жилье не стоит ни копейки.
В Манхэттане огромная концентрация шальных и не шальных денег, все хотят ощущать себя Нью ЙОркерами
Ну так и я про то же - есть платёжеспособный спрос - значит цены растут. Хиля пустит по миру если миллиончиков 50 народу, тогда и цены упадут.


Почему в 10 раз... первую свою квартиру я купил в 93-ем, за 26К денег, было в ней 48 квадратов всево :грум:
Ща она стоит 100К. вот и считай, за 15 лет в 4 раза.

И она у тебя "В хорошем раёне" скажешь? Тут на окружной по 150К, ты не отстал часом? Моя бывшая квартира подорожала в 6 раз за 6.5 лет. Та, что я купил бывшей - по её словам в 7 раз...

[Бегемот]

Ну так и я про то же - есть платёжеспособный спрос - значит цены растут. Хиля пустит по миру если миллиончиков 50 народу, тогда и цены упадут.
да пусть колбасит, мне то што? пусть ценник на землю немного спустиццо.



И она у тебя "В хорошем раёне" скажешь? Тут на окружной по 150К, ты не отстал часом? Моя бывшая квартира подорожала в 6 раз за 6.5 лет. Та, что я купил бывшей - по её словам в 7 раз...

Честно сказать, я и не знаю сколько она ща стоит, ибо я ее скинул после кризиса, это я так примерно сказал...

[Mikhail-u]

да пусть колбасит, мне то што? пусть ценник на землю немного спустиццо.



"Ценник на землю" спускается в последнюю очередь, когда полный отстой во всех других областях.


Честно сказать, я и не знаю сколько она ща стоит, ибо я ее скинул после кризиса, это я так примерно сказал...

Ну так после кризиса всё было "по минимуму", после того - в разы поднялось.

[Бегемот]

"Ценник на землю" спускается в последнюю очередь, когда полный отстой во всех других областях.
.

имелся в виду просто ценник, и спустить его вниз поближе к реалиям.
а "цена на землю" это совсем другое, она естественно падает медленно и в послюднюю очередь, это и ежу ясно.

[Mikhail-u]

имелся в виду просто ценник, и спустить его вниз поближе к реалиям.
Я, Бег, живу на сьёмной - и то не очень бы радовался падению цен на недвижимость. Оно конечно неплохо подешёвке купить, но учитывая, что владельцев жилья более 70% населения, когда их состояние начнёт падать - они же такую панику устроить могут ... достанется всем.

[Рыпка]

Do you mean, appartmets got more expenasive > 5 times?
Даже больше :rolleyes:

[Рыпка]

Ты бы Рыпке как земляк обьяснил бы насчёт "хороших раёнов" Н-Й. Где плохая экономика, например в Демонской вотчине Мичигане - там и жильё дешевеет...
Да, Бега, объясни мне "насчет хороших районов НЙ". :D А то сами-то мы не местные))))
Не знаю что там в демократичском Мичигане, а в демократическом Нью Йорке жилье дорожает.

[Floridian]

My point exactly:rolleyes:
Exactly what your point is? Вам не нравится свободный рынок (в т.ч. недвижимости)? Дорожает, потому что люди добровольно соглашаются платить больше. Что тут не так?

[бубенчиков]

Exactly what your point is? Вам не нравится свободный рынок (в т.ч. недвижимости)? Дорожает, потому что люди добровольно соглашаются платить больше. Что тут не так?
Это не свободный рынок, а рынок регулируемый Федеральной Резервной системой. Снижение учётной ставки почти до нуля, вызвало лёгкость и дешевизну получения кредита. Ответсвенность за скачёк цен на них, а не на свободном рынке.
Другое дело, что они хотели как лучше, т.е. стимулировать экономику, однако сил в себе не нашли остановить это безобразие с ростом цен на недвижимость.
Так что свободный рынок не такой уж и свободный в данном случае.

[Рыпка]

Exactly what your point is? Вам не нравится свободный рынок (в т.ч. недвижимости)? Дорожает, потому что люди добровольно соглашаются платить больше. Что тут не так?
Мой поинт был четко озвучен Котом: "Мы все резко обеднели"
Мне не нравится тот факт, что на 5 средних годовых зарплат специалиста в НЙ нельзя купить однобедумную квартиру в приличном районе.

Что тут не так? :cool:

[бубенчиков]

Мой поинт был четко озвучен Котом: "Мы все резко обеднели"
Мне не нравится тот факт, что на 5 средних годовых зарплат специалиста в НЙ нельзя купить однобедумную квартиру в приличном районе.

Что тут не так? :cool:
А вот что. Раньше специалист не мог позволить себе купить дворец в Оклахоме, а теперь может. (Только специалисту от этого не легче).

[Рыпка]

А вот что. Раньше специалист не мог позволить себе купить дворец в Оклахоме, а теперь может. (Только специалисту от этого не легче).
Разве? По-моему дворец в oклахоме что раньше что сейчас стоит столько же сколько пресловутая однобедрумная квартира в НЙ в приличном районе. :D

[бубенчиков]

Разве? По-моему дворец в oклахоме что раньше что сейчас стоит столько же сколько пресловутая однобедрумная квартира в НЙ в приличном районе. :D
В Оклахоме цены упали, а в Нью Йорке нет.

[Mikhail-u]

Мой поинт был четко озвучен Котом: "Мы все резко обеднели"
Мне не нравится тот факт, что на 5 средних годовых зарплат специалиста в НЙ нельзя купить однобедумную квартиру в приличном районе.

:
Пойнт. как бы это помягче ... не выглядит очень [educated]. Не нравится - становись несредним специалистом.
Особенно забавляет то, что ты явно надеешься разбогатеть под социалисткой.

[Mikhail-u]

Даже больше :роллеыес:

То есть в момент обрушения клинтоновских баблов однобедрумная в "хорошем" районе стоила 120К? Неправда.

[Mikhail-u]

Ехацтлы щхат ёур поинт ис? Вам не нравится свободный рынок (в т.ч. недвижимости)? Дорожает, потому что люди добровольно соглашаются платить больше. Что тут не так?
Ну им надо, чтобы комсорг Хиля сказала: вот предельная цена - выше пoставишь - посажу. :evillaugh

[Mikhail-u]

Да, Бега, объясни мне "насчет хороших районов НЙ". :Д А то сами-то мы не местные))))
Не знаю что там в демократичском Мичигане, а в демократическом Нью Йорке жилье дорожает.
Ну потому, что в силу обьективных и субьективных обстоятельств, под реповскими мэрами (прежде всего нынешним кандидатом в президенты), Н-Й стал привлекательным для жителей других регионов и других стран. Единственный способ "остановить рост цен" - ввести ограничения на продажу. Попроси Хилю, чтоб без прописки не продавали.
Хотя незачем: в результате организованного ей развала экономики, цены упадут сами. А на пособии по безработице у тебя будет возможность "пересмотреть наш взгляд на социализм" (с).;)

[Mikhail-u]

Это не свободный рынок, а рынок регулируемый Федеральной Резервной системой. Снижение учётной ставки почти до нуля, вызвало лёгкость и дешевизну получения кредита. Ответсвенность за скачёк цен на них, а не на свободном рынке.
Снижение учтётной ставки - это снижение влияния государства. Ты против, либертариан Бубенчиков?


Другое дело, что они хотели как лучше, т.е. стимулировать экономику, однако сил в себе не нашли остановить это безобразие с ростом цен на недвижимость.
То есть, ты за то, чтобы государство останавливало "рост цен на недвижимость" (то есть занималось регулированием рынка), пусть даже ценой ущерба для всех других индустрий и рынков?


Так что свободный рынок не такой уж и свободный в данном случае.
Ты уже в режиме оруэлловских героев: чем больше госрегулирование - тем "свободнее" рынок по-бубенчикову. Так?:evillaugh :evillaugh

[Floridian]

Единственный способ "остановить рост цен" - ввести ограничения на продажу. Попроси Хилю, чтоб без прописки не продавали.


:grum: :priv:

[Рыпка]

Попроси Хилю, чтоб без прописки не продавали.

Хорошо, непременно попрошу:D

[nat123]

ты на работе?

[бубенчиков]

ты на работе?
кто я?

[nat123]

нет не ты , Рыпка

[Рыпка]

ты на работе?
Ага

[nat123]

звоню?

[Рыпка]

То есть в момент обрушения клинтоновских баблов однобедрумная в "хорошем" районе стоила 120К? Неправда.
:D :D
"Идёт в зоопарке с экскурсией он,
"Смотрите," - ему говорят, - "это - слон."
И снова не верит Фома: "Это ложь!
Совсем етот слон на слона не похож."

[Рыпка]

звоню?
Aga

[nat123]

не поняла, я звоню или нет?

[Рыпка]

не поняла, я звоню или нет?
Звони!:D

[бубенчиков]

Снижение учтётной ставки - это снижение влияния государства. Ты против, либертариан Бубенчиков?


То есть, ты за то, чтобы государство останавливало "рост цен на недвижимость" (то есть занималось регулированием рынка), пусть даже ценой ущерба для всех других индустрий и рынков?


Ты уже в режиме оруэлловских героев: чем больше госрегулирование - тем "свободнее" рынок по-бубенчикову. Так?:evillaugh :evillaugh

Дык я же сказал что нет свободного рынка, государство ведь регулирует процент однодневного заёма. Т.е. государство влияет и очень сильно. По-моему погорячились пацаны снизив учётный процент до 1% в 2003-4 годах. Т.е. они может и правильно сделали но надо было резче его потом подымать увидев что кредиты раздаются на право и налево.

[Floridian]

Дык я же сказал что нет свободного рынка, государство ведь регулирует процент однодневного заёма. Т.е. государство влияет и очень сильно. По-моему погорячились пацаны снизив учётный процент до 1% в 2003-4 годах. Т.е. они может и правильно сделали но надо было резче его потом подымать увидев что кредиты раздаются на право и налево.

Государство еще и самый большой игрок на моргиджном рынке в виде агентств Фанни и Фредди. Если государство сочло нужным создать ситуацию, при которой в какой-то момент времени кредиты раздавались направо и налево - значит ему так выгодно было. А потом Фредди с Фанни наварились на всех этих выданных моргиджах. А потом обанкротили и обвинили во всех смертных грехах тех, кто им эти моргиджи продавал (e.g. New Century). Короче, все заработали деньги. А теперь настал период когда деньги надо делать на другом. В смысле Большие Деньги.

Михаил имел в виду свободный рынок недвижимости. Он есть. Если в НЙ полно людей с баблом - Фредди хоть какие условия им поставь, хоть 30% даунпеймент - они все равно будут покупать. А раз есть спрос - цены растут.

В Оклахоме, очевидно, ситуация противоположная. Чуть-чуть приподняли критерий для borrowers - и всех покупателей с рынка как ветром сдуло.... Цены пошли вниз... Опять свободный рынок...

Рыпка, цены были неправильные в 1999. А сейчас они правильные.

[бубенчиков]

Государство еще и самый большой игрок на моргиджном рынке в виде агентств Фанни и Фредди. Если государство сочло нужным создать ситуацию, при которой в какой-то момент времени кредиты раздавались направо и налево - значит ему так выгодно было. А потом Фредди с Фанни наварились на всех этих выданных моргиджах. А потом обанкротили и обвинили во всех смертных грехах тех, кто им эти моргиджи продавал (e.g. New Century). Короче, все заработали деньги. А теперь настал период когда деньги надо делать на другом. В смысле Большие Деньги.

Михаил имел в виду свободный рынок недвижимости. Он есть. Если в НЙ полно людей с баблом - Фредди хоть какие условия им поставь, хоть 30% даунпеймент - они все равно будут покупать. А раз есть спрос - цены растут.

В Оклахоме, очевидно, ситуация противоположная. Чуть-чуть приподняли критерий для borrowers - и всех покупателей с рынка как ветром сдуло.... Цены пошли вниз... Опять свободный рынок...

Рыпка, цены были неправильные в 1999. А сейчас они правильные.

Ну вот приехали, дык государство то не должно заниматься такой фуйнёй ни в коем случае. Вобщем мы как ответсвенные граждане должны знать, что виновато государство, устроившее такую безрассудную спекуляцию.
Если государство учавствует в такой купле продаже, то это получается никакой не свободный рынок.
Не надо поддаваться уловкам республиканской партии, которую я хотя и поддерживаю но тем не менее критикую. Дак вот эта партия обманывает народ толкуя о некоем свободном рынке на который можно списать все грязные делишки.

[Mikhail-u]

:Д :Д
"Идёт в зоопарке с экскурсией он,
"Смотрите," - ему говорят, - "это - слон."
И снова не верит Фома: "Это ложь!
Совсем етот слон на слона не похож."
Повторяешься, Рыпка.
Так скажи мне, в каком "хорошем" раёне однобедрумная стоила 120К в начале 2001.

[Floridian]

Ну вот приехали, дык государство то не должно заниматься такой фуйнёй ни в коем случае. Вобщем мы как ответсвенные граждане должны знать, что виновато государство, устроившее такую безрассудную спекуляцию.
Если государство учавствует в такой купле продаже, то это получается никакой не свободный рынок.
Не надо поддаваться уловкам республиканской партии, которую я хотя и поддерживаю но тем не менее критикую. Дак вот эта партия обманывает народ толкуя о некоем свободном рынке на который можно списать все грязные делишки.

Вы валите в кучу рынок недвижимости и рынок моргиджей. Рынок недвижимости свободный. Period. Хошь - покупай, хошь - пасуй. Государство или банки не делают деньги на этом рынке. (Ну не Большие Деньги, во всяком случае).

Другое дело - рынок моргиджей. (Кстати, государство не всегда играло на этом рынке, Фредди Мак и Фэнни Мей были созданы относительно недавно). Вот тут государство делает легкие деньги, скупая моргиджи в batches, (перепродвая их или держа их - это уже детали). А критерии для выдачи этих моргиджей устанавливает опять Фредди и Фанни (государство то есть). Если в 2000 году государство почувствовало что можно наварить деньжат если отпустить критерии для выдачи моргиджей - то оно разумеется не упустило момента этих денег заработать. Чем больше моргиджей было выдано, тем больше навар. Вот и развязали на некоторое время.

Дальше цены на рынке недвижимости (опять-таки, это отдельный рынок!) выросли так, что пришлось сворачивать критерии для выдачи моргиджей. Поймать момент пика рынка - невозможная задача даже для компьютера, не то что для человека. Ну, конечно промахнулись малехо, надо было на несколько месяцев раньше условия игры менять.... Ну не биг дил.... Но почему media воет по-страшному из-за этого?


Мой пойнт в том: почему форумчане которые не возражают против плачения такс, паркинг тикетов и проч. - возражают против того чтобы государство сделало немного :) денег на рынке моргиджей? Мы же не в совке живем. Все заработанные деньги государство с толком потратит....

Тот же Фредди посчитал, что Нью Сенчури and Co слишком много оттяпали за последние семь лет - и отнял добрую часть от того, что они все вместе заработали. Не совсем честно, на мой взгляд, но опять-таки это ж наше государство, родное.... :) Если бы уж такая большая несправедливость была, банки бы нашли денег на лоеров. Но в том то и фишка - основные игроки начала 2000-х - государство и сабпраймовые банки - нарубили капусты за семь лет и ушли в другие отрасли деньги вкладывать, закрыв лавку, но оставив в игре игроков типа того же Чейза, который как потихоньку деньги зарабатывал, так и продолжает зарабатывать на поприще моргиджей.... Когда опять будет room для поднятия цен на рынке РЕ - они опять ту же игру затеют, вот увидите, и новых сабпраймовых игроков приведут, назовут Old Century for a change...

О какой "безрассудной спекуляции" Вы говорите? Говорю ж, рынок РЕ свободный... Не хошь - не спекулируй. Рентуй хоть до седых волос, кто ж запрещает? Вот лично Вы, кажется, стоки предпочитаете, верно?

[Mikhail-u]

О какой "безрассудной спекуляции" Вы говорите? Говорю ж, рынок РЕ свободный... Не хошь - не спекулируй. Рентуй хоть до седых волос, кто ж запрещает? Вот лично Вы, кажется, стоки предпочитаете, верно?
Кстати, хороший пойнт. Сейчас если закрыть [SEC] бубенчиков завоет.

[Рыпка]

Повторяешься, Рыпка.
Так скажи мне, в каком "хорошем" раёне однобедрумная стоила 120К в начале 2001.
83 street between 1st and 2nd ave - 800 kvadratov, pool on the roof, sauna, gym, doormen. Year of 2000 (January) :)

[Floridian]

83 street between 1st and 2nd ave - pool on the roof, gym, doormen. :)

Ну, может и стоила. Значит, цена была неправильная. Теперь стала правильная.

Я не пойму, лично Вы против свободного рынка конкретно что имеете? Вы что-то предлагаете взамен существующей системы (ну там... по прописке продавать:) или еще что-то?)

[Рыпка]

Ну, может и стоила. Значит, цена была неправильная. Теперь стала правильная.

Я не пойму, лично Вы против свободного рынка конкретно что имеете? Вы что-то предлагаете взамен существующей системы (ну там... по прописке продавать:) или еще что-то?)

Я против свободного рынка ничего не имею:)
просто очень, очень надеюсь еще раз купить квартиру по неправильной цене. :D

[Floridian]

Я просто очень, очень надеюсь еще раз купить квартиру по неправильной цене. :D

А моя жена надеется выиграть 100М в Лотто Мега- Миллионз... Ее мечта круче Вашей :)

[Рыпка]

А моя жена надеется выиграть 100М в Лотто Мега- Миллионз... Ее мечта круче Вашей :)
Согласна. Разница в том, что я знаю, что выиграю:D

[Floridian]

Согласна. Разница в том, что я знаю, что выиграю:D

Зато она удовольствие в процессе ожидания получает... проверяя номера...

А почему Вы уверены, что у Вас получится? Есть какие-то поводы верить в возврат цен конца 1990-х в Манхеттене конца 2000-х?

[Mikhail-u]

83 street between 1st and 2nd ave - 800 kvadratov, pool on the roof, sauna, gym, doormen. Year of 2000 (January) :)
Well, then tell us, how did you intimidate the seller? BTW, do you belong to Gambino family?

[Рыпка]

А почему Вы уверены, что у Вас получится? Есть какие-то поводы верить в возврат цен конца 1990-х в Манхеттене конца 2000-х?
Я охотно пущусь в рссуждения о моем будущем , но: Солнце. :D Вы в настоящее время владеете кусочком Манхеттана, в частности в Верхней Восточной части?:D

[Mikhail-u]

Зато она удовольствие в процессе ожидания получает... проверяя номера...

А почему Вы уверены, что у Вас получится? Есть какие-то поводы верить в возврат цен конца 1990-х в Манхеттене конца 2000-х?

Ну я же обьяснил: Хиллари пускает под откос экономику: дефляция, нищета. Тут появляется безработная Рыпка с деньгами Гамбино и покупает, покупает, покупает... Весь квартал - ей мало одной квартиры...;)

ПС Мысль о том, что Рыпка в РЕ бизнесе просто не приходит мне в голову - в этом случае она бы не была столь утопичной.

[Mikhail-u]

Согласна. Разница в том, что я знаю, что выиграю:Д
Ну да: "Я сделаю им предложение, от которого они не смогут отказаться" (с) :evillaugh

[Floridian]

Я охотно пущусь в рссуждения о моем будущем , но: Солнце. :D Вы в настоящее время владеете кусочком Манхеттана, в частности в Верхней Восточной части?:D

Не, не владею, и даже не готовлюсь. Меня прельщает South Beach в Стейтен Айленде.

Боюсь Вас огорчить, но Ваши шансы купить еще одну квартиру в Манхенттене по "старой" цене гораздо ниже чем шансы моей жены выиграть в Лотто. :)

[zgorynych]

Вы валите в кучу рынок недвижимости и рынок моргиджей. Рынок недвижимости свободный. Period. Хошь - покупай, хошь - пасуй. Государство или банки не делают деньги на этом рынке. (Ну не Большие Деньги, во всяком случае).

Другое дело - рынок моргиджей. (Кстати, государство не всегда играло на этом рынке, Фредди Мак и Фэнни Мей были созданы относительно недавно).

Флоридиан - садись, двойка.

Какой такой "свободный" рынок? Смотри что получается. Гос-во влезло со своей поддержкой рынка перекупа лоунов субсидируя гарантиями низкий даун (когда-то 20%, потом 10%, потом 5% потом 3% и даже 0% но сейчас опять 5%) и тем самым ВЗВИНТИЛО цены на недвиж. Т.е. когда оно не вмешивалось в него и местные банки хотели видеть 30-50% даун то и цены соответственно были не высокие т.к. имевших такой даун было немного но те кто его накопили имели все инсентивз потом не кидать никого. Народ копил, потом как ты выразился "хотел покупал, хотел нет". И ссответственно цены отражали реальные возможности участников рынка.

Сегодня в маркет открыт доступ (ну до недавних событий, скажем так) всем кому не лень и их бабке. А вот инсентива потом "дрожать" за приобретенный дом ну никакого. Ведь даун то мизерный, часто меньше 2х месячного паймента. Т.е. кинуть банк и не платить 6-8 месяцев уже выгодно если даун был 3-5%.

При таком раскладе маркет перекособочен и не имеет под собой реального низа т.к. "никто ни каазёл и все соскочат когда захотят". Поэтому и платили за дома которые по экономическим факторам ну не могли стоить боильше чем скажем 200-300К аж 500-800К только потому что гос-во субсидировало интерес и гарантировало банкам покупая их лоуны с фуфлыжными цифрами заработков и net worth должников.

Что добилось гос-во в такой системе? А вот тут и зарыта псина. "Долговой ямы" потребителя. Т.к. к кредитам вокруг коих крутится вся экономика начиная от колледжа, машины, первых домашних покупок, потом свадеб в кредит, потом вакейшенз, потом домов, потом рифайз/ремонтов, потом место на кладбище купленное на кредитку, к кредитам потребитель присел как на иглу и как любой наркоман стал очень зависеть от своего "дилера" (в данном случае гос-во в купе с банками). А потребитель который по уши завис в долгах и сильно шебуршать не будет т.к. всё ещё мораль у него старомодная. Но и это меняется что и вызвало гос-во под нажимом банков недавно ужесточить условия разрешения банкротств. Как раз перед большим кредитным бэнгом 2007-2008.

Oт всех этих махинаций нажили 1) банки, 2) мортгидж компаниз, 3) RE брокеры, 4) ну и всякие примкнувшие к ним профессииi. А пострадали 1) недавние (2003-2006) покупатели, 2) молодые и начинающие семьи (priced out from the market), 3) всякие там майноритиз обманутые into gettin loans they could never afford even at low rates. Что из этого выйдет - будем посмотреть. Но хорошим не пахнет в ближайшие 2-3 года.

[Рыпка]

Боюсь Вас огорчить, но Ваши шансы купить еще одну квартиру в Манхенттене по "старой" цене гораздо ниже чем шансы моей жены выиграть в Лотто. :)
Хмм.. Я в общем имено об этом и говорила..Странно, что вы меня не поняли :rolleyes:

[zgorynych]

Не, не владею, и даже не готовлюсь. Меня прельщает South Beach в Стейтен Айленде.

Боюсь Вас огорчить, но Ваши шансы купить еще одну квартиру в Манхенттене по "старой" цене гораздо ниже чем шансы моей жены выиграть в Лотто. :)

Так "старые" цены уже почти тут. Особенно если учесть падение доллара и реальную инфляцию за последнии 3-5 лет то цены только из-за этих 2х факторов уже упали на 30+%. :(

[Рыпка]

Так "старые" цены уже почти тут. Особенно если учесть падение доллара и реальную инфляцию за последнии 3-5 лет то цены только из-за этих 2х факторов уже упали на 30+%. :(
Aga:rolleyes:

[Floridian]

Флоридиан - садись, двойка.

Какой такой "свободный" рынок? Смотри что получается. Гос-во влезло со своей поддержкой рынка перекупа лоунов субсидируя гарантиями низкий даун (когда-то 20%, потом 10%, потом 5% потом 3% и даже 0% но сейчас опять 5%) и тем самым ВЗВИНТИЛО цены на недвиж. Т.е. когда оно не вмешивалось в него и местные банки хотели видеть 30-50% даун то и цены соответственно были не высокие т.к. имевших такой даун было немного но те кто его накопили имели все инсентивз потом не кидать никого. Народ копил, потом как ты выразился "хотел покупал, хотел нет". И ссответственно цены отражали реальные возможности участников рынка.

Учитель, цены на недвижимость ВСЕГДА отражают возможности участников рынка. Хоть в 1947, хоть в 2007.


О каких субсидиях Вы говорите? О каких гарантиях? Не дает ни государство ни кто другой никаких гарантий, анлесс это FHA, но FHA погоды не делал и не делает...


Сегодня в маркет открыт доступ (ну до недавних событий, скажем так) всем кому не лень и их бабке. А вот инсентива потом "дрожать" за приобретенный дом ну никакого. Ведь даун то мизерный, часто меньше 2х месячного паймента. Т.е. кинуть банк и не платить 6-8 месяцев уже выгодно если даун был 3-5%.

Хотя я и не согласен с вышесказанным, но какая Ваша озабоченность проблемами "кинутых" банков? (отмечу в скобках, что в большинстве штатов форекложер идет гораздо быстрее чем 6-8 месяцев).


При таком раскладе маркет перекособочен и не имеет под собой реального низа т.к. "никто ни каазёл и все соскочат когда захотят". Поэтому и платили за дома которые по экономическим факторам ну не могли стоить боильше чем скажем 200-300К аж 500-800К только потому что гос-во субсидировало интерес и гарантировало банкам покупая их лоуны с фуфлыжными цифрами заработков и net worth должников.

Опять эта песня :"мы платили .... за дома которые.... не могли стоить больше чем..." Ну так и не платили бы, если считали что это дорого. Так нет же, зарплата позволяла платить, вот и покупали.



Oт всех этих махинаций нажили 1) банки, 2) мортгидж компаниз, 3) RE брокеры, 4) ну и всякие примкнувшие к ним профессииi. А пострадали 1) недавние (2003-2006) покупатели, 2) молодые и начинающие семьи (priced out from the market), 3) всякие там майноритиз обманутые into gettin loans they could never afford even at low rates. Что из этого выйдет - будем посмотреть. Но хорошим не пахнет в ближайшие 2-3 года.

Cоглашусь со списком наживших деньги. Но не могу согласиться ни с одним из пунктов по "пострадавшим". Особенно обманутые майноритиз....Щас заплAчу....:) Про "priced out from the market" тут уже Рыпка жаловалась. Комментировать не буду...

[Floridian]

Хмм.. Я в общем имено об этом и говорила..Странно, что вы меня не поняли :rolleyes:

Почему тогда имело значение владею ли я "кусочками" Манхеттенов?

[Floridian]

Aga:rolleyes:

Я Вас не пойму. Согласно другим Вашим вычислениям, цены выросли больше чем в 5 раз. Теперь Вы подтверждаете что они упали на 30%...

[zgorynych]

Учитель, цены на недвижимость ВСЕГДА отражают возможности участников рынка. Хоть в 1947, хоть в 2007.


О каких субсидиях Вы говорите? О каких гарантиях? Не дает ни государство ни кто другой никаких гарантий, анлесс это FHA, но FHA погоды не делал и не делает...



Хотя я и не согласен с вышесказанным, но какая Ваша озабоченность проблемами "кинутых" банков? (отмечу в скобках, что в большинстве штатов форекложер идет гораздо быстрее чем 6-8 месяцев).



Опять эта песня :"мы платили .... за дома которые.... не могли стоить больше чем..." Ну так и не платили бы, если считали что это дорого. Так нет же, зарплата позволяла платить, вот и покупали.




Cоглашусь со списком наживших деньги. Но не могу согласиться ни с одним из пунктов по "пострадавшим". Особенно обманутые майноритиз....Щас заплAчу....:) Про "priced out from the market" тут уже Рыпка жаловалась. Комментировать не буду...

Back to school, Флоридиан. Я серьёзно. Если ты задаёшь такие элементарные вопросы даже не понимая как работает рынок то нам нечего обсуждать. Гуд лак.

ПС Для ликбеза. Гарантии даёт гос-во когда говорит банкам: "Вот критерии лоунов по которым мы их у вас перекупим и тем самым снимем потенциальную головную боль при дифолте потребителя" (оставив естесственно банкам солидный навар и servicing). Одним из важнейших условий это как раз % дауна. Когда гос-во разрешало дауны не ниже 20% (в начале-середине 80х) то любой лоун под меньший даун не перекупался а оставался (и риск соответственно) ин хауз. Понижая даун гос-во разширяло (искуственно) круг потенциальных покупателей что естественно повышало цены. Хочу-нехочу в такой ситуации - детский лепет. Людям надо где-то жить и поэтому чаще всего личные желания играют уж очень второстепенную роль когда маркет искуственно манипулируется гос-вом.

[Рыпка]

Я Вас не пойму. Согласно другим Вашим вычислениям, цены выросли больше чем в 5 раз. Теперь Вы подтверждаете что они упали на 30%...
РАССТРОИЛАСь: - rolну что же это, арифметику надо знатьleyes:

[zgorynych]

Я Вас не пойму. Согласно другим Вашим вычислениям, цены выросли больше чем в 5 раз. Теперь Вы подтверждаете что они упали на 30%...

Не сочтите за наезд ради б-га но где вы получали образование?

Упали относительно стоимости доллара и инфляции. Т.е. цифровая цена как раз в № кол-во раз больше скажем цен 10 лет назад т.е. 1мил сегодня против скажем 300тыс в 1997г. Но учитывая инфляцию и падения доллара (его покупочной силы) цены может и не выросли за те 10 лет в реальных долларах. Т.е. сегодня грубо говоря 1мил не купит в мире столько добра сколько 300тыс купило бы в 97г. И именно в "мире" т.к. при глобальной экономике "богатство" должно определятся мировыми отношениями а не только внутренним рынком

[Floridian]

Back to school, Флоридиан. Я серьёзно. Если ты задаёшь такие элементарные вопросы даже не понимая как работает рынок то нам нечего обсуждать. Гуд лак.

ПС Для ликбеза. Гарантии даёт гос-во когда говорит банкам: "Вот критерии лоунов по которым мы их у вас перекупим и тем самым снимем потенциальную головную боль при дифолте потребителя" (оставив естесственно банкам солидный навар и servicing). Одним из важнейших условий это как раз % дауна. Когда гос-во разрешало дауны не ниже 20% (в начале-середине 80х) то любой лоун под меньший даун не перекупался а оставался (и риск соответственно) ин хауз. Понижая даун гос-во разширяло (искуственно) круг потенциальных покупателей что естественно повышало цены.

Повторяю: нет НИ СУБСИДИЙ, НИ ГАРАНТИЙ. Про субсидии - это вообще какие-то выдумки - не знаю откуда Вы это взяли. Про гарантии - а кто заставил Нью Сенчури выкупить назад лоуны которые ушли в дефолт, поймав на technicality? Это Вы называете гарантии?

При чем тут процент даунпеймента? Лоуны, соответствующие текущим стандартам Фанни и Фредди - продаются и покупаются пачками, хоть сейчас, хоть в 80-е. Про круг потенциальных покупателей согласен. Но задам тот же вопрос, что и десять постов назад: почему Вы лично против того чтобы государство немного денег заработало на этом самом "расширенном круге" домовладельцев? Nothing wrong with that...



Хочу-нехочу в такой ситуации - детский лепет. Людям надо где-то жить и поэтому чаще всего личные желания играют уж очень второстепенную роль когда маркет искуственно манипулируется гос-вом.

Детский лепет - это про обманутых майнорити. Которым, дескать, надо было где-то жить и они бедняги понакупили домов по тем ценам, которые предлагались на рынке. А Вы знакомы с такой альтернативой покупки под названием "рент апартмента"? :) Кто эти Ваши майнорити силком тащил в плен домовладения?

[zgorynych]

Повторяю: нет НИ СУБСИДИЙ, НИ ГАРАНТИЙ. Про субсидии - это вообще какие-то выдумки - не знаю откуда Вы это взяли. Про гарантии - а кто заставил Нью Сенчури выкупить назад лоуны которые ушли в дефолт, поймав на technicality? Это Вы называете гарантии?

При чем тут процент даунпеймента? Лоуны, соответствующие текущим стандартам Фанни и Фредди - продаются и покупаются пачками, хоть сейчас, хоть в 80-е. Про круг потенциальных покупателей согласен. Но задам тот же вопрос, что и десять постов назад: почему Вы лично против того чтобы государство немного денег заработало на этом самом "расширенном круге" домовладельцев? Nothing wrong with that...




Детский лепет - это про обманутых майнорити. Которым, дескать, надо было где-то жить и они бедняги понакупили домов по тем ценам, которые предлагались на рынке. А Вы знакомы с такой альтернативой покупки под названием "рент апартмента"? :) Кто эти Ваши майнорити силком тащил в плен домовладения?

А искуственно низкий процент - это не субсидии для рынка? (особенно во вред доллару)

Всё, я на самом деле закончил с вами диспутировать. Думайте что хотите, как хотите. Гуд лак ещё раз.

[Floridian]

Не сочтите за наезд ради б-га но где вы получали образование?

Упали относительно стоимости доллара и инфляции. Т.е. цифровая цена как раз в № кол-во раз больше скажем цен 10 лет назад т.е. 1мил сегодня против скажем 300тыс в 1997г. Но учитывая инфляцию и падения доллара (его покупочной силы) цены может и не выросли за те 10 лет в реальных долларах. Т.е. сегодня грубо говоря 1мил не купит в мире столько добра сколько 300тыс купило бы в 97г. И именно в "мире" т.к. при глобальной экономике "богатство" должно определятся мировыми отношениями а не только внутренним рынком

Спасибо конечно за объяснения на пальцах. Это было излишне. Я где-то сказал что несогласен с цифрой "30% уменьшение"? Я не считал с калькулятором, но скорей всего так и есть. Я просто не понимаю, почему одни и те же люди недовольны повышением "номинальных" цен, если сами прекрасно понимают что есть такие вещи как инфляция и проч.

[Floridian]

А искуственно низкий процент - это не субсидии для рынка? (особенно во вред доллару)

Всё, я на самом деле закончил с вами диспутировать. Думайте что хотите, как хотите.

Это как посмотреть... Называть это впрямую субсидиями - наверно не совсем верно будет. Субсидия в моем понятии - это когда например банк впрямую дает покупателю 5 тыс в зубы и говорит : "это тебе на клозинг кост, наслаждайся".

При чем здесь "во вред доллару"? Мы говорим не о взаимосвязи рынков недвижимости в США и мировых валют. Хотя она конечно есть.

Ну хорошо хоть разобрались что гарантий от государства не было. :)


Гуд лак ещё раз.

Взаимно!

[zgorynych]

Спасибо конечно за объяснения на пальцах. Это было излишне. Я где-то сказал что несогласен с цифрой "30% уменьшение"? Я не считал с калькулятором, но скорей всего так и есть. Я просто не понимаю, почему одни и те же люди недовольны повышением "номинальных" цен, если сами прекрасно понимают что есть такие вещи как инфляция и проч.

Ну если бы эти люди выписывали бы себе з/п соответствующие как росту цен недвиж. так и общей реальной(!) инфляции то да, их недовольство было бы странным. А так вполне логично.

Страдать будут не те кто "переплатил" за последнии 5 лет но могут содержать. А те кто из последних сил наскрёб и брали АРМ (глупейший ход но увы рааспространённый), те кто потерял работу, кто разводится (купив на верху), да мало ли у кого какие причины. Факт что многие пролетят без большой выгоды для остальных т.к. брошенное будет поднято не овнер окками а инвесторами за гроши и пойдёт или под рент или будет пустовать до лучших времён. Я помню несколько REIT фондов в конце 80х-начале 90х которые имели специально пустые комплексы в их портофолиоз т.к. им было выгоднее сохранить их для перепродажи через пару лет чем "угробить" рентом. Но это были комплексы в Техасе где ренты были тогда низкие, тюрновер высокий а кериинг костс как везде.

[zgorynych]

Это как посмотреть... Называть это впрямую субсидиями - наверно не совсем верно будет. Субсидия в моем понятии - это когда например банк впрямую дает покупателю 5 тыс в зубы и говорит : "это тебе на клозинг кост, наслаждайся".

При чем здесь "во вред доллару"? Мы говорим не о взаимосвязи рынков недвижимости в США и мировых валют. Хотя она конечно есть.

Ну хорошо хоть разобрались что гарантий от государства не было. :)

Взаимно!

Последний раз (на этот раз на самом деле). Вот:
http://www.fanniemae.com/faq/faq1.jhtml?p=FAQ
Fannie Mae was created in 1938, under President Franklin D. Roosevelt...
The government established Fannie Mae in order to expand the flow of mortgage funds in all communities, at all times, under all economic conditions, and to help lower the costs to buy a home.
Frequently Asked Questions
What Fannie Mae Does
What does Fannie Mae do?
Fannie Mae is a financial services company on the New York Stock Exchange (FNM/NYSE) serving the American home mortgage industry. Fannie Mae offers banks and other mortgage lenders financing, credit guarantees, technology and services so lenders can make more home loans to more consumers.

[Mikhail-u]

А искуственно низкий процент - это не субсидии для рынка? (особенно во вред доллару)


А высокий процент - это конечно "натуральный". И это - не вмешательство государства :grum:

[Floridian]

Последний раз .......

Fannie Mae offers banks and other mortgage lenders financing, credit guarantees, technology and services so lenders can make more home loans to more consumers.

Последний раз: в прошлом году Фанни Мэй наплевала на все гарантии и пустила на дно большинство сабпраймовых лендеров. ЯКОБЫ сабпрайм лендеры не следовали процедурам утвержденным Фанни Мей, аппрейзелы были завышенные и прочие придирки. Все понимают, что сабпрайм банки использовали одни и те же критерии что в 2002, что в 2006. Это просто отмазка, чтобы закончить весь этот бизнес.

... said Brian Faith of Fannie Mae.
"It is against our interest to purchase or guarantee mortgages with inflated appraisals, and so it is in Fannie Mae's interest that these appraisal practices be investigated," he said. "If the examiner determines we own or guarantee mortgages with inflated appraisals, our guide states that the lender must buy back the loans that do not meet our standards and requirements

http://www.huffingtonpost.com/huff-wires/20071107/cuomo-mortgages/

Хороший guide у Фанни Мей, а? Пока деньги делаются - в их интересах в этот guide даже и не заглядывать; когда рынок достиг пика и так как работали раньше -уже работать становится нельзя - достают на свет Божий тот самый гайд и заставляют выкупать лоуны обратно, вызывая банкротство банков которые originated те лоуны....

Это и есть те самые гарантии, которые Вы имели в виду? Или есть другие?

[Floridian]

Ну если бы эти люди выписывали бы себе з/п соответствующие как росту цен недвиж. так и общей реальной(!) инфляции то да, их недовольство было бы странным. А так вполне логично.

Согласен. Тогда было бы логичнее если б эти люди возмущались своими низкими зарплатами, а не высокими ценами на недвижимость или бензин.


Страдать будут не те кто "переплатил" за последнии 5 лет но могут содержать. А те кто
1) из последних сил наскрёб
2) и брали АРМ (глупейший ход но увы рааспространённый),
3) те кто потерял работу,
4) кто разводится (купив на верху), да мало ли у кого какие причины. Факт что многие пролетят без большой выгоды для остальных т.к. брошенное будет поднято не овнер окками а инвесторами за гроши и пойдёт или под рент или будет пустовать до лучших времён. .

Какая из упомянутых Вами четырех категорий вызывает у Вас наибольшую жалость? Поделитесь.

Считаете ли Вы, что ни одна из упомянутых Вами категорий людей на самом деле не должна терпеть никаких убытков? Ни во время растущего рынка, ни во время падающего?

В самом деле, человек ведь работу потерял, emergency reserve не имел, головой вообще не думал, надеялся на авось, какого хрена рынок не постелил ему соломку в виде неизвестно откуда взявшейся эквити? Несправедливо это! Этот самый человек хорошо помнит как здорово все для него обернулось в 2002: он перефинансировал свой дом, взял кеш-аут и купил себе красивый БМВ не потратив ни копейки из своего кармана. Ему в 2007 как раз пришло время новый БМВ покупать - а тут цены понимаешь вниз пошли....За что его так наказывать в 2007? :) Я забыл, кого там этот человек обычно обвиняет в "безобразной спекуляции"?... Всех, кроме себя? :)

Можно личный вопрос. А Вы сами разве не инвестор?

[бубенчиков]

....Я забыл, кого там этот человек обычно обвиняет в "безобразной спекуляции"?... Всех, кроме себя? :)...
Человек себя обвинять абсолютно ни в чём не должен. Ситуация такова, что человека заставили, форсировали, побудили к спекуляциям. И сделало это го-су-дар-ство, ни кто нибудь другой. Надо же понимать, что нормальный здравомыслящий человек соображает, что если цены так неудержимо растут, без всякого на то основания (страна как раз в рецессии была кстати), то ничего не остаётся как завязаться с покупкой дома, потому что другого выхода нет и через месяцы недвижимость станет недоступной. А БМВ покупали только те кто приобрёл недвижимость до спекуляций.

У государстсва рычаги с помощью которых регулируется банковская система у государства все возможности как устроить эту вакханалию с недвижимостью так и её прекратить.

Да, они хотели оживить экономику, но когда уже стало всё очевидно, что цены совершенно оторваны от реальности, а это был уже года два три года назад. Никто не почесался и не не прекратил безоразие, хотя это есть их прямая обязанность.

Вот фондовый рынок там другое дело. Там каждый выкладывает свои денежки и никто никого в торговлю не толкает. Там да свободный рынок и т.д.. Но когда государство устраивает игрища, и форсирует людей идти в казино, чтобы намеренно их обанкротить это нельзя никак назвать свободным рынком.

А теперь, что ,эти банкомёты в правительстве почувствовали что их припёрло, и скоро им не удастся собрать налоги с банкиров. Дак они что придумали, пошли им на уступки, снизив учётную ставку, и тем самым бездумно опустили доллар, подняв заодно все цены (скоро мы все это почувствуем, когда оптовики начнут делать новые закупки).

Пострадают абсолютно все, потому что будет полная задница. Доллар в дауне т.е. инфляция выше крыши. Сток маркет в дауне потому что рецессия, и плюс недвижимость в зопе. Худшей ситуации трудно представить.

[Floridian]

Человек себя обвинять абсолютно ни в чём не должен. Ситуация такова, что человека заставили, форсировали, побудили к спекуляциям. И сделало это го-су-дар-ство, ни кто нибудь другой.

Пожалуйста, специально для меня можно? Расскажите, как именно го-су-дар-ство форсировало, заставляло и побуждало к "спекуляциям". Перечислите для меня ВСЕ известные Вам средства, которые использовались. Если известны случаи когда президент Буш посылал государственных агентов приставлять пистолет к виску borrower'а - обнародуйте. :)



А БМВ покупали только те кто приобрёл недвижимость до спекуляций.
.

БМВ покупал тот Джо, который купил дом в 2000, потом перефинансировал его в 2002, вытащив 50 тыс кешаута, затем он повторил рифайнанс в 2004, затем сделал его еще раз в 2006. Итого вытащив $150 тыс эквити из собственного дома и (извиняюсь за выражение) прожрав эти деньги - Джо теперь жалуется что он (а он конечно в последний раз в 2006 году взял АРМ с негатив амортизейшн) не может делать пейменты потому что рейт adjusted. Кроме того, он пропустил конечно за последние пять лет десяток пейментов, кредит его в низких 600s и никто не хочет его теперь рефинансировать, не говоря уже о кешауте - эквити-то не растет теперь. Джо сидит "на игле", ему нужны опять 50 тыс сейчас - но он их не получит.

Джо вопрошает "кто виноват" - и media поддерживаемая Бубенчиковым отвечает: "Нет, ты сам не виноват. Ты - хороший. Это виновато нехорошее го-су-дар-ство которое толкнуло тебя к спекуляциям. "

Год покупки не имеет значения. Сценарий один и тот же.

[бубенчиков]

Пожалуйста, специально для меня можно? Расскажите, как именно го-су-дар-ство форсировало, заставляло и побуждало к "спекуляциям". Перечислите для меня ВСЕ известные Вам средства, которые использовались. Если известны случаи когда президент Буш посылал государственных агентов приставлять пистолет к виску borrower'а - обнародуйте. :)
Ну как, политикой своей, безрассудной снижением процентной ставки, приведшей к выдаче кредитов тем кто их не мог бы получить не имея средств.
Ну что может человек думать если вокруг цены растут не по дням а по часам, только бросаться и покупать дома.
А ведь этого нельзя было делать, потому получилось хрен знает что. Бабки которые заработаны были на фондовых рынках в 90-х лежали без дела, т.е. куча была бабок у народа и всяких институшинов. Однако Фед почему то начал спешить и спешить безоглядки, снижая процент однодневного интереса каждый месяц и доведя его до 1%. Это булщит, нужно было ждать. Тогда бы небыло этой лавины денег которая хлынула в Real Estate и взвинтила цены до потолка.
Не о чем тут особо говорить. Также как ввязались в войну безбашенно также и экономикой управляли.
Я бы всё это ещё стерпел и списал на свободный рынок. Однако то что этот циркач Бернанке пошёл на поводу у воллстритовцев и субпраймеров это буллщит. Понятно дело у него небыло другого выхода, однако это доказательство того, что политика с Real Estate была имменно безрассудная. Гнилая политика была, дерьмо.
Я лично пожаловаться не могу, однако скажу, что чувствую я теперь себя крайне некомфортабельно зная что у нас в руководстве сидят тупые картёжники и моты.



БМВ покупал тот Джо, который купил дом в 2000, потом перефинансировал его в 2002, вытащив 50 тыс кешаута, затем он повторил рифайнанс в 2004, затем сделал его еще раз в 2006. Итого вытащив $150 тыс эквити из собственного дома и (извиняюсь за выражение) прожрав эти деньги - Джо теперь жалуется что он (а он конечно в последний раз в 2006 году взял АРМ с негатив амортизейшн) не может делать пейменты потому что рейт adjusted. Кроме того, он пропустил конечно за последние пять лет десяток пейментов, кредит его в низких 600s и никто не хочет его теперь рефинансировать, не говоря уже о кешауте - эквити-то не растет теперь. Джо сидит "на игле", ему нужны опять 50 тыс сейчас - но он их не получит.

Джо вопрошает "кто виноват" - и media поддерживаемая Бубенчиковым отвечает: "Нет, ты сам не виноват. Ты - хороший. Это виновато нехорошее го-су-дар-ство которое толкнуло тебя к спекуляциям. "

Год покупки не имеет значения. Сценарий один и тот же.

Ну какой такой сценарий, дерьмом экономическая политика оказалась, закончилась тривиально, дерьмом. И никакой тут ни один конкретный американец не виноват. Простой гражданин не обязан быть трэйдером, это не его бизнес, а государство вынуждает его к тому.

И что самое гнилое, это то что американцам не разрешают держать деньги в другой валюте. Держи в своих долларах и всё, которые превращаются в гвно с каждым днём. Буллщит.

[Floridian]

Ну что может человек думать если вокруг цены растут не по дням а по часам, только бросаться и покупать дома.
.

Странно. Логичнее было бы покупать дома, когда цены вокруг падают не по дням а по часам. Как сейчас.

Вообще-то средний нормальный американец покупает дом как только он может делать необходимый пеймент. При этом не должно быть важно, падают цены или растут. Я, как РЕ агент, только с такими покупателями стараюсь работать. Как только жена чувака в бок пихает мол сколько можно снимать жилье - тогда он и готов покупать... Рынок не при чем...

[Рыпка]

Удивительно правильная поговорка - "сапожник всегда без сапог" .
Реалтор тоже как правило без реал-стэйта:cool:

[Floridian]

Удивительно правильная поговорка - "сапожник всегда без сапог" .
Реалтор тоже как правило без реал-стэйта:cool:

Профессия не при чем. Для иммигранта важен стаж пребывания в стране. Я заметил, что покупают на 7-10 год пребывания.

Но я понимаю, что Вы чувствуете превосходство над любым кто не владеет 600 кв фитами в Манхеттене. :) Ничего страшного. Может, пройдет... может нет.

[бубенчиков]

Странно. Логичнее было бы покупать дома, когда цены вокруг падают не по дням а по часам. Как сейчас.

Вообще-то средний нормальный американец покупает дом как только он может делать необходимый пеймент. При этом не должно быть важно, падают цены или растут. Я, как РЕ агент, только с такими покупателями стараюсь работать. Как только жена чувака в бок пихает мол сколько можно снимать жилье - тогда он и готов покупать... Рынок не при чем...
Когда начинается спекуляция, логика выключается из мозга. Имменно на этом опытные трэйдеры делают миллионы, а 95% игроков-новичков всунувшихся в рынок проигрываются в чистую.
Наше уважаемое правительство спонсировало именно такого рода лохотрон, видимо как ещё один способ вытрясти деньги из населения.
Я бы самопонятно, приветствовал крутой свободный рынок, но только до той степени пока не увидел наглости, с которой мне запустили руку в карман, отбирая не только положенные 30% а ещё и удешевляя мои деньги
Не понимаю по какой причине я должн спасать банки, которые раздавали, а многие и продолжают раздавать деньги даром неизвестно кому.
Хозяин в стране конечно барин, но пока избирательная система ещё работает избиратели должны знать, кто конкретно тянет с них последнее одеяло.

[EBREЙ]

Предположим гипотетически, что банк, в котором я занял деньги (на дома, машины и т.д.) обанкротился. Это довольно вероятно, в современной кризисной ситуации кредитной системы. Что будет?
Мне что, не надо будет платить по кредиту? Я понимаю, что тот банк может кто-либо купить, но кому этот банк нужен? в такой ситуации, когда люди не могут платить по кредитам, дома и т.д идут с молотка, в ущерб банкам. Какие идеи?

Не буду обращать внимание на предыдущих ораторов, просто хочу вас огорчить. Ваш энтузиазм необоснован. Платить вам придется даже если ваш банк не просто обанкротится а и вовсе провалится сквозь землю или будет поглащет цунами. Ваш долг перед кредитным счетом который, увы, как Кащей Бессмертный,будет существовать пока вы не выплатите в него все до последнего цента. Более того, хочу вас обрадовать что в случае если обанкроченному банку предьявит срочный счет более важные кредитные банки у которых он занимал и, судья отдаст распоряжение их немедленно выплатить - ваш кредитный контракт (мортгаге облигатион) может быть перерасмотрен и обновлен внезависимости от предыдущих договоренностей. Т.е. есть вариант где в условиях кризиса вас могут заставить платить больше, чаще, или вовсе перефинансировать ваш мортгадж.

[zgorynych]

Не буду обращать внимание на предыдущих ораторов, просто хочу вас огорчить. Ваш энтузиазм необоснован. Платить вам придется даже если ваш банк не просто обанкротится а и вовсе провалится сквозь землю или будет поглащет цунами. Ваш долг перед кредитным счетом который, увы, как Кащей Бессмертный,будет существовать пока вы не выплатите в него все до последнего цента. Более того, хочу вас обрадовать что в случае если обанкроченному банку предьявит срочный счет более важные кредитные банки у которых он занимал и, судья отдаст распоряжение их немедленно выплатить - ваш кредитный контракт (мортгаге облигатион) может быть перерасмотрен и обновлен внезависимости от предыдущих договоренностей. Т.е. есть вариант где в условиях кризиса вас могут заставить платить больше, чаще, или вовсе перефинансировать ваш мортгадж.

Теоретически. Но практически в бол-ве штатов (а у нас в МА так точно) "наследники" потонувшего банка не могут ускорить выплату (кроме как нарушения условий должником) т.к. законодательство им это не разрешит.

У нас на клоузингах часто попадаются доки из других штатов (где мэйн офис лендера) и наши адвокаты часто в конфьюзе т.к. некоторые статьи там просто НЕЛЕГАЛЬНЫ в нашем штате. :confused:

[zgorynych]

Можно личный вопрос. А Вы сами разве не инвестор?

Хе-хе. В МА я ничего не покупал себе лично после 2002-2003гг т.к. цифры у нас перестали тогда работать. Надеюсь в 2008-2009 найдутся варианты.

Я уже писал где-то раньше что у меня классические и довольно "старомодные" понятия о инвестициях в недвиж. На всякий случай повторю. При 20% даун и учтя ВСЕ расходы (вакансии, рентал брокер физ, починки, амортизацию холодильников и т.п., налоги, легальный загашник для эвикшенс и т.д.) проперти должен быть как минимум брэйк ивен а после 3-5 лет давать доход с расчетом выплаты мортгиджа полностью за 12-15 лет.

Поэтому у меня не так много таких пропертиз но зато уже пара тройка без мортгиджа, пара-тройка ещё осталось 5-7 лет и если начну покупать в 2008 то вообще скорее всего не буду брать лоун ну разве что на какие-то ремонты-переделки.

А между покупками я занимаюсь землей в захолустьях Нов. Англии но сейчас практически нет ничего на маркете на что можно положить глаз.

Так что лично меня весь этот сыр-бор с хелоками, АРМ, флипы, и прочия белиберда не коснулись ну разве что дураки разбирали из под носа потенциальные проэкты платя за них на 30-50% больше их реальной стоимости. Правда теперь они уже давно отдали ключи банку. Но банки ещё не поняли как всё плохо и не хотят продавать за реальную стоимость, т.е. без ажиотажа последних 5 лет.

[смешно]

Хе-хе. В МА я ничего не покупал себе лично после 2002-2003гг т.к. цифры у нас перестали тогда работать. Надеюсь в 2008-2009 найдутся варианты.

Я уже писал где-то раньше что у меня классические и довольно "старомодные" понятия о инвестициях в недвиж. На всякий случай повторю. При 20% даун и учтя ВСЕ расходы (вакансии, рентал брокер физ, починки, амортизацию холодильников и т.п., налоги, легальный загашник для эвикшенс и т.д.) проперти должен быть как минимум брэйк ивен а после 3-5 лет давать доход с рассчетом выплаты мортгиджа полностью за 12-15 лет.

Поэтому у меня не так много таких пропертиз но зато уже пара тройка без мортгиджа, пара-тройка ещё осталось 5-7 лет и если начну покупать в 2008 то вообще скорее всего не буду брать лоун ну разве что на какие-то ремонты-переделки.

А между покупками я занимаюсь землей в захолустьях Нов. Англии но сейчас практически нет ничего на маркете на что можно положить глаз.

Да, и не говори, надо денежки держать на готове, "скоро скоро на луга ..", но думаю не раньше чем к 2009-10.

[Floridian]

.

Я уже писал где-то раньше что у меня классические и довольно "старомодные" понятия о инвестициях в недвиж. На всякий случай повторю. При 20% даун и учтя ВСЕ расходы (вакансии, рентал брокер физ, починки, амортизацию холодильников и т.п., налоги, легальный загашник для эвикшенс и т.д.) проперти должен быть как минимум брэйк ивен а после 3-5 лет давать доход с расчетом выплаты мортгиджа полностью за 12-15 лет.

.

У Вас достаточно низкие критерии для инвестмент проперти. У нас в Бруклине полно пропертиз которые таким критериям удовлетворяют. Вот например мой последний контракт: при цене в 715 тыс и даунпейменте 20% позитив кеш флоу будет 900 долларов в месяц. (Правда, из расчета 30-летней амортизации). Плюс, разумеется, мы ожидаем апришиейшн в том районе.

Удивительно, что уже в 2003 (!) году Вы не находили подобных проперти в МА. Совсем плох в МА рынок...

[zgorynych]

У Вас достаточно низкие критерии для инвестмент проперти. У нас в Бруклине полно пропертиз которые таким критериям удовлетворяют. Вот например мой последний контракт: при цене в 715 тыс и даунпейменте 20% позитив кеш флоу будет 900 долларов в месяц. (Правда, из расчета 30-летней амортизации). Плюс, разумеется, мы ожидаем апришиейшн в том районе.
Удивительно, что уже в 2003 (!) году Вы не находили подобных проперти в МА. Совсем плох в МА рынок...

Распишите пожалуйста цифры. Я уверен что найду пару-тройку факторов которые вы не учли и таким образом получили 900дол позитив.

А вот это уже не известно. Я давненько уже не покупаю в надежде на "пойдёт вверх". Это мешает правильной оценке. Для меня кеш флоу расчёты более важный фактор чем будущий валью т.к. "убивает" не низкий валью а минусовый кеш флоу.

[zgorynych]

Да, и не говори, надо денежки держать на готове, "скоро скоро на луга ..", но думаю не раньше чем к 2009-10.

Х.з. Непонятно. Зависит от рецессии, инфляции, войны, налогов и много чего ещё. :confused:

[смешно]

Х.з. Непонятно. Зависит от рецессии, инфляции, войны, налогов и много чего ещё. :confused:

Не надо унывать. :D

[zgorynych]

Не надо унывать. :D

Та нет, просто Буш уже заколебал своим тупизмом. Так всё загадил...

Жаль что Рон Пол не может прорватся у репов - единственно здравомыслящий там чел. :mad:

[бубенчиков]

Х.з. Непонятно. Зависит от рецессии, инфляции, войны, налогов и много чего ещё. :confused:
Всё зависит от того насколько правительство собирается вмешиваться не в т.н. называемый свободный рынок. Банки которые давали безрассудно взаймы должны сидеть в дерьме нудно и упорно, и бороться за бизнес тех у кого есть наличные деньги. Чтобы те у кого деньги есть спокойно могли купить проперти по рыночной цене.
Вместо этого Фед, посадил на велфер ещё и банки за счёт населения, буллщит полный

[wlass]

Х.з. Непонятно. Зависит от рецессии, инфляции, войны, налогов и много чего ещё. :confused:
Нападения немецко-фашистских оккупантов? )))

[zgorynych]

Нападения немецко-фашистских оккупантов? )))

Скорее всего китайских производителей и индусских програмистов. Летальная комбинация. :evillaugh

[zgorynych]

Всё зависит от того насколько правительство собирается вмешиваться не в т.н. называемый свободный рынок. Банки которые давали безрассудно взаймы должны сидеть в дерьме нудно и упорно, и бороться за бизнес тех у кого есть наличные деньги. Чтобы те у кого деньги есть спокойно могли купить проперти по рыночной цене.
Вместо этого Фед, посадил на велфер ещё и банки за счёт населения, буллщит полный

Ну так ещё Бушевского папеньку в 80х люди Рейгана считали клозетным либералом. И если судить по результатам Буша-сына то он впитал свои либеральные замашки на трату бабла и влезание в чужие войны-разборки (традиционная область сердобольных Демократов). Наверно люди Рейгана были правы. :evillaugh

[Floridian]

Распишите пожалуйста цифры. Я уверен что найду пару-тройку факторов которые вы не учли и таким образом получили 900дол позитив.

.

Трехсемейный дом в Бедфорд-Стайвесанте. 3бд\3бд\2бд. Контракт подписан 11.16.2007.

$715000 - into the seller's pocket. Down payment $151000. $715K - $151K= 564,000. 5% seller's concession for closing cost on top of it. 564,000 * 5% = $28,000. Loan amount 564,000 + 28,000 = $592,000.

Monthly expenses: 1) principal and interest (30 year fixed at 5,85% APR) $3,500 2) taxes $0 - tax abated for 10 years 3) heating - $0 (separate utilities, tenants pay their own bills) 4) homeowner's insurance $100 5) water and sewer $100. Total: $3,700.

Monthly rental income: 1) $1600 - апартмент на первом этаже с эксклюзивным доступом к бекярду 2) $1600 за 3 бд на 2 этаже 3) $1700 за 3 бд на 3-м этаже 4) паркинг перед домом на 2 машины $200. Total income: $5100.

Positive cash flow: 5,100-3,700= $1400.

[Floridian]

Всё зависит от того насколько правительство собирается вмешиваться не в т.н. называемый свободный рынок. Банки которые давали безрассудно взаймы должны сидеть в дерьме нудно и упорно, и бороться за бизнес тех у кого есть наличные деньги. Чтобы те у кого деньги есть спокойно могли купить проперти по рыночной цене.
Вместо этого Фед, посадил на велфер ещё и банки за счёт населения, буллщит полный

Я Вас правильно понял: "проперти по рыночной цене" в данном контексте означает "проперти по цене, которая нравится Бубенчикову, Рыпке, т.п. и одобрена ими же"? :)

[бубенчиков]

Я Вас правильно понял: "проперти по рыночной цене" в данном контексте означает "проперти по цене, которая нравится Бубенчикову, Рыпке, т.п. и одобрена ими же"? :)
Абсолютно! Мы имеем на это право, это не бизнес исполнительной власти вмешиваться в свободный рынок необоснованно манипулируя однодневным ссудным процентном в свою пользу.
А уж если в результате манипуляций тупые игроки попали в задницу, то вытаскивать из помойного ведра банки которые туда неудержимо стремились, это преступление за которое нужно судить.
Небыло никакой необходимости сажать на велфер тех у кого и так денег неограниченное количество.

[zgorynych]

Трехсемейный дом в Бедфорд-Стайвесанте. 3бд\3бд\2бд. Контракт подписан 11.16.2007.

$715000 - into the seller's pocket. Down payment $151000. $715K - $151K= 564,000. 5% seller's concession for closing cost on top of it. 564,000 * 5% = $28,000. Loan amount 564,000 + 28,000 = $592,000.

Monthly expenses: 1) principal and interest (30 year fixed at 5,85% APR) $3,500 2) taxes $0 - tax abated for 10 years 3) heating - $0 (separate utilities, tenants pay their own bills) 4) homeowner's insurance $100 5) water and sewer $100. Total: $3,700.

Monthly rental income: 1) $1600 - апартмент на первом этаже с эксклюзивным доступом к бекярду 2) $1600 за 3 бд на 2 этаже 3) $1700 за 3 бд на 3-м этаже 4) паркинг перед домом на 2 машины $200. Total income: $5100.

Positive cash flow: 5,100-3,700= $1400.

У нас нет такс абейтмент но всё же.

Вы не включили в расчёты:

1) 1мес. вакансии.

2) Один месяц рентал брокер физ (даже если сегодня хороший рынок нет вакансий и жильцы платят брокер физ не гарантии что след. рентал цикл будет такой же)

3) У нас вода и канализация на 3х семейных дом около 2,000 и больше в год.

4) 5.85% интерес это если обманывать банк и писать на аппликации owner occupant. А если как положено то интерес где-то 6.5-7% (коммерческий лоун)

Вот что я бы посчитал при такой цене и ренте у нас в штате (не вижу возможным содержать инвестменты с жильцами за 3/9 земель):
Лоун 564К ат 7% $45,000/год
Налоги (у нас) $7,000/год
Потеря интереса на даунпеймент $7,000/год
Вода/кнлзц 2,000/год
Брокер рентал физ 5,100/год
вакансии (1 мес) 5,100/год
Резерв на большие починки 5,100/год
Страховка 1,500
Кустики, снег, общ. електрика, мелочёвка (бойлер тюн апс, пламер визиты, пест контрол и т.д.) 3,000

Итого расходов: $80,800
Доходов: 5,100Х12= 61,200.
Кеш флоу: минус 19,600.

Т.е. как инвестмент для меня этот проперти оверпрайсд на где-то 30%. Rule of thumb (very imprecise) - если рент 5,100 /мес то цена не должна быть больше 500К (и это макс) и т.п.

Я понимаю ваш расклад,. Я сам так "впаривал" покупателям "инвестмент" пропертиз. Да и мне мои первые тоже так же вгоняли. Но для себя этот подход неправильный т.к. он есть самообман. Все перечисленые мной расходы не фигмент воображения или страшилки а основаны на 20+ летнем опыте по всем сторонам баррикад. :D

[zgorynych]

Абсолютно! Мы имеем на это право, это не бизнес исполнительной власти вмешиваться в свободный рынок необоснованно манипулируя однодневным ссудным процентном в свою пользу.
А уж если в результате манипуляций тупые игроки попали в задницу, то вытаскивать из помойного ведра банки которые туда неудержимо стремились, это преступление за которое нужно судить.
Небыло никакой необходимости сажать на велфер тех у кого и так денег неограниченное количество.

Хоть один настоящий реп (в классическом понимании этого термина) на этом форуме. А то больше "маскирующихся" под репов. :evillaugh

Респект Бубенчиков! :34:

[Floridian]

Абсолютно! Мы имеем на это право, это не бизнес исполнительной власти вмешиваться в свободный рынок необоснованно манипулируя однодневным ссудным процентном в свою пользу.
А уж если в результате манипуляций тупые игроки попали в задницу, то вытаскивать из помойного ведра банки которые туда неудержимо стремились, это преступление за которое нужно судить.
Небыло никакой необходимости сажать на велфер тех у кого и так денег неограниченное количество.

Опа-на.... Стало быть, г-н Бубенчиков отказывает государству в праве зарабатывать деньги так, как ему нравится.... Что дальше? Дальше Вы откажете в праве зарабатывать деньги мне?

Это в СССР Ваша мама с папой имели право на бесплатную квартиру через 20 лет стояния в очереди....

Мне нечего больше Вам ни сказать, ни возразить.... Сейчас придет Михаил-Ю и обзовет Вас коммунистом, леволибералом или кем там еще... :)

[смешно]

Всё зависит от того насколько правительство собирается вмешиваться не в т.н. называемый свободный рынок. Банки которые давали безрассудно взаймы должны сидеть в дерьме нудно и упорно, и бороться за бизнес тех у кого есть наличные деньги. Чтобы те у кого деньги есть спокойно могли купить проперти по рыночной цене.
Вместо этого Фед, посадил на велфер ещё и банки за счёт населения, буллщит полный

Согласен. Полное уродство.

[zgorynych]

Я Вас правильно понял: "проперти по рыночной цене" в данном контексте означает "проперти по цене, которая нравится Бубенчикову, Рыпке, т.п. и одобрена ими же"? :)

А как вы понимаете "сводный" рынок? После искуственных манипуляций им сверху он остаётся "свободным"? :confused:

Давайте введём 100% налог на перепродажу б/у машин. Вы думаете новые машины подорожают после этого? А старые?

[Floridian]

Вы не включили в расчёты:

1) 1мес. вакансии.

2) Один месяц рентал брокер физ (даже если сегодня хороший рынок нет вакансий и жильцы платят брокер физ не гарантии что след. рентал цикл будет такой же)

3) У нас вода и канализация на 3х семейных дом около 2,000 и больше в год.

4) 5.85% интерес это если обманывать банк и писать на аппликации owner occupant. А если как положено то интерес где-то 6.5-7% (коммерческий лоун)



У нас в Бруклине не знают что такое вакансия. Вот у меня сегодня клоузинг вечером, а оба апартмента уже сданы и жильцы въедут на этой неделе.

У нас в Бруклине лендлорды НИКОГДА не платят брокерам за то, что бы их жилье рентовали. Платят будущие жильцы. Лично я когда рентую апартменте в доме, который продал - делаю это бесплатно для ВСЕХ. Уверяю Вас, не так много работы показать апартмент 5-10 раз, особенно как я в том районе весь день все равно. В последующие годы лендлорд будет сам рентовать эти апартменты. Когда их у тебя все 3 или пусть даже 6 - это не так сложно.

Какое имеет значение для нас сколько у ВАС в МА стоит вода? У нас около 100 в месяц на трехсемейный.

Разумеется, все пишут на аппликейшене "овнер оккупант". Они что, дураки писать что они там жить не будут? Разумеется, покупатель действительно не владеет никакими другими пропертями и ферст-тайм байер. А Вы свою первую в жизни проперти купили как инвестмент, что ли? :)

Резерв на большие починки не нужен, так как это нью констракшн и большие починки покрываются гарантией на срок до 6 лет. Так же как и бойлер тюн апс, и визиты пламера в первый год.

Не нужно приписывать налоги в 7000 в год. Даже после того как такс абейтмент истечет через 10 лет , налог будет не больше 3500 в год (ну если 2007 ассесмент брать, через 10 лет конечно все изменится)

Интересная позиция "потеря интереса на даунпеймент". Я задумался.:confused:

Так что мой расчет верный:34:

[Floridian]

А как вы понимаете "сводный" рынок? После искуственных манипуляций им сверху он остаётся "свободным"? :confused:

Давайте введём 100% налог на перепродажу б/у машин. Вы думаете новые машины подорожают после этого? А старые?

Рынок РЕ свободный, потому что никто не заставляет ПОКУПАТЬ недвижимость. Недвижимость - это не вещь первой необходимости. Не по карману - рентуй. Очень простая альтернатива. Я лично сам рентую сейчас.

Я говорю об овнер оккупантах, не об инвесторах или спекулянтах (в хорошем смысле этого слова).

Пример с машинами нерелевантен, так как у людей в Америке нет выбора - покупать машину или нет. Машина нужна по-любому. Хотя в том же НЙ людей искусственно толкают НЕ ПОКУПАТЬ машину, заламывая невообразимые страховки во всех бороу НЙ и цены за паркинг в Манхеттене. Это тоже по-Вашему нечестно со стороны мэра?

[Mikhail-u]

Пример с машинами нерелевантен, так как у людей в Америке нет выбора - покупать машину или нет. Машина нужна по-любому. Хотя в том же НЙ людей искусственно толкают НЕ ПОКУПАТЬ машину, заламывая невообразимые страховки во всех бороу НЙ и цены за паркинг в Манхеттене. Это тоже по-Вашему нечестно со стороны мэра?

Всё, что не в русле советской системы управления - нечестно по определению :evillaugh :evillaugh :fig:

[смешно]

http://i.l.cnn.net/cnn/2007/images/11/20/t1home.1642.economy.gi.jpg (http://money.cnn.com/2007/11/20/news/economy/fed_outlook_analysis/index.htm?cnn=yes)

[Слоник Трурль]

Шутки- шутками, но без ОЧЕНЬ больших вливаний- Фредди Мак обанкротится к весне

[бубенчиков]

Шутки- шутками, но без ОЧЕНЬ больших вливаний- Фредди Мак обанкротится к весне
Дак и мы о том же. Должен обанкротится согласно законам свободного рынка. А нам пытаются некоторые втолковать, что его надо спасать потому что законы рынка должны только работать в одну сторону т.е. для обнищания населения. А когда что нибудь, что государство доит, то там свободного рынка нет.

[Рыпка]

Профессия не при чем. Для иммигранта важен стаж пребывания в стране. Я заметил, что покупают на 7-10 год пребывания.

То есть в поговорке "сапожник всегда без сапог" профессия ни при чем?:)
Ну да, ну да, в этом что-то есть.. :D
Люди рождаются бедными или богатыми и деньги тут практически ни при чем (c)

[смешно]

Шутки- шутками, но без ОЧЕНЬ больших вливаний- Фредди Мак обанкротится к весне

Побыстрее бы. После перетряски останутся несколько банков и один RE агент ..."I sold my house".