однопроцентные мортгиджы

[Sixteen]

мне тут люди всякие звонють,
грят у нас спец. распродажа - фиксед мортгидж однопроцентный,
интерест оунли, на десять лет, а потом бушь рефинансировать
на фиксед какой там будит через десять лет.

документации нету, ниче нету, нада ехать к ним в бранч чтобы посмотреть на чего нибудь.

похоже на лохотрон. кто нибудь слышал что нибудь по такому поводу?

[КошЫчка]

пусть расскажут сколько [refinance] тебе будет стоить. Моей подружке сейчас это будет стоить около 20К.. у неё где то год [interest only] займ.

и да, 1% звучит как развод.

[Lakomka]

пусть расскажут сколько [refinance] тебе будет стоить. Моей подружке сейчас это будет стоить около 20К.. у неё где то год [interest only] займ.

и да, 1% звучит как развод.
сколько? 20К ??? а можно спросить сколько у нее <total amount loan>? 8-O

[КошЫчка]

сколько? 20К ??? а можно спросить сколько у нее <total amount loan>? 8-О
можно, но я не скажу.. точно не знаю :D

[Lakomka]

можно, но я не скажу.. точно не знаю :Д
я так понимаю это <jumbo>? ;) иначе я такой цифры не понимаю

[Sixteen]

я так понимаю это <jumbo>? ;) иначе я такой цифры не понимаю

ну вот у меня проджектед цена клоузинга будет тыщ триццать
(с нормальным банком, без всяких однопроцентных моргиджей).
и это не джамбо, это чуть чуть меньше чем джамбо.

[Слоник Трурль]

я так понимаю это <jumbo>? ;) иначе я такой цифры не понимаю

Jumbo??!! :eek:
Сынок??
Нашелся?????!!!

[КошЫчка]

ну вот у меня проджектед цена клоузинга будет тыщ триццать
(с нормальным банком, без всяких однопроцентных моргиджей).
и это не джамбо, это чуть чуть меньше чем джамбо.
попробуй разделить [transfer tax with seller] а ваще да, та же херня, просто зло берёт :mads:

[Sixteen]

попробуй разделить [transfer tax with seller] а ваще да, та же херня, просто зло берёт :mads:
разделить можно. но цена вырастет же тогда.

[КошЫчка]

разделить можно. но цена вырастет же тогда.
Not necessarily, try to negotiate just a split of the transfer tax. Cost of the premises has nothing to do with it. The seller is just sharing the cost of the tax evenly with you 50/50.. It's been known to happen, since the market is stil kinda slow.

[Lakomka]

ну вот у меня проджектед цена клоузинга будет тыщ триццать
(с нормальным банком, без всяких однопроцентных моргиджей).
и это не джамбо, это чуть чуть меньше чем джамбо.
.... у не знаю у нас это выходило в 1.5К

[Sixteen]

Not necessarily, try to negotiate just a split of the transfer tax. Cost of the premises has nothing to do with it. The seller is just sharing the cost of the tax evenly with you 50/50.. It's been known to happen, since the market is stil kinda slow.

он местами слоу а местами горячий, и я как самый умный
абизатильно в горячей точке. в доме ваще за квартирами был конкурс-аукцион.
я таргавалса, очинно сильно, но в контракт вступил патамушто фсе таки дал больше фсех. абидна, но уж больно квартирка прикольная.

[Sixteen]

.... у не знаю у нас это выходило в 1.5К
это било ф каком году? и ф каком штате?
нью йорк вот он злой, душит кондоминиумы страшными налогами,
такими как трансфер так, моргидж такс, тайтл иншуранс и еще самое
удивительное - такс абейтмент такс. от этого последнего такса я ваще
впал в глубокую задумчивость.

[ATILLA]

Jumbo??!! :eek:
Сынок??
Нашелся?????!!!
гагага +

[Floridian]

Cуществуют 4 вида мортгиджных программ:
1) fixed (30,40, 50 years)
2) ARM
3) Option ARM
4) Hybid

Все знают, что из себя представляют первые два вида.
Остановимся на третьем (том самом, что Коту предлагают).

В чем смысл Option Arm? В том, что в течение первых пяти лет ты можешь играть с пейментом. Например, вместо положенных 100 долларов в месяц можешь заплатить только 50 (так называемый "минимум пэймент"). А недоплаченные в этом месяце 50 долларов будут прибавлены к лоун амаунту, который лендер изначально дал. В нашем примере, если borrower в течении 10 месяцев делал только минимум пейменты 50 долларов, то к его долгу приплюсуются недоплаченные за это время 500 долларов. Это называется negative loan amortization, то есть когда человек делает выплаты, а его долг растет вместо того чтобы уменьшаться. В отличии от обычной amortization, когда человек платит интерес и принсипал и его долг уменьшается, уменьшается и через тридцать лет долг становится 0.
Кэтч в следующем:
1) Играть с минимум пейментами можно только в течении первых 3-5 лет.
2) Как только долг достигает 105% (или в некоторых банках 110%) от одолженной суммы, то лендер прекращает игру с минимальными пэйментами и нужно платить 100 долларов в месяц. Называется recast.
3) За удобство игры с минимальным пэйментом необходимо расплачиваться повышенным рэйтом.
4) Принспал амаунт возрастает, и интерес начисляется на все большую и большую сумму.
5) Необходим 10 процентов даунпэймент.

Опшн АРМ идеально подходит для тех, кто собирается держать проперти короткое время, скажем год и рассчитывает что за это время цена проперти возрастет (например из-за того, что он ее отремонтирует) и когда он будет этот дом продавать, то лишний долг набежавший в результате негативной амортизации, не будет иметь слишком большого значения.


Когда говорят "лоун под один процент" подразумевается, что первые несколько месяцев можно делать пейменты как будто рейт 1%. Но рейт на самом деле такой же, как и обычно и даже чуток повыше (например 8 процентов), поэтому получается, что можно делать пеймент одна восьмая от обычного пэймента. Через несколько месяцев лафа с одним процентом прекращается и можно делать пеймент из расчета скажем 4 процента - стало быть одна вторая от обычного пеймента. А дальше нужно следить чтобы общая сумма долга не перевалила за 105(110)%. Если перевалит - Опшн АРМ превратится в обычный АРМ. А еще через несколько лет нужно перефинансировать и опять платить клоузинг кост - иначе банк зарядит космический пэймент, как и когда обычный ARM adjusts.

Но я советую Коту взять hybrid program. Вкратце - обычный 30 year fixed. Пеймент фиксированный на все 30 лет - скажем каждый месяц 100 долларов. Но банк разрешает в течение первых 5 лет делать пеймент только 80 долларов каждый месяц, а недоплаченные 5лет*12мес*20недоплаченных долларов=1200 долларов он spread evenly over remaining 25 years. То есть оставшиеся 25 лет пеймент будет 105 долларов. Ничего не теряешь, а в первое время уменьшенный пэймент тебе поможет.

У тебя же кредит хороший? Посмотри у Чейза. Эта программа называется 30 year fixed - 10 years interest only.

[Floridian]

пусть расскажут сколько [refinance] тебе будет стоить. Моей подружке сейчас это будет стоить около 20К.. у неё где то год [interest only] займ.


Невозможно сказать, большой это клоузинг кост 20К или нет, если мы не знаем лоун амаунта. Следите, чтобы не был больше 6 процентов от лоун амаунта для плохого кредита, и больше 4-х процентов от лоун амаунта для хорошего.

[Floridian]

Not necessarily, try to negotiate just a split of the transfer tax. Cost of the premises has nothing to do with it. The seller is just sharing the cost of the tax evenly with you 50/50.. It's been known to happen, since the market is stil kinda slow.

По поводу клоузинг коста и его составляющих.
Когда происходит продажа проперти от частного лица частному лицу, то принято чтобы трансфер такс платил продавец. Трансфер такс - это по сути тот же налог с продажи. Кто продал - тот и платит.

Но совсем по другому дело обстоит, когда продавец - билдер. Дело в том, что НЙ контракт составляет адвокат продавца, то есть человек билдера, и адвокат внесет в контракт всевозможные пункты, заставляющие покупателя платить за то, за что обычно покупатели не платят. Например тот же трансфер такс билдер норовит повесить на покупателя. И покупатели обычно считают большой удачей, когда удается договориться с билдером о том, чтобы платить этот налог 50\50 (Мы не забываем, что при продаже от частного лица к частному лицу даже вопрос не стоит кто платит трансфер такс - конечно продавец).

Вся фишка в адвокатах. Нанял покупатель адвоката, заплатил ему штуку, и адвокату нужно чтобы дело как можно быстрее закрылось, ему наплевать, что покупатель переплатит.

Трюк номер два по популярности среди билдеров - вносить в контракт пункт, по которому покупатель должен дополнительно заплатить за счетчики и их установку (обычно тысяч 5 лишних).

Мораль такова: нужно покупать (особенно нью констракшн) с агентом, который поможет грамотно все билдерские уловки обойти. Агентом, который не работает на билдера естественно.

[Sixteen]

Невозможно сказать, большой это клоузинг кост 20К или нет, если мы не знаем лоун амаунта. Следите, чтобы не был больше 6 процентов от лоун амаунта для плохого кредита, и больше 4-х процентов от лоун амаунта для хорошего.

4 процента ...

моргидж рекордейшн такс: %2.05
тайтл страхование: 0.611%
трансфер такс: 1%
идиотский такс абейтмент такс: 1.6%

остальное - мелочи.
но уже больше четырех процентов.
если исключить кретинизм с такс абейтментом, то
чуть меньше. банк еще даже не начал брать свои фиизы.

[Floridian]

и еще самое
удивительное - такс абейтмент такс. от этого последнего такса я ваще
впал в глубокую задумчивость.

Чтобы получить такс абэйтмент на 10 лет, билдер должен заплатить государству определенную сумму (которую Кот красиво назвал такс абэйтмент такс). Иногда оборзевшие билдеры пытаются даже эту сумму повесить на покупателя. По моему опыту, все-таки достаточно редко. Видать этот билдер из наших :)

Куда твой адвокат смотрел, Кот? Надо было вычеркивать нахрен этот пункт из контракта....

[Sixteen]

Чтобы получить такс абэйтмент на 10 лет, билдер должен заплатить государству определенную сумму (которую Кот красиво назвал такс абэйтмент такс). Иногда оборзевшие билдеры пытаются даже эту сумму повесить на покупателя. По моему опыту, все-таки достаточно редко. Видать этот билдер из наших :)

Куда твой адвокат смотрел, Кот? Надо было вычеркивать нахрен этот пункт из контракта....

к сожалению там стояла толпа других покупателей. особенно сильно там повычеркивать не удалось бы. так как толпы богатых дедушек из москвы, которые вообще привыкли что новые крартиры продаются без пола и без стен.

[Floridian]

4 процента ...

моргидж рекордейшн такс: %2.05
тайтл страхование: 0.611%
трансфер такс: 1%
идиотский такс абейтмент такс: 1.6%

остальное - мелочи.
но уже больше четырех процентов.
если исключить кретинизм с такс абейтментом, то
чуть меньше. банк еще даже не начал брать свои фиизы.

Тебе банк дал напечатанную Good Faith Estimate? Там должны быть все фииз пропечатаны. Смысл этой бумаги в том, что ты ее должен подписать если все цифры там тебе нравятся, и в день клоузинга ОБЯЗАТЕЛЬНО сравнить цифры на GFE (то есть предполагаемые чарджез) и цифры на HUD1 стэйтменте (где будут написаны actual charges). Если они расходятся на чуть-чуть, то хорошо, можно закрываться. Если расходятся намного, то ты просишь банк исправить descrpancy, а если они не соглашаются это сделать, то переносишь клоузинг и идешь в другой банк.

Имей в виду, что твой real estate contract is binding contract. А вот то что ты обратился за файнансингом в один банк, а потом передумал - это всегда можно, ты с банком байндинг контракта не подписываешь до самого момента клоузинга.

Откуда взяты цифры, которые ты привел? Тайтл чарджез очень низкие, врядли одни будут такие.

[Floridian]

к сожалению там стояла толпа других покупателей. особенно сильно там повычеркивать не удалось бы. так как толпы богатых дедушек из москвы, которые вообще привыкли что новые крартиры продаются без пола и без стен.

Постой... я правильно понимаю: ты купил кондо в Бруклине? Если да, то где ты увидел очередь? Билдеры по 10-15 месяцев нынче кондо продать не могут.

[Sixteen]

Тебе банк дал напечатанную Good Faith Estimate? Там должны быть все фииз пропечатаны. Смысл этой бумаги в том, что ты ее должен подписать если все цифры там тебе нравятся, и в день клоузинга ОБЯЗАТЕЛЬНО сравнить цифры на GFE (то есть предполагаемые чарджез) и цифры на HUD1 стэйтменте (где будут написаны actual charges). Если они расходятся на чуть-чуть, то хорошо, можно закрываться. Если расходятся намного, то ты просишь банк исправить descrpancy, а если они не соглашаются это сделать, то переносишь клоузинг и идешь в другой банк.

Имей в виду, что твой real estate contract is binding contract. А вот то что ты обратился за файнансингом в один банк, а потом передумал - это всегда можно, ты с банком байндинг контракта не подписываешь до самого момента клоузинга.

Откуда взяты цифры, которые ты привел? Тайтл чарджез очень низкие, врядли одни будут такие.

это тайтл иншуранс эстиматор какой-то, на вебе.

[Sixteen]

Постой... я правильно понимаю: ты купил кондо в Бруклине? Если да, то где ты увидел очередь? Билдеры по 10-15 месяцев нынче кондо продать не могут.

я нашел, я ж такой ... близко к метро, много воздушного пространства,
крытые гаражи и весьма прикольный дом,
очень необычный, можно сказать уникальный для бруклина, с лифтом, с
мусоропроводом, с качественной отделкой, большими балконами и очень
удачной планировкой. плюс хороший сейлз тим. распродали все кроме самых неудачно расположеных квартир за месяц где-то. ни о каких 10 месяцах там даже речи не шло.
я вообще удивился, мне это напомнило распродажу первых домов в Oceana, когда квартиры ваще кончились за три дня.

[Floridian]

это тайтл иншуранс эстиматор какой-то, на вебе.
Какой еще эстиматор? Почему ты думаешь, что тебя будут чарджить по эстиматору? Кто тебе тайтл иншуранс заказывает? Надеюсь, что ты обратился за файнансингом в организацию, не связанную с билдером? Иначе они будут использовать свою тайтл компанию, которая с тебя все три процента сдерут за тайтл, а потом тайтл компания под столом поделится с билдером.
Ты не ответил, у тебя кредит хороший, выше 700? Тогда прямиком в Чейз иди, проси риттен квоут, локай рэйт, бери GFE и т.д.

[Floridian]

я нашел, я ж такой ... близко к метро, много воздушного пространства,
крытые гаражи и весьма прикольный дом,
очень необычный, можно сказать уникальный для бруклина, с лифтом, с
мусоропроводом, с качественной отделкой, большими балконами и очень
удачной планировкой. плюс хороший сейлз тим. распродали все кроме самых неудачно расположеных квартир за месяц где-то. ни о каких 10 месяцах там даже речи не шло.
я вообще удивился, мне это напомнило распродажу первых домов в Oceana, когда квартиры ваще кончились за три дня.

Если продали за месяц, значит очень хорошие цены дали. Можно одному-двум покупателям втридорога кондо втюхать, но десятерым - врядли.

Был ли клоузинг хоть на одно из проданных кондо? Если да, то можно узнать цену. Обычно билдер только подписывает контракты, а потом клоузинг будет делать для всех в один день, так чтобы покупатели не знали, сколько сосед заплатил....

[Sixteen]

Какой еще эстиматор? Почему ты думаешь, что тебя будут чарджить по эстиматору? Кто тебе тайтл иншуранс заказывает? Надеюсь, что ты обратился за файнансингом в организацию, не связанную с билдером? Иначе они будут использовать свою тайтл компанию, которая с тебя все три процента сдерут за тайтл, а потом тайтл компания под столом поделится с билдером.
Ты не ответил, у тебя кредит хороший, выше 700? Тогда прямиком в Чейз иди, проси риттен квоут, локай рэйт, бери GFE и т.д.

я человег прастой, я буду искать обычный fixed mortgage.
и чейз меня че то не обрадовал своими процентами.
rates у ARM какие-то совсем не выгодные по сравнению с fixed программами. по крайней мере сейчас.
главная разница в том что у АRM меняется принципал, а у фиксед меняется мачюрити, и у ARM в какой-то момент врубит индекс.
по скольку я на сегодняшний день ничего не выигрываю на ARM по процентам сегодня, то зачем он мне нужен?

[КошЫчка]

я нашел, я ж такой ... близко к метро, много воздушного пространства,
крытые гаражи и весьма прикольный дом,
очень необычный, можно сказать уникальный для бруклина, с лифтом, с
мусоропроводом, с качественной отделкой, большими балконами и очень
удачной планировкой. плюс хороший сейлз тим. распродали все кроме самых неудачно расположеных квартир за месяц где-то. ни о каких 10 месяцах там даже речи не шло.
я вообще удивился, мне это напомнило распродажу первых домов в Оцеана, когда квартиры ваще кончились за три дня.
это где такая прелесть продаётся?

[Фима Собак]

очень необычный, можно сказать уникальный для бруклина, с лифтом, с
мусоропроводом, .

надеюсь он не только лифтом и мусоропроводом уникален?
В бруклине, так скажем, не так уж и редко встречаются лифт и мусоропровод.

[Sixteen]

надеюсь он не только лифтом и мусоропроводом уникален?
В бруклине, так скажем, не так уж и редко встречаются лифт и мусоропровод.

ты походи по оупен хаузам, узнаешь как они часто встречаются.
полно домов без мусоропровода. и полно домов без лифта.
а такой планировки как в этом доме я ваще в бруклине не видел нигде.

[Floridian]

я человег прастой, я буду искать обычный fixed mortgage.
и чейз меня че то не обрадовал своими процентами.
rates у ARM какие-то совсем не выгодные по сравнению с fixed программами. по крайней мере сейчас.
главная разница в том что у АRM меняется принципал, а у фиксед меняется мачюрити, и у ARM в какой-то момент врубит индекс.
по скольку я на сегодняшний день ничего не выигрываю на ARM по процентам сегодня, то зачем он мне нужен?

Выбор "АРМ или фикст" должен определяться тем, какой срок ты собираешься владеть этим кондо. Если больше 5-7 лет - однозначно фикст.
Прости, я не понял ту часть, где у АРМа меняется принсипал. И ту часть где у фикст меняется мачурити дэйт. (вроде бы мачурити дейт - это конец 360-го месяца?.. отчего бы ей меняться?...)

А почему ты ищешь именно АРМ? Смотрел программу 30 year fixed- 10 years interst only, о которой я выше говорил? Чем она тебя не устраивает?

[Sixteen]

Выбор "АРМ или фикст" должен определяться тем, какой срок ты собираешься владеть этим кондо. Если больше 5-7 лет - однозначно фикст.
Прости, я не понял ту часть, где у АРМа меняется принсипал. И ту часть где у фикст меняется мачурити дэйт. (вроде бы мачурити дейт - это конец 360-го месяца?.. отчего бы ей меняться?...)

А почему ты ищешь именно АРМ? Смотрел программу 30 year fixed- 10 years interst only, о которой я выше говорил? Чем она тебя не устраивает?

на фикседе, если платить больше чем минимум пеймент, то
мачурити дейт становится ближе.
на arm, если платить больше чем минимум, то мачурити
остается там же где она и была, но зато падает месячный пеймент
(я сказал принципал, а должен был сказать месячный пеймент).

интерест оунли oпции я все равно не буду использовать, так как
это крайне не выгодно. а за право платить только интерест
они поднимают рейт. но ваще конечно полезная опция, на случай если
вдруг работы нету. это как иметь страхование. нада падумать.

[Floridian]

rates у ARM какие-то совсем не выгодные по сравнению с fixed программами. по крайней мере сейчас.


А... я понял о чем ты. Дело в том, что несмотря на то, что рейт у АРМа выше, пеймент на АРМ ниже. А с фикст программами наоборот. Нельзя сравнивать рейты фикст и АРМа. Нужно сравнивать пэйменты. Насколько ты готов платить бОльшие пэйменты за фикст, но спать спокойно и знать, что рэйт не изменится и перефинансировать не нужно будет, или ты хочешь платить первые несколько лет поменьше, но потом приготовь 6% от лоун амаунта на рифайнанс + неизвестно какие рэйты будут через скажем три года, когда будешь рефинансировать. Если работаешь на ДаблЮ-2 и имеешь чек каждую неделю, то Опшн АРМ не советую.

[Sixteen]

А... я понял о чем ты. Дело в том, что несмотря на то, что рейт у АРМа выше, пеймент на АРМ ниже. А с фикст программами наоборот. Нельзя сравнивать рейты фикст и АРМа. Нужно сравнивать пэйменты. Насколько ты готов платить бОльшие пэйменты за фикст, но спать спокойно и знать, что рэйт не изменится и перефинансировать не нужно будет, или ты хочешь платить первые несколько лет поменьше, но потом приготовь 6% от лоун амаунта на рифайнанс + неизвестно какие рэйты будут через скажем три года, когда будешь рефинансировать. Если работаешь на ДаблЮ-2 и имеешь чек каждую неделю, то Опшн АРМ не советую.

каким образом может быть у ARM меньше пеймент, если у него допустим
6%, и у fixed тоже 6%? только за счет того что у АRM месячный пеймент включает в себя только проценты. а это западло, потому что ты деньги платишь, а долг то не уменьшается.

[Floridian]

1)на фикседе, если платить больше чем минимум пеймент, то
мачурити дейт становится ближе.
2)на arm, если платить больше чем минимум, то мачурити
остается там же где она и была, но зато падает месячный пеймент
(я сказал принципал, а должен был сказать месячный пеймент).

3)интерест оунли oпции я все равно не буду использовать, так как
это крайне не выгодно. а за право платить только интерест
они поднимают рейт. но ваще конечно полезная опция, на случай если
вдруг работы нету. это как иметь страхование. нада падумать.

1) Вот о чем ты думаешь.... Зачем оно тебе приближать мачурити дэйт? Плати себе потихоньку 30 лет.... Также держи в уме, что пэйменты на фикст мортгидж проструктурированы таким образом, что вначале (первые годы) платишь в основном интерест, а в конце (последние 5 лет) платишь в основном принсипал. То есть вообще нет смысла выплачивать полностью в 25 год - там один принсипал остался - лучше растянуть на 5 лет. Чуть больше смысла выплатить в 20-й год, и т.д.

2) Все правильно. Некоторые программы (как фикст, так и АРМ) разрешают припэймент. И тогда принсипал уменьшается. Но оно тебе надо припэймент делать? Взял в долг, и выплачиваешь спокойненько.... Всегда знаешь какой пэймент в следующем месяце или через десять лет будет.... Откуда такое стремление избавиться от долга банку?

3) Если берешь Опшн АРМ (что не советую) - то все равно все эти опции действительны в первые несколько лет. Потом надо перефинансировать. Или есть шанс, что потеряешь работу в ближайшие несколько лет? Тогда лучше иметь reserve в 5-10 месячных пейментов в банке, получать на них проценты, чем переплачивать на рейте за возможность делать минимум пэймент

[Floridian]

каким образом может быть у ARM меньше пеймент, если у него допустим
6%, и у fixed тоже 6%? только за счет того что у АRM месячный пеймент включает в себя только проценты. а это западло, потому что ты деньги платишь, а долг то не уменьшается.

Так ты же сам и объяснил почему при одном и том же рейте на АРМе и на Фикст будет разный пэймент. Они амортизируются по разной схеме. Фикст - это simple interest loan, а АРМ - это interest only loan.
На каждую занятую тобой сотню тысяч фикст при 6 процентах ты будешь платить в месяц 600 долларов. А на каждую занятую тобой сотню тысяч на АРМе под те же 6 процентов ты будешь платить только 500 долларов в месяц. Разница же есть?

Большинство АРМ нынче - интерест онли. Есть конечно АРМы с другой амортизацией, но кому они нужны?... :)
Опять-таки нельзя забывать, что когда имеешь фикст, то первые пять лет выплачиваешь только интерест, и принсипал не уменьшается, так что фикст мортгидж в первые пять лет по сути является "интерест онли с повышенным пэйментом"...

[TheDreamer]

... когда имеешь фикст, то первые пять лет выплачиваешь только интерест, и принсипал не уменьшается ...
Это если набрал кредита выше крыши.

Модель кредита: $200K под фиксированные 7% на 5 лет
Выплаты в месяц: примерно $4K в месяц
Количество интереса в первой выплате: $1.2K (30%)

[Floridian]

Это если набрал кредита выше крыши.

Модель кредита: $200K под фиксированные 7% на 5 лет
Выплаты в месяц: примерно $4K в месяц
Количество интереса в первой выплате: $1.2K (30%)

The Dreamer: Подтасовочка у Вас вышла. Мы всю дорогу говорим о лоунах с амортизацией как минимум 30 лет. С математической точки зрения неверно сравнивать амортизацию в 5 и 30(40,50) лет

Даю свой пример:
Модель кредита : 200К под фиксированные 7% на 30 лет
Выплаты в месяц: $1331 в месяц
Количество интереса в первой выплате: $1167 (88 %).

На 40-50 лет соотношение интерес\принсипал в первых пейментах будет еще выше.

[КошЫчка]

Хочется поблагодарить Floridian-a за массу полезной информации.
Спасибо!! :52:

[Sixteen]

Опять-таки нельзя забывать, что когда имеешь фикст, то первые пять лет выплачиваешь только интерест, и принсипал не уменьшается, так что фикст мортгидж в первые пять лет по сути является "интерест онли с повышенным пэйментом"...

Floridian, извиняй дружище, но это математически и фактически
неверно, вот то что написано в этом параграфе. Посмотри на любое
расписание fixed mortgage payments, и ты сам увидишь на сколько
принципал уменьшается за первые пять лет на fixed программе.
В то же время на interest only программе, если не платить сверху,
принципал действительно не изменится вообще ни на доллар.

[Floridian]

Floridian, извиняй дружище, но это математически и фактически
неверно, вот то что написано в этом параграфе. Посмотри на любое
расписание fixed mortgage payments, и ты сам увидишь на сколько
принципал уменьшается за первые пять лет на fixed программе.
.

Согласен. Математически и фактически неверно. Но по сути правильно. Заменю на фразу "когда имеешь фикст, то в первые пять лет принсипал уменьшается на очень маленькую величину, которую можно не принимать во внимание в свете appreciation недвижимости в Бруклине".

Возьмем все тот же пример с 200К на 30 лет фикст. За первые пять лет будет выплачено около 12К в счет принсипала, то есть около 6%. Разве это биг дил, будет у тебя через 5 лет баланс на мортгидже 188К или 200К? Представь себе, сколько будет твое кондо стоить в 2012 году.... Опять-таки, если кредит хороший, то та уже упоминаемая мной программа Чейза (30 year fixed - 10 years interst only) даст тебе возможность 1)делать пейменты интерест-онли первые десять лет 2)делать при-пэймент в счет принсипала если захочешь, 3) и фиксированный рейт на 30 лет.

Зато если знаешь, что будешь избавляться от проперти через 5 лет или меньше, то берешь АРМ и экономишь на пэйментах 12% (платишь 1167 вместо 1331 каждый месяц).

Ох уж мне эти дотошные русские программисты....:) Недаром мы офис перенесли с Кони Айленд в Канарси (для не живущих в НЙ: из белого района - в черный) Гаитянский водитель трака вопросов меньше задает....:)
Шутка. Я borrowers всех мастей люблю.

[Keyman]

Согласен. Математически и фактически неверно. Но по сути правильно. Заменю на фразу "когда имеешь фикст, то в первые пять лет принсипал уменьшается на очень маленькую величину, которую можно не принимать во внимание в свете аппрециатион недвижимости в Бруклине".

Возьмем все тот же пример с 200К на 30 лет фикст. За первые пять лет будет выплачено около 12К в счет принсипала, то есть около 6%. Разве это биг дил, будет у тебя через 5 лет баланс на мортгидже 188К или 200К? Представь себе, сколько будет твое кондо стоить в 2012 году.... Опять-таки, если кредит хороший, то та уже упоминаемая мной программа Чейза (30 ыеар фихед - 10 ыеарс интерст онлы) даст тебе возможность 1)делать пейменты интерест-онли первые десять лет 2)делать при-пэймент в счет принсипала если захочешь, 3) и фиксированный рейт на 30 лет.

Зато если знаешь, что будешь избавляться от проперти через 5 лет или меньше, то берешь АРМ и экономишь на пэйментах 12% (платишь 1167 вместо 1331 каждый месяц).

Ох уж мне эти дотошные русские программисты....:) Недаром мы офис перенесли с Кони Айленд в Канарси (для не живущих в НЙ: из белого района - в черный) Гаитянский водитель трака вопросов меньше задает....:)
Шутка. Я боррощерс всех мастей люблю.

В принципе ето правилно. Но сеичас АРМ брат смысла неты некакго если ты проперты быдеш держат болше чем пары лет. Ратес практически одинаковые.
А по поводы 20к цлосинг то лоан амоунт около 400к быдет. Самыии болшоии цлосинг я делал был 29к, но мы в щеллс фарго брали всегда 4 поинта+препаымент пеналты сверх того. От етих всех 1% програм надо держатса как мошно далше, ето все нег-ам мысор. К сошалениу много лыдеии на ето покыпаиутса.

[Floridian]

.
А по поводы 20к цлосинг то лоан амоунт около 400к быдет. Самыии болшоии цлосинг я делал был 29к, но мы в щеллс фарго брали всегда 4 поинта+препаымент пеналты сверх того. .
Правильно, но я всем советую клоузинг кост считать в процентах от лоун амаунта, а не в долларах. Логичнее получается.

Ошибка людей, покупающих дом без агента в том, что они фокусируются на purchase price и торгуются только об этом, в итоге продавец уступает на purchase price, а зато потом им навешивают немеряный клоузинг кост (недавно была женщина, принесла эстимейт из другой компании на 9% клоузинг кост без buydown points, могу себе представить, что ее зачарджили бы на клоузинге - наверное не меньше 11:)), в который забивают все что можно и нельзя вплоть до такс абейтмент такс.

( я вообще не могу взять в толк, как можно это чарджить.... Такс абейтмент такс был заплачен билдером за несколько месяцев ДО НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА, то есть как минимум год назад от момента клоузинга.... Почему надо вешать это на покупателя? Так можно дойти до того, что чарджить покупателя отдельно стоимость кирпичей, использованных на строительстве....)

[Lakomka]

это било ф каком году? и ф каком штате?
нью йорк вот он злой, душит кондоминиумы страшными налогами,
такими как трансфер так, моргидж такс, тайтл иншуранс и еще самое
удивительное - такс абейтмент такс. от этого последнего такса я ваще
впал в глубокую задумчивость.
это было 7 лет назад.... ;)

2 года назад мы ничего не платили за покупку :evillaugh :34:

[Sixteen]

...Так можно дойти до того, что чарджить покупателя отдельно стоимость кирпичей, использованных на строительстве....)

ну в общем то кирпичи включены в стоимость ....

к сожалению hybrid программа содержит в себе оверлеи: она повышает проценты. не на жутко много, но обидно.

но вообще наверное приятно иметь такую возможность - если вдруг
проблемы то можно резко снизить пейменты на некоторое время.
надо подумать а не взять ли мне такую возможность.

[Sixteen]

это было 7 лет назад.... ;)

2 года назад мы ничего не платили за покупку :evillaugh :34:
то есть вы за пять лет все выплатили? молодцы однако!

[Lakomka]

то есть вы за пять лет все выплатили? молодцы однако!
мы не платили за <loan> :) (если бы мы выплатили :cool: )

[Sixteen]

мы не платили за <loan> :) (если бы мы выплатили :cool: )
я нипанимаю ничиво, сафсем ничиво!

[Lakomka]

я нипанимаю ничиво, сафсем ничиво!
нам оформили <loan>, но мы ничего не платили за <transaction>

[Sixteen]

нам оформили <loan>, но мы ничего не платили за <transaction>
щас буду сидеть и желчно завидовать. я так тожы хачю!

[Lakomka]

щас буду сидеть и желчно завидовать. я так тожы хачю!
приезжай к нам, запросто ;)

Пс. а с продажи нам вернули 50% <fee>

[Floridian]

нам оформили <loan>, но мы ничего не платили за <transaction>
Такого не может быть. Хотя я не вполне понимаю Вашу терминологию типа "transaction" или "с продажи нам вернули 50% фии" и проч. Поясните.

Знаю точно: ни один банк или мортгидж брокер не работают бесплатно. Могу предположить следующее: продавец сказал " я продам вам эту проперти за 100 тыс, и заплачу за ваш клоузинг кост (еще 10 тысяч). Вы не волнуйтесь, вам ни за что не надо платить."
Это называется sellers consession. Это очень misleading term. Покупатели думают что "продавец платит - значит это хорошо". На самом деле селлерз консешн включена в лоун амаунт (в нашем случае лоун амаунт будет 110 тыс) и разумеется за нее расплачивается покупатель.

[Lakomka]

Такого не может быть. Хотя я не вполне понимаю Вашу терминологию типа "трансацтион" или "с продажи нам вернули 50% фии" и проч. Поясните.

Знаю точно: ни один банк или мортгидж брокер не работают бесплатно. Могу предположить следующее: продавец сказал " я продам вам эту проперти за 100 тыс, и заплачу за ваш клоузинг кост (еще 10 тысяч). Вы не волнуйтесь, вам ни за что не надо платить."
Это называется селлерс цонсессион. Это очень мислеадинг терм. Покупатели думают что "продавец платит - значит это хорошо". На самом деле селлерз консешн включена в лоун амаунт (в нашем случае лоун амаунт будет 110 тыс) и разумеется за нее расплачивается покупатель.
а вы не видете <full loan amount>? что делал продавец я не знаю, тот кто оформлял <loan> платил за <closing cost>

продаже недвизимости, <real agent> фи- 6% , после <closing, he gave us check for 3% of his amount>

[Floridian]

к сожалению hybrid программа содержит в себе оверлеи: она повышает проценты. не на жутко много, но обидно.

но вообще наверное приятно иметь такую возможность - если вдруг
проблемы то можно резко снизить пейменты на некоторое время.
надо подумать а не взять ли мне такую возможность.

Хайбрид (ИКС year fixed - ИГРЕК years interest only) программа не повышает никакие проценты. Я уже описывал эту программу, не знаю как описать лучше:

"Вкратце - обычный 30 year fixed. Пеймент фиксированный на все 30 лет - скажем каждый месяц 100 долларов. Но банк разрешает в течение первых 5 лет делать пеймент только 80 долларов каждый месяц, а недоплаченные 5лет*12мес*20недоплаченных долларов=1200 долларов он spread evenly over remaining 25 years. То есть оставшиеся 25 лет пеймент будет 105 долларов. Ничего не теряешь, а в первое время уменьшенный пэймент тебе поможет.

У тебя же кредит хороший? Посмотри у Чейза. Эта программа называется 30 year fixed - 10 years interest only."

То, о чем ты говоришь - снизить пэйменты, если какие-то проблемы - это часть мортгиджных программ из серии option ARM. (кажется ты путаешь опшн АРМ и хайбрид)

В той программе, что я тебе советую (она только для хорошего кредита) ты не можешь менять пэймент по своему усмотрению. Максимум что можешь делать - заслать дополнительный пэймент, чтоб уменьшить принсипал.

[Floridian]

а вы не видете <full loan amount>? что делал продавец я не знаю, тот кто оформлял <loan> платил за <closing cost>

Вы хотите сказать, что клозинг кост был оплачен банком или мортгидж брокером??? Does it make any sense to you??? Тайтл серч и тайтл иншуранс есть в любом штате. С какой стати дядя будет платить его за вас? А кто заплатил за работу мортгидж брокеру или банку? I really hate to be an eye-opener....


продаже недвизимости, <real agent> фи- 6% , после <closing, he gave us check for 3% of his amount>

Ауч!! А вот это незаконно. На кого был выписан тот чек? На Вас? На мужа? У кого-то из вас есть риал истэйт лайсенс? От имени кого был выписан чек? От имени риал истейт компании или от имени агента?

[Lakomka]

Вы хотите сказать, что клозинг кост был оплачен банком или мортгидж брокером??? Does it make any sense to you??? Тайтл серч и тайтл иншуранс есть в любом штате. С какой стати дядя будет платить его за вас? А кто заплатил за работу мортгидж брокеру или банку? I really hate to be an eye-opener....?

LOL ;)


Ауч!! А вот это незаконно. На кого был выписан тот чек? На Вас? На мужа? У кого-то из вас есть риал истэйт лайсенс? От имени кого был выписан чек? От имени риал истейт компании или от имени агента?
Bs. offisial chek and tax form . you are talking about smth you personally have no clue :grum: :lol2:

[Lakomka]

Флоридиан, спасибо, вы развеяли мой вечер. я давно так не смеялась. настроение было ни к черту. да. :34: :evillaugh

[Floridian]

LOL ;)

Если Вы хотите продолжать верить что клозинг кост заплатил сам за себя - пожалуйста..... :)



Bs. offisial chek and tax form . you are talking about smth you personally have no clue :grum: :lol2:

Не... в то что вернули часть коммишн я как раз верю. Еще как. Я только хочу знать, как именно они это обставили. Три процента - это по крайней мере несколько тысяч. На moving expenses не спишешь.
Возможно есть хитрый способ как-то делиться риал истейт коммишн - просто я его еще не знаю. Вот и спрашиваю.

Если жалко рассказывать - то не рассказывайте.
Но если они втупую просто выписали чек от компании на Ваше имя - брокер может потерять лицензию если об этом узнают.

[Lakomka]

Если Вы хотите продолжать верить что клозинг кост заплатил сам за себя - пожалуйста..... :)




Если жалко рассказывать - то не рассказывайте.
Но если они втупую просто выписали чек от компании на Ваше имя - брокер может потерять лицензию если об этом узнают.
а если он сам компания? :rtyu:

[Floridian]

Флоридиан, спасибо, вы развеяли мой вечер. я давно так не смеялась. настроение было ни к черту. да. :34: :evillaugh

На здоровье ;)

Только Кота не смущайте бесплатными или "самоплатящимися" клоузинг костами. Ему вредно мечтать об этом сейчас. Ему за лоуном обращаться скоро......

[Floridian]

а если он сам компания? :rtyu:

Лакомка, кто "он"? Мне неохота гадать. Поясните.

[Lakomka]

Лакомка, кто "он"? Мне неохота гадать. Поясните.
real state agent :rolleyes:

[Floridian]

real state agent :rolleyes:

Лакомка, влом что ли в двух предложениях описать как дело было? Риал истейт агент имел другую компанию оформленную на его же имя и выписал вам с ее счета чек? Какой был формально purpose платежа?

[Lakomka]

Лакомка, влом что ли в двух предложениях описать как дело было? Риал истейт агент имел другую компанию оформленную на его же имя и выписал вам с ее счета чек? Какой был формально пурпосе платежа?
он сам себе компания. выписал чек, в конце года прислал <tax form> . как он оформлял это с его стороны не знаю. но все обсолютно легально, мне обьяснляли, но я уже не помню подробностей.

[Floridian]

он сам себе компания. выписал чек, в конце года прислал <tax form> . как он оформлял это с его стороны не знаю. но все обсолютно легально, мне обьяснляли, но я уже не помню подробностей.

Кто сам себе компания? Риал истейт агент не может работать без supervision брокера.

Ну да ладно, я вижу мы на разных языках говорим.
"как он оформлял - не знаю - абсолютно легально", "объяснили, но не помню подробностей" "тот кто делал лоун - заплатил клоузинг кост":grum:

[Lakomka]

Кто сам себе компания? Риал истейт агент не может работать без супервисион брокера.

Ну да ладно, я вижу мы на разных языках говорим.
"как он оформлял - не знаю - абсолютно легально", "объяснили, но не помню подробностей" "тот кто делал лоун - заплатил клоузинг кост":грум:
а брокер не может продовать? или не может открыть свою компанию?

[Sixteen]

ну по скоку у меня нету никаких риал эстейт агентов,
то ко мне это фсе ниатносица. нету никого кто мог бы мне откат заплатить,
эх чорт возьми.

[Floridian]

а брокер не может продовать? или не может открыть свою компанию?
Брокер может продавать. Но Вы сказали "риал истейт агент", а не брокер.

Риал истейт брокер может иметь вторую компанию на свое имя, любого другого типа, например, дели-гросери. Технически может выписать чек со счета дели-гросери. И даже списать это с налогов и прислать вам такс- билл. Но от этого эта передача денег не становится законной. Называется kickback.

Да не волнуйтесь, это его нарушение, не Ваше. Он имеет лицензию и обязан знать, что не имеет права ей делиться с покупателем или продавцом. Вы этого знать не обязаны.

[Sixteen]

Кто сам себе компания? Риал истейт агент не может работать без supervision брокера.


ой, а кто такой супервижн брокер? он типа как главный агент?

[Floridian]

ну по скоку у меня нету никаких риал эстейт агентов,
то ко мне это фсе ниатносица. нету никого кто мог бы мне откат заплатить,
эх чорт возьми.

Ну тогда поищи того, кто твой клоузинг кост заплатит :) Спроси у Лакомки, где желающих искать, она подскажет :)

О, спасибо, перевод слова kickback мне напомнил - "откат".

[Lakomka]

Да не волнуйтесь, это его нарушение, не Ваше. Он имеет лицензию и обязан знать, что не имеет права ей делиться с покупателем или продавцом. Вы этого знать не обязаны.
если люди котореы не умеют признавать что чего то не знают... ничего это бывает ;)

[Floridian]

ой, а кто такой супервижн брокер? он типа как главный агент?

Сорри. Я имел в виду "Real estate agent cannot work without supervision of his broker." Брокер - это владелец бизнеса, агент - это его подчиненный. Обычно у одного брокера десятки агентов. Агент не имеет права давать и принимать деньги у клиентов.

[Floridian]

если люди котореы не умеют признавать что чего то не знают... ничего это бывает ;)

Это не я :) Я с удовольствием признаю, если мне потрудятся объяснить как дело было без привлечения выражений типа "мне объяснили - но я не помню" или " не знаю как именно дело было - но точно все было легально". Но пока что разговор только на этом уровне...

[Lakomka]

Это не я :) Я с удовольствием признаю, если мне потрудятся объяснить как дело было без привлечения выражений типа "мне объяснили - но я не помню" или " не знаю как именно дело было - но точно все было легально". Но пока что разговор только на этом уровне...
"не может быть потому что не может быть никогда"?;) я не помню, <i dont do this for living> , а лезть в книги для вас не как то в облом... :rolleyes:

[Floridian]

"не может быть потому что не может быть никогда"?;) я не помню, <i dont do this for living> , а лезть в книги для вас не как то в облом... :rolleyes:

Я вижу, что Вы don't do it for a living. I DO.
Не надо спорить, что агент дал откат законно, а клозинг кост сам "заплатился".

[Lakomka]

Я вижу, что Вы don't do it for a living. I DO.
Не надо спорить, что агент дал откат законно, а клозинг кост сам "заплатился".
in state of Fl :rolleyes: I guess, you are the only person who does?

[Floridian]

Да, во Флориде клозинг кост небольшой. Многих налогов нет. Но тайтл серч и иншуранс еще ни в одном штате не отменяли.

Теоретически можно предположить вариант, когда мортгидж брокер зарядил Вам рейт настолько высокий, что банк заплатил ему за продажу этого высокого рейта некоторое достаточно большое количество денег. Часть из этого достаточно большого количества брокер отдал за тайтл. Но это только догадки. Вполне возможно, что клоузинг кост был заплачен марсианами.

[TheDreamer]

Подтасовочка у Вас вышла. Мы всю дорогу говорим о лоунах с амортизацией как минимум 30 лет.
Я не телепат, чтобы читать мысли, и Вы нигде не написали, что речь идёт исключительно о кредитах на 30+ лет.

Когда люди, которые берут кредит на 30+ лет, чтобы через 5-7 продать дом, то они представляются далеко не самыми мудрыми. Даже учитывая, что mortgage - очень выгодный кредит со всех сторон, и его следует выплачивать в последнюю очередь.

Понятно, что у многих есть серьёзные причины купить жильё прямо сейчас и нет другой возможности, а real estate agents на этом с наслаждением поразитируют.

Особенно, если учитывать, что агенту выгоднее, чтобы дом ушёл дороже, и он получил свои 6%. Ну, или замаскировать где-нибудь...

[Floridian]

Особенно, если учитывать, что агенту выгоднее, чтобы дом ушёл дороже, и он получил свои 6%. Ну, или замаскировать где-нибудь...

А почему Вас удивляет, что агенту выгоднее, чтобы дом был продан дороже? Агент нанят продавцом, получает деньги от продавца, агент работает, чтобы продавец получил максимальную цену за свой дом.

Это единственная причина (надеюсь, Вы понимаете, что коммиссия 6 процентов зафиксирована, и для агента не имеет большого значения получить коммиссию с 500 тыс или с 550 тыс)

А что там где-то "маскируется"? :)

[TheDreamer]

А почему Вас удивляет, что агенту выгоднее, чтобы дом был продан дороже?
Меня удивляет не это, а то, что некоторые покупатели поддаются уговорам агентов и берут очень нездоровые кредиты.

Понятно, что при желании агент с покупателем могут приватно договориться на любые условия. Если оба согласны, то хоть 2%, кеш, Феррари в подарок или вообще ничего. Их личное дело.

[Floridian]

Меня удивляет не это, а то, что некоторые покупатели поддаются уговорам агентов и берут очень нездоровые кредиты.

Риал истейт агенты не раздают кредиты и соответственно не могут кредитов навязывать. Агент может безработного Васю до посинения уговаривать купить дом за миллион, Вася даже может согласиться и контракт подписать, но банк лоун Васе не даст. Именно underwriter в банке определяет, здоровый кредит Вася просит или нездоровый.


Понятно, что при желании агент с покупателем могут приватно договориться на любые условия. Если оба согласны, то хоть 2%, кеш, Феррари в подарок или вообще ничего. Их личное дело.

Это не так. По закону приватно ни о чем агент с покупателем договариваться не могут, все должно быть записано в агрименте, согласно которому closing agent выдаст чек брокеру на клоузинге. Договариваться приватно можно хоть о Ламборгини, но получить можно только то, что в агрименте. Договор между продавцом и брокером - не секрет и если все остальные стороны в сделке хотят этот договор увидеть, он должен быть показан. Деньги "на стороне" и все виды отката запрещены законом.

[TheDreamer]

Именно underwriter в банке определяет, здоровый кредит Вася просит или нездоровый.Ошибаетесь. Нездоровый кредит - это не тот, который заканчивается банкротством, а тот который не позволяет Васе выжать максимум личной выгоды из его денег. Underwriter заинтересован исключительно в своей прибыли. Чем больше он накажет Васю за глупость, тем ему лучше.

Договор между продавцом и брокером - не секрет и если все остальные стороны в сделке хотят этот договор увидеть, он должен быть показан.Да, вспоминаем агримент Марты Стюарт и её брокера. На одну залетевшую Марту приходится, наверно, одна-другая сотня незалетевших.

Вы представляете себе полный комплект бумаг, который приходится подписывать покупателю дома от желания владеть домом и до исполнения, не правда ли? "Эти бумаги типовые - поставьте инициалы здесь и здесь... А здесь подпись и дату..." Мой знакомый адвокат сказал, что если всё проверять детально и на полном серьёзе, то надо 1-2 часа на каждый лист.

Конечно, есть честные агенты, которые действительно зарабатывают свой хлеб и помогают людям. К сожалению, многие помогают так, что foreclosure в моём районе недавно утроилась.

[Floridian]

Ошибаетесь. Нездоровый кредит - это не тот, который заканчивается банкротством, а тот который не позволяет Васе выжать максимум личной выгоды из его денег. Underwriter заинтересован исключительно в своей прибыли. Чем больше он накажет Васю за глупость, тем ему лучше.

Мне всегда было тяжело работать с русскоязычными, которые везде подозревают, что их либо кинут, либо что-то замаскируют, о чем-то договорятся за их спиной, что все кругом заинтересованы в том чтобы денег из него выжать и наказать за "глупость".... :) Nothing personal, The Dreamer...

Ну хорошо хоть с риал истейт агентов сняли обвинения в навязывании нездоровых кредитов :)
Андерайтер разумеется заинтересован в прибыли своего банка, но обычно это выражается в том, что он откажет в кредите high-risk покупателю вместо того, чтобы "навязать" ему нездоровый кредит. Банку не нужны форекложерс (вопреки распространенному мнению). Банку нужны своевременные платежи от borrower'а.


Вы представляете себе полный комплект бумаг, который приходится подписывать покупателю дома от желания владеть домом и до исполнения, не правда ли? "Эти бумаги типовые - поставьте инициалы здесь и здесь... А здесь подпись и дату..." Мой знакомый адвокат сказал, что если всё проверять детально и на полном серьёзе, то надо 1-2 часа на каждый лист.

Я хорошо знаком с полным комплектом бумаг, который подписывают покупатели. Будет время, опишу для желающих поподробнее. Вкратце: комплект состоит из 1)real estate contract,
2) форма 1003 (good faith estimate - ее часть),
3)disclosures которые надо будет подписать на клоузинге.
Может что-то забыл.
От покупателя требуется внимательно читать риал истейт контракт (страниц 20), если что-то непонятно, задать по нему вопросы своему агенту или адвокату.
Также внимательно просмотреть good faith estimate, и попросить объяснения каждой строчке у мортгидж брокера (банка). Далее сказать брокеру (банку)"Май френд, если на клоузинге выяснится что твой estimate увеличится больше чем на 5 процентов, я встану и уйду с клоузинга и закрываться буду с другим банком. Все понятно?"
На клоузинге нужно попросить HUD1 statement, достать из кармана сохраненную GFE и сравнить чарджез строчка за строчкой, благо они пронуменованы соответствующим образом, чтобы было легко сравнивать.

Держим в уме, что общая стоимость покупки складывается из purchase price + closing cost. Purchase price - величина фиксированная, ее все помнят наизусть. Клоузинг кост складывается из 1)чарджез на GFE и
2)чарджес, которые прописаны в риал истейт контракте (например, дополнительно к purchase price продавец хочет зачарджить покупателя за стоимость кирпичей которые пошли на строительство дома, или трансфер такс, который он сам должен платить или еще что-то - это будет написано в риал истейт контракте и если покупатель подпишет не глядя - то продавец возьмет с него деньги на клоузинге на совершенно законном основании, поэтому еще раз: читаем контракт внимательно. Если кому-то надо изучать контракт по 2 часа страница, то надо это делать не жалея времени)
Кроме пунктов 1) и 2) БОЛЬШЕ НИКАКИХ ЧАРДЖЕС НИГДЕ НЕТ. И не надо тратить время на их поиск.

Все дисклоужерс можете подписывать не глядя.

Это вкратце все что должен знать ферст-тайм покупатель. Совершенно необязательно вдаваться в технические подробности. Когда мы приходим в какой-нибудь хитрый ресторан и заказываем хитрые блюда, мы же не просим почитать рецепт приготовления, верно? Просто поглощаем то самое блюдо. Так почему при покупке дома простому человеку надо знать все до мельчайших подробностей? Не понимаю....



Конечно, есть честные агенты, которые действительно зарабатывают свой хлеб и помогают людям. К сожалению, многие помогают так, что foreclosure в моём районе недавно утроилась.

Так снимаем обвинения в утроении форекложерс с риал истейт агентов или нет?? :)

[TheDreamer]

Когда мы приходим в какой-нибудь хитрый ресторан и заказываем хитрые блюда, мы же не просим почитать рецепт приготовления, верно?Если блюдо не понравилось в ресторане, то невелека беда - можно встать и уйти. Как много американцев может так же легко поступить с неправильным домом или неудачным кредитом на 30 лет?

Понятно, что если человек собственноручно подписал бумаги, то он сам во всём виноват. Проблема в том, что у большинства больше опыта в покупке блюд в ресторане, чем домов. Из-за этого они могут себя вести, как дети.

Случай с неким моим шапочным знакомым. Он хотел купить относительно недорогой дом на FRM. Агент сказал, что тот делает большую ошибку, потому что если возьмёт interest only, то при тех же выплатах сможет владеть лучшим домом, а тем временем цены вырастут и накопится equity. Когда ему показали каким именно, то у парня загорелись глаза. На бумаге всё было хорошо. Прошли годы. Летом он попал под layoff. Баланс на кредитках и пейменты растут, equite мало, а за его цену покупатель почему-то не идёт косяками. Похожих примеров перед глазами уже N штук.

Как Вы думаете, кого сейчас он клянёт в своих бедах? Себя за то, что подписал бумаги? Вовсе нет. Виноват всегда кто-то другой. Хотя без заверений агента он бы никогда не пошёл на такой вариант. Его убедили, что это безопасно. Знал ли об этом агент? Несомненно. Знал ли что может спровоцировать ошибку? Наверняка.

Мне всегда было тяжело работать с русскоязычными...Естественно, что непрофессионал может задавать любые вопросы - в том числе совсем идиотские. Если учесть сколько в России жульничества с жильём, то поведение бывших россиян крайне неудивительно.

Всё время в США всегда держался подальше от соотечественников. Вместе пить пиво хорошо, а вот вести дела не очень. Наверно, что-то во мне неправильно.

Так почему при покупке дома простому человеку надо знать все до мельчайших подробностей? Не понимаю....Когда обнаружил, что CPA отвечает в основном за арифметические ошибки, то начал заполнять налоги сам. То же самое с покупкой недвижимости. Могу верить агенту только в пределах его финансовой ответственности. Это не означает, что считаю его вором или не доверяю. Это означает, что у агента нет заинтересованности хорошо сделать мою работу вместо меня. Известно много судов, где народ проигрывал только из-за того, что плохо прочитал какую-нибудь disclosure.

[Floridian]

Случай с неким моим шапочным знакомым. Он хотел купить относительно недорогой дом на FRM. Агент сказал, что тот делает большую ошибку, потому что если возьмёт interest only, то при тех же выплатах сможет владеть лучшим домом, а тем временем цены вырастут и накопится equity. Когда ему показали каким именно, то у парня загорелись глаза. На бумаге всё было хорошо. Прошли годы. Летом он попал под layoff. Баланс на кредитках и пейменты растут, equite мало, а за его цену покупатель почему-то не идёт косяками. Похожих примеров перед глазами уже N штук.

Разберем Ваш пример. Ранее мы уже установили, что разница между 30 year fixed и interest only в пейментах - около 15 процентов. То есть если бы чувак взял 30 year fixed и купил бы дом на 15 процентов дешевле, то сегодня он не столкнулся бы с проблемой? Это не так. (заметьте, что его пейменты при более дешевом доме все равно были бы именно такими, какие они были, просто дом был бы дешевле.)

Или он взял Option ARM? Тогда нет проблем с эквити, опшн АРМ дают только с 10 процентов даунпеймента, стало быть дом всегда можно слить моментально по цене 10 процентов ниже рынка.

Вы говорите "годы прошли". Как же так у него не накопилось эквити к 2007 году, если он купил дом много лет назад? Если мы говорим о скажем трех годах, то покупатель, взяв 30 year fixed, выплатил бы не более 3-х процентов от принсипала за это время, и разница в эквити опять-таки небольшая)

Что конкретно по Вашему мнению мог сделать тогда агент, чтобы сейчас покупатель не ушел в форекложер? По моему мнению - ничего.
И вообще зачем покупателю обсуждать с агентом, какую программу он собирается брать?


Как Вы думаете, кого сейчас он клянёт в своих бедах? Себя за то, что подписал бумаги? Вовсе нет. Виноват всегда кто-то другой. Хотя без заверений агента он бы никогда не пошёл на такой вариант. Его убедили, что это безопасно. Знал ли об этом агент? Несомненно. Знал ли что может спровоцировать ошибку? Наверняка.

Что, агент уверял, что эквити вырастет очень быстро и намного? Если даже так, то это не в "компетенции" и уж точно не во власти риал истейт агента. Каждый принимает решение основываясь на своем чутье. И вообще-то дом покупают, чтобы жить в нем, а не накапливать эквити, если человек не имел резерва на черный день - при чем тут агент?


. Могу верить агенту только в пределах его финансовой ответственности. Это не означает, что считаю его вором или не доверяю. Это означает, что у агента нет заинтересованности хорошо сделать мою работу вместо меня. Известно много судов, где народ проигрывал только из-за того, что плохо прочитал какую-нибудь disclosure.

Еще раз, у риал истейт агента нет НИКАКОЙ финансовой ответственности за принятие покупателем решения. Покупатель принимает решение, андерайтер пытается вычислить, какова вероятность того, что покупатель уйдет в дефолт, если вероятность по его мнению низкая - лоун выдан.

Какую еще работу агент выполняет вместо покупателя?? Агент дома показывает и предлагает купить и отвечает на вопросы, насколько новый бойлер и когда крышу последний раз перекрывали......

По поводу дисклоужерс - еще раз: в риал истейте нет там ничего жизненно необходимого, что нужно зубрить покупателю. Ваши знакомые уходят в форекложер не потому, что дисклоужерс плохо читали....
Как говорит мой адвокат по поводу дисклоужерс: "чем больше borrowers пытаются судить лендеров, тем больше пытаются защитить себя банки, давая подписывать всевозможные бумажки. 10 лет назад клоузинг занимал в 5 раз меньше времени"

[TheDreamer]

Разберем Ваш пример.К сожалению, не обладаю полнотой информации, так сделка не моя. Насколько известно, interest only был только на 5 лет. В прошлом году произошла коррекция и потребовались более серьёзные выплаты. Судя по его словам - практически удвоились. Вероятно, Вы лучше меня скажете, что это был за тип кредита.

Скорее всего, после покупки дома он взял дополнительный кредит, чтобы учить дочь в университете (и это съёло прирост equity). Обычно такие вещи с посторонними не обсуждают. Узнал об этом, потому что платил за него половину closing cost и ещё, чтобы не брать второй loan (забыл как этот называется - когда downpayment маленький, то можно взять ещё один loan, который выплачивается параллельно с основным - или что-то в этом роде).

Не то, чтобы добренький такой, но мы были связаны некими отношениями, а человек не расчитал покупки уже в начальный момент. Ну, дал крупную сумму на полгода просто так. Он вернул. Теперь, когда у него снова проблемы, то он пришёл опять. Понятно, что когда просят денег, то вынуждены рассказывать почему. Квалифицированный специалист. Разница в пару процентов для него означает дополнительные полгода поиска новой работы.

Не то, чтобы невинная овечка, попавшая в дъявольскую западню. Если он отработал в нашей конторе более 10 лет, то на 401(K) не менее $300K (конечно, если всё делал правильно). Так что на этот раз пусть расплачивается за свои ошибки сам. Встреча с реальностью. Возьмёт кредит против пенсионных фондов или окешит (tax+10%).

На самом деле вина агента достаточно велика. Не в том, что агент нарушил закон, но он сильно постарался втянуть человека в более дорогую сделку и потерять ощущение реальности. Если можно продать дом подороже, то почему не продать? Продавцы всегда продавцы.

Одна из причин, почему так нервно реагирую - я виноват тоже. После того, как дал ему деньги на халяву, то он в случае чего на меня очень надеялся. Сегодня все деньги вложены и лишних нет. Отношения испорчены вдрызг. Странно, что кто-то может на тебя страшно обидится из-за отказа в халяве. Однако, об этом не сожалею.

Вы немного неправы, когда говорите, что underwriter не зарабатывает на forecolsure. Финансист берёт на себя некий риск и зарабатывает на нём деньги. Foreclosure просто часть риска, которая не существует отдельно и сама по себе. Задача финансиста не избежать foreclosure, а оптимизировать свой доход. Если некоторые потеряют что-то, то это их личная проблема.

Ваш адвакат очень прав. Маразм углубляется всё больше и больше.

[Floridian]

К сожалению, не обладаю полнотой информации, так сделка не моя....

Не то, чтобы невинная овечка, попавшая в дъявольскую западню.

На самом деле вина агента достаточно велика. Не в том, что агент нарушил закон, но он сильно постарался втянуть человека в более дорогую сделку и потерять ощущение реальности. Если можно продать дом подороже, то почему не продать? Продавцы всегда продавцы.

Информации вполне достаточно. Итак, покупатель взял ARM 5 years interest only и знал, что его пейменты увеличатся на шестой год, но почему-то не перефинансировал. Скорее всего потому что все эквити уже из дома вытащил на обучение дочери. И как в этих двух безответственных поступках можно винить риал истейт агента? Я этого не понимаю. Даже если бы он купил дом подешевле, он все равно сделал бы все то же самое и получил бы тот же результат. Еще раз, в компетенцию агента не входит напоминать покупателю о необходимости поддерживать резервы в банке на случай анимплоймента, поддерживать резервы эквити и напоминать сделать рифайнанс вовремя.

C таким же успехом Ваш знакомый может обвинять в своих бедах предыдущего владельца, который "осмелился" выставить на рынок и "искусить" его покупкой дорогого дома :).



Вы немного неправы, когда говорите, что underwriter не зарабатывает на forecolsure. Финансист берёт на себя некий риск и зарабатывает на нём деньги. Foreclosure просто часть риска, которая не существует отдельно и сама по себе. Задача финансиста не избежать foreclosure, а оптимизировать свой доход. Если некоторые потеряют что-то, то это их личная проблема.

Когда лоун идет в фореклоужер, то в 9 случаев из 10 банк терпит убытки. Задача банка (так же как и владельца дома) избежать фореклоужер любой ценой - и в этом их цели совпадают. Банку разумеется по большому счету наплевать что там потеряет домовладелец, но поскольку при форекложер банк скорее всего сам понесет убыток, банк принимает все меры, чтобы этого не случилось.
Еще раз: ни андерайтер, ни банк ничего не зарабатывают на фореклоужер.
Более того, анедрайтер, который "пропускает" больше лоунов, которые пошли в фореклоужер, чем надо (например, больше чем 2 из 100) будет уволен. Мортгтидж брокер, который пропустил больше лоунов, чем надо, ушедших в фореклоужер, будет подвергнут тщательной проверке Департмент оф Банкинг и если выяснится его negligence, он потеряет свою лицензию.

Оптимизировать, как Вы выражаетесь, свой доход банк может только одним способом: всеми возможными способами не давать дому уйти в форекложер. ( Один из способов - "short sale", это когда например дом находится в пре-фореклоужер с балансом на моргидже в 500К, и банк разрешает другому покупателю купить этот дом за 450К, неся убытки в 50К. При этом аппрейзал value дома может быть 600К)

[TheDreamer]

Более того, анедрайтер, который "пропускает" больше лоунов, которые пошли в фореклоужер, чем надо (например, больше чем 2 из 100) будет уволен.
Если Вы не Бог, то у Вас не существует научно обоснованного метода узнать будет ли конкретный loan выплачен или случится foreclosure. Это всегда gambling.

[TheDreamer]

Как раз по теме:

"NEW YORK (CNNMoney.com) -- Just as the struggling real estate market seems to be stabilizing, a fresh problem is brewing far from real estate offices or home construction sites: a jump in defaults by higher-risk borrowers. ...
http://money.cnn.com/2007/02/12/news/economy/subprime_realestate/index.htm?postversion=2007021213

Если дефолты никому не нужны, то странно, что они происходят.

[Floridian]

Если дефолты никому не нужны, то странно, что они происходят.

В статье написано, что акции New Century (ведущего саб-прайм банка) упали на треть из-за множества дефолтов. По-Вашему, падение акций для банка хорошо или плохо? Так нужны дефолты New Century или нет? Вроде бы все достаточно однозначно....

[Floridian]

Если Вы не Бог, то у Вас не существует научно обоснованного метода узнать будет ли конкретный loan выплачен или случится foreclosure. Это всегда gambling.
Underwriter не Бог, но у него есть четкие инструкции, которым он должен следовать при принятии решения давать лоун или не давать. Например проверка дохода, места работы, источника даунпеймента и т.д.

Разумеется метод выдачи лоунов научно обоснован. Выдав 100 лоунов, банк ожидает (на основании вполне научных статистических исследований), что не более чем скажем 3 уйдет в дефолт в течение первых двух лет. Аналисты, нанятые банком, рассчитали, что вorrowers с определенными критериями имеют именно такую вероятность ухода в дефолт.

Итак, 100 лоунов выдано, и через 2 года в дефолт ушло не 3 borrower'а, а скажем шесть. Банк начнет расследование чтобы выяснить в чем причина: либо 1) критерии, установленые банком неверны либо 2) андерайтер плохо следовал инструкциям и пропустил например фальшивый документ, предоставленный borrower'ом.

Когда последний раз тот же New Century и иже с ним делали подобное расследование, они установили, что старые критерии для выдачи лоунов не годятся. И подняли минимальный кредитный скор для 100 процентного финансирования с 600 до 625. (это было 3 Января 2007 года)

Если такой подход и можно назвать gambling, то в очень ограниченном смысле....

[Keyman]

Underwriter не Бог, но у него есть четкие инструкции, которым он должен следовать при принятии решения давать лоун или не давать. Например проверка дохода, места работы, источника даунпеймента и т.д.

Разумеется метод выдачи лоунов научно обоснован. Выдав 100 лоунов, банк ожидает (на основании вполне научных статистических исследований), что не более чем скажем 3 уйдет в дефолт в течение первых двух лет. Аналисты, нанятые банком, рассчитали, что вorrowers с определенными критериями имеют именно такую вероятность ухода в дефолт.

Итак, 100 лоунов выдано, и через 2 года в дефолт ушло не 3 borrower'а, а скажем шесть. Банк начнет расследование чтобы выяснить в чем причина: либо 1) критерии, установленые банком неверны либо 2) андерайтер плохо следовал инструкциям и пропустил например фальшивый документ, предоставленный borrower'ом.

Когда последний раз тот же New Century и иже с ним делали подобное расследование, они установили, что старые критерии для выдачи лоунов не годятся. И подняли минимальный кредитный скор для 100 процентного финансирования с 600 до 625. (это было 3 Января 2007 года)

Если такой подход и можно назвать gambling, то в очень ограниченном смысле....

:) Underwriter moshet i ne bog, zato Regional manager ili divisional manager vot eto lydi. Ya lichno videl loans kotorye underwriter zaparyval po kreteriam no oni vseravno delali approve. Bez vsyakoii logiki i vsego prochego, prosto potomy shto branch manager svoi case im xorosho podal. I eto v takoii companii kak wells fargo. Tak shto podxod pri vydache loans naychno obosnovan, no k nemy vsegda est exceptions.

[TheDreamer]

Выдав 100 лоунов, банк ожидает (на основании вполне научных статистических исследований), что не более чем скажем 3 уйдет в дефолт в течение первых двух лет.
Подобное предположение лженаучно. Из того, что при бросании монеты вероятность выпадения орла 50%, вовсе никак не следует, что орёл обязательно выпадет в половине случаев. Это написано в любом введении в теорию вероятностей.

Если с монетой мы ещё понимаем, почему вероятность орла 50%, то непонятно отношение FICO к вероятности дефолта loan. Например: Богатый человек с хорошей кредитной историей вполне может увлечься наркотиками и потерять всё. Может случится землетрясение, которое разрушит сотни тысяч домов. При этом страховки автоматически уйдут в дефолт. Произойдёт инфаркт и потребуется $250K для срочной операции на сердце. Джорж Буш начнёт ещё одну войну, и безработица c инфляцией резко подпрыгнут. Домовладелец решил взять крупный лоан, спрятать деньги, а потом объявить банкротство. ... и так далее.
Вместо того, что бы анализировать реальные причины дефолтов, FICO религиозно и фанатично полагается на историческую статистику. Как бы предполагая, что люди и условия не меняются, а богатый обычно только богатеет, и бедный только беднеет. Мы знаем, что это - неправда. C таким же успехом можно предсказывать победу лошади на скачках по результатам прошлых забегов. Некая кореляция с прошлым всегда существует, но как любят повторять профессиональные финансисты: "Past performance does not guarantee future results".

Более того, существуют гораздо более забавные моменты. Скажем, если экономика резко идёт вверх, и вокруг непрерывно создаются рабочие места, то кредиты хорошо выплачиваются независимо от кредитной истории. Если анализировать людей только на основе FICO score, то становится необъяснимо, почему люди с числом 500 вдруг больше не имеют дефолтов. Вот и получаются, что банковские астрологи срочно подкручивают требования к FICO score. Шаманят они не от хорошей жизни, а потому что для предсказания будущего пока не удалось придумать ничего лучше.

[Floridian]

Если анализировать людей только на основе FICO score, то становится необъяснимо, почему люди с числом 500 вдруг больше не имеют дефолтов.

При выдаче кредита люди анализируются не только на основе их ФАйКО скоров, еще многие компоненты принимаются во внимание....


банковские астрологи ...... Шаманят они не от хорошей жизни, а потому что.

А как Вы собственно объясняете мощь и процветание американской банковской системы? Может это чистая случайность? Если согласно Вам банкиры то и дело шаманят, занимаются ненаучными прогнозами, gamble, etc? :)

[TheDreamer]

А как Вы собственно объясняете мощь и процветание американской банковской системы? Может это чистая случайность?
Не могу объяснить мощь и процветание американской банковской системы, потому что это в упор не наблюдается.

Доллар по отношению к евро за год упал на 9%. За 2006-ой вложение денег в Латинскую Америку дало больше прибыли, чем американские банки за 4-5 лет. Европа и Азия тоже впереди, хотя не во столько раз. Кстати, по моим наблюдениям многие американские инвесторы последние два года больше интересуются покупкой зарубежной недвижимости, чем местной.

[9999]

Не могу объяснить мощь и процветание американской банковской системы, потому что это в упор не наблюдается.



Да уж, банковская система тут "немощная и загнивающая"
:lol:

[Sixteen]

Не могу объяснить мощь и процветание американской банковской системы, потому что это в упор не наблюдается.

Доллар по отношению к евро за год упал на 9%. За 2006-ой вложение денег в Латинскую Америку дало больше прибыли, чем американские банки за 4-5 лет. Европа и Азия тоже впереди, хотя не во столько раз. Кстати, по моим наблюдениям многие американские инвесторы последние два года больше интересуются покупкой зарубежной недвижимости, чем местной.

вы совершенно правы ... доллар говно а евро хороший.
но это все колебания рынка. завтра ситуация может измениться
на противоположную.

[TheDreamer]

"немощная и загнивающая"Это Ваши слова. Из того, что не процветающая, автоматически не следует загнивание. Лучше сказать, нормально сводящая концы с концами, но не более того.

но это все колебания рынка. завтра ситуация может измениться на противоположнуюДал бы бог, а то что-то последние годы отношение доллара к евро как-то очень систематически колеблется в неправильном направлении:
http://forum.russianamerica.com/f/attachment.php?attachmentid=7873&stc=1&d=1171469075

[Alex_3112]

Дал бы бог, а то что-то последние годы отношение доллара к евро как-то очень систематически колеблется в неправильном направлении:
Падение доллара объясняется в первую очередь государственной политикой и никак не свидетельствует о силе или слабости банков.

[TheDreamer]

Американские банки работают в долларах, как в основной валюте. Курс доллара несомненно оказывает сильнейшее влияние на их потенциал.

Скажем, выгоднее ли выдать mortgage - американцу в долларах под 6.5% годовых или москвичу в рублях под 13.4% годовых? Учитывая, что доллар многие годы непрерывно падает относительно рубля.

А может лучше немцу в евро или англичанину в фунтах?

[Alex_3112]

Скажем, выгоднее ли выдать mortgage - американцу в долларах под 6.5% годовых или москвичу в рублях под 13.4% годовых? Учитывая, что доллар многие годы непрерывно падает относительно рубля.

А вот подумайте теперь хорошенько над этим. Кому это выгодно? Американским банкам конечно! :)

P.S. Предполагается, что американские банки не обязаны отдавать свои средства в кредит американцам, а могут оперировать ими в глобальном масштабе.

[TheDreamer]

Предполагается, что американские банки не обязаны отдавать свои средства в кредит американцам, а могут оперировать ими в глобальном масштабе.
Вы думаете, правительство США будет спокойно смотреть, как кто-то вывозит милиард долларов на кредиты немцам? В реальности это далеко не так просто, потому что существуют границы, лицензии и правительства.

Да, это верно, что в Германии есть офисы Citibank, Chase и Bank of America. Однако, боюсь, что там они заняты несколько другим, чем дома в каком-нибудь Лос-Анжелесе.

[Lakomka]

Падение доллара объясняется в первую очередь государственной политикой и никак не свидетельствует о силе или слабости банков.
это свидетельсвует от том что мы становимся беднее :rolleyes:

[Alex_3112]

Вы думаете, правительство США будет спокойно смотреть, как кто-то вывозит милиард долларов на кредиты немцам? В реальности это далеко не так просто, потому что существуют границы, лицензии и правительства.

Да, насколько я понимаю, движение капиталов в странах с рыночной экономикой ничем не сдерживается. Правительство само предлагает бонды, и они успешно (пока что) покупаются во всем мире, несмотря на то, что процент по ним ниже, чем процент по банковскому депозиту во многих странах мира.

[Alex_3112]

это свидетельсвует от том что мы становимся беднее :rolleyes:
Такая бедность - не порок. Мы становимся беднее, но сильнее :)
А вот перекос торгового баланса - гораздо опаснее.

[TheDreamer]

Мы становимся беднее, но сильнее :)Глядя на приятеля, которому в этом году дали merit increase 3%, а цену на апартмент повысили на 9%, я бы сказал - беднее и гораздо злее.

Думаю, у большинства, снимающих жильё, будет повышение.