Недвижимость в США... [Archive]

справочник

09-07-2006, 04:16 PM

Иммиграционную визу (ПМЖ) в США никак нельзя получить через обладание недвижимостью. Даже при обращении за неимиграционной визой обладание недвижимостью не будет плюсом. Это не Испания. А зачем Вам самому недвижимость в стране, куда Вы возможно не сможете приехать?
Можно получить. Через инвестор-визу. Схема довольно проста, Вы покупаете недвижимость в эквиваленте 1 млн. долл., вносите её, как паевой капитал в уже действующую фирму, которая сама создаст 10 дополнительных рабочих мест. Единственное ограничение - Вы не можете вынуть эту недвижимость до получения ГК. После - пожалуйста.

Floridian

09-07-2006, 10:16 PM

Схема довольно проста,

:) ;)

9999

09-08-2006, 02:06 AM

Единственное ограничение - Вы не можете вынуть эту недвижимость до получения ГК. После - пожалуйста.

Не правда- гринкарта эта УСЛОВНАЯ, и два года нужно держать инвестмент и попрежнему иметь рабочие места, иначе через 2 года она- тю тю.

In order to become a lawful permanent resident, eligible investors must file a CIS Form I-829, Petition by Entrepreneur to Remove Conditions. Form I-829 must be filed within 90 days before the second anniversary of an Alien Investor?s admission to the United States as a conditional resident.

http://www.uscis.gov/graphics/services/residency/investment.htm

OlgaS1000

09-08-2006, 03:13 AM

А если приехать и потом покупать, то как скоро можно получить кредит? А то везде пишут, что Bad credite story OK. А как и реальности?

Дядя_Федор

09-08-2006, 04:25 AM

А если приехать и потом покупать, то как скоро можно получить кредит? А то везде пишут, что Bad credite story OK. А как и реальности?
Этот Ваш вопрос уже не относится к иммиграции через инвестицию, я правильно понял? Вы хотите приехать по какой-то визе и купить дом в кредит?
Ну на дом кредит Вам дадут, если есть зарплата. Если у Вас плохая кредитная история, будете большие проценты платить.

OlgaS1000

09-08-2006, 04:43 AM

Floridian

09-08-2006, 09:26 AM

Ну да, я собираюсь приехать по иммиграционной визе. А большие проценты это сколько? И как долго надо проработать, чтобы получить кредит? И еще вопрос - сколько надо внести за первый взнос? Спасибо!

Если у Вас есть 20 процентов от стоимости недвижимости, которую хотите купить, хорошие условия можно получить хоть на следующий день по приезду. На практике иммигранты рентуют жилье 2-3 года прежде чем определятся с работой, с районом, и т.п. Что и Вам советую.
Чтобы получить кредит на хороших условиях с 0 - 5 процентов вперед от стоимости недвижимости, достаточно проработать в Америке 2 года на пристойной работе и иметь 3 кредитных линии в течение 2 лет. Поэтому по приезду не откладывайте, сразу старайтесь открыть себе кредитные счета. Почитайте поподробнее что такое кредитная история в разделе "Финансы", если что непонятно, задавайте вопросы там, объясним как можем :)
Хороший процент сегодня это скажем 6 процентов годовых при сроке в 30 лет.
Когда пишут Bad credit OK - это правда - имеется в виду, что с плохим кредитом человек тоже может получить кредит на недвижимость, но не под 6, а скажем под 7.5 годовых. Опять таки есть детали, что именно называть плохим кредитом - это тоже понятие растяжимое...

справочник

09-08-2006, 09:54 AM

:) ;)
Не понял. Я на полном серьёзе ответил.

9999

09-08-2006, 01:21 PM

Не понял. Я на полном серьёзе ответил.

Он наверное имеет ввиду, что схема проста, если у вас есть миллион долларов.

А то получается как в анекдоте, типа:

"-как достать миллион долларов?
- очень просто,- 1)открываете чемодан 2) достаете миллион долларов"

:)

9999

09-08-2006, 01:27 PM

Если у Вас есть 20 процентов от стоимости недвижимости, которую хотите купить, хорошие условия можно получить хоть на следующий день по приезду. На практике иммигранты рентуют жилье 2-3 года прежде чем определятся с работой, с районом, и т.п. Что и Вам советую.
Чтобы получить кредит на хороших условиях с 0 - 5 процентов вперед от стоимости недвижимости, достаточно проработать в Америке 2 года на пристойной работе и иметь 3 кредитных линии в течение 2 лет. Поэтому по приезду не откладывайте, сразу старайтесь открыть себе кредитные счета. Почитайте поподробнее что такое кредитная история в разделе "Финансы", если что непонятно, задавайте вопросы там, объясним как можем :)
Хороший процент сегодня это скажем 6 процентов годовых при сроке в 30 лет.
Когда пишут Bad credit OK - это правда - имеется в виду, что с плохим кредитом человек тоже может получить кредит на недвижимость, но не под 6, а скажем под 7.5 годовых. Опять таки есть детали, что именно называть плохим кредитом - это тоже понятие растяжимое...

Не совсем так:

1)Если у вас нет 20 процентов, то кредит тоже можно получить, но тогда надо страховать заем в обязательном порядке, и это будет стоить дополнительно.

2) проценты все выросли, сейчас "маленький" процент это уже где то порядка 7%, а "большой" может быть и 10.
Ниже прайма вам никто кредит не даст, где вы слышали о кредитах на дом под 0 процентов???

3) работать вообще не обязательно, главное вовремя платить

4) недвижимость сейчас покупать глупо- цены падают, рынок катится вниз, все, что набрали в годы роста цен скидывают со страшной силой, помяните мое слово- в ближайшие годы цены еще упадут и очень неплохо, особенно в Калифорнии. (приличный дом в Сан Фране- миллион долларов, ну не бред ли? у кого такие деньги? набрали долгов, а как платить?)

OlgaS1000

09-08-2006, 01:54 PM

Невыгодно в плане вложений? А в плане - жилья? По моему снимать еще менее выгодно. И потом - цены падают- это же наоборот хорошо, по крайней мере для вновь прибывших.

9999

09-08-2006, 02:21 PM

Невыгодно в плане вложений? А в плане - жилья? По моему снимать еще менее выгодно. И потом - цены падают- это же наоборот хорошо, по крайней мере для вновь прибывших.

Ошибаетесь- вот к примеру в Лас Вегасе, снять двухэтажный дом метров 250 квадратных- 1200 долларов в месяц, если вы такой же дом купите ( примерно 400 000 долларов) и будете платить ТОЛЬКО ПРОЦЕНТЫ, не уменьшая основную сумму заема, да при этом внесете, к примеру, 1/3 стоимости наличными (130 000), и сможете взять деньги под 6.5% годовых (отличный процент, лучше не найдете) то выплаты будут...
1600 долларов в месяц!!

Дело все именно в том, что цены на жилье очень сильно завышены, а процентные ставки стали рости, так что снимать- много дешевле, чем покупать в кредит.

Народ покупал в кредит и платил бешеные бабки по одной простой причине, - последние 7-8 лет цены стабильно росли, люди купившие дома в Калифорнии за 200 000 долларов 7 лет назад продали их прошлым летом за 600 000- получилось, что жили бесплатно и наварили еще 400 000 баксов!

Но- стало слишком много желающих, цены выросли до безобразия, теперь пошел обратный процесс- все хотят продать и снять навар, как результат- цены пошли вниз, покупать более никто не хочет (боятся) а вот продающих- как собак не резаных, в том же Лос Анжелесе пройдешь по улице- едва ли не каждый второй дом на продажу...

Пока цены не сильно упали, но, как я уже сказал- подождите год-два, увидите, что будет... На четверть упадут, точно. Может и на половину.

ПС- если владеете английским, то вот, почитайте:
http://www.sprott.com/pdf/marketsataglance/08-2006.pdf

Цербер

09-08-2006, 02:38 PM

Пока цены не сильно упали, но, как я уже сказал- подождите год-два, увидите, что будет... На четверть упадут, точно. Может и на половину.

Где они так сильно упадут (25%)? Если вы скажите в Калифорнии или Неваде, хочу предложить ставку что так сильно они падать не будут.

Ваш совет очень не дальновидящий. Дополнительные $400 (если их возможно платить) не уходят на ветер, по сравнению с квартплатой. У человека растёт эквити и списываются налоги. А то что цены сейчас немного упали (2-3%) это хорошо для всех кроме тех которые по глупости продают дома в такое время.

Я знаю людей которые продали несколько лет назад (когда им сказали что цены будут скоро падать). Это был 2002/2003 год. Они остались с таким носом что Буратино завидует.

Floridian

09-08-2006, 04:51 PM

Не совсем так:

1)Если у вас нет 20 процентов, то кредит тоже можно получить, но тогда надо страховать заем в обязательном порядке, и это будет стоить дополнительно.

Вообще-то имелось в виду покупка недвижимости на второй день после приезда. Боюсь, что в этом случае меньше чем двадцатью процентами даун не отделаться, чтоб хоть какой-то лоун получить... А насчет "страховать" это Вы private mortgage insuranse (PMI) имеете в виду? Этого уже давно не модно, все банки включают эту страховку в рэйт.

2) проценты все выросли, сейчас "маленький" процент это уже где то порядка 7%, а "большой" может быть и 10.
Увольте Вашего мортгидж-брокера. На этой неделе еще в ходу было 5.99 с 10 процентов даунпэймента, хорошей работой и скором выше 700.

Ниже прайма вам никто кредит не даст, где вы слышали о кредитах на дом под 0 процентов???
Я неточно выразился."кредит на хороших условиях с 0 - 5 процентов вперед от стоимости недвижимости" по-нашему будет "кредит на хороших условиях при условии 0-5 процентов даунпэймента".

3) работать вообще не обязательно, главное вовремя платить

Без комментариев. Говорим здесь о нормальных людях, не о драгдилерах и миллионерах.

справочник

09-08-2006, 05:00 PM

Он наверное имеет ввиду, что схема проста, если у вас есть миллион долларов.

Так ведь не нужен миллион. Можно купить недвижимость в кредит и занести её в долевой капитал. Это раз.
Два. Позвучал категорический ответ, что через недвижимость невозможно получить вид на жительство. Я обяснил, что можно.

Bumazhka

09-08-2006, 05:10 PM

Где они так сильно упадут (25%)? Если вы скажите в Калифорнии или Неваде, хочу предложить ставку что так сильно они падать не будут.
Ну если цены поднялись на 200% и выше, согласитесь, что 25% не такое уж и большое падение. Может упасть и ниже. Но поживём, как говорится, увидим.

Дополнительные $400 (если их возможно платить) не уходят на ветер, по сравнению с квартплатой. У человека растёт эквити и списываются налоги.
В том то и дело, что практически все риэлторы сходятся на одном мнении-цены в Калифорниии не просто завышены, а баснословно завышены. И те, кто покупает дома сейчас, в эпоху остывающего рынка рискует выкинуть деньги именно на ветер.А эквити растёт очень медленно и по существу прекратилось, опять же потому что ценам уже некуда дальше расти. Опасность в том, что вы не только можете не накопить эквити, если купили дом по завышенной цене. Но и остаться в минусе, если цены на ваш дом начнут падать.

9999

09-08-2006, 09:00 PM

Где они так сильно упадут (25%)? Если вы скажите в Калифорнии или Неваде, хочу предложить ставку что так сильно они падать не будут.

Как Бумажка уже правильно заметила- поживем- увидим, дома выросли в цене В РАЗЫ за последние 7-8 лет, 25%- мелочь, могут В РАЗЫ же и упасть, но это уже предсказать не решусь...

Ваш совет очень не дальновидящий. Дополнительные $400 (если их возможно платить) не уходят на ветер, по сравнению с квартплатой. У человека растёт эквити и списываются налоги. А то что цены сейчас немного упали (2-3%) это хорошо для всех кроме тех которые по глупости продают дома в такое время.

Я знаю людей которые продали несколько лет назад (когда им сказали что цены будут скоро падать). Это был 2002/2003 год. Они остались с таким носом что Буратино завидует.

Во первых, вы может не заметили, но речь идет об interest only loan, что там у человека растет и что списывается видно станет через год- два, а пока он потерял бы 2-3%, плюс 400 долларов.

Если брать тот же дом (400 000 с моргеджем 270 000) и платить не только чистый процент, но и часть основной суммы то будет уже не 1600, а как минимум 2000, и терять будете 800 долларов.

На мой личный взгляд только недальновидный, мягко говоря, человек может вложить такие бабки в условиях падающих цен.

Позволю себе предположить, что вы либо сами владеете недвижимостью, и недавно купили либо думали продать, да не решились, потому теперь и ищите обоснований своей ошибке...

Кому там что сказали- это одно, а цены сейчас фактически падают. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять и ПОЧЕМУ- домов набрали имеено как ИНВЕСТИЦИЙ, а не для себя, и при первом же снижении цен кинулись продавать, ибо жить там все равно не живут, а денег терять не хочется...

Ни один человек в здравом уме не сможет понять, почему дом в Оранж каунти за 7 лет поднялся в цене с 200 до 600 тысяч. Инфляции такой нет в помине, доходы у людей тоже на столько не выросли,- Куда ему дальше расти, кто такой моргедж потянет,- вот информация для размышления... Люди набрали сумашедших долгов именно в надежде на рост цен, покупали не думая как будут платить.

9999

09-08-2006, 09:11 PM

Вообще-то имелось в виду покупка недвижимости на второй день после приезда. Боюсь, что в этом случае меньше чем двадцатью процентами даун не отделаться, чтоб хоть какой-то лоун получить... А насчет "страховать" это Вы private mortgage insuranse (PMI) имеете в виду? Этого уже давно не модно, все банки включают эту страховку в рэйт.

На второй день после приезда ей вообще вряд ли кто то даст лоун, тем более в нынешних условиях.

Увольте Вашего мортгидж-брокера. На этой неделе еще в ходу было 5.99 с 10 процентов даунпэймента, хорошей работой и скором выше 700.

Только если ARM , на год. А потом они вам все 10 сделают.
Средний на 30 лет- 6.48
http://www.hsh.com/today.html
Но и об этом на второй день ей мечтать не приходится.

Без комментариев. Говорим здесь о нормальных людях, не о драгдилерах и миллионерах.

Зачем же о драгдилерах- если селф емплойд, то уже работы нет, а доход идет. Или инвестор, например. Да мало ли еще вариантов...
У меня жена уже год нигде официально не работает, а кредит у нее отличнейший.

бубенчиков

09-08-2006, 09:47 PM

Где они так сильно упадут (25%)? Если вы скажите в Калифорнии или Неваде, хочу предложить ставку что так сильно они падать не будут.

Ваш совет очень не дальновидящий. Дополнительные $400 (если их возможно платить) не уходят на ветер, по сравнению с квартплатой. У человека растёт эквити и списываются налоги. А то что цены сейчас немного упали (2-3%) это хорошо для всех кроме тех которые по глупости продают дома в такое время.

Я знаю людей которые продали несколько лет назад (когда им сказали что цены будут скоро падать). Это был 2002/2003 год. Они остались с таким носом что Буратино завидует.

По официальной статистике в среднем дома упали на 10-15%, в больших городах ещё держаться, в некоторых даже растут. И возможно падать сильно не будут.
Но не надо забывать, что большинство людей при покупке брало огромные займы, и падение даже на 2 - 3 % полностью выбивает из бюджета.
Также, самое главное, налоги на землю. В тех местах где дома продаются за полмиллиона и выше налоги сумашедшие. Пять - десять кусков в год, это простите деньги полностью выброшенные на ветер.

9999

09-08-2006, 10:15 PM

Можно получить. Через инвестор-визу. Схема довольно проста, Вы покупаете недвижимость в эквиваленте 1 млн. долл., вносите её, как паевой капитал в уже действующую фирму, которая сама создаст 10 дополнительных рабочих мест. Единственное ограничение - Вы не можете вынуть эту недвижимость до получения ГК. После - пожалуйста.

Так ведь не нужен миллион. Можно купить недвижимость в кредит и занести её в долевой капитал. Это раз.
Два. Позвучал категорический ответ, что через недвижимость невозможно получить вид на жительство. Я обяснил, что можно.

Что то я первый раз не понял, что вы говорите о недвижимости В КРЕДИТ.
Боюсь, что из этой идеи ничего не выйдет- если вы купите недвижимость в кредит и станете заносить ее как паевой капитал, то и долг на нее придется вычитать как дефицит,- иначе странная получится арифметика, когда деньги БАНКА вы будете учитывать, как свои.

К примеру, если вы купили фабрику за миллион и у вас на ней висит лин на 900 000, то никак нельзя считать это как миллионную инвестицию- вы то инвестируете только 100 000, а остальное АМЕРИКАНСКИЙ БАНК инвестирует! Вот банку и дадут гринкарту :)

справочник

09-09-2006, 08:43 AM

Что то я первый раз не понял, что вы говорите о недвижимости В КРЕДИТ.
Боюсь, что из этой идеи ничего не выйдет- если вы купите недвижимость в кредит и станете заносить ее как паевой капитал, то и долг на нее придется вычитать как дефицит,- иначе странная получится арифметика, когда деньги БАНКА вы будете учитывать, как свои.

К примеру, если вы купили фабрику за миллион и у вас на ней висит лин на 900 000, то никак нельзя считать это как миллионную инвестицию- вы то инвестируете только 100 000, а остальное АМЕРИКАНСКИЙ БАНК инвестирует! Вот банку и дадут гринкарту :)
Туман в голове.
Вы бы почитали чего-нибудь. Или на семинар куда сходиди, да хоть к Шустерману. Вы же в ЛА?
Вот тут, кстати, статейка есть - http://immigration.about.com/b/a/256074.htm

Floridian

09-09-2006, 10:41 AM

Вот тут, кстати, статейка есть - http://immigration.about.com/b/a/256074.htm

Статейка интересная. Я признаться тоже сразу не догнал, что речь идет об инвестиции недвижимости купленной в кредит. Да, там в статье говорится, что можно использовать средства переданные в дар или которые человек занял. Но я что то не уверен, что на практике чиновник пропустит подобную инвестицию с лином от американского банка. Тут уж и правда по логике, как сказал 9999 , банк должен получить гринкарту, а не инвестор.
Опять таки, чтобы получить купить недвижимости на миллион долларов (или там можно меньшую сумму? из статьи непонятно) иностранцу придется сделать даунпеймент не меньше тыщ 250. А если будет рикваермент, что недвижимость должна быть коммерческая, а не резиденшл, то все 500 наверно.
А Вы слышали, Справочник, о людях которые реально таким способом воспользовались? Или это г-н Шустерман недавно придумал?

справочник

09-09-2006, 11:58 AM

А Вы слышали, Справочник, о людях которые реально таким способом воспользовались? Или это г-н Шустерман недавно придумал?
Я много чего слышал. И видел.
Например, месяца четыре назад, получил ГК скейбордист, как выдающийся спрортсмен.
Хороший адвокат очень многое может сделать. А Шустерман не просто хороший, а очень хороший.
Если его контора пишет, что это возможно, значит это так.
Кстати, с подсчётами у Вас тоже беда. Минимум по инвесту 0.5 милл. долларов, макс. взнос для иностранца без проверки дохода 25%, следовательно первоначальные затраты при этих условиях, составят 125 тыс. Не такая уж неподъёмная сумма. В капитал компании можно вкладывать всё, вплоть до интеллектуальной собственности, которая, как известно, вообще "пощупана" быть не может.

9999

09-09-2006, 03:23 PM

Я много чего слышал. И видел.
Например, месяца четыре назад, получил ГК скейбордист, как выдающийся спрортсмен.
Хороший адвокат очень многое может сделать. А Шустерман не просто хороший, а очень хороший.
Если его контора пишет, что это возможно, значит это так.
Кстати, с подсчётами у Вас тоже беда. Минимум по инвесту 0.5 милл. долларов, макс. взнос для иностранца без проверки дохода 25%, следовательно первоначальные затраты при этих условиях, составят 125 тыс. Не такая уж неподъёмная сумма. В капитал компании можно вкладывать всё, вплоть до интеллектуальной собственности, которая, как известно, вообще "пощупана" быть не может.

Что может сделать "хороший адвокат" я наслышан очень неплохо, но об этом чуть дальше.
В начале же заметим, что 0.5 милл. - это только если инвестировать в специальные области, куда инвестировать никто не хочет (потеряете все к чертям).

Теперь, на чем я основываюсь, когда все это говорю? На своем опыте- будучи еще в Канаде, и занимаясь иммиграционными делами, я общался с семейной парой из Калифорнии- владельцами нескольких домов, имевшими порядка 600 000 личного капитала. Так вот они в Штатах уже к тому моменту были 5 лет, и, по собственным словам "устали от того булшита, которым поливают тамошние адвокаты"- огромные деньги были уплочены всяким таким вот Шустерманам, а результата- ноль, гринкарты как не было, так и нет. Единственное, о чем они мечтали после 5 лет борьбы- продать все к черту и переехать в Канаду, надеясь, что людям с 600 000 долларов там будет все таки полегче...

Писать красивые статейки и пудрить мозги- это американские адвокаты, дествительно, умеют. Так же они очень хорошо умеют обдирать вас, как липку. Единственное, чего они не в состоянии- это обмануть USCIS , заинтересованную в реальных инвестициях в экономику США, а не в липовых бизнесменах, которые хитростью выудят себе гринкарту с минимумом вложений...

PS- в статье написано, что деньги могут быть "подарены или одолжены", но нигде не сказано, что одолжены они могут быть у американского банка.
Скорее всего имеется ввиду, что вы их "одолжите" у себя в стране, тогда действительно безразлично, как и у кого вы их "одолжили" :)

справочник

09-10-2006, 09:48 AM

1. Теперь, на чем я основываюсь, когда все это говорю? На своем опыте- будучи еще в Канаде, и занимаясь иммиграционными делами,

2. огромные деньги были уплочены всяким таким вот Шустерманам,
1. Ах, да! Я забыл, Вы же известный иммиграционный адвокат с практикой в нескольких странах. Ссылочку на бары, где Вы зарегистрированы, не дадите? Может на публикации какие или книги? Ну, уж, диссер-то Ваш, должен быть в библиотеке Конгресса?
Хе-хе ...

2. "Всякие такие Шустерманы" - а точнее, тот, о ком я говорю - 10 лет был прокурором INS, имеет 34 года юридической практики, сотни публикаций, аттестован практически всеми верховными судами в США, был президентом Ассоциации Американских Иммиграционных Адвокатов, в 2004 был включен в список 100 Супер Адвокатов США, 10 лет подряд включается в ежегодный список Лучших Адвокатов США, выступает экспертом в Сенате по иммиграционным вопросам и т.д. и т.п.

Я понимаю, что ему с Вами тягаться не с руки, но Вы бы хоть намёком бы обозначили свои достижения в области юриспруденции. А то мы кропаем фигню всякую, прямо рядом с гением, а это нехорошо ...
;)

9999

09-10-2006, 06:36 PM

1. Ах, да! Я забыл, Вы же известный иммиграционный адвокат с практикой в нескольких странах. Ссылочку на бары, где Вы зарегистрированы, не дадите? Может на публикации какие или книги? Ну, уж, диссер-то Ваш, должен быть в библиотеке Конгресса?
Хе-хе ...

2. "Всякие такие Шустерманы" - а точнее, тот, о ком я говорю - 10 лет был прокурором INS, имеет 34 года юридической практики, сотни публикаций, аттестован практически всеми верховными судами в США, был президентом Ассоциации Американских Иммиграционных Адвокатов, в 2004 был включен в список 100 Супер Адвокатов США, 10 лет подряд включается в ежегодный список Лучших Адвокатов США, выступает экспертом в Сенате по иммиграционным вопросам и т.д. и т.п.

Я понимаю, что ему с Вами тягаться не с руки, но Вы бы хоть намёком бы обозначили свои достижения в области юриспруденции. А то мы кропаем фигню всякую, прямо рядом с гением, а это нехорошо ...
;)

Справочник, не надо ерничать.
Вы любите из себя корчить спеца по всем вопросам, а между тем двумя постами выше не знали, что гринкарта инвесторам дается условная...

Я уважаю и признаю ваши познания в определенных областях- в частности, в том, что касается беженства, но самомнения у вас на десятерых, и в этом то и проблема.

Дядя_Федор

09-10-2006, 06:41 PM

Справочник, не надо ерничать.
Вы любите из себя корчить спеца по всем вопросам, а между тем двумя постами выше не знали, что гринкарта инвесторам дается условная...

Я уважаю и признаю ваши познания в определенных областях- в частности, в том, что касается беженства, но самомнения у вас на десятерых, и в этом то и проблема.
Давайте не будем сводить обсуждение к личной перепалке.
Не надо искать проблем там, где их нет.

По секрету скажу Вам, что Карл Шустерман -- действительно видимо лучший иммиграционный адвокат США на сегодня. У меня даже ссылочка на его контору в Первоисточниках есть.

9999

09-10-2006, 06:44 PM

Давайте не будем сводить обсуждение к личной перепалке.
Не надо искать проблем там, где их нет.

По секрету скажу Вам, что Карл Шустерман -- действительно видимо лучший иммиграционный адвокат США на сегодня. У меня даже ссылочка на его контору в Первоисточниках есть.

Если вы обратили внимание, личную перепалку начал отнюдь не я.
Я привел вполне по теме примеры из своего опыта, а в ответ слышу "а ты кто такой?!".

справочник

09-10-2006, 10:41 PM

1. Справочник, не надо ерничать.
2. а между тем двумя постами выше не знали, что гринкарта инвесторам дается условная...

1. Не надо гнать напраслину на одного из лучших иммиграционных адвокатов СЩА.
2. Ссылку - в студию! Или извинения по полной программе ...

9999

09-10-2006, 11:35 PM

1. Не надо гнать напраслину на одного из лучших иммиграционных адвокатов СЩА.

Никто никакую напраслину конкретно на этого адвоката не гнал, я высказался об адвокатах в целом. То, что назвал их "шустерманами" - можно считать комплиментом :)
Репутация адвокатов в Штатах довольно однозначна, одни анекдоты о многом говорят...

Если же конкретно по делу- у меня было замечено, что понимать цитату можно весьма поразному, нигде там не сказано, что деньги можно брать в долг У АМЕРИКАНСКОГО БАНКА, просто "в долг", что, скорее всего, подразумевает "в долг в своей стране". В этом случае- действительно, USCIS будет без разницы, главное- денежки в страну ввези...

2. Ссылку - в студию! Или извинения по полной программе ...

Можно получить. Через инвестор-визу. Схема довольно проста, Вы покупаете недвижимость в эквиваленте 1 млн. долл., вносите её, как паевой капитал в уже действующую фирму, которая сама создаст 10 дополнительных рабочих мест. Единственное ограничение - Вы не можете вынуть эту недвижимость до получения ГК. После - пожалуйста.

Вы не можете вынуть эти деньги ДО СНЯТИЯ УСЛОВИЯ, а у вас получается- дали гринкарту, и все, дело в шляпе... В шляпе оно будет только через 2 года после ГК, а до тех пор- ничего подобного.

справочник

09-11-2006, 08:56 AM

Вы не можете вынуть эти деньги ДО СНЯТИЯ УСЛОВИЯ, а у вас получается- дали гринкарту, и все, дело в шляпе... В шляпе оно будет только через 2 года после ГК, а до тех пор- ничего подобного.
Алексия - болезнь нетяжёлая, но - неизлечимая. Впрочем, как и отсутствие логики ...
Я разве написал выше, что по "получении условной ГК Вы можете" и т.д.? Ась?

Всё. Эту тему я для себя закрыл.

Dixi.

Цербер

09-11-2006, 10:17 AM

Ну если цены поднялись на 200% и выше, согласитесь, что 25% не такое уж и большое падение. Может упасть и ниже. Но поживём, как говорится, увидим.

Они поднялись на 200% (и больше) потому что их value поднялась. То что сейчас падает, это часть seasonal, часть artificial. Настоящее value не упало:
1. Цена на землю продолжает расти
2. Demand продолжает расти (если включит в теперешний спрос часть rental market который просто боится сейчас покупать).
3. Безpаботность очень маленькая.
И так далее.....

В том то и дело, что практически все риэлторы сходятся на одном мнении-цены в Калифорниии не просто завышены, а баснословно завышены. И те, кто покупает дома сейчас, в эпоху остывающего рынка рискует выкинуть деньги именно на ветер.А эквити растёт очень медленно и по существу прекратилось, опять же потому что ценам уже некуда дальше расти. Опасность в том, что вы не только можете не накопить эквити, если купили дом по завышенной цене. Но и остаться в минусе, если цены на ваш дом начнут падать.

Проработав в real estate больше пяти лет, могу сказать что может 5% реалторов понимают что либо об экономике, и они совсем не знают что будет завтра с ценами(могу показать материал по которому получают realtor license и вы увидите что там учат и что не учат).

Когда эквити растёт не так быстро как 5 лет назад, это не причина для паники. Те кто не собирается продавать дом в ближайшее время должен очень радоваться этому.

Цербер

09-11-2006, 10:32 AM

Во первых, вы может не заметили, но речь идет об interest only loan, что там у человека растет и что списывается видно станет через год- два, а пока он потерял бы 2-3%, плюс 400 долларов.

Если брать тот же дом (400 000 с моргеджем 270 000) и платить не только чистый процент, но и часть основной суммы то будет уже не 1600, а как минимум 2000, и терять будете 800 долларов.

Про лоаны я ни чего не говорю, говорю о будущем цен недвижимости. Брать interest only ни кому не советую во время rising interest rates.

На мой личный взгляд только недальновидный, мягко говоря, человек может вложить такие бабки в условиях падающих цен.

Так когда же покупать недвижимость, когда цены поднимаются? Так только покупали акции в девяностых. Pleeeeaaaaase: buy low, sell high ... buy low, sell high ... buy low, sell high ... pleeeeaaaaase.

Позволю себе предположить, что вы либо сами владеете недвижимостью, и недавно купили либо думали продать, да не решились, потому теперь и ищите обоснований своей ошибке...

Вот опять вы не правы. Я сапожник без сапог, недвижимость не имею, не успел на это накопить.

"Обоснований" как видите не ищу, а просто делюсь опытом и знаниями.

9999

09-11-2006, 03:06 PM

Они поднялись на 200% (и больше) потому что их value поднялась. То что сейчас падает, это часть seasonal, часть artificial. Настоящее value не упало:
1. Цена на землю продолжает расти
2. Demand продолжает расти (если включит в теперешний спрос часть rental market который просто боится сейчас покупать).
3. Безpаботность очень маленькая.
И так далее.....

Цена на землю более не растет;
Спрос реально ПАДАЕТ, проснитесь! Об этот трубят уже вовсю, почитайте хотя бы данную мной выше ссылку:
http://www.sprott.com/pdf/marketsataglance/08-2006.pdf

Проработав в real estate больше пяти лет, могу сказать что может 5% реалторов понимают что либо об экономике, и они совсем не знают что будет завтра с ценами(могу показать материал по которому получают realtor license и вы увидите что там учат и что не учат).

У меня есть realtor licence, материал сам изучал, так что спасибо :)

Когда эквити растёт не так быстро как 5 лет назад, это не причина для паники. Те кто не собирается продавать дом в ближайшее время должен очень радоваться этому.

Эквити не растет ни "быстро", ни "медленно", эквити ПАДАЕТ. Реально.

Так когда же покупать недвижимость, когда цены поднимаются? Так только покупали акции в девяностых. Pleeeeaaaaase: buy low, sell high ... buy low, sell high ... buy low, sell high ... pleeeeaaaaase.

Безусловно! Когда цены растут, надо ПОКУПАТЬ, когда рынок поворачивается и начинает падать- ПРОДАВАТЬ, это же аксиома торговли!
Ride on your winnings, cut your loses short.
Будете сидеть на дешевеющих ликвидах- останетесь банкротом.

buy low, sell high- в условиях растущего рынка, конечно! В условиях сдувающегося пузыря- утопия, high может вообще никогда не наступить, или наступит через 20 лет, когда инфляция все равно уже все с'ест.

Проработав в real estate больше пяти лет
ну, тогда ясно, почему вы привыкли убеждать людей, что дома нужно "покупать" :)

Цербер

09-11-2006, 04:46 PM

Bumazhka

09-11-2006, 04:55 PM

Они поднялись на 200% (и больше) потому что их value поднялась.
Но вы же понимаете, что value недвижимости как и акций может быть исскуственно завышено ажиотажем вокруг них.

9999

09-11-2006, 11:11 PM

Ладно, спорить с вами бесполезно. Начинать вам опять отвечать, значит повторятся. Ссылку вашу прочитаю вечером.

В 2001м году я поставил ставку с реалтором который говорил то же самое. (Как помните всё что вы сейчас говорите, говорят с 1998 года не переставая). Я получил деньги в 2002. Сделал такою же ставку в 2004м с двумя stock brokers. Получил деньги в 2005м.

Как говорится, put your money where your mouth is. Предлагаю $100 поставить на median цену домов в Калифорнии. Срок 6 месяцев, Source: Thompson Guide. Падает на 25% или больше, как вы сказали, я с удовольствием буду праздновать ваш выигрыш и своё новоселье. Можно срок начала сравнения сделать 01-01-06 поскольку в данный момент цены унизились.

Или предложите свои terms.

Я не играю в азартные игры, спасибо.
Мое личное мнение, что ЗА ГОД, (не за 6 месяцев) цены упадут примерно на 25%, по крайней мере в Калифорнии. Минимум 10%, максимум- 35-40%.
В Неваде могут еще подержаться, т.к. тут в основном покупают продавшие в той же Кали, а их пока еще немало, и с большими деньгами.

То, что цены уже не вырастут- очевидный факт, посмотрите, как выросло количество домов на продажу, кто же их все будет покупать по таким ценам??

Я вам более того скажу, цены пока не очень упали потому, что люди НЕ ХОТЯТ ИХ СНИЖАТЬ, они еще не поняли, что по этой облачной цене уже ничего никогда не продадут...
Когда дом постоит полгодика- годик с табличкой "for sale", тогда станет ясно, что либо цены в низ, либо снимать с продажи.
Вот тогда то и запрыгают инвесторы, которым сами по себе эти дома нафиг не нужны... Кто себе покупал- те просто так и останутся в них жить, а вот кто для перепродажи- тот попал реально.

Ни в 2001 ни в 2002 не было ничего подобного- были разговоры, да, но не было такого количество собственности выброшеной на рынок, не было и отката. Сейчас откат на лицо, как и море собственности.

Цербер

09-12-2006, 09:57 AM

Но вы же понимаете, что value недвижимости как и акций может быть исскуственно завышено ажиотажем вокруг них.

Так поднимается цена, не value.

Bumazhka

09-12-2006, 01:35 PM

Так поднимается цена, не value.

Пожалуйста посмотрите в словаре как переводится на русский слово value.;)

Цербер

09-12-2006, 05:04 PM

Пожалуйста посмотрите в словаре как переводится на русский слово value.;)

Я использую финансовую терминологию где price of investment и value of investment не одно и тоже.

Увы всё это сказать по Русски не смогу......пусть меня научат. :rtyu: :17:

Bumazhka

09-12-2006, 05:32 PM

Я использую финансовую терминологию где price of investment и value of investment не одно и тоже.

Увы всё это сказать по Русски не смогу......пусть меня научат. :rtyu: :17:

Об этом и речь. Продавать то дом вы будете по value of your investment. По русски это будет называться стоимостью.Что идентично слову "цена" :znaika: Хотя действительно на русский слово value не так легко перевести. Но в данном случае это будет рыночной стоимостью.:wink:

9999

09-12-2006, 10:20 PM

Так поднимается цена, не value.

Цена не отражает стоимости (value- "стоимость", кстати).
Стоимость определяется разными факторами, в том числе ценой на материалы и трудозатраты, которая как раз и НЕ ВЫРОСЛА во столько раз за последние 7 лет (да и за 20 лет врядли выросла)...

Реально с учетом роста цен на материалы и расценок труда дома могли подорожать максимум процентов на 50%, никак не в несколько раз.

Цена земли величина чисто спекулятивная, у земли нет стоимости (ее никто не производит, она не имеет износа, не требует затрат и т.д.)

Цена же на недвижимость определяется, в первую очередь, соотношением спроса и предложения (она, кстати, может упасть и ниже стоимости- тогда строить новые дома станет не выгодно, но покупать- очень даже выгодно).
На сегодняшний день предложение во много раз превышает спрос, и, более того, стремительно растет. Делайте выводы...

dioserf

09-12-2006, 10:30 PM

так вы скажите, что по-вашему стоит, а что не стоит делать с недвижимостью на данный момент ???
А то запутали совсем :)

Alechko

09-12-2006, 10:50 PM

так вы скажите, что по-вашему стоит, а что не стоит делать с недвижимостью на данный момент ???
А то запутали совсем :)
прогнозы - это хорошо /особенно прогнозы погоды/
покупать/продавать - гадание на кофейной гуще
есть девелоперы на данный момент которые покупают землю (вы должны обязательно один раз посмотреть ресерч, потом поймете что обсуждение этой темы равносильно получению советов на форуме по общей анестезии) и я уверен что заработают, есть которые имеют землю... и замораживают развитие SFR > $1м на 5-7 лет, переходя на развитие MFU(при этом планируют построить только 20-30% от того что было запланированно в прошлом году) опять таки эти люди пользуются рекоменд. специалистов...

9999

09-13-2006, 02:59 AM

так вы скажите, что по-вашему стоит, а что не стоит делать с недвижимостью на данный момент ???
А то запутали совсем :)

Ну, в общем, Alechko совершенно прав- советовать что либо сейчас- слишком зыбкая почва...

бубенчиков

09-13-2006, 06:18 AM

так вы скажите, что по-вашему стоит, а что не стоит делать с недвижимостью на данный момент ???
А то запутали совсем :)
Как говорится занал бы прикуп...
Мы находимся на полностью незнакомой территории (смотри график)
http://housingpanic.blogspot.com/2006/08/scary-bubble-chart-of-day.html
Теоретически всё должно рухнуть, а с другой стороны всё остальное тоже может рухнуть, поэтому вопрос лучше ли недвижимость чем всё остальное.

dioserf

09-13-2006, 08:09 AM

бубенчиков

09-13-2006, 08:15 AM

Этот график просто представили в наглядно-устрашающем виде. :)

Вообще я не с позиции инвестирования спрашиваю, а с позиции приобретения собственного жилья. Хотя это безусловно тоже инвестиции, но жить где-то надо ведь. А платить ренту или мортгич, разница не такая большая.

Да, возможно инвестиции в недвижимость не самые прибыльные в краткосрочной переспективе. Но они и менее рисковые в моем понимании.
Абсолютно, с позиции жилья даже думать нечего, надо приобретать. Потому что всё равно ведь нужно платить за жильё. Как уже в другой теме сказал mortgage заём это самый выгодный заём из всех заёмов, поэтому страху нет.
В самом худшем случае, можно просто перестать платить за жильё, и тогда при правильной политике можно прожить до шести месяцев почти бесплатно. Это уже как вы понимаете около шести сэкономленных тысячь.

dioserf

09-13-2006, 08:30 AM

Абсолютно, с позиции жилья даже думать нечего, надо приобретать. Потому что всё равно ведь нужно платить за жильё. Как уже в другой теме сказал mortgage заём это самый выгодный заём из всех заёмов, поэтому страху нет.
В самом худшем случае, можно просто перестать платить за жильё, и тогда при правильной политике можно прожить до шести месяцев почти бесплатно. Это уже как вы понимаете около шести сэкономленных тысячь.
ну да сэкономленных :), а с мальньким ребенком будет все двадцать :)
Лучше худших случаев избегать.
За совет спасибо, а то начитался здесь всяких терминов и уже не так уверенно себя чувствовал :)

справочник

09-13-2006, 08:38 AM

Цена земли величина чисто спекулятивная, у земли нет стоимости (ее никто не производит, она не имеет износа, не требует затрат и т.д.)

Во какие глубокие экономические познания. Соответственно и у нефти нет стоимости, её никто не производит, и у газа, и у золота, и у сербра с платиной, и, и, и ...

А то, что Манхеттен купили у индейцев за 20 долларов, а сейчас он стоит (?), так это спекулятивная цена. На самом деле цена ему та самая двадцатка и есть.

Дорогая редакция! Мне всяво шешнаццать лет, но я уже *******

Alex_3112

09-13-2006, 12:16 PM

Цена земли величина чисто спекулятивная, у земли нет стоимости (ее никто не производит, она не имеет износа, не требует затрат и т.д.)

Если уж оперировать понятиями политэкономии, то в землю может быть вложена немаленькая прибавочная стоимость. Например, участок с City Water/Sewer будет дороже, чем просто участок. Наличие поблизости школ, дорог, магазинов, пожарных и полицейских участков тоже влияет на эту стоимость. А уж если обнести этот участок земли забором и объявить private community, то стоимость может подняться до небес.

9999

09-13-2006, 03:13 PM

Если уж оперировать понятиями политэкономии, то в землю может быть вложена немаленькая прибавочная стоимость. Например, участок с City Water/Sewer будет дороже, чем просто участок. Наличие поблизости школ, дорог, магазинов, пожарных и полицейских участков тоже влияет на эту стоимость. А уж если обнести этот участок земли забором и объявить private community, то стоимость может подняться до небес.

Милый мой, это же improvements, а я специально сделал разделения на стоимость improvements и самой земли в чистом виде.
Конечно, на цену земли влияют различные факторы, но именно эти факторы и определяют ее стоимость, САМА ЖЕ ПО СЕБЕ цена земли - цифра чисто теоретическая.

9999

09-13-2006, 03:17 PM

Во какие глубокие экономические познания. Соответственно и у нефти нет стоимости, её никто не производит, и у газа, и у золота, и у сербра с платиной, и, и, и ...

А то, что Манхеттен купили у индейцев за 20 долларов, а сейчас он стоит (?), так это спекулятивная цена. На самом деле цена ему та самая двадцатка и есть.

Дорогая редакция! Мне всяво шешнаццать лет, но я уже *******

Я смотрю у вас познания хоть куда, вы может когда нибудь слышали, что нефть ДОБЫВАЕТСЯ, что вкладываются деньги и в поиск ее, и в разработку? Или, может, вам неведомо, что ее ПОТРЕБЛЯЮТ?
Прежде чем сравнивать , почитайте книжки, что ли?

На самом деле цена Манхеттена как земли, без учета построек, и тогда и сейчас была чисто спекулятивной.
Или вы хотите сказать, что если бы это не был центр крупнейшего города в мире, а был просто необитаемый остров, вы бы согласились, что он стоит миллиарды? Не смешите меня.

Я, кажется, уже и так верю, что вам 16 лет.

справочник

09-13-2006, 04:11 PM

Я смотрю у вас познания хоть куда, вы может когда нибудь слышали, что нефть ДОБЫВАЕТСЯ, что вкладываются деньги и в поиск ее, и в разработку? Или, может, вам неведомо, что ее ПОТРЕБЛЯЮТ?
Прежде чем сравнивать , почитайте книжки, что ли?

Ага. То есть рост цены на нефть с 20 долл. до 80 обусловлен вложениями в добычу, поиск и разработку? Вы, что, с Луны свалились? Книжки читать надобно вам, причём я посоветую начать с чего-нибудь простого. Например школьный курс природоведения, ну и какой-нибудь социальный, уж не знаю, что там сейчас преподают.
Вот, когда уразумете, что есть безвозратные и ограниченные ресурсы, чем они отличаются, и с чем их кушают - милости прошу, поговорим.

Я, кажется, уже и так верю, что вам 16 лет.
Хамишь парниша? (С)

Alex_3112

09-13-2006, 04:15 PM

Милый мой, это же improvements, а я специально сделал разделения на стоимость improvements и самой земли в чистом виде.

Так как мы живем на планете Земля и про "землю" говорим на ней же, то отделить ее стоимость от стоимости improvements уже не представляется возможным. Если над этой землей развевается американский флаг, ее цена - одна, если мексиканский - другая, если какой-нибудь суданский - третья.
Говорить про стоимость земли в отрыве не только от рынка, но и от ее потребительской ценности вообще так же бессмысленно, как и пытаться предполагать, сколько марсианских долларов заплатил бы какой-нибудь марсианин за какую-нибудь вещь сделанную на Земле.

9999

09-13-2006, 07:36 PM

Так как мы живем на планете Земля и про "землю" говорим на ней же, то отделить ее стоимость от стоимости improvements уже не представляется возможным. Если над этой землей развевается американский флаг, ее цена - одна, если мексиканский - другая, если какой-нибудь суданский - третья.
Говорить про стоимость земли в отрыве не только от рынка, но и от ее потребительской ценности вообще так же бессмысленно, как и пытаться предполагать, сколько марсианских долларов заплатил бы какой-нибудь марсианин за какую-нибудь вещь сделанную на Земле.

Ошибаетесь, о земле КАК О СОСТАВЛЯЮЩЕЙ ценности частной собственности можно и нужно говорить, как об отдельной единице. А я как раз в этом ключе и говорил.
Вы в курсе, как производится property apparisal?

9999

09-13-2006, 07:38 PM

Ага. То есть рост цены на нефть с 20 долл. до 80 обусловлен вложениями в добычу, поиск и разработку? Вы, что, с Луны свалились? Книжки читать надобно вам, причём я посоветую начать с чего-нибудь простого. Например школьный курс природоведения, ну и какой-нибудь социальный, уж не знаю, что там сейчас преподают.
Вот, когда уразумете, что есть безвозратные и ограниченные ресурсы, чем они отличаются, и с чем их кушают - милости прошу, поговорим.

Спекулировать можно на чем угодно, это еще не равняет землю с полезными ископаемыми в аспекте ценообразования.

Про ресурсы- это все замечательно, но какое отношение это имеет ко мной сказаному? По принципу "в огороде бузина а в Киеве дядька"? :)

справочник

09-14-2006, 01:22 PM

1. Спекулировать можно на чем угодно, это еще не равняет землю с полезными ископаемыми в аспекте ценообразования.

Про ресурсы- это все замечательно, но какое отношение это имеет ко мной сказаному? По принципу "в огороде бузина а в Киеве дядька"? :)
1. Земля - ресурс конечный и невозобновляемый. С ростом человечества, она естественно становится дороже.
2. Не знаю, где Ваш родственник, да и огорода у меня нет, не знаю, как у Вас.
Отношение прямое. Любой невосполняемый и конечный ресурс всегда растёт в цене. Плюс инфляция.
Касательно инфляции. Вы знаете, сколько в США в 1900 году стоило хорошее охотничье ружьё? 1,5 доллара. А кольцо с каратным бриллиантом - 2.

9999

09-14-2006, 02:34 PM

1. Земля - ресурс конечный и невозобновляемый. С ростом человечества, она естественно становится дороже.
2. Не знаю, где Ваш родственник, да и огорода у меня нет, не знаю, как у Вас.
Отношение прямое. Любой невосполняемый и конечный ресурс всегда растёт в цене. Плюс инфляция.
Касательно инфляции. Вы знаете, сколько в США в 1900 году стоило хорошее охотничье ружьё? 1,5 доллара. А кольцо с каратным бриллиантом - 2.

Основные экономические качества земли:
1) конечность (да, в этом сходство есть, но это далеко не единственное)
2) обустройство (цена колеблется в зависимости от построек- непреминимо к полезным ископаемым)
3) постоянство вложений (неприменимо к полезным ископаемым)
4) расположение( цена колеблется в зависимости от местоположения, непременимо к полезным ископаемым)

Земля не всегда и не везде растет в цене, многие участки в Колорадо или Сев. Дакоте за последние 10-15 лет не выросли, а то и упали в цене.

справочник

09-14-2006, 02:59 PM

Основные экономические качества земли:
1) конечность (да, в этом сходство есть, но это далеко не единственное)
2) обустройство (цена колеблется в зависимости от построек- непреминимо к полезным ископаемым)
3) постоянство вложений (неприменимо к полезным ископаемым)
4) расположение( цена колеблется в зависимости от местоположения, непременимо к полезным ископаемым)

Земля не всегда и не везде растет в цене, многие участки в Колорадо или Сев. Дакоте за последние 10-15 лет не выросли, а то и упали в цене.
Слышу слова не мальчика, но мужа. Книжку почитали?

Теперь сравним с этим -

Цена земли величина чисто спекулятивная, у земли нет стоимости
http://forum.russianamerica.com/f/showpost.php?p=1204464&postcount=47

Слушайте! Может мы разных экономических теорий придерживаемся?
Я сторонник неоклассической экономической теории, а Вы?