Продажа дома

[Solarwind]

Привет всем. Кто в курсе, подскажите такую вещь. Мой муж американец живет в Штатах; я живу в России (работаю по контракту, уехать к нему пока не могу). Наш общий малолетний ребенок тоже живет со мной. Недавно муж звонит мне и говорит: хочу продать дом. Я: что случилось, почему? Он: есть прогнозы, что недвижимость в Штатах скоро начнет сильно падать в цене.
Так вот, меня интересует: может ли он продать дом без моего согласия? :confused:
Дом куплен им одним, за пару лет до заключения брака со мной. В кредит, естественно (который, насколько я знаю, еще не погашен). Брачный контракт мы не заключали. В общем, меня интересует, вправе ли муж без моего согласия распоряжаться этой недвижимостью.

[Рижанка]

...
Дом куплен им одним, за пару лет до заключения брака со мной. В кредит, естественно (который, насколько я знаю, еще не погашен). Брачный контракт мы не заключали. В общем, меня интересует, вправе ли муж без моего согласия распоряжаться этой недвижимостью.
Поэтому и в праве.

[Slippery When Wet]

Не...ну я просто дурею в этом дилижансе.
Вот чувак женился....:grum:

[Solarwind]

Ой, какой дружелюбный форум попался:mad:

Да, он знал, когда на мне женился, что у меня такая работа. И не возражал против такого положения вещей. (Более того: поощрял!)

Мне лично плевать на этот дом, я на него не претендую. Но, как я упомянула, у нас есть маленький ребенок, и мне не безразлично, где и в каких условиях он будет жить, когда наконец приедет к папочке;)

[Дядя_Федор]

Честно говоря, Вам надо бы посоветоваться с адвокатом. Здесь на форуме есть несколько адвокатов, подождите, может они ответят.
А в каком штате это происходит? Законы штатов разнятся в таких вопросах, насколько я знаю.

[Solarwind]

А в каком штате это происходит? Законы штатов разнятся в таких вопросах, насколько я знаю.

Флорида

Адвокаты-ы-ы! Что скажите?

[Baghera]

Флорида

Адвокаты-ы-ы! Что скажите?

Не моя сфера.
Дети не имеют никаких прав на имущество родителей при жизни родителей.
Знаю что до недавних пор в community property штатах можно было претендовать на increase in equity на с того времени что расписались (если после расписки жили вместе в этом доме и/или вместе платили за него). С недавних пор в КА больше такое не проходит - тот кто купил дом (до расписки) имеет 100% права на дом, продажу, и весь equity.

[цепной_кот]

В общем, меня интересует, вправе ли муж без моего согласия распоряжаться этой недвижимостью. Пардон, но жуть, действительно. Мужа любишь? Хочешь чтоб семья была крепкая? Тогда спроси, "как бы мне с ним поговорить чтобы донести до него, что мне не все равно, где будет наш ребенок жить, когда мы приедем в Штаты?". А ты спрашиваешь, "Какие у меня права на его дом?". Мрак.

Я понимаю что ты не этот вопрос задаешь, но спроси сама себя, что ты хочешь - мужа и семью, или его имущество. Если последнее - шуруй дальше, спрашивай адвокатов, и на месте твоего мужа, я бы с тобой развелся побыстрее. Если первое - подумай крепко в следующий раз прежде чем такие вопросы задавать.

[Дядя_Федор]

Смотрите, что я нашел
http://www.flclerks.com/PDF/2000_2001_pdfs/7-99_VERSION_Family_Law_Handbook.pdf
Ваш дом записан на только на имя мужа?

[Alechko]

Пардон, но жуть, действительно. Мужа любишь? Хочешь чтоб семья была крепкая? Тогда спроси, "как бы мне с ним поговорить чтобы донести до него, что мне не все равно, где будет наш ребенок жить, когда мы приедем в Штаты?". А ты спрашиваешь, "Какие у меня права на его дом?". Мрак.

Я понимаю что ты не этот вопрос задаешь, но спроси сама себя, что ты хочешь - мужа и семью, или его имущество. Если последнее - шуруй дальше, спрашивай адвокатов, и на месте твоего мужа, я бы с тобой развелся побыстрее. Если первое - подумай крепко в следующий раз прежде чем такие вопросы задавать.
кот рулит /мерзская система не дает плюс поставить/

[seapig]

Я так полагаю что пока вы в браке то вы ничего делить не можете. Если в вашем штате предусмотренно что супруг/супруга в такой ситуации должен/должна разрешить продажу дома то об этом побеспокоится юрист покупателя и банка у которого покупатель будет брать заем на покупку дома и они это потребуют от вашего мужа. Когда заказывают Title Report то ищут судебные решения включая разводы а не семейный статус. При продаже главное чтобы Title был "чистый". Не знаю законов вашего штата и не сталкивалась с такими ситуациями в своем, но мне кажеться что он может продать дом без вашего согласия, а если потом вы будете разводиться может быть вы сможете предьявить претензии на proceeds (деньги полученные от продажи дома) но не на сам дом. Посоветуйтесь с юристом.

Но вообще странная постановка вопроса если вы хотите продолжать жить в браке с человеком и собираетесь приехать не лучше ли дать ему возможность принять решение по поводу такого вопроса. Ему же надо содержать этот дом, может быть сейчас имеет больше смысла купить меньший или квартиру или вообще снимать. Когда вы приедете да еще с ребенком его расходы скорее всего увеличаться, а не уменьшаться. Рынок действительно сейчас того ................... многие люди с головой продают недвижимость.

[Olezhik]

Привет всем. Кто в курсе, подскажите такую вещь. Мой муж американец живет в Штатах; я живу в России (работаю по контракту, уехать к нему пока не могу). Наш общий малолетний ребенок тоже живет со мной. Недавно муж звонит мне и говорит: хочу продать дом. Я: что случилось, почему? Он: есть прогнозы, что недвижимость в Штатах скоро начнет сильно падать в цене.
Так вот, меня интересует: может ли он продать дом без моего согласия? :confused:
Дом куплен им одним, за пару лет до заключения брака со мной. В кредит, естественно (который, насколько я знаю, еще не погашен). Брачный контракт мы не заключали. В общем, меня интересует, вправе ли муж без моего согласия распоряжаться этой недвижимостью.
Мда... Грустная история...

Ну а что, если он дествительно не может продовать дом без твоего согласия, но продать хочит. Что делать собераешся? Если не секрет конешно. Неужели потяниш мужа по судам?

[klukva]

......Он: есть прогнозы, что недвижимость в Штатах скоро начнет сильно падать в цене.............
а мне вот стало интересно откуда такая информация?

[dioserf]

ну причина чтобы дом продать нужна ведь :)
вот и нашлась
А так этот стейтмент звучит немного противоречиво

[марик - камарик]

Привет всем. Кто в курсе, подскажите такую вещь. Мой муж американец живет в Штатах; я живу в России (работаю по контракту, уехать к нему пока не могу). Наш общий малолетний ребенок тоже живет со мной. Недавно муж звонит мне и говорит: хочу продать дом. Я: что случилось, почему? Он: есть прогнозы, что недвижимость в Штатах скоро начнет сильно падать в цене.
Так вот, меня интересует: может ли он продать дом без моего согласия? :confused:
Дом куплен им одним, за пару лет до заключения брака со мной. В кредит, естественно (который, насколько я знаю, еще не погашен). Брачный контракт мы не заключали. В общем, меня интересует, вправе ли муж без моего согласия распоряжаться этой недвижимостью.гыыыыыыы

Мужики, если женитесь то на женщине только вашего уровня дохода и благосостояния:D

[Дядя_Федор]

гыыыыыыы

Мужики, если женитесь то на женщине только вашего уровня дохода и благосостояния:D
Че вы все наехали на бедную женщину? Она что, сказала, что мужа кочергой забьет и дом отнимет? В конце концов, у нее ребенок. Янк сейчас ее бросит, она даже к нему в Штаты приехать здрассьте сказать не сможет, не говоря уж о поддержке ребенка. Такие все маралисты нах, я тащюсь нафик!..

[seapig]

Че вы все наехали на бедную женщину? Она что, сказала, что мужа кочергой забьет и дом отнимет? В конце концов, у нее ребенок. Янк сейчас ее бросит, она даже к нему в Штаты приехать здрассьте сказать не сможет, не говоря уж о поддержке ребенка. Такие все маралисты нах, я тащюсь нафик!..


Дядя Федор, мораль понятие относительное, а вот здравый смысл .....
Если девушка не хочет жить с мужем и ему не верит то пусть разводиться и получает свою долю, а если она хочет к нему приехать и жить вместе, то все вопросы должны решаться в интересах семьи. Если он хочет продавать, то возможно это в интересах семьи и в любом случае надо обсуждать этот вопрос вместе и решать как лучше и она должна сказать почему она этого не хочет, а он должен обьяснить ей почему нужно продавать.

[Цербер]

Привет всем. Кто в курсе, подскажите такую вещь. Мой муж американец живет в Штатах; я живу в России (работаю по контракту, уехать к нему пока не могу). Наш общий малолетний ребенок тоже живет со мной. Недавно муж звонит мне и говорит: хочу продать дом. Я: что случилось, почему? Он: есть прогнозы, что недвижимость в Штатах скоро начнет сильно падать в цене.
Так вот, меня интересует: может ли он продать дом без моего согласия? :confused:
Дом куплен им одним, за пару лет до заключения брака со мной. В кредит, естественно (который, насколько я знаю, еще не погашен). Брачный контракт мы не заключали. В общем, меня интересует, вправе ли муж без моего согласия распоряжаться этой недвижимостью.

Жена ни жена, важно только чьё имя на TITLE и есть ли на это имущество LIENS.

Это только относится к самой продаже дома, так что если вас интересует что будет с прибылью после продажи, это другой вопрос.

[Цербер]

а мне вот стало интересно откуда такая информация?

От придурков которые это повторяют с 1998 года. :mad:

Мне очень жалко тех кто эти советы слушает. Они теряют equity, tax benefits, начинают платить rent который не на много меньше их моргаге mortgage payments. И всё это они делают во время rising itnerest rates.

И расчитывают они на то что цены начнут падать на такие огромные проценты, которые во всей истории этой странны ещё не было (хоть есть много мест где цены сильно поднимались и на том уровне оставались).

[dioserf]

От придурков которые это повторяют с 1998 года. :mad:

Мне очень жалко тех кто эти советы слушает. Они теряют equity, tax benefits, начинают платить rent который не на много меньше их моргаге mortgage payments. И всё это они делают во время rising itnerest rates.

И расчитывают они на то что цены начнут падать на такие огромные проценты, которые во всей истории этой странны ещё не было (хоть есть много мест где цены сильно поднимались и на том уровне оставались).
нет, ну почему так резко сразу, сейчас interest подрос и цены слегка снизились, но они обратно поднимуться, это без сомнения.

[Цербер]

нет, ну почему так резко сразу, сейчас interest подрос и цены слегка снизились, но они обратно поднимуться, это без сомнения.

Так мы с вами согласны. "Резко" это к чему?

[dioserf]

Так мы с вами согласны. "Резко" это к чему?
резко, в смысле резкое заявление :)
Т.е. цены падают, это бывает, но не надолго. Хотя случаи всякие бывают.
Но я согласен с тем, что сидеть и ждать пока цены упадут вдруг и на много, это глупо. Так всю жизнь будешь ренту платить.

[Цербер]

резко, в смысле резкое заявление :)
Т.е. цены падают, это бывает, но не надолго. Хотя случаи всякие бывают.
Но я согласен с тем, что сидеть и ждать пока цены упадут вдруг и на много, это глупо. Так всю жизнь будешь ренту платить.

Ждать и рент платить это ещё не самое плохое, а продавать что-бы потом купить дешевле это очень глупо.

[Cherry29]

а почему б с мужем не поговорить..мол милый так и так, а где мы жить будем, если ты дом продашь? а адвокаты ето уже звучит как угроза и сразу понимаешь что тА тут не так:cool: ;)

[марик - камарик]

нет, ну почему так резко сразу, сейчас interest подрос и цены слегка снизились, но они обратно поднимуться, это без сомнения.Это как на это посмотреть. Раньше давали лоны под 5.125 процентов на 30 лет. Я не слежу за рейтами. Какие они сейчас? Допустим 8%. На сколько упали цены на дома? Обычно когда говорят что цены падают они просто не поднимаются.... по крайней мере у нас в Сан Хозе. И так посчитаем на сколько изменилась фактическая цена для покупателя. Учтем при этом не только понижение цены на дом, но и повышение рейта. Обнаружим что фактическая цена для покупателя даже выросла!

[Leon93]

Одно из двух: либо цены упадут и намного. Либо деньги подешевеют и тоже намного.
Существующий уровень цен уже угрожает всей строительной индустрии.
За существующие цены покупать дом просто нет смнысла. Это ка бы рентовать на всю жизнь, только платить дороже чем еслиб действительно рентовать.

Однако барышня не зря интерисуется. Если ребенок малолетний, а дом куплен за два -три годa до того, то получается лет 5-8 назад?

Т.е там эквуди на сотни тыщ светит. Интерес закономерный.;)

[Floridian]

За существующие цены покупать дом просто нет смнысла. Это ка бы рентовать на всю жизнь, только платить дороже чем еслиб действительно рентовать.



Леня, я считаю что Вы и еще многие люди мыслите неправильно, когда речь заходит о недвижимости. Вы придаете слишком много значения краткосрочным переменам в ценах на дома. Давайте посмотрим с другой точки зрения, рассматривать будем только два типа покупки домов: для себя(т.е. жить в нем) и для инвестмента.(Мы не будем рассматривать третий вариант - покупать с целью перепродать через месяц на 100 тыс дороже, ОК?)
1) Для себя. Итак, у человека достаточно инкома, чтобы платить определенную сумму каждый месяц (мортгидж). Он просто сразу идет и покупает себе дом. (Хорошо, он возможно ждет пару месяцев, если ему советчики шепчут в ухо что мол послезавтра цены упадут). Он в нем живет и будет жить, продавать не собирается в ближайшие 10-15 лет.
2) Для инвестмента. Человек покупает дом с пейментом в 5000 в месяц, рента собирает на 3000, каждый месяц доплачивает по 2000 из кармана, через 10 лет он уже с рента получает 5000 (и не доплачивает из кармана ничего, так как рент растет по любому) , через 20 лет имеет позитив кэш флоу, через тридцать лет продает дом за миллион и кладет этот миллион себе в карман и идет на пенсию. Заметьте, выплатив из кармана за это время не более 300000.
Ну скажите, где в этих двух сценариях есть место для волнений по поводу роста или падения цен на 10-20 несчастных процентов на непродолжительное время? За 30 лет цена на дом в любом случае вырастет. Оба сценария выигрышные в любом случае.
При чем тут рассуждения о том, что "рентовать всю жизнь - дешевле выйдет"?

[Leon93]

Леня, я считаю "?

Считай, но ...

Если ты придеш к любому лендеру, то покупка дома с целью его сдавания в рент считается бизнесом. и притом доходом в 70% от уровня рента. 70!
Кстати хотел бы видеть тех кто может прикупить второй домик за $5000 в месяц.(даже если светят неуверенные $3000 рента).

Т.е:
Хорошо быть богатым и здоровым. Но такие чато встречаются только на интернете. В этом форуме например..почти все.;)

[На качелях...]

Одно из двух: либо цены упадут и намного. Либо деньги подешевеют и тоже намного.
Существующий уровень цен уже угрожает всей строительной индустрии.
За существующие цены покупать дом просто нет смнысла. Это ка бы рентовать на всю жизнь, только платить дороже чем еслиб действительно рентовать.


Ты это и год назад говорил, и два.. Што-то цены не упали с тех пор, а совсем даже наоборот.

Недвижимость растет в любом случае - вместе с инфляцией .

[Floridian]

Считай, но ...

Если ты придеш к любому лендеру, то покупка дома с целью его сдавания в рент считается бизнесом. и притом доходом в 70% от уровня рента. 70!

О каких семидесяти процентах говоришь? О том, что лендер согласен засчитать только 70 процентов от рента в качестве дохода от рента, а на оставшиеся 30 процентов хочет, чтобы ты показал СВОЙ доход (не от риал истэйта в смысле). Ну и что тут неправильно? Кстати некоторые лендеры засчитывают 90 процентов от рента как доход....

Кстати хотел бы видеть тех кто может прикупить второй домик за $5000 в месяц.(даже если светят неуверенные $3000 рента).
Разумеется, на практике такой второй домик умные люди прикупают в тот момент, когда у них есть достаточный даунпэймент, чтобы мортгидж равнялся собираемому ренту, тогда это инвестмент беспроигрышный. Именно поэтому эти люди называются инвесторами, то есть у них ЕСТЬ ДЕНЬГИ, они их ИНВЕСТИРУЮТ на долгосрочную перспективу. Наверное, в вашей Калифорнии даже долгосрочная инвестиция сейчас с вашими ценами рискованна. Но в остальных частях страны - риска никакого нет. НЕЗАВИСИМО от краткосрочных падений и подъемов цен - в этом мой пойнт. Недавно разговаривал с инвестором, ему лет 60, имеет недвижимости на несколько миллионов, но живет в ван-бедрум в Манхеттэне, которую снимает уже 20 лет. Говорит мол знал бы что цены так вырастут за 20 лет - конечно купил бы кондо в Манхэттэне еще 20 лет назад, но я играю только наверняка, говорит, а покупать недвижимость в НЙ мне казалось рискованным. Урок простой: если сейчас покупать дом в Калифорнии кому-то кажется рискованным, пусть рентует, подписывает двухгодичные лизы, и инвестмент делает в других штатах, отдавая 7 процентов от прибыли менеджмент компании, а когда по его мнению придет время покупать в Калифорнии - выдернет эквити из аут-оф-стэйт проперти и воткнет как даунпэймент в дом в Калифорнии. Все разговоры про "дешевле рентовать и не покупать" опять-таки бессмыссленны...



Хорошо быть богатым и здоровым. Но такие чато встречаются только на интернете. В этом форуме например..почти все.;)

Если денег для инвестиций нет, но человек все равно ломится в риал истэйт инвесторы - не надо жаловаться на небольшие "препятствия" в виде краткосрочных скачков цен.... Инвесторам с деньгами на такие "препятствия" - наплевать. Замечательно, когда дом можно перепродать два раза в день и получить прибыль дважды (Флорида 2004), но умные инвесторы работают и в худших условиях...

[Alechko]

приобретение недвижимости так как и акций является долгосрочной инвестицией. к сожалению не любая инвестиция является экономически выгодной... даже на длительный период. из личного опыта могу сказать одно: во время покупки ты не знаеш что будет завтра или через год или через десять, но когда покупаеш дешево и потом цены растут - то начинаеш бить себя копытом в грудь. Но есть более печальные примеры когда люди покупают квартиры во время пика роста цен (и не в раёне Мулхоланд коридора) и становятся банкротами во время очередной депресии.
еслиб кто-то знал что произойдет с маркетом - то не работал бы а жил только от инвестицый. особенно смешно смотреть на эти пизданутые рекламы по ТВ где люди продают советы как инвестировать в недвижимость и пытаются сорвать бабки за эти советы

[Floridian]

приобретение недвижимости так как и акций является долгосрочной инвестицией. к сожалению не любая инвестиция является экономически выгодной... даже на длительный период.
Как может быть экономически невыгодна вот такая к примеру инвестиция: двухсемейный дом в Пенсильвании, 300000 стоимость, 100000 даун, на лоун амаунт 200000 платеж будет со всеми пирогами 1800 в месяц, и рент собираешь на 1500 в месяц, 300 в месяц доплачиваешь. Через лет 5 уже перестаешь доплачивать. Через 30 лет продаешь за 400000, и получается, что выложив из кармана тыщ 130 за все время, имеешь 400. (если продашь раньше, чем 30 лет, меньше и прибыль будет) Как можно проиграть в описываемой ситуации? Что ж такого должно в стране случиться, чтобы инвестор проиграл?

[Alechko]

Как может быть экономически невыгодна вот такая к примеру инвестиция: двухсемейный дом в Пенсильвании, 300000 стоимость, 100000 даун, на лоун амаунт 200000 платеж будет со всеми пирогами 1800 в месяц, и рент собираешь на 1500 в месяц, 300 в месяц доплачиваешь. Через лет 5 уже перестаешь доплачивать. Через 30 лет продаешь за 400000, и получается, что выложив из кармана тыщ 130 за все время, имеешь 400. (если продашь раньше, чем 30 лет, меньше и прибыль будет) Как можно проиграть в описываемой ситуации? Что ж такого должно в стране случиться, чтобы инвестор проиграл?
я не знаю об экономическом положении в Пенсильвании /возможно там будущее надежней чем в швейцарском банке/, но сыграть сегодня на 300К с отрицательным кеш флоу - ЛОЛ... неужели народ совсем лишен фантазии? Хуже и опасней чем маркет сегодня в Южной Калифорнии нет ничего... ито можно найти участки для субдивижн или на худой конец построить апартмент билдинг и получить 15-20% годовых.
а приведенный выше расклад типа "двухсемейный дом в Пенсильвании, 300000 стоимость, 100000 даун, на лоун амаунт 200000 платеж будет со всеми пирогами 1800 в месяц, и рент собираешь на 1500 в месяц, 300 в месяц доплачиваешь. Через лет 5 уже перестаешь доплачивать. Через 30 лет продаешь за 400000, и получается, что выложив из кармана тыщ 130 за все время, имеешь 400." - просто смешно

[seapig]

Как может быть экономически невыгодна вот такая к примеру инвестиция: двухсемейный дом в Пенсильвании, 300000 стоимость, 100000 даун, на лоун амаунт 200000 платеж будет со всеми пирогами 1800 в месяц, и рент собираешь на 1500 в месяц, 300 в месяц доплачиваешь. Через лет 5 уже перестаешь доплачивать. Через 30 лет продаешь за 400000, и получается, что выложив из кармана тыщ 130 за все время, имеешь 400. (если продашь раньше, чем 30 лет, меньше и прибыль будет) Как можно проиграть в описываемой ситуации? Что ж такого должно в стране случиться, чтобы инвестор проиграл?

Случиться может многое и не только в стране location location location (выбрано неправильно) nonpayment by the tenant, eviction, law suit, serious repairs (+general house maintenance) any serious problem is going to cost you ....000. Расходы на дом к сожалению это далеко не только выплаты месячного рента с пирогами и налогами. Хотя в большинстве случаев вложения в Real Estate все равно имеют смысл, но чисто денежные инвестиции как правило принесут больше денег и меньше хлопот.

[Floridian]

- просто смешно

А простите я не знал что имею дело с билдерами и девелоперами.... Но я думаю Вы в курсе, что для большинства инвесторов - инвестиция не является предметом их ежедневных занятий. Я вообще-то говорю про обычных людей - механиков, водителей трака, мелких бизнесменов, вот недавно даже был один бэллман (который в гостинице чемоданы носит) - с которыми я имею дело каждый день, у кого завалялся лишний полтинник - сотка, и которым не помешает миллион-другой к моменту выхода на пенсию. Эти люди занимаются своими собственными делами, им некогда думать про краткосрочное повышение-понижение цен на риал истэйт. Они не собираются бросать свои занятия и начинать разделять участки и строить дома...
А с "другого конца" я имею дело с селлерами, которые в большинстве своем именно такие же простые люди, с той разницей что они начали этот процесс инвестмента на несколько лет раньше и теперь либо сливают пару двухсемейных домов, чтобы купить шестисемейный, либо сливают недвижимость вообще, уезжая к себе в Пуэрто-Рико для того, "чтобы больше не работать ни дня в жизни", как сказал один из них.

[Lakomka]

Ты это и год назад говорил, и два.. Што-то цены не упали с тех пор, а совсем даже наоборот.

Недвижимость растет в любом случае - вместе с инфляцией .
последнее время инфляция растет быстрее.

[Floridian]

Случиться может многое и не только в стране location location location (выбрано неправильно) nonpayment by the tenant, eviction, law suit, serious repairs (+general house maintanance) any serious problem is going to cost you ....000.
Хорошо, в моем примере, когда человек вкладывает за 30 лет 130 тыс, получает 400, прибавьте еще 30 тыс на ремонты и т.п. Разве стало невыгодно? По поводу нонпэймента рента - так это только в НЙ, насколько я знаю, так церемонятся с тенантами, суды разводят... В большинстве штатов: тенант деньги не заплатил - пришел шериф - повесткой обслужил - через пару недель хозяин все шмотки вывез в локер - замок сменил - и вся песня....

. Хотя в большинстве случаев вложения в Real Estate все равно имеют смысл, но чисто денежные инвестиции как правило принесут больше денег и меньше хлопот.

денежные инвестиции или риал истэйт - так это кому что ближе и понятнее... Сипиг, Вы же сами с риал истэйтом связаны - Вам приходилось видеть, как и с каким чувством простой человек гладит крыльцо дома, который он купил сегодня? Это надо фотографировать. Мой бизнес рассказывать как хорошо вкладывать деньги в риал истэйт, и я людей не обманываю. Подвожу к крыльцу некупленного еще дома, даю гладить :) и показываю с цифрами в руках, как ему будет хорошо этим домом владеть.... А дальше уже как получится, кто-то покупает, а кто-то уходит и вкладывает деньги в ценные бумаги. Чей-то бизнес рассказывать как хорошо вкладывать деньги в другие способы заработать. Я этих людей с удовольствием послушаю...

[seapig]

денежные инвестиции или риал истэйт - так это кому что ближе и понятнее... Сипиг, Вы же сами с риал истэйтом связаны - Вам приходилось видеть, как и с каким чувством простой человек гладит крыльцо дома, который он купил сегодня? Это надо фотографировать. Мой бизнес рассказывать как хорошо вкладывать деньги в риал истэйт, и я людей не обманываю. Чей-то бизнес рассказывать как хорошо вкладывать деньги в другие способы заработать. Я этих людей с удовольствием послушаю...

Я лично люблю Real Estate, я даже не могу продать то что имею и не пользуюсь хотя с точки зрения выгоды разумнее было бы продать. И вот почему ..... завтра годовщина атаки на Торговый Центр в НЙ, когда это случилось ни я ни муж не могли снять деньги с наших счетов в течении 2х недель. В более широком смысле при любом бардаке перемене обстоятельств или падениях подьемах рынка когда у тебя есть Real Estate - у тебя есть что-то реальное. Может у меня это от опыта России (потеря денег в банках несколько раз) но мне всегда приятнее RE, даже несмотря на то что это иногда в ущерб здравому смыслу.

[Alechko]

А простите я не знал что имею дело с билдерами и девелоперами.... Но я думаю Вы в курсе, что для большинства инвесторов - инвестиция не является предметом их ежедневных занятий. Я вообще-то говорю про обычных людей - механиков, водителей трака, мелких бизнесменов, вот недавно даже был один бэллман (который в гостинице чемоданы носит) - с которыми я имею дело каждый день, у кого завалялся лишний полтинник - сотка, и которым не помешает миллион-другой к моменту выхода на пенсию. Эти люди занимаются своими собственными делами, им некогда думать про краткосрочное повышение-понижение цен на риал истэйт. Они не собираются бросать свои занятия и начинать разделять участки и строить дома...
А с "другого конца" я имею дело с селлерами, которые в большинстве своем именно такие же простые люди, с той разницей что они начали этот процесс инвестмента на несколько лет раньше и теперь либо сливают пару двухсемейных домов, чтобы купить шестисемейный, либо сливают недвижимость вообще, уезжая к себе в Пуэрто-Рико для того, "чтобы больше не работать ни дня в жизни", как сказал один из них.
не вижу никакой связи между реал эстэйт брокерами и удачными вкладами в недвижемость. Главная цель Брокера - чтоб продажа состоялась. более того - за последний год очень много ошибок у консультантов по местному маркету в ЛА.
очень хороший пример на сколько тяжело предсказать реал эстэйт маркет - развитие платных фривеев, выгодность который зависит от правильного предсказания как будет развиваться жилые и индустр. раёны именно в ближайшие 20-50 лет. Анализом таких проектов занимаются лучшие из лучших... успех...50/50, можно монету подбрасывать с тем же успехом /короче черная дыра/

[Alex_3112]

Хорошо, в моем примере, когда человек вкладывает за 30 лет 130 тыс, получает 400, прибавьте еще 30 тыс на ремонты и т.п.
С финансовой точки зрения данный план - $100,000 сейчас, $166 в месяц в среднем с целью получения $400,000 через 30 лет - совершенно не привлекателен. Даже в банке легко можно получить более выгодные условия, не говоря уже о других финансовых инструментах.

[Alechko]

С финансовой точки зрения данный план - $100,000 сейчас, $166 в месяц в среднем с целью получения $400,000 через 30 лет - совершенно не привлекателен. Даже в банке легко можно получить более выгодные условия, не говоря уже о других финансовых инструментах.
:34: стали проскакивать правильные фразы

[Floridian]

не вижу никакой связи между реал эстэйт брокерами и удачными вкладами в недвижемость. Главная цель Брокера - чтоб продажа состоялась.
Чтоб сделка состоялась.... С таким аттитьюд далеко не уедешь...

более того - за последний год очень много ошибок у консультантов по местному маркету в ЛА.
очень хороший пример на сколько тяжело предсказать реал эстэйт маркет - развитие платных фривеев, выгодность который зависит от правильного предсказания как будет развиваться жилые и индустр. раёны именно в ближайшие 20-50 лет. Анализом таких проектов занимаются лучшие из лучших... успех...50/50, можно монету подбрасывать с тем же успехом /короче черная дыра/

Алечко, Вы опять о билдерах да девелоперах... Конечно, если вкладываешь в гостиницу или торговый центр или подобные крупные вещи - там нужен анализ развития и все такое. Еще раз: мы не говорим о высшем пилотаже, Дональдах Трампах и т.п. Я говорю о простых инвесторах-непрофессионалах, которые покупают, скажем домик в Винтер Парке, Флорида в 5 милях от ДизнейВорлда или домишко в Квинс, НЙ. Какой там-то анализ развития требуется? Что, через 20 лет ДизнейВорлд прикроется и Винтер Парк опустеет? Или рентеры в НЙ переведутся?

[Floridian]

С финансовой точки зрения данный план - $100,000 сейчас, $166 в месяц в среднем с целью получения $400,000 через 30 лет - совершенно не привлекателен. Даже в банке легко можно получить более выгодные условия, не говоря уже о других финансовых инструментах.

Поясните. Откуда 166 в месяц? А что именно в банке предлагают? 4 процента годовых? Другие финансовые инструменты могут быть клиенту непонятны... А крылечко своего дома всегда может приехать погладить....

[Alechko]

Чтоб сделка состоялась.... С таким аттитьюд далеко не уедешь...


еще как... кстати если ты сам занимаешся поиском и находиш жилье то 2.5-3% брокерских - твои, а если напрямую дать офер хозяину то 5-6% плюс в зависимости от маркета можно дропнуть еще 5% (я слышал что сегодня очень смело в ЛА дают оферы на 5-10% ниже), итого 10% с 300К - 30К /не так уж и плохо для начинающего экономиста/

[seapig]

Я говорю о простых инвесторах-непрофессионалах, которые покупают, скажем домик в Винтер Парке, Флорида в 5 милях от ДизнейВорлда или домишко в Квинс, НЙ. Какой там-то анализ развития требуется? Что, через 20 лет ДизнейВорлд прикроется и Винтер Парк опустеет? Или рентеры в НЙ переведутся?

Вот интересно (прошу прощение за дальнейшее уклонение от темы). Искала сейчас vocatioin properties в upstate NY и PA - идея снять на 2 месяца чтобы отец там сидел с дочкой и пыталась вычислить что нам делевле обойдется отправить ее в Крым на 2 месяца с учетом стоимости 3х билетов туда обратно или снять паршивый коттедж в upstate + один билет туда обратно. За средний домик спрашивают 100-200 за день 300-500 за weekend 1000 и больше за неделю, 2000 - 3000 за месяц. Те 2 месяца летом надо расчитывать на 6,000.00 8O если приличный домик на озере или у океана. Допустим они скинут, но все равно меньше чем 4 тысячи за 2 месяца вряд ли будет и то не в самом живописном месте, тч в Крым дешевле. Но с точки зрения владельцев такого жилья ....... ведь платят же примерно такие деньги за съем, иначе бы не спрашивали, к тому же у многих висит что оределенные недели месяцы уже заняты (за год вперед).

[Floridian]

еще как... кстати если ты сам занимаешся поиском и находиш жилье то 2.5-3% брокерских - твои, а если напрямую дать офер хозяину то 5-6% плюс в зависимости от маркета можно дропнуть еще 5% (я слышал что сегодня очень смело в ЛА дают оферы на 5-10% ниже), итого 10% с 300К - 30К /не так уж и плохо для начинающего экономиста/

Алечко, а уж это, извините, рассуждения непрофессионала.... Вы не представляете, насколько отличаются две цифры - цена, за которую дом залистан и цена по которой он продан. 30 процентов - это не редкость. Лично продал за 445 дом залистанный за 549. Там на единицы процентов вообще счет не идет. Если продает сам хозяин -он очень часто нереалистично смотрит на вещи. А если дом продается через агента - то тут есть другая хитрость: дело в том, что хозяин может быть не уверен, как дорого ему удастся продать дом, и поэтому на всякий случай указывает брокеру продавать дом на 15, скажем, процентов, больше от суммы, которая его реально бы сегодня устроила. И ждет, смотрит, какие офферы приходят. А вся соль в том, эксклюзивный договор между брокером и хозяином подразумевает, что брокер получает коммишн как только принесет хозяину оффер на сумму, на которую дом залистан. И даже если хозяин передумает продавать за эту сумму, он все равно должен заплатить коммишн брокеру. Чтобы избежать этой ситуации, хозяин сознательно завышает цену на "стикере". Поэтому цена дома "на стикере" очень часто не имеет отношения к тому, за сколько дом удастся купить, если я агент покупателя, я узнаю все подробности, прежде чем советовать делать оффер....

А в Калифорнии сейчас - да там наверно оффер на 50 процентов меньше объявленной цены оскоблением не является...:)

[Alechko]

Алечко, а уж это, извините, рассуждения непрофессионала.... Вы не представляете, насколько отличаются две цифры - цена, за которую дом залистан и цена по которой он продан. 30 процентов - это не редкость. Лично продал за 445 дом залистанный за 549. Там на единицы процентов вообще счет не идет. Если продает сам хозяин -он очень часто нереалистично смотрит на вещи. А если дом продается через агента - то тут есть другая хитрость: дело в том, что хозяин может быть не уверен, как дорого ему удастся продать дом, и поэтому на всякий случай указывает брокеру продавать дом на 15, скажем, процентов, больше от суммы, которая его реально бы сегодня устроила. И ждет, смотрит, какие офферы приходят. А вся соль в том, эксклюзивный договор между брокером и хозяином подразумевает, что брокер получает коммишн как только принесет хозяину оффер на сумму, на которую дом залистан. И даже если хозяин передумает продавать за эту сумму, он все равно должен заплатить коммишн брокеру. Чтобы избежать этой ситуации, хозяин сознательно завышает цену на "стикере". Поэтому цена дома "на стикере" очень часто не имеет отношения к тому, за сколько дом удастся купить, если я агент покупателя, я узнаю все подробности, прежде чем советовать делать оффер....

А в Калифорнии сейчас - да там наверно оффер на 50 процентов меньше объявленной цены оскоблением не является...:)
до последнего времени рынок на недвижимость в Калифорнии был "жестким". Когда я купил дом, то дал на 10% больше потому что знал что все дают 5 до 10% выше чем листед. а если речь идет о "гибком" не стабильном рынке недвижимости и отрицательном cash flow... вспоминается знаменитая восточная поговорка "не дай бог родиться в период больших перемен"

[Floridian]

Когда я купил дом, то дал на 10% больше потому что знал что все дают 5 до 10% выше чем листед.
Я не совсем понимаю, зачем давать больше, чем дом "листед". Вы, очевидно, что-то другое имеете в виду. "The house is listed for $333.000" означает, что хозяин возьмет 333 тыс прямо сейчас и отдаст дом, больше ему не нужно давать...

[Alechko]

Я не совсем понимаю, зачем давать больше, чем дом "листед". Вы, очевидно, что-то другое имеете в виду. "Тхе хоусе ис листед фор $333.000" означает, что хозяин возьмет 333 тыс прямо сейчас и отдаст дом, больше ему не нужно давать...
был такой период когда хозяин просил 300К и получал в день 3-4 офера от 310к до 330к и естественно выбирал лучший для него

[Floridian]

был такой период когда хозяин просил 300К и получал в день 3-4 офера от 310к до 330к и естественно выбирал лучший для него

Ах, я пропустил те золотые времена....
Кстати, возможно что в Калифорнии не в ходу эксклюзивные договора между хозяином и брокером (судя по Вашим словам, это именно так), иначе хозяину нет смысла нанимать брокера в описываемой ситуации...

Во многих же штатах, где эксклюзивные договоры - норма, это тоже вносит сумятицу в умы обывателей, которые видят объявления о продаже домов за сумасшедшие цены. Ответ брокера на мой звонок типа "Вас интересует тот дом залистанный за миллион на Мэйн стрит? Хозяин возьмет 850 тыс прямо сейчас" - это не редкость, а скорее правило во многих штатах. Поскольку эксклюзивный договор заключен на миллион, брокер не может рекламировать его в газете за 850, ему приходится писать максимум "негоушбл".

[Alechko]

здесь интересное место с довольно жесткими ценами в прошлом и оооочень большими шансами что цены будут оставаться жесткими в будущем, хотя если они упадут на 20-30% я постараюсь приобрести себе что-то в этой эрии
http://www.shapell.com/ss/find/porter_ranch.cfm

[Alex_3112]

Поясните. Откуда 166 в месяц? А что именно в банке предлагают? 4 процента годовых? Другие финансовые инструменты могут быть клиенту непонятны... А крылечко своего дома всегда может приехать погладить....
166 - это 60K за 30 лет. Притом что по условиям предполагалось, что в среднем maintenance дома на две семьи будет обходиться в $1000 в год, что кажется мне чересчур оптимистичным.

Банковские 4% (на savings!) дадут немного больше. Если выбрать CD - то еще больше. Если обратиться в инвестиционную контору, то даже "low risk" вложения дадут большую отдачу.

Конечно, с тем, чтобы "погладить крылечко" тут не поспоришь :)

[Floridian]

166 - это 60K за 30 лет. Притом что по условиям предполагалось, что в среднем maintenance дома на две семьи будет обходиться в $1000 в год, что кажется мне чересчур оптимистичным.

Банковские 4% (на savings!) дадут немного больше. Если выбрать CD - то еще больше. Если обратиться в инвестиционную контору, то даже "low risk" вложения дадут большую отдачу.

Конечно, с тем, чтобы "погладить крылечко" тут не поспоришь :)
Посчитаем с цифрами в руках: СиДи под 5 процентов годовых и продержать там 150000 (для простоты подсчета процентов будем считать на 150, хотя вначале конечно кладем 100) 150000х0.05=7500х30лет=225000+изначальный капитал 100000=325000 - это то что инвестор будет иметь после 30 лет

Теперь недвижимость в описываемом случае: 100000 даун, пусть 50000 на 30 лет будет потрачено на мейнтненс.
Логично считать, что рент можно повышать на 50 долларов каждый год на каждый юнит, стало быть 100 долларов в год. Первые шесть лет, пока не появится позитив кэш флоу, владелец выплатит банку около 15000 (ну, первый год 300 в месяц Х 12 месяцев = 3600, и так далее каждый год меньше) После шестого года до тридцатого - пойдет позитив кэш флоу (седьмой год 100 долларов в месяц Х 12 месяцев = 1200 в год, восьмой год 200 долларов в месяц Х 12 месяцев = 2400 в год и так далее до тридцатого года 2400 долларов в месяц Х 12 месяцев = 28800) Надеюсь, мое предположение, что за 30 лет рент одного юнита вырастет с 750 долларов до 3150, возражений не вызывает? Итого позитив кэш флоу составит за 24 года приблизительно 250000.
Итого имеем: инвестор заплатил за 30 лет : 100тыс +50 тыс +15 тыс=165000. А получает назад 250тыс и 400 тыс от продажи дома = 650000. Итого он имеет 485 тысяч в плюсе . И это при осторожном предположении, что 300-тысячный дом будет стоить через 30 только 400 тыс. На самом деле конечно больше...

Алекс, может я где ошибся в вычислениях? не сочти за труд посчитать.

И вдобавок нет никакого риска - крылечко всегда можно опять таки потрогать в отличие от ценных "бумажек"....

[Alex_3112]

Посчитаем с цифрами в руках: СиДи под 5 процентов годовых и продержать там 150000 (для простоты подсчета процентов будем считать на 150, хотя вначале конечно кладем 100) 150000х0.05=7500х30лет=225000+изначальный капитал 100000=325000 - это то что инвестор будет иметь после 30 лет

Алекс, может я где ошибся в вычислениях? не сочти за труд посчитать.

Да, ошибка, есть.
Инвестиции считаются по так называемым "сложным процентам" (проценты на проценты) и поэтому растут в геометрической, а не в арифметической прогрессии.
Таким образом, при первоначальном вложении в $100000 под 5% годовых без дальнейших взносов через 30 лет мы будем иметь $432K. Если докладывать каждый год по $2000, то $565K.
Конечно, рент вполне может вырасти до $3150 в месяц. Но тогда следут учесть и то, что за это время property tax и всевозможные fees тоже не будут стоять на месте.

И риск с недвижимостью тоже есть. Цена через 30 лет во многом будет определяться привлекательностью данного района. Будет район "белым", чистым и красивым - цена вырастет в несколько раз. А понаедут разные нежелательные личности, начнут на углах наркоту продавать - и все, цена дома упадет, и тенантов придется искать подолгу.

[Leon93]

А у кого есть практический опыт ? Ну типа 100 тыщ сюда, 200 тыщ туда..
А потом 500 тыщ обратно.
Или только теоретики собрались?

[Alechko]

А у кого есть практический опыт ? Ну типа 100 тыщ сюда, 200 тыщ туда..
А потом 500 тыщ обратно.
Или только теоретики собрались?
опыт то есть...
Ну типа 100 тыщ сюда, 200 тыщ туда..
проблема с "А потом 500 тыщ обратно."

[Leon93]

Ну примерно так я и думал..

Помню каогда я нифига по английски не понимал ещо, к нам на работу пришел один специалист по 401К. Ну и типа говорил что вот те кто в начале 50-х положил 10 тыщ на 401К теперь имеет миллион...
И все так- ВАУ!!!

А я думаю, ну блин..а что можно было купить за 10К в 50-х? И у кого они свободными были-то?

Мое мнение по недвижимости:
Зарабатывают те кто имеет комишн с продаж и те кому не в натяг выложить кешом за второй( третий, четвертый) домик.

Короче быть богатым и здоровым всегда лучше чем бедным и больным.

Дайте мне имя того иммигранта кто действительно разбогател. Ну и чтоб на свободе ещо..;)

[бубенчиков]

Посчитаем с цифрами в руках: СиДи под 5 процентов годовых и продержать там 150000 (для простоты подсчета процентов будем считать на 150, хотя вначале конечно кладем 100) 150000х0.05=7500х30лет=225000+изначальный капитал 100000=325000 - это то что инвестор будет иметь после 30 лет

Теперь недвижимость в описываемом случае: 100000 даун, пусть 50000 на 30 лет будет потрачено на мейнтненс.
Логично считать, что рент можно повышать на 50 долларов каждый год на каждый юнит, стало быть 100 долларов в год. Первые шесть лет, пока не появится позитив кэш флоу, владелец выплатит банку около 15000 (ну, первый год 300 в месяц Х 12 месяцев = 3600, и так далее каждый год меньше) После шестого года до тридцатого - пойдет позитив кэш флоу (седьмой год 100 долларов в месяц Х 12 месяцев = 1200 в год, восьмой год 200 долларов в месяц Х 12 месяцев = 2400 в год и так далее до тридцатого года 2400 долларов в месяц Х 12 месяцев = 28800) Надеюсь, мое предположение, что за 30 лет рент одного юнита вырастет с 750 долларов до 3150, возражений не вызывает? Итого позитив кэш флоу составит за 24 года приблизительно 250000.
Итого имеем: инвестор заплатил за 30 лет : 100тыс +50 тыс +15 тыс=165000. А получает назад 250тыс и 400 тыс от продажи дома = 650000. Итого он имеет 485 тысяч в плюсе . И это при осторожном предположении, что 300-тысячный дом будет стоить через 30 только 400 тыс. На самом деле конечно больше...

Алекс, может я где ошибся в вычислениях? не сочти за труд посчитать.

И вдобавок нет никакого риска - крылечко всегда можно опять таки потрогать в отличие от ценных "бумажек"....
Конечно ошибка, а где же учёт (непредсказуемого!) сумасшедшего налога за землю, которым облагается недвижимость в тех районах где она так стабильно растёт

CD 5%

Правило 72:
72 разделить на % интереса = количество лет за которые капитал удвоится.
72 / 5 = 14.4 года
за 30 лет капитал в 150000 вырастет в 6050000 шессот с лишним тысячь, чистой прибыли больше 450000
И заметтье никакого налогообдирательстства.
А если уметь мало мальски оперировать с ценными бумагами, то 1 миллион из 150 тыс за 30 лет это вполне реально.
И никакой головной боли.

[Floridian]

Да, ошибка, есть.
Инвестиции считаются по так называемым "сложным процентам" Таким образом, при первоначальном вложении в $100000 под 5% годовых без дальнейших взносов через 30 лет мы будем иметь $432K.

Да, я ошибся по поводу СиДи. Получаем 432 тыс, все верно.

Видимо, придется изменить условия и предположить, что все-таки дом за 300 тыс сегодня будет стоить не 400 тыс через тридцать лет, а по крайней мере 600 тыс. Тогда сделка с недвижимостью будет более выгодная, чем с СиДи, ОК? Данных по росту цен за последние 30 лет я не нашел, но вот за 24 года с 1980 по 2004 (то есть не включая рост за 2004-2006, который был существенным) имеется
http://www.ofheo.gov/media/pdf/2q04hpir.pdf

За те 24 года стоимость домов выросла на 200 с лишним процентов в США в среднем и в Пенсильвании в частности.

А по поводу проперти такс, так в моем примере все включено: за лоун в 200 тыс банку надо будет платить 1330 долларов каждый месяц, а я кладу на пэймент 1800 сразу. 500 долларов с лихвой покрывают таксы, иншурэнс, билл на воду(который скорее всего будет платить хозяин) и проч мелкие расходы. Напомню, говорим о дешевом доме в Пенсильвании, так проперти таксы почти нулевые....

Бубенчиков, мне трудно судить о перспективах заработать миллион на ценных бумагах - я об этом ничего не знаю - но сдается мне что головная боль там присутствует, так же как и риск. Дайте ссылку почитать про инвестмент в ценные бумаги для любителей, я с удовольствием почитаю про отсутствие риска и проч преимущества этого способа зарабатывать.

По поводу возможности появления в нейборхуде личностей, продающих наркоту и связанной с этим уменьшением стоимости недвижимости: не могу говорить за всю страну, но там где я был, обычно тенденция противоположная - т.е. личности изгоняются и недвижимость растет. В том же НЙ мне неизвестен ни один район, в котором бы ухудшилась обстановка с криминалом и т.п. В каком-нибудь Южном Бронксе как сейчас стоит на углу человек продающий траву, так и 50 лет назад его дедушка стоял... А вот улучшающихся нейборхудов - полно.

[Alex_3112]

Напомню, говорим о дешевом доме в Пенсильвании, так проперти таксы почти нулевые....

Дешевый - ведь мы, кажется, с ценой уже определились? При данной цене налог определяется его ставкой. И вот для того, чтобы ставка была маленькой, наш дом должен стоять или в чистом поле, или в зоне действия торговцев наркотой. В обоих случаях будут проблемы или с поиском тенантов, или с их платежеспособностью.


но там где я был, обычно тенденция противоположная - т.е. личности изгоняются и недвижимость растет. В том же НЙ мне неизвестен ни один район, в котором бы ухудшилась обстановка с криминалом и т.п.
Если где-то убывает, значит где-то прибывает. Вот недавно мне на глаза попалась статейка - в Пеннсильвании, в Поканос, в элитных Gated Communities махровым цветом распускаются банды, торгующие этой самой травкой. Почему? Во-первых, их гонят из Нью-Йорка. Во-вторых, местная полиция привыкла к спокойной жизни и не знает, как с ними бороться. В третьих, полиция просто не имеет права патрулировать эти самые gated communities, а менеджмент предпочитает не выносить сор из избы.

[Floridian]

Дешевый - ведь мы, кажется, с ценой уже определились? При данной цене налог определяется его ставкой. И вот для того, чтобы ставка была маленькой, наш дом должен стоять или в чистом поле, или в зоне действия торговцев наркотой. В обоих случаях будут проблемы или с поиском тенантов, или с их платежеспособностью.

Проперти таксы устанавливаются на уровне каунти или даже еще мелком уровне. А уж они там думают, какие факторы принять во внимание при установлении ставки - количество наркоторговцев на квадратую милю только один из факторов. Почему-то в большинстве мест в Пенсильвании ставки достаточно низкие, не обязательно потому что там криминала и наркотиков много. На дешевый домик в Пенсильвании, где-нибудь в 20 милях от Филадельфии, таксы в месяц не превысят и 100 долларов, (чай, не Hamptons!) и маловероятно что они будут увеличиваться в геометрической прогрессии.



Если где-то убывает, значит где-то прибывает.

Как то пессимистично на вещи Вы смотрите. А не может быть так, что 30 лет назад каждый второй черный из неблагополучного района шел торговать наркотой, а теперь, скажем, только каждый третий? Ну, колледжей больше понаоткрывали, полиция лучше стала работать, мало ли еще по каким причинам....

[Chukcha]

Интересно, а что будет с денежками, потраченными на мильонный домик, если водичкой зальёт или тряхнёт по Рихтеру или мимо будут пробегать злобные поджигатели?

А если работа того, в Индию с Китаем уедет? Придёт банк и выкинет на улицу.

[Floridian]

Интересно, а что будет с денежками, потраченными на мильонный домик, если водичкой зальёт или тряхнёт по Рихтеру или мимо будут пробегать злобные поджигатели?

Чукча, для этого существует Flood insuranse, homeowners insuranse и т.д.


А если работа того, в Индию с Китаем уедет? Придёт банк и выкинет на улицу.

Главное, чтобы она в ближайшие несколько лет не уехала... Да и то несколько сотен в месяц из кармана доплачивать можно даже дворником работая... А дальше будет позитив кэш флоу.

[Chukcha]

Чукча, для этого существует Flood insuranse, homeowners insuranse и т.д.

Странно, смотрел я как-то новости. Там показывали горемык, у которых домики в несколько миллионов, стоявшие на холмах, съехали вниз после дождей. И там сказали, что у этих несчастных не было страховки от съезжания. И это у жучков, а простым трудящимся ещё и на страховки тратиться...

Там ведь ещё и термиты есть, которые любят дома кушать.
И ещё если дом сдавать, то через 30 лет от него точно останутся рожки да ножки. Нечего и погладить будет.

[Alechko]

Странно, смотрел я как-то новости. Там показывали горемык, у которых домики в несколько миллионов, стоявшие на холмах, съехали вниз после дождей. И там сказали, что у этих несчастных не было страховки от съезжания. И это у жучков, а простым трудящимся ещё и на страховки тратиться...

Там ведь ещё и термиты есть, которые любят дома кушать.
И ещё если дом сдавать, то через 30 лет от него точно останутся рожки да ножки. Нечего и погладить будет.
landslides & soils liquefaction :34:

[Chukcha]

А вот нашёл про землетрясения:
http://www.iii.org/media/hottopics/insurance/earthquake/

Earthquakes in the United States are not covered under standard homeowners or business insurance policies.
However, only about 13.3 percent of homeowners now buy earthquake coverage.
Although the entire Northwest of the United States is at high risk of earthquakes, nine of the most costly earthquakes in the last century occurred in California. According to the U.S. Geological Survey, there is a 70 percent probability that an earthquake of magnitude 6.7 or larger will strike the San Francisco Bay area over the next 30 years.

Так что за 30 лет должно тряхнуть серьёзно.

[Leon93]

Недавно разговаривал с инвестором, ему лет 60, имеет недвижимости на несколько миллионов, но живет в ван-бедрум в Манхеттэне, которую снимает уже 20 лет....

Прям атракцион "неслыханная жадность"..

А для кого он живет-то?

[Leon93]

Ты это и год назад говорил, и два.. Што-то цены не упали с тех пор, а совсем даже наоборот..
У нас упали.
Продавцы стали намного сговорчивее. Средний срок продажи дома в СД ( если верить радио) увеличился за 5 лет с 3-х до 70-ти дней.

[бубенчиков]

Да чего мы тут доказываем друг другу, ясно что в рынок недвижимости (с целью зароботка) нефиг соваться. Пять лет назад, это было можно и нужно, и процент интереса в банке был 1%. А когда 5% даже краткосрочная ставка а некоторые CD и бонды дают уже 6%, то покупка недвижимостит по заоблачным ценам это большой риск.

[Leon93]

Я тут на досуге пощитал:
Вполне можно зарабатывать. Если сначала на наркотиках лимон-полтора наличными сделать и потом их инвестировать прокрутив через ресторан.

[Floridian]

Прям атракцион "неслыханная жадность"..

А для кого он живет-то?

Ты пошутил...ага... :) Манхэттен - это такой райончик в НЙ, где ван-бедрум хаты за пару миллионов - не редкость.
http://www.corcoran.com/property/listing.aspx?Region=NYC&ListingID=904948

"Мораль" истории была в том, что чувак так же как и ты считал на протяжении 20 лет, что цены в Манхэттэне слишком высокие и так и не купил жилье там для себя. (Хотя, разумеется, сейчас признает, что ошибался).
Но эта точка зрения не мешала ему покупать недвижимость в радиусе 200 миль от НЙ в регионах с позитив кэш флоу и ростом цен 200-300 процентов за 20 лет, (а не в 500 процентов за 20 лет, как в Манхэттэне, на зато позитив кэш флоу ожидать первые десять лет не приходится).
По мне, так он прав: если считаешь, что в Манхеттэне (или в твоем случае - в Калифорнии) что-то покупать слишком рискованно, ну кто ж виноват что ты в таком месте живешь :) - можешь купить и поиграть с меньшим риском недвижимостью в другом штате - а такая возможность всегда есть. Если "рентовать лучше чем купить" сейчас по твоему мнению работает в Калифорнии, то в других местах обычно лучше купить...

[Alechko]

....а не в 500 процентов за 20 лет, как в Манхэттэне, ...
а здесь другая инфа
http://www.manhattan-institute.org/html/cr_39.htm
http://www.manhattan-institute.org/html/cr_39_table_2.htm

и кто прав? :umn:

[9999]

На тему недвижимости, тем, кто не верит, что цены падают:


Sales of existing homes fell 4.09% compared to last month, dropping to an annual sales pace of 6.33 million homes. Compared to last year, though? Sales are down 11.22%

Partly because homes are selling more slowly, inventory is stacking up. At the end of June there were 3.856 million homes on the market. Compared to last year, that is a whopping increase in supply of almost 40% when only 2.756 million homes were on the market.......


Compared to last year, sales were down 11.22% in the nation as a whole, down 6.99% in the South, 10.06% in the Midwest, down 12.5% in the Northeast and down 18.01% in the West.
....

Nationally, the median average sales price increased a slight .88% over last year at the same time. Regionally, prices increased by 3.23% in the South, but declined everywhere else - by .29% in the West, .56% in the Midwest, and 2.13% in the Northeast.

Источник:
http://www.realestateabc.com/outlook.htm

[CCPC]

На тему недвижимости, тем, кто не верит, что цены падают:



Источник:
http://www.realestateabc.com/outlook.htm
Все эти цифры относительны.Сейлз упали на 12%? Да,но в сравнении с предыдущим годом.Для справки.Предыдущий год был ЛУЧШИМ за последние 15 лет точно.О чём это говорит? Даже если продажи замедлелись,этот год ожидается ТРЕТЬИМ по количеству продаж за те же 15 лет.В абсолютных показателях это очень круто.В твоей же ссылки сказано,чти кое где цены даже растут.А падение на 0.29% вообще не серьёзно.Больше смахивает на сезонные колебания.Тут многие говорят о Калифорнии.В Лос Анжелесе цены обезумевшие.Все пишут,что крах уже начался.Так вот.Это может с точки зрения продавца,зависшего со своим проперти.В реале,хрен тут цены падают.Если ТЫ хочешь купить,и в нормальном районе,то НИЧЕГО дешевле не стало.Может и не растёт.Но и не дешевеет.Сам смотрю проперти,жду падения.Хрен что меняется.В некоторых районах даже продолжает рости.

[Floridian]

а здесь другая инфа
http://www.manhattan-institute.org/html/cr_39.htm
http://www.manhattan-institute.org/html/cr_39_table_2.htm

и кто прав? :umn:

Вообще-то в Вашей ссылке написано, что темпы роста на недвижимость в Манхеттене превышают темпы роста недвижимости по стране в два раза. Я не нашел там информации, на сколько увеличилась стоимость дома в среднем за 20 или 30 лет.
В той ссылке, что я приводил
http://www.ofheo.gov/media/pdf/2q04hpir.pdf
говорится, что в штате НЙ (в целом по штату) цены за 24 года выросли на 400 процентов, я догадываюсь, что в Манхэттэне может быть и 500. Возможно, меньше за счет того, что недвижимость там изначально дорогая была. Я не специалист по Манхэттену, я думаю, что там нет места для долгосрочной инвестиции, там люди все больше краткосрочной занимаются: типа вчера купил за миллион, сегодня продал на 50 тыс дороже, 20 тысяч за две недели заработал...
Возможно, что там даже дешевле 20 лет снимать, чем платить бешеный могтгидж... Но опять-таки, многим людям больше нравится владеть кондо, в котором они живут, не зависеть от лендлорда и т.п., а уж какой возврат они получат прожив в нем 20 лет, их не очень заботит.
Короче пойнт в том, что если страшно делать инвестмент в местах типа Манхэттена или Калифорнии (я лично побаиваюсь того рынка), то полно мест, где можно делать вполне безопасный инвестмент. Ну а если уж живешь в Калифорнии и хочешь купить там недвижимость чтобы жить в ней - то возврат на инвестмент как правило не есть primary concern - так что "покупать или рентовать" - дело хозяйское...

[Floridian]

Может и не растёт.Но и не дешевеет.Сам смотрю проперти,жду падения.Хрен что меняется.В некоторых районах даже продолжает рости.

СмОтрите? Делайте офферы, делайте. Такие, какие считаете нужным. "Цены упали" или "не падают" - это очень общее выражение. Каждого-то интересует конкретный дом... Я вижу, что у многих продавцов нервишки пошаливать начали... Того и гляди поддадутся... на провокацию:).... Проверяйте, как долго дом стоит на маркете, чем дольше - тем смелее Ваш оффер. Сейчас сам иду делать оффер на 15 процентов ниже от аппрэйзл валью, и еще буду просить concession for repairs от селлера на 20 тысяч.... Дом на маркете 11 месяцев... Посмотрим как получится....

[CCPC]

Дом на маркете 11 месяцев... Посмотрим как получится....
Удачи.;) Но хочу сказать,что у нас дома по 11 месяцев на маркете не стоят.Пока.

[Alechko]

Вообще-то в Вашей ссылке написано, что темпы роста на недвижимость в Манхеттене превышают темпы роста недвижимости по стране в два раза. Я не нашел там информации, на сколько увеличилась стоимость дома в среднем за 20 или 30 лет.
В той ссылке, что я приводил
http://www.ofheo.gov/media/pdf/2q04hpir.pdf
говорится, что в штате НЙ (в целом по штату) цены за 24 года выросли на 400 процентов, я догадываюсь, что в Манхэттэне может быть и 500. Возможно, меньше за счет того, что недвижимость там изначально дорогая была. Я не специалист по Манхэттену, я думаю, что там нет места для долгосрочной инвестиции, там люди все больше краткосрочной занимаются: типа вчера купил за миллион, сегодня продал на 50 тыс дороже, 20 тысяч за две недели заработал...
Возможно, что там даже дешевле 20 лет снимать, чем платить бешеный могтгидж... Но опять-таки, многим людям больше нравится владеть кондо, в котором они живут, не зависеть от лендлорда и т.п., а уж какой возврат они получат прожив в нем 20 лет, их не очень заботит.
Короче пойнт в том, что если страшно делать инвестмент в местах типа Манхэттена или Калифорнии (я лично побаиваюсь того рынка), то полно мест, где можно делать вполне безопасный инвестмент. Ну а если уж живешь в Калифорнии и хочешь купить там недвижимость чтобы жить в ней - то возврат на инвестмент как правило не есть primary concern - так что "покупать или рентовать" - дело хозяйское...
read...
Introduction

To many, the high price of Manhattan real estate may seem like a permanent feature of the city’s economy. But this static view of the city is false. The past 20 years have seen a remarkable explosion in the price of Manhattan apartments. In 1980, according to the U.S. Census, the median value of an owner-occupied housing unit in Manhattan in 2002 dollars was $245,633. In 2000, the median value was $377,246, implying an average annual compounded real appreciation rate of 2.2 percent.

[Leon93]

Ну действительно, 2% не совсем хороший результат инвестмента.
Но вот что интересно: Банк наварился 6-8%( а то и больше включая всякие фии)
Брокеры получили десятки тыщ.
Государство всякие налоги..

Т.е если личного кеша нет- прибыль не оправдывает риска. Исключая конечно слуцаев перестроийки, но как я понял расчет на рост цен только идет. А это просто инфляция и ничего больше.

[Floridian]

read...
Introduction

To many, the high price of Manhattan real estate may seem like a permanent feature of the city’s economy. But this static view of the city is false. The past 20 years have seen a remarkable explosion in the price of Manhattan apartments. In 1980, according to the U.S. Census, the median value of an owner-occupied housing unit in Manhattan in 2002 dollars was $245,633. In 2000, the median value was $377,246, implying an average annual compounded real appreciation rate of 2.2 percent.

Во-первых, тут говорится о ценах в среднем по Манхеттену. Это такая же бессмыслица, как средняя температура тела у больных в отдельно взятой палате: у пятерых на 3 градуса ниже - они умирают от ослабления, у пятерых на 3 градуса выше - они умирают от горячки. А медсестра рапортует, что средняя температура по палате 36.6.....
В Манхэттене есть обширные черные районы типа Гарлема, где нет никакого аппрешиэйшн. А на Ист 86 аппрешиэйшн идет полным ходом....

Во-вторых, тут говорится, что о цене с поправкой на инфляцию. То есть цена на юнит в 1980 году была не 245,633, а гораздо ниже в реальных долларах. Какая - не говорится. Рассчитывая СиДи под 5 процентов годовых на тридцать лет, мы не учитывали инфляцию. Еще неизвестно, каков бы доход по СиДи оказался, если бы мы инфляцию в расчет приняли. Может, и меньше 2.2 процента. Так что давайте никаких инфляций в расчет не принимать, иначе это слишком усложнит вычисления.

[Floridian]

Но вот что интересно: Банк наварился 6-8%( а то и больше включая всякие фии)

Это ты считаешь с учетом инфляции или без? Если с учетом, то как считал? Если без учета, то тоже поясни, откуда такие цифры.

[seapig]

read...
Introduction

To many, the high price of Manhattan real estate may seem like a permanent feature of the city’s economy. But this static view of the city is false. The past 20 years have seen a remarkable explosion in the price of Manhattan apartments. In 1980, according to the U.S. Census, the median value of an owner-occupied housing unit in Manhattan in 2002 dollars was $245,633. In 2000, the median value was $377,246, implying an average annual compounded real appreciation rate of 2.2 percent.

Если говорить о МТ вообще это может быть и справедливо, но если мы говорим Upper East Side & Upper West Side, то цена не перестает расти в геометрической прогрессии и квартиры улетают с рынка, человек получает offer (как правило 4-5) в течении первой-второй недели. Мы купили (лень лезть за бумагами) примерно в 1994 за 75К или что-то вроде этого. На сегодняшний день asking price (studio) 380К. Квартира ничего не стоит в содержании тк я ее умудрилась сдать самому правлению недорого. Кондо лучше для инвестирования, но как правило дороже и их в МТ в процентном отношении мало. Кооп имеет downside его нельзя сдавать во многих домах и чем дороже дом тем больше вероятности что нельзя сдавать вообще. Так же они ставят палки в колеса с продажей, особенно в тех домах где нет flip tax. В кондо тоже морочат голову, но не так.

[Leon93]

Это ты считаешь с учетом инфляции или без? Если с учетом, то как считал? Если без учета, то тоже поясни, откуда такие цифры.


В отличии от результата роста стоимости дома, проценты уплачиваются стабильно каждый месяц и каждый год. А если дом продается в течении пяти лет ( и дже больше) там не 6-8, а наверно все 20 получается за счет выплат бОльшей частю процентов чем принципал. А ещо и страховки всякие. И прям сразу. Прям каждый месяц. Аж инфляция не поспевает..

[Floridian]

Мы купили (лень лезть за бумагами) примерно в 1994 за 75К или что-то вроде этого. На сегодняшний день asking price (studio) 380К. .
Спасибо, Сипиг, поддержала :) А то калифорнийцы думают, что цены на недвижимость только у них растут, а Манхеттене прям так стоят на месте с 80-го года.... :)

[На качелях...]

У нас упали.
Продавцы стали намного сговорчивее. Средний срок продажи дома в СД ( если верить радио) увеличился за 5 лет с 3-х до 70-ти дней.
Цены стали меньше, чем год назад?

[CCPC]

Цены стали меньше, чем год назад?
Лёня путает количество с ценой.Нет,цены ниже не стали.Кстати,мой товарищ 2 недели назад выставил таунхауз на маркет.На сегодня 2 офера уже получил.Не понятно что происходит.Млин,и хрустальный шар,как назло,куда-то закатился..

[Leon93]

Цены стали меньше, чем год назад?


Не слежу( мне не надо ), но давеча еду по улице и вижу " два дома за 350 тыщ". Я конечно представляю что йето за домА, но три года назад йето просто было невозможно.
(Раён SweetWater)

[цепной_кот]

Цены стали меньше, чем год назад? В [LA Cty] вроде нет, а в [San Diego County] вроде немного упали (http://www.latimes.com/classified/realestate/news/la-fi-homes14sep14,0,494694.story?coll=la-class-realestate-news). Что рынок сильно "замедлился" - это точно.

[На качелях...]

2.2% decline in home prices compared with a year earlier..
насколько в предыдущем году выросли цены по сравнению с 2004? ;)

[9999]

Меня удивляет, что люди могут так старательно закрывать глаза на очевидные факты:
факт- последние 6 лет цены росли с сумашедшей скоростью
факт- вечно рости с такой скоростью цены не могут, это абсурд
факт- откат цен неизбежен

С последним выводом упорно спорят, потому, что людям владеющим недвижимостью признать его очень очень не хочется.

Но то, что покупатели насторожились и стали много осторожнее- очевидно, да и откуда взять такое количество покупателей?

Спрос последние годы подхлестывался тем, что многие, кому дом и не нужен и не по карману покупали его все равно, дабы воспользоватся ростом цен. Люди делали до 100 000 долларов за день (случай, описаный в журнале "Тайм"), кому ж не хочется такого счастья??

В результате вместо, к примеру, 10 000 покупателей, на рынке было 100 000 (цифры условные), а зато продавцов было меньше, чем могло бы - опять же, даже совсем обнищавшие и потерявшие работу домов могли не продавать, а ехать счастливо на эквити- брать новые и новые лоуны!

Теперь процесс пошел в обратную сторону, и быстро:
1) эквити почти не растет, ждите волну банкротств и форклоусов.
2) покупатели задумались, ждите падения желающих купить (уже на лицо, но будет и больше)
3) продавцы решили скинуть лишнее- из страха перед падением цен, там изрядный процент вторых и третьих домов, купленых как "инвестмент", сейчас они их выбросят на рынок, что поможет его утопить (уже выбрасывают, посмотрите на цифры)

Что мы будет иметь? Все больше домов на рынке, все меньше покупателей.

Хммм, интересно, что же будет с ценами?? :confused:

[Floridian]

1) эквити почти не растет, ждите волну банкротств и форклоусов.


Ждем-c! Уже ждем-c! За последний месяц имеем несколько кастомеров на cash out refinance, а сделать им не смогли и никто не сможет, потому что эквити-то ни хрена нет, и negative amortization процентов 5 на их домах. Держу руку на пульсе, не знаю сколько они еще продержатся без "инъекции"..... Целая прослойка людей привыкла проедать свое эквити, делая минимум пэйменты и делая кеш-аут рефайнансы раз в год-два....
Как только - так сразу.... будем дома за кеш за полцены брать....

[Alechko]

Меня удивляет, что люди могут так старательно закрывать глаза на очевидные факты:
факт- последние 6 лет цены росли с сумашедшей скоростью
факт- вечно рости с такой скоростью цены не могут, это абсурд
факт- откат цен неизбежен

С последним выводом упорно спорят, потому, что людям владеющим недвижимостью признать его очень очень не хочется.

Но то, что покупатели насторожились и стали много осторожнее- очевидно, да и откуда взять такое количество покупателей?

Спрос последние годы подхлестывался тем, что многие, кому дом и не нужен и не по карману покупали его все равно, дабы воспользоватся ростом цен. Люди делали до 100 000 долларов за день (случай, описаный в журнале "Тайм"), кому ж не хочется такого счастья??

В результате вместо, к примеру, 10 000 покупателей, на рынке было 100 000 (цифры условные), а зато продавцов было меньше, чем могло бы - опять же, даже совсем обнищавшие и потерявшие работу домов могли не продавать, а ехать счастливо на эквити- брать новые и новые лоуны!

Теперь процесс пошел в обратную сторону, и быстро:
1) эквити почти не растет, ждите волну банкротств и форклоусов.
2) покупатели задумались, ждите падения желающих купить (уже на лицо, но будет и больше)
3) продавцы решили скинуть лишнее- из страха перед падением цен, там изрядный процент вторых и третьих домов, купленых как "инвестмент", сейчас они их выбросят на рынок, что поможет его утопить (уже выбрасывают, посмотрите на цифры)

Что мы будет иметь? Все больше домов на рынке, все меньше покупателей.

Хммм, интересно, что же будет с ценами?? :цонфусед:
логично, хотя слишко упрощено... т.е. надо учитывать дохон населения в регионе, таксация, стоимость постройки нового жилья, состояние дешевых домов и стоимость ремоделирования /мексы сегодня за $5 в час не работают/, муниципальные службы уже готовы к падению рынка и поэтому принимают драконовские законы по развитию нового жилья
а инфляция...
интересно что после Катрины цены не сильно упали /как раз это не логично/

[На качелях...]

Хммм, интересно, что же будет с ценами??

Да все то же, что уже не раз было до этого - упадут на какой-то процент, потом опять начнут расти.

[9999]

Да все то же, что уже не раз было до этого - упадут на какой-то процент, потом опять начнут расти.

Не скажите- последний раз цены падали "на какой то процент" до вздутия пузыря, если вы внимательно сопоставите все указаные выше факты то поймете, что теперь будет не так...
Впрочем- блажен, кто верует.

[Leon93]

Что мы будет иметь? :

Тут ещо такой интересный факт. Те, кто 3-4 года назад перефинансировал дома и вытянул экводи на покупку второго под 2%(!!) годовых теперь получили билы под 8-9%.

А ведь если загрузился под завязку- ремень в четыре раза уже не затягивается..

.

[9999]

Тут ещо такой интересный факт. Те, кто 3-4 года назад перефинансировал дома и вытянул экводи на покупку второго под 2%(!!) годовых теперь получили билы под 8-9%.

А ведь если загрузился под завязку- ремень в четыре раза уже не затягивается..

.

Правильно , АRM.
Раньше думали, "что нам АРМы, когда такие денжищи можно заработать", теперь только локти кусать останется.