куда идет риал эстейт [Archive]

CCPC

05-20-2006, 02:40 PM

у меня есть некое
ощущение грядущего глобального повышения цен

Ещё!!:confused:
Щас никто достоверно не может сказать.А то бы жили в Сочи.Я вот тут прочитал,что за последние 30 лет мониторинга цен,самое большое падение было на 15 процентов.По прошествии времени,цена поднималась до первоночального,и уходила далеко вперёд.Вообщем график выглядит просто.Плюс демографический постоянный рост.Людям где то надо жить.В экономике вроде дефолтов не светит.Цена на рент растёт очень быстро,пытаясь догнать моргидж.Всё это за рост.Но вроде ставки по кредиту повышать перестали,и люди успокоились.Скоро привыкнут,как к бензину за 4 бакса.И опять вверх полезет...ИМХО.

Donat

05-20-2006, 04:04 PM

не думаю, что цены в обшем упадут ....
не думаю, что сильно поднимутся в ближайшие пару лет. Ето может, наверное, случиться, если вдруг економика резко улучшится или снова занизят интрист рейтс....
стоит покупать, если тебе и/или твоей семье нужно жилье, но не для того чтобы сделать бабки.

CCPC

05-20-2006, 04:46 PM

стоит покупать, если тебе и/или твоей семье нужно жилье, но не для того чтобы сделать бабки.

В коммерчески привлекательных и престижных районах всегда можно сделать бабки.Люди всегда хотели и будут хотеть там жить.А первопроходцев,которые захотят из Ван Найса сделать Бел Эйр почти нет.

Taboo

05-20-2006, 04:48 PM

Румба

05-21-2006, 12:03 AM

Sixteen

05-21-2006, 01:22 AM

ИМХО, я думаю падение цен на жилье будет. Причем существенное. Надо подождать с покупкой. Согласна, что цены на жилье в целом растут на горизонте 25-30 лет, однако на нашем веку может вполне статься, что 10 лет будет спад в недвижимости. Если вы покупаете для себя и семьи, тогда да, можно не сильно спада бояться, особенно если вы все детям-внукам оставите в наследство. А если покупаете с целью перепродажи, то я бы подождала. Опять-таки, чисто мое персональное ощущение от сегодняшней экономики.

я для себя. не с целями продажи. но не хочется себя ощутить м-ком
если послезавтра произойдет резкий обвал цен. хотя вроде ничего его
не предвещает. может случиться нечто типа: credit default boom.
вот был док ком коллапс, а теперь будет кредит дефолт бум. все начнут
по кругу дефолтать, банки начнут толпами увольнять народ, и опять
будет сокращение рынка на несколько лет ... а может ничего этого и не будет, хрен его знает.

Taboo

05-21-2006, 05:10 AM

ИМХО, я думаю падение цен на жилье будет. Причем существенное. Надо подождать с покупкой. Согласна, что цены на жилье в целом растут на горизонте 25-30 лет, однако на нашем веку может вполне статься, что 10 лет будет спад в недвижимости. Если вы покупаете для себя и семьи, тогда да, можно не сильно спада бояться, особенно если вы все детям-внукам оставите в наследство. А если покупаете с целью перепродажи, то я бы подождала. Опять-таки, чисто мое персональное ощущение от сегодняшней экономики.

Развитие рынка предугадать невозможно. 10 летний спад в недвижимости трудно себе представить. Скорее остановка роста цен, что тоже называют спадом.
Зато я часто слышу как люди говорят, если бы я знал, что такие будут цены сейчас, я бы 10 лет назад купил. 10 лет назад они говорили тоже самое. А от катаклизмов никто не застрахован и это часть любого предпринимательства, но ето уже дум сценарии.
Хотя, конечно, если вам известно о развитии цен на недвижимость что то такое, чего не знают другие, то поделитесь пожалуйста

бубенчиков

05-21-2006, 07:53 PM

я для себя. не с целями продажи. но не хочется себя ощутить м-ком
если послезавтра произойдет резкий обвал цен. хотя вроде ничего его
не предвещает. может случиться нечто типа: credit default boom.
вот был док ком коллапс, а теперь будет кредит дефолт бум. все начнут
по кругу дефолтать, банки начнут толпами увольнять народ, и опять
будет сокращение рынка на несколько лет ... а может ничего этого и не будет, хрен его знает.
В случае кредитного дефолта обвала не произойдёт, номинальные цены будут примерно те же. Но поскольку дефолт вызовет инфляцию и девальвацию, то стоимость домов относительно общих цен понизится.

abc

05-21-2006, 08:35 PM

поделитесь пожалуйста

C Тобой можно в бой,
Она не боится цены любой,
За 30 лет разный привет,
Никто не знает какой ответ:grin:

Alechko

05-21-2006, 08:41 PM

В случае кредитного дефолта обвала не произойдёт, номинальные цены будут примерно те же. Но поскольку дефолт вызовет инфляцию и девальвацию, то стоимость домов относительно общих цен понизится.
да вроде цены на бензин уже вызвали инфляцию, надеюсь что цены на недв. приостановятся или даже упадут на короткий период а потом опять пойдут вверх

Taboo

05-22-2006, 03:58 AM

да вроде цены на бензин уже вызвали инфляцию, надеюсь что цены на недв. приостановятся или даже упадут на короткий период а потом опять пойдут вверх

А разве когда инфляция цены на недвижимость и другие ценности падают? Всегда думала что наоборот:confused:

Taboo

05-22-2006, 05:14 AM

C Тобой можно в бой,
Она не боится цены любой,
За 30 лет разный привет,
Никто не знает какой ответ:grin:

Да с вами хоть в запой
на 30 лет порока
не слушая пророка
я брошусь всей душой:D

Sixteen

05-22-2006, 09:21 AM

да вроде цены на бензин уже вызвали инфляцию, надеюсь что цены на недв. приостановятся или даже упадут на короткий период а потом опять пойдут вверх

гы, я тоже на это надеюсь ... год надеюсь, два надеюсь ...

Donat

05-22-2006, 10:32 AM

Nicholaich

05-22-2006, 10:49 AM

Сомневаюсь, что федерал резерв позволит ценам на недвижимость снизиться,
ето может вызвать просто обвал цен.
Федерал резерв будет играть с интрист рейтс и не даст ценам упасть.
Федерал резерв интересует общее развитие экономики.
Цены на недвижимость определяют прибыльность только строительных компаний, т.е. один из секторов экономики.
Если начнется инфляция (слишком быстрый рост экономики), то интерест рейт поднимут без оглядки на недвижимость, т.к. нужно будет замедлить все индустриальные секторы.

Alechko

05-22-2006, 10:52 AM

А разве когда инфляция цены на недвижимость и другие ценности падают? Всегда думала что наоборот:цонфусед:
если недв. уже оверпрайсд, то вместо коррекции может произойти застой

бубенчиков

05-22-2006, 01:41 PM

Реально никто не знает, ясно одно у большинства людей наличных денег нет вообще, всё в долгах. Однако это не останавливает никого брать в долг ещё. А почему бы не брать если дают. А раз дают то и дома будут покупаться. А что можно ещё купить на деньги взятые в долг, кроме как дом, всё остальное даже близко не даёт такой прибыли как перепродажа недвижимости. Любая остановка в росте цен однако - это всё - кирдык, банкротство. А кого волнует это банкротство, да, вроде ужесточили придумали новый закон, но вот уже вижу по телеку рекламирут такое дело что вроде новый закон он ещё и лучше чем старый.

Taboo

05-22-2006, 02:16 PM

Федерал резерв интересует общее развитие экономики.
Цены на недвижимость определяют прибыльность только строительных компаний, т.е. один из секторов экономики.
Если начнется инфляция (слишком быстрый рост экономики), то интерест рейт поднимут без оглядки на недвижимость, т.к. нужно будет замедлить все индустриальные секторы.

Ааааа, интерест рейт это наверно на мойем диалекте (hypotheek rentе).
То есть если банки повысят интерест рейт то цены на дома соответственно упадут и весь средний клас окажется в кх.. больших проблемах?
А когда такое было в Америке в последний раз?

Leon93

05-22-2006, 05:04 PM

И ваще, это не цены на дома растут, это деньги дешевеют...

КАк бы перефразировав: Щас за доллар дают половину, а скоро будут давать в морду...

Говорящая Борода

05-22-2006, 11:46 PM

Сомневаюсь, что федерал резерв позволит ценам на недвижимость снизиться,
ето может вызвать просто обвал цен.
Федерал резерв будет играть с интрист рейтс и не даст ценам упасть.

У них выбора не будет. Если вы не заметили, уже пару лет учетная ставка идет вверх, и будет еще выше лезть. Это только Вася-сантехник верит, что инфляция 3-4%. А держать в узде ее все равно надо. Спекулятивная политика на рынке недвижимости может еще как аукнуться. Недаром Гринспен, которого лично я ситаю живым гением в экономике, мягко ( и не очень ) но настойчиво предупреждал. Фед вынужден ПОВЫШАТЬ ставки, что бы хоть как-то контролировать инфляцию, в большой своей часто созданную нереально высоким ростом цен на недвижимость. Стоки конца 90-х все помнят? И что потом с акциями доткомов было? :) Я помню глаза своего друга, который за день на 50.000 опустился :) Мое мнение - пузырь лопнет. Где и насколько упадут цены - спорный вопрос. Мое предположение: в т.н. hot areas - процентов на 40-45, в других, типа Огайо - 10-15%. Фед будет не цены держать, а Fannie Mae & Freddie Mac спасать. Если они рухнут - можно будет экономику, как таковую, хоронить. В могиле без креста:)

Хотие простое доказательство? В 2002-2003 годах, очень много мортгейджей было ajustable rate mortgages. Учетная ставка на 3%, если не ошибаюсь поднялась. Возьмите средний дом по США около 200.000. При ставке 3.9% на 30 лет, и даунпейменте 20.000 - получаем 849 в месяц. Без таксов, PMI и т.д. При 6.9 - 1185 в месяц. На 336 дороже. Среднестатистическая семья в США имеет около 53000 до таксов, кажется. Вот и думайте, 36 экстра в месяц - дорого или нет? А если дорого, то надо дом дешевле искать. А сколько людей в foreclosure? Около 5% , если не ошибаюсь.

Vortex

05-23-2006, 02:50 AM

Покупайте! Чем раньше тем лучше.
За тридцать лет вы сможете полностю выкупить свой дом.
После 30 лет платы за рент таких же денег собственности у вас не будет.
Более надёжное капиталовложение чем недвижимость трудно найти.
Ну а если цены (временно) упадут утешайте себя тем что не один вы будете в хреновой ситации.
А вобще я знаю, что покупать первый раз дом и ещё брать моргидж страшновато. Это наверно как в первый раз жениться.
Не сомневайтесь. Удачи.

А можно и по-другому смотреть ...
Рент и плата за дом, может и сравняются, но за дом нужно налоги платить, ремонтировать его время от времени. Те свободные капиталы, которые сейчас составляют разницу между оплатой за дом и рент можно разместить ценные бумаги (статистика говорит, что по ним рост всё равно выше, чем на стоимость домов). Кроме того, покупка дома привязывает тебя к какому-то определенному месту, т.е. поменят работу и переехать в другое место становится тяжелее (т.е. повышение в зарплате вам не так охотно дадут). Раён может вдруг стать "плохим", и ето при том, что в среднем цены на жилё растут. Вообсчем, одозначного ничего нет.

Nicholaich

05-23-2006, 09:54 AM

То есть если банки повысят интерест рейт то цены на дома соответственно упадут и весь средний клас окажется в кх.. больших проблемах?
Процент банковскoго заема привязан к индексам (часто T-bill index + фиксированная прибыль банка), которые зависят от Federal Reserve Interest Rate.
Стоимость же домов определяется спросом и предложением на недвижимость в данном регионе. Если проценты банков пойдут вверх, то покупатели не смогут позволять себе такие же дорогие дома как пару лет назад, т.е. спрос сместится в сторону более дешевых домов. Как результат, в первую очередь упадут цены на дорогие дома.
Стоимость же entry-level houses может и не измениться.

Если будет принят закон о иммиграции, то миллионы нелегалов, вкладывая деньги в дома, могут стать новым толчком к стабилизации и росту цен на недвижимость.

А когда такое было в Америке в последний раз?
По всей Америке такого давно не было, а вот региональное падение цен известно: Калифорния после краха дот-комов, Нью-Йорк в период кризиса перепроизводства домов, Бостон. Падение было на 20-30%, хотя со временем первоначальные цены возвращались и даже уходили далеко вперед.

Nabludatel'

05-23-2006, 10:13 AM

Хотие простое доказательство? В 2002-2003 годах, очень много мортгейджей было аюстабле рате мортгагес. Учетная ставка на 3%, если не ошибаюсь поднялась. Возьмите средний дом по США около 200.000. При ставке 3.9% на 30 лет, и даунпейменте 20.000 - получаем 849 в месяц. Без таксов, ПМИ и т.д. При 6.9 - 1185 в месяц. На 336 дороже. Среднестатистическая семья в США имеет около 53000 до таксов, кажется. Вот и думайте, 36 экстра в месяц - дорого или нет? А если дорого, то надо дом дешевле искать. А сколько людей в форецлосуре? Около 5% , если не ошибаюсь.

Продавать дом ниже уже максимально достигнутой рыночной цены будет только потерявший свой инком человек или купивший дом/квартиру в надежде быстро продать и без средств что бы продержаться какой-то период. Те, кто живёт в своих домах/квартирах не будет продавать дешевле максимально поднятой цены, если не возникнет исключительная ситуация.
Я чё-то не помню 3.9 интерест рейт на 30 лет.

бубенчиков

05-23-2006, 11:29 AM

Sixteen

05-23-2006, 12:12 PM

В среднем по стране цены уже упали на примерно 8%. В больших городах ещё пока продолжают расти, хотя дома стоят по полгода. Спекуляции с недвижимостью в настоящее время дело очень рискованное, однако не покупать дом для собственного жилья в надежде что цена упадёт тоже не рационально.

угу, вот я и устал уже ждать ... единственное что изменилось -
раньше цены были жесткие, а теперь они мягкие. теперь можно
и торговацца.

Taboo

05-27-2006, 05:54 PM

Уважаемый форум,

мне тут на днях сообщили о том, что
аквариумные рыбки знают когда покупать квартиры.

Taboo

05-27-2006, 06:47 PM

Привожу свободный перевод полного текста письма:

“У меня есть золотая рыбка, зовут её Воррен, которая даёт мне сигналы когда нужно покупать и когда продавать. Когда он (Воррен) ныряет на самое дно – я покупаю. Сигнал для продажи - это когда он всплывает на поверхность и начинает хватать воздух. Но я доверяю ему только в том случае если линия чарта совпадает с линией передвижения Воррена по аквариуму. Работаает безотказно.

Исследования подтвердили, что аквариумные рыбки могут с успехом делать инвестиции. Кстати, наряду с обезянами и психопатами. Начинающим инвесторам рекомендуется прежде всего задать себе вопрос: являюсь ли я психопатической золотой рыбкой с поведением обезяны?

Успехов.

Естер’’

LanaS

05-27-2006, 06:52 PM

Какие умные рыбки! :grum: И когда же? Особенно в Калифорнии? :shura:

Floridian

05-27-2006, 06:57 PM

ИМХО важный рычаг для регулирования цен, который остается почему-то недооцененным - это банковские программы финансирования на 106 процентов (включая даже клоузинг кост). Если лет двадцать назад ничего подобного не было, люди клали 10-20 процентов даунпэймент, лет пять назад был 0 даунпэймент, но покупатель оплачивал свой клоузинг кост из кармана, то теперь каждый второй может получить 106 процентов и въехать в дом завтра. Соответственно, с появлением таких 106-процентных программ на рынке стало больше покупателей (а домов не стало больше), вот цены и поползли вверх. Положим, завтра (по указке сверху) банки уберут 106 процентов финансирование и вернутся к схеме двадцатилетней давности, покупателей станет меньше, и цены могут упасть. Вопрос только, надо ли это кому-нибудь...

Согласен с Николаичем, что принятие иммиграционной реформы вызовет рост цен на недвижимость.

Donat

05-27-2006, 07:31 PM

Согласен с Николаичем, что принятие иммиграционной реформы вызовет рост цен на недвижимость.

вы хотите сказать, что из ново-легализованных иммигрнатов найдется большое колличество тех, кто захочет купить недвижимость?

возможно, что самая дешевая недвижимость немного поднимется из-за них, но в целом .... может ли ето быть значительно?

Floridian

05-27-2006, 08:06 PM

возможно, что самая дешевая недвижимость немного поднимется из-за них, но в целом .... может ли ето быть значительно?

Я не совсем понимаю, что подразумевается под словами "дешевая недвижимость". Разные виды домов бывают... Односемейные виллы, разумеется, они не бросятся скупать. А вот трех-четырехсемейный домик в паршивом районе тыщ за 700-800 купят. Под 106 процентов файнансинг.

Donat

05-27-2006, 08:10 PM

Я не совсем понимаю, что подразумевается под словами "дешевая недвижимость". Разные виды домов бывают... Односемейные виллы, разумеется, они не бросятся скупать. А вот трех-четырехсемейный домик в паршивом районе тыщ за 700-800 купят. Под 106 процентов файнансинг.

ваш ответ понятен, спасибо.

elfy

05-27-2006, 10:52 PM

вы хотите сказать, что из ново-легализованных иммигрнатов найдется большое колличество тех, кто захочет купить недвижимость?

возможно, что самая дешевая недвижимость немного поднимется из-за них, но в целом .... может ли ето быть значительно?
у нас в Иллинойсе многие нелегалы УЖЕ имеют недвижимость - это один из самых либеральных (до идиотизма) штатов, где уже толкают определенные программы по продаже и лоунам на недвижимость для людей без SSN/нелегалов

Floridian

05-28-2006, 08:58 AM

у нас в Иллинойсе многие нелегалы УЖЕ имеют недвижимость - это один из самых либеральных (до идиотизма) штатов, где уже толкают определенные программы по продаже и лоунам на недвижимость для людей без SSN/нелегалов

Это не только в Иллинойсе. Негражданин может купить недвижимость где угодно в Америке. Но только положив 30, скажем, процентов даун. Не все нелегалы\неграждане имеют возможность\желание делать такие покупки. И если малое число таких покупателей на рынке и есть, они не делают бума, очевидно. У нас же не Испания, где купил недвижимость - и получай полугодовую визу каждый год автоматически. Так что дело не в фактической возможности купить, не имея статуса, а в нежелании людей с неопределенным статусом покупать недвижимость. Даже если им дадут 0 даун. (Вот у меня знакомая на Н1В - не нелегалка - 100 тыс в год заработок - имеет возможность купить недвижимость с 0 даун прямо сейчас, а не делает этого, откладывает до момента получения ГК. На всякий случай. А уж у нее-то вероятность неполучения ГК - 1-2 процента... Что уж говорить о нелегалах...)

Donat

05-28-2006, 11:56 AM

Floridian

05-28-2006, 12:47 PM

в смысле, стоит ли сейчас в США покупать квартиры,
или не стоит, по скольку все цены упадут. я сам не знаю,
сижу и боюсь что либо предпринять. у меня есть некое
ощущение грядущего глобального повышения цен, но я
в этом своем ощущении не уверен.

ИМХО, дом для себя стоит покупать конечно. (вот если для перепродажи или инвестмента - тогда другая песня и отдельный разговор) Если соблюдены некоторые условия, в числе которых - способность делать необходимый пэймент каждый месяц, кеш в банке на 3-6 мортгидж пеймента вперед после того как дом куплен, низкая вероятность, что в обозримом будущем потеряете инком, намерение прожить в этом доме не менее пяти лет и т.п. На мой взгляд, эти вещи гораздо важнее и о них надо думать, а не о том, пойдут цены вниз или вверх. Преимущества владения домом перекрывают любые "дум сценарии". (Под "дум сценарием" я подразумеваю, что цена на Ваш купленный дом останется прежней даже после 10 лет, хуже-то быть не может?) Преимущества - это риал истэйт аккаунт на Вашей кредитной истории, общее укрепление кредита, радость от житья в собственном доме (что хочу - то делаю не спрашивая лендлорда), доступ к таким вещам, как хоум эквити лайн оф кредит.

Я даже не упоминаю такой бенефит, как перепродажа дома через 5 лет с прибылью, потому как это уже не важно. Получится - хорошо, нет - тоже нормально. Так что, начинайте работать хоть с десятью риал истэйт агентами, если есть время - и найдете:)

Sixteen

05-28-2006, 01:01 PM

ИМХО, дом для себя стоит покупать конечно. (вот если для перепродажи или инвестмента - тогда другая песня и отдельный разговор) Если соблюдены некоторые условия, в числе которых - способность делать необходимый пэймент каждый месяц, кеш в банке на 3-6 мортгидж пеймента вперед после того как дом куплен, низкая вероятность, что в обозримом будущем потеряете инком, намерение прожить в этом доме не менее пяти лет и т.п. На мой взгляд, эти вещи гораздо важнее и о них надо думать, а не о том, пойдут цены вниз или вверх. Преимущества владения домом перекрывают любые "дум сценарии". (Под "дум сценарием" я подразумеваю, что цена на Ваш купленный дом останется прежней даже после 10 лет, хуже-то быть не может?) Преимущества - это риал истэйт аккаунт на Вашей кредитной истории, общее укрепление кредита, радость от житья в собственном доме (что хочу - то делаю не спрашивая лендлорда), доступ к таким вещам, как хоум эквити лайн оф кредит.

Я даже не упоминаю такой бенефит, как перепродажа дома через 5 лет с прибылью, потому как это уже не важно. Получится - хорошо, нет - тоже нормально. Так что, начинайте работать хоть с десятью риал истэйт агентами, если есть время - и найдете:)

то есть Вы не допускаете возможности скорого резкого падения
цен на реал эстейт в течении двух-трех лет?

Floridian

05-28-2006, 01:32 PM

то есть Вы не допускаете возможности скорого резкого падения
цен на реал эстейт в течении двух-трех лет?

Я? Конечно, допускаю. Единственное, что я не допускаю - это что через 10 лет цена купленного Вами сегодня дома будет меньше, чем Вы заплатили за него сегодня. С этим "минимумом" согласны? Тогда будем из этого исходить. Скажите, сколько приблизительно стоит та недвижимость, которую собираетесь приобрести, будет ли в ней рентал юнит, и вместе прикинем сколько Вы выплатите за 5 лет, за 10 лет, какую точно переплату Вы сделаете, если цены упадут резко в течение ближайших 2-3 лет или если цены вырастут и просчитаем все сценарии с цифрами в руках. Я также исхожу из того, что в Вашей личной ситуации соблюдены вышеуказанные требования (способность делать месячный пэймент, и т.д см выше)

Мой пойнт в том, что купить для себя сейчас по существующим ценам будет разумнее в любом случае и даже возможная переплата в случае падения цен - ерунда по сравнению с преимуществами, которые Вы получите при покупке. Давайте вместе прикинем цифры.

Taboo

05-28-2006, 02:44 PM

Я? Конечно, допускаю. Единственное, что я не допускаю - это что через 10 лет цена купленного Вами сегодня дома будет меньше, чем Вы заплатили за него сегодня. С этим "минимумом" согласны? Тогда будем из этого исходить. Скажите, сколько приблизительно стоит та недвижимость, которую собираетесь приобрести, будет ли в ней рентал юнит, и вместе прикинем сколько Вы выплатите за 5 лет, за 10 лет, какую точно переплату Вы сделаете, если цены упадут резко в течение ближайших 2-3 лет или если цены вырастут и просчитаем все сценарии с цифрами в руках. Я также исхожу из того, что в Вашей личной ситуации соблюдены вышеуказанные требования (способность делать месячный пэймент, и т.д см выше)

Мой пойнт в том, что купить для себя сейчас по существующим ценам будет разумнее в любом случае и даже возможная переплата в случае падения цен - ерунда по сравнению с преимуществами, которые Вы получите при покупке. Давайте вместе прикинем цифры.

Сразу видно, что вы живёте в своём доме/квартире. :D
Или даже не первой по счёту?

бубенчиков

05-28-2006, 07:05 PM

то есть Вы не допускаете возможности скорого резкого падения
цен на реал эстейт в течении двух-трех лет?
Абсолютного падения не будет, падение будет относительное, т.е возможно падение относительно других цен из-за инфляции. Если деньги свободные есть, то сейчас выгодно делать так, взять заём на 30 лет с минимальным задатком. Поскольку разница между краткосрочным и долгосрочной учётной ставкой сейчас минимальная, то остальные деньги положить на срочный вклад (CD) или другие выскокопроцентные инструменты. Если ещё деньги остались можно прикупить золота или чего нибудь эквивалентного.

Taboo

05-29-2006, 03:10 AM

Если ещё деньги остались можно прикупить золота или чего нибудь эквивалентного.

Золота? В смысле, слитками?

Sixteen

05-29-2006, 07:02 PM

все ясно
пойду закуплу квартиру на брайтоне, двухбедрумнуу,
за пол-миллиона ... вот будит крута!

а проценты сейчас типа 6.25 на 30 лет

бубенчиков

05-29-2006, 08:46 PM

Золота? В смысле, слитками?
Сейчас не обязательно слитки покупать, можно открыть e-Gold, или играть на бирже т.н. золотыми акциями, или золотыми эквивалентами.
В Европе такой вопрос наверное не стоит, поскольку евро в большей мере обеспечивается золотом чем доллар.

Chukcha

05-29-2006, 11:22 PM

Не знаю, как у кого.
В моём ZIP коде статистика говорит, что продажи по сравнению с прошлым годом упали на 50%. Цены пока топчутся на месте, но когда продажи упадут ещё процентов на 200%, то должны попадать.

Leon93

05-29-2006, 11:49 PM

а вот региональное падение цен известно: Калифорния после краха дот-комов, Нью-Йорк в период кризиса перепроизводства домов, Бостон. Падение было на 20-30%, хотя со временем первоначальные цены возвращались и даже уходили далеко вперед.

После падения дот-цомов калифорнийские инвесторы перестали вкладывать деньги в дот-цомы и начали вкладывать в недвижимость. Именно в это время цена домов стала расти и утроилась почти за 5 лет.

Условия моргиджа канечно значут много, но есть ещо один психологический фактор: Иметь свое должно быть дешевле чем рентовать потому что хозяин "привязан". Сейчас это правило нарушено. Ну зачем мне покупать, если тот же дом я могу рентовать за меньшие деньги. У меня начальник имеет пять домов. За три из них он доплачивает после сбора ренты. И уже давно.
Короче, либо цена рента должна возрасти, либо цена на дома( наиболее дешевые) должна опустится до уровня 30-40% з/п в виде месйчного платежа.
Обвал цен происойдет через 15-20 лет, когда все кто купил дома на баллун ( а таких сейчас более 70%) вынуждены будут их продавать при уходе на пенсию. Ведь баллун не выплачивается, а проперти такс в $800-1000 в месяц остается.

Shtirliz

05-29-2006, 11:56 PM

если ты надеешся на балун, то этот феномен уже начался. Совсем не обязательно ждать 10 лет. Как толко % перескочит за 6 с половиной, начнуцца [foreclosures].
А ешё в Калифорни например есть ешё другие странности. Например массовая продажа после землетрясений/мадслаидофф/наводненй. После етого тоже массовые продажи начиаюцца ( на 6- 7 месятзофф):D

Taboo

05-30-2006, 06:29 AM

Сейчас не обязательно слитки покупать, можно открыть е-Голд, или играть на бирже т.н. золотыми акциями, или золотыми эквивалентами.
В Европе такой вопрос наверное не стоит, поскольку евро в большей мере обеспечивается золотом чем доллар.

Кстати, а знаком ли тут кто-нибудь с относительно новым рынком Emissions Trading (Kyoto Protocol)? Поделитесь соображениями.

Floridian

05-30-2006, 10:43 AM

Условия моргиджа канечно значут много,

Наксколько много, как думаешь? Я рассуждаю по-простому: чем больше покупателей на рынке, тем больше растут цены, так? Возможность покупать с 0 даун выкинула на рынок миллионы покупателей, которые раньше сидели бы в тени и рентовали бы еще лет 10, накапливая даунпэймент. Не знаю, где поискать статистику, но думаю, процентов тридцать покупок нынче происходит с 0 даун. На мой взгляд, это самый существенный фактор в повышении цен. Так кто как думает на этот счет?

но есть ещо один психологический фактор: Иметь свое должно быть дешевле чем рентовать потому что хозяин "привязан". Сейчас это правило нарушено. Ну зачем мне покупать, если тот же дом я могу рентовать за меньшие деньги. У меня начальник имеет пять домов. За три из них он доплачивает после сбора ренты.
Видимо, начальник твой купил эти дома недавно. Пройдет лет 5, и он получит positive cash flow, рент-то будет повышаться, это наверняка. Я бы сформулировал это "правило" по-другому: первые лет пять можно и смириться с доплачиванием, но потом должно быть "позитив кеш флоу".

Короче, либо цена рента должна возрасти, либо цена на дома( наиболее дешевые) должна опустится до уровня 30-40% з/п в виде месйчного платежа.
Пеймент на мортгидж в 30-40 процентов от рент ролла будет лет через 15 после покупки. А не сразу.

Обвал цен происойдет через 15-20 лет, когда все кто купил дома на баллун ( а таких сейчас более 70%) вынуждены будут их продавать при уходе на пенсию. Ведь баллун не выплачивается, а проперти такс в $800-1000 в месяц остается.

Хорошо, что в остальных частях страны проперти таксы поменьше....

Ну а балун они перефинансируют. Пусть не под 6, так под 8 процентов. Затянут ремешки, и будут платить, что сделаешь....
Поэтому надо иметь не только дом для себя, а еще и инвестмент проперти, чтобы вовремя слить ее и выдернутую эквити направить на поддержание дома, в котором живешь сам.

Leon93

05-30-2006, 11:24 AM

Ну а балун они перефинансируют. Пусть не под 6, так под 8 процентов. Затянут ремешки, и будут платить, что сделаешь....
Поэтому надо иметь не только дом для себя, а еще и инвестмент проперти, чтобы вовремя слить ее и выдернутую эквити направить на поддержание дома, в котором живешь сам.

Ну так кто ж спорит? Конечно надо иметь два дома. А лучше три и более. Выдернул, направил,перефинансировал, слил,снова направил..Короче быть богатым и здоровым всегда лучше ..

А ремешки не затянут. Потому как некуда. КАждое перефинансирование добавляет ещо чуток к общему долгу. И я говорю о сетуации когда те, кто щас массово покупает на баллун так же массово пойдут на пенсию.

Leon93

05-30-2006, 11:24 AM

SpaceMarine

05-30-2006, 01:11 PM

Сейчас не обязательно слитки покупать, можно открыть е-Голд, или играть на бирже т.н. золотыми акциями, или золотыми эквивалентами.
В Европе такой вопрос наверное не стоит, поскольку евро в большей мере обеспечивается золотом чем доллар.Золото надо покупать в виде гирь ("пилите Шура..."):) А если серьёзно, то самый надёжный способ покупки и хранения золота это золотые монеты. Их легко распихать по карманам (если придётся бежать куда глаза глядят), ими же легко расплачиваться если перестанут принимать бумажные деньги (удобнее чем слитки распиливать). Играть на бирже монетами действительно трудно, но опять же надо решить ради чего покупаеш золото [in the first place]: для спекуляции или как инвестирование на чёрный день.

Sixteen

06-01-2006, 08:39 AM

я посмотрел уже на довольно большое число квартир
в прибрежных частях кониайленда, и меня удивляет
одно - низкое качество дизайнов во всех этих кондо
проэктах. это ужас какой-то. я понимаю конечно
что они самые дешевые во всем городе, по скольку
бруклин даунтаун гораздо дороже, но это должно
быть оправдано скорее их близостью к манхаттену,
а не низким качеством архитектурного дизайна.
такое впечатление что последствия риал эстейт бума
уже начали происходить - никто не хочет за большие
деньги покупать дерьмовые квартиры, а в процессе
бума их понастроили очень много.

Nicholaich

06-14-2006, 10:43 AM

Кому интересно - последние данные и тенденции по регионам:

http://www.globalinsight.com/publicDownload/genericContent/1Q2006report.pdf

Sixteen

06-14-2006, 11:04 AM

Кому интересно - последние данные и тенденции по регионам:

http://www.globalinsight.com/publicDownload/genericContent/1Q2006report.pdf

интересно, почему во всех этих репортах отсутствует трай-стейт
зона? как будто в ней не живет никто? это странно, очень странно.
Судя по всему никто не хочет жить в Баффало! А Манхэттена просто
нету.

Nicholaich

06-14-2006, 11:12 AM

интересно, почему во всех этих репортах отсутствует трай-стейт
зона? как будто в ней не живет никто? это странно, очень странно.
Судя по всему никто не хочет жить в Баффало! А Манхэттена просто
нету.
Это о чём?

Есть Нью-Йорк - разве не достаточно?

Sixteen

06-14-2006, 11:20 AM

Это о чём?

Есть Нью-Йорк - разве не достаточно?
Нету, есть Вайт Плэйнз. Вайт Плейнз - маааленький пригород
за Бронксом, этого явно не достаточно. Он откровенно не может
заменить собой данных по пяти районам Нью Йорка, Лонг Айленду,
различным близлежащим районам Нью Джерси и ближнему Коннектикуту,
что все вместе и образует трай-стейт зону.

Nicholaich

06-14-2006, 11:30 AM

Нету, есть Вайт Плэйнз. Вайт Плейнз - маааленький пригород
за Бронксом, этого явно не достаточно. Он откровенно не может
заменить собой данных по пяти районам Нью Йорка, Лонг Айленду,
различным близлежащим районам Нью Джерси и ближнему Коннектикуту,
что все вместе и образует трай-стейт зону.
Анализ проводится по metro areas, т.е. конгломератам.
New York-White Plains, NY-NJ составляют один конгломерат, так как люди, живущие там, могут свободно перемещаться, следуя за рабочими местами и сохраняя своё место жительства.

Нет смысла выделять отдельные районы Нью-Йорка, так как тенденция стоимости домов будет примерно одинаковая.