PDA

View Full Version : Обсуждение квартирного ворпоса в Бостоне



Alex_3112
03-12-2006, 07:07 PM
Квартплата в Бостоне высока, потому что здесь самая высокая в мире плотность студентов, а значит спрос постоянно велик.
Не могу согласиться с вашим объяснением. В Austin, TX или Chapel Hill, NC концентрация студентов выше, а цены на жилье - существенно ниже :)

Насколько я знаком с темой - высокие цены объясняются именно самим Бостоном. Мои знакомые бостонцы считают его лучшим городом мира и не собираются оттуда уезжать даже перед лицом запредельных цен на жилье.

9999
03-13-2006, 01:10 AM
Насколько я знаком с темой - высокие цены объясняются именно самим Бостоном. Мои знакомые бостонцы считают его лучшим городом мира и не собираются оттуда уезжать даже перед лицом запредельных цен на жилье.

Хех, ну так я знавал людей, считавших лучшим городом мира Монреаль, а цены на жилье там, однако, одни из самых низких в Сев. Америке...

Ерунда это все, "самый", не "самый". Город как город, есть и получше.

Фoма
03-13-2006, 12:50 PM
Хех, ну так я знавал людей, считавших лучшим городом мира Монреаль, а цены на жилье там, однако, одни из самых низких в Сев. Америке...


дык, вся разница - в количестве таких людей.
Если людей, считающих город N самым лучшим много, то цены там высокие, а если мало - то низкие.
Что тут не понятного-то? :-)

9999
03-13-2006, 07:34 PM
дык, вся разница - в количестве таких людей.
Если людей, считающих город N самым лучшим много, то цены там высокие, а если мало - то низкие.
Что тут не понятного-то? :-)

а что, в Монреале их не мало... почти все, кто там живет, так и считают :)

а что, в Бостоне все так счастливы? что же там такого замечательного, если не секрет?

Mikhail-u
03-13-2006, 10:39 PM
Не могу согласиться с вашим объяснением. В Аустин, ТЪ или Чапел Хилл, НЦ концентрация студентов выше, а цены на жилье - существенно ниже :)

.

Да не смешите, 264 колледжа и университета. Нигде столько нет, а жилой фонд - не пополняется - некуда.

Mikhail-u
03-13-2006, 10:43 PM
дык, вся разница - в количестве таких людей.
Если людей, считающих город Н самым лучшим много, то цены там высокие, а если мало - то низкие.
Что тут не понятного-то? :-)

Если тебе не по карману, то ты оставишь и "лучший город". А так - это капвложение: закончил престижное заведение - и вали куда глаза глядят побыстрее. Есть обьективные показатели: многие считают лучшими в мире городами те, в которых действительно цены ниже - Монреаль хороший пример.

Фoма
03-14-2006, 10:01 AM
Если тебе не по карману, то ты оставишь и "лучший город". А так - это капвложение: закончил престижное заведение - и вали куда глаза глядят побыстрее.


Постойте... вы хотите сказать, что в Бостоне одни студенты живут?
Т.е., это они покупают миллионные дома и кондо, в качестве "капвложения", а потом, закончив "престижное заведение", "валят куда глаза глядят", и продают свои халупы за миллион следуючим студентам?
Так что ли?

Интересные у вас представления о жизни, ей Богу... :-)



Есть обьективные показатели: многие считают лучшими в мире городами те, в которых действительно цены ниже - Монреаль хороший пример.

Угу... Новый Орлеан еще...

Alex_3112
03-14-2006, 10:22 AM
Да не смешите, 264 колледжа и университета. Нигде столько нет, а жилой фонд - не пополняется - некуда.
Да хоть тысяча колледжей!
Бостон, он насколько больше?
По статистике, в Бостоне 16.2% от 18 до 24 лет, а в Chapel Hill, например, их 37.1%
Заметна разница? :)

Mikhail-u
03-14-2006, 11:35 AM
[QUOTE=Фoма]Постойте... вы хотите сказать, что в Бостоне одни студенты живут?
Т.е., это они покупают миллионные дома и кондо, в качестве "капвложения", а потом, закончив "престижное заведение", "валят куда глаза глядят", и продают свои халупы за миллион следуючим студентам?
Так что ли?

Интересные у вас представления о жизни, ей Богу... :-)

Фома, речь была о ценах на сьемное жилье. Те, кто покупает за милллионы - не студенты.

Mikhail-u
03-14-2006, 11:41 AM
Да хоть тысяча колледжей!
Бостон, он насколько больше?
По статистике, в Бостоне 16.2% от 18 до 24 лет, а в Чапел Хилл, например, их 37.1%
Заметна разница? :)

Речь о соотношении спроса и предложения, а не возрасте. Надеюсь Вы знаете, что на мастера учатся как правило в среднем старше 24. Кроме того, у меня серьезные сомнения по поводу Ваших процентов, скорее всего - в случае Бостона -это местные жители (которые к спросу на сьемные квартиры почти не имеют отношения), а не приезжие.

Mikhail-u
03-14-2006, 11:45 AM
Хм, ну из личных транспортных средств мне разве только что лисапед светит )))) Так что про собственную машину я даже не заикаюсь.
Насчет культурного центра и прочих удовольствий: поскольку в Бостоне я ни разу не была, мне сложно судить, где это может быть - Соутх Бостон или Дорчестер, эти названия для меня лишь набор букв и некое указание на пуре геограпхы, уж извините ))))))
Насчет макаронных изделий - эт вряд ли, контора оч солидная, называть пока не буду. Если всё успешно пройду, обязательно растреплю подробности, кому интересно будет )))))))

Ещё раз спасибо всем! Пожелайте мне удачи ("и побольше-побольше!" )))) ), подержите за меня кулачки... 21 марта.

Сын знакомого (студент) приезжал на лето поработать. Купил за $300 колымагу (у другого официанта), а уезжая за те же деньги продал.
Указанные районы известны своей не очень благоприятной криминогенной ситуацией, но цены на жилье там невысокие.
Подержим.

Монашка
03-14-2006, 11:45 AM
Уважаемы Господа спорщики,
тема для вас
спорьте, доказывайте, получайте удовольствие, все посты из темы Рыжей Белки буду перенесены и переноситься сюда!
удачи!

Фoма
03-14-2006, 12:13 PM
Фома, речь была о ценах на сьемное жилье. Те, кто покупает за милллионы - не студенты.

Цены на съемное жилье определяются ситуацией на рынке недвижимости, и ничем другим. Чем дороже недвижимость, тем выше рент и наоборот.
Студенты здесь абсолютно ни при чем.

Mikhail-u
03-14-2006, 12:46 PM
Цены на съемное жилье определяются ситуацией на рынке недвижимости, и ничем другим. Чем дороже недвижимость, тем выше рент и наоборот.
Студенты здесь абсолютно ни при чем.

Неправильно, Фома. В Сомервилле дешевое жилье, если покупать (жить в окружении студентов мало кто хочет), но на сьем цены приличные - поскольку рядом куча учебных заведений. Мои знакомые продали небольшой домик в Ньютоне и купили большой в Сомервилле (2 этажа сдавали студентам).
Не путайте разные рынки: недвижимости и жилья на сьем. Прямой связи (учитывая стабильный спрос на сьемные квартиры) практически не существует.
Мой лэндлорд постоянно поднимает квартплату с февраля 2001 (потому что рядом 2 колледжа - не Сомервилль, другой пример), хотя цены на жилье падают.

Фoма
03-14-2006, 02:16 PM
Неправильно, Фома. В Сомервилле дешевое жилье, если покупать (жить в окружении студентов мало кто хочет), но на сьем цены приличные - поскольку рядом куча учебных заведений.


Неправильно, Михаил. То, что вы называете "приличными ценами" достигло бы заоблачных высот Брайтона или Бруклайна, если бы в Сомервилле были сравнимые цены на недвижимость.



Не путайте разные рынки: недвижимости и жилья на сьем. Прямой связи (учитывая стабильный спрос на сьемные квартиры) практически не существует.


Она (связь) не просто существует - ситуация на рынке недвижимости и только она уровень рента.



Мой лэндлорд постоянно поднимает квартплату с февраля 2001 (потому что рядом 2 колледжа - не Сомервилль, другой пример), хотя цены на жилье падают.

Цены на жилье падают с 2001-го года?
Михаил, вы, извините, к нам с какой планеты попали? :-)

Interpreter
03-14-2006, 08:20 PM
Тут у помянули Chapel Hill, был я в етом месте ма-а-ленькии симпатичныи городок, но совсем ли ето правильно сравнивать его с мегаполисом, даже со всеми процентами и тп?

Mikhail-u
03-14-2006, 09:57 PM
Неправильно, Михаил. То, что вы называете "приличными ценами" достигло бы заоблачных высот Брайтона или Бруклайна, если бы в Сомервилле были сравнимые цены на недвижимость.

Фома, да там именно цена Брайтона за сравнимое жилье, очнитесь.


Она (связь) не просто существует - ситуация на рынке недвижимости и только она уровень рента. :grum:




Цены на жилье падают с 2001-го года?
Михаил, вы, извините, к нам с какой планеты попали? :-)

он повышал цены и раньше, и продолжает по сей день (последний раз этим сентябрем). Просто я вселился в 2001 - говорю по своему опыру.

Фoма
03-15-2006, 09:11 AM
он повышал цены и раньше, и продолжает по сей день (последний раз этим сентябрем). Просто я вселился в 2001 - говорю по своему опыру.

Это хорошо, что вы говорите "по своему опыту"...
Жалко только, что вы не замечаете, что то, что вы говорите прямо противоречит тому, что вы думаете :-)

Поведение вашего лэндлорда (так же, как и любого другого, впрочем) напрямую кореллирует с ситуацией на рынке недвижимости, о чем я вам, собственно, и толкую.

Mikhail-u
03-15-2006, 12:00 PM
Это хорошо, что вы говорите "по своему опыту"...
Жалко только, что вы не замечаете, что то, что вы говорите прямо противоречит тому, что вы думаете :-)

Поведение вашего лэндлорда (так же, как и любого другого, впрочем) напрямую кореллирует с ситуацией на рынке недвижимости, о чем я вам, собственно, и толкую.

На рынке недвижимости - падение цен. Лэндлорд - повышает рент. Но Вы стойко стоите на своем:)

Alex_3112
03-15-2006, 12:30 PM
На рынке недвижимости - падение цен.
Я не из Бостона и не знаком с ситуацией. Но то, что где-нибудь на протяжении 4-5 последних лет падали цены на жилье, кажется ненаучной фантастикой.
Может, мне самому там прикупить, как rental property...

Mikhail-u
03-15-2006, 12:59 PM
Ну вот ознакомьтесь:
http://www.boston.com/business/articles/2005/12/09/sellers_chop_asking_prices_as_housing_market_slows/

Alex_3112
03-15-2006, 02:13 PM
Ну вот ознакомьтесь:
http://www.boston.com/business/articles/2005/12/09/sellers_chop_asking_prices_as_housing_market_slows/
Ознакомился. В статье говорится о том, что бум на рынке жилья сходит на нет, и те, кто хотел продать свои дома подороже, испытывают проблемы. Это, в общем, уже не новость.
В статье ничего нет о том, что цены якобы падали с 2001 года. По другим источникам, Housing Price Index говорит о том, что в среднем цены по Бостону за последние пять лет очень неплохо выросли, и продолжают расти.

9999
03-15-2006, 02:26 PM
Поведение вашего лэндлорда (так же, как и любого другого, впрочем) напрямую кореллирует с ситуацией на рынке недвижимости, о чем я вам, собственно, и толкую.

Не совсем так, зависимость есть, но это все таки "спрос-предложение", цены на с'ем могут расти как много быстрее цен на недвижимость, так и много медленнее. В последнее время в Калифорнии все замечают, что цены на с'ем растут много медленнее, и сдавать жилье становится невыгодно.
Дело в том, что цены на недвижимость подгоняются многими факторами, один из них- капиталовложение, люди, купившие дома в долг за 200 000 лет 7 назад сейчас продают их за 600 000, тем самым возвращая весь "рент" за этот срок (как бы "жили бесплатно") и плюс делая неплохой навар. Другие смотрят на них, и думают "надо срочно брать дом, хоть и за 700 000, переплачу немного, а через несколько лет буду считать прибыль.

Результат? Тех, кто снимает жилье становится ВСЕ МЕНЬШЕ, эти люди переходят в домовладельцы любой ценой.

Что же происходит на рынке с'емного жилья? Правильно, чем меньше желающих его снять, чем НИЖЕ цены. Вы можете просить за квартиру 1200 долларов, но если она у вас пару месяцев постоит пустая, то невольно подумаете, не лучше ли опуститься до "синицы в руках" и сдать ее за 1100 , а то и за 1000. И что вам, как лендлорду, за дело до "цен на недвижимость"? Вы что, квартирантам будете втолковывать, как они нехорошо поступают, что не хотят платить 1200, потому что "дома то дорожают"?

То же самое вполне может иметь и обратный эффект- если цены на жилье будут падать, то и с'ем может пойти вверх- тем, кто остался без дома в результате того же форклоза надо же будет где то жить! А сейчас- какие фроклозы, когда любой банк даст под дом новый моргедж?

Фoма
03-15-2006, 02:33 PM
Не совсем так, зависимость есть, но это все таки "спрос-предложение", цены на с'ем могут расти как много быстрее цен на недвижимость, так и много медленнее.


Могут, конечно... А кто сказал, что они непременно с одинаковой скоростью должны расти?
На рынке бывают флуктуации - если цена, скажем, на рент выросла слишком сильно, опередив то цену, которая диктуется ситуацией на рынке недвижимости, то она, какое-то время будет расти медленнее (или даже может вообще упасть)... пока не станет ниже той величины, которую диктуют цены на недвижимость, а после этого станет расти быстрее и т.п.

Я сказал, что цена на рент определяется ценами на недвижимость, а не равна им. Понимаете разницу?

Но при прочих равных, если пренебречь флуктуациями (которые, на то и флуктуации, что вообще ни от чего не зависят) - например, в среднем посмотреть за солидный промежуток времени, или по разным районам, или и то, и другое - то чем дороже недвижимость в некотором районе, тем выше рент, и наоборот.

Фoма
03-15-2006, 02:56 PM
На рынке недвижимости - падение цен. Лэндлорд - повышает рент. Но Вы стойко стоите на своем:)

Я уже спрашивал вас с какой вы планеты?
Подозреваю, вы - последний человек в штатах, которому не известно, что цены на недвиижимость в Массачусеттсе растут с 1998, причем с рекордными скоростями, не виданными с начала века.

В остальных штатах, кстати, тоже (почти во всех) цены сильно росли все это время, но МА - это хрестоматийный пример, который не сходит со страниц газет уже лет семь.

9999
03-15-2006, 10:44 PM
Я сказал, что цена на рент определяется ценами на недвижимость, а не равна им. Понимаете разницу?



Я прекрасно понимаю разницу, но у вас выходит, что они железно между собой повязаны:


Цены на съемное жилье определяются ситуацией на рынке недвижимости, и ничем другим. Чем дороже недвижимость, тем выше рент и наоборот.
Студенты здесь абсолютно ни при чем.

A это, как раз не так- прямой связи нет, только опосредованая, недвижимость может какое то время дорожать, а рент- сотять на месте, или даже дешеветь, по описаным мной выше причинам. Или недвижимость может дешеветь, а рент расти.Цена на с'емное жилье определяется, прежде всего, СПРОСОМ, а вовсе не "ситуацией на рынке недвижимости". Это- совершенно разные, хотя и взаимосвязаные, два рынка. И со своими законами.

Студенты же, как раз, тут очень даже причем- именно они, не имея возможности купить, снимают, а тем самым и способствуют росту цен на рент. Уберите всех студентов и цены на недвижимость продолжат рост, а вот рент пойдет вниз.

Фoма
03-16-2006, 02:05 AM
Я прекрасно понимаю разницу, но у вас выходит, что они железно между собой повязаны:


Ну да. Я и говорю, что они железно повязаны. В том смысле, что поведение одних определяется поведением других



A это, как раз не так- прямой связи нет, только опосредованая,

Суть в том, что велична цены на рент (за исключением уже упомянутых флуктуаций) определяется ситуацией на рынке недвижимости.

Если вам нравится называть такую связь "опосредованной" - пожалуйста. Называйте хоть "горшком".



Цена на с'емное жилье определяется, прежде всего, СПРОСОМ, а вовсе не "ситуацией на рынке недвижимости".


Вы забыли про вторую часть - наверное, все-таки, не только СПРОСОМ, но и ПРЕДЛОЖЕНИЕМ, как вы считаете?
А точнее, балансом этих двух... А вот он-то, баланс этот самый - это собственно говоря И ЕСТЬ 'ситуация на рынке недвижимости'.




Студенты же, как раз, тут очень даже причем- именно они, не имея возможности купить, снимают, а тем самым и способствуют росту цен на рент. Уберите всех студентов и цены на недвижимость продолжат рост, а вот рент пойдет вниз.

Нет. Цены на недвижимость не будут продолжать рост, если убрать всех студентов.
Потому что, если цена на рент упадет, то владельцы съемных квартиры захотят их продать, а потенцальные будущие владельцы не захотят за них платить... предложение превысит спрос и... угадайте, что произойдет? :-)

9999
03-16-2006, 02:31 AM
Нет. Цены на недвижимость не будут продолжать рост, если убрать всех студентов.
Потому что, если цена на рент упадет, то владельцы съемных квартиры захотят их продать, а потенцальные будущие владельцы не захотят за них платить... предложение превысит спрос и... угадайте, что произойдет? :-)



Да не будет никто ничего продавать- дом то (или квартира) дорожает сам по себе, даже если пустой стоит, зачем его продавать??
Сейчас безо всяких жильцов можно на доме деньги делать. Вот если цены на саму недвижимость повалятся- тогда другое дело, тогда побежит народ продавать. А так- покрехтит, да и сдаст подешевле...

Плохой, Фома, из вас финансист :)

Фoма
03-16-2006, 02:46 AM
Да не будет никто ничего продавать- дом то (или квартира) дорожает сам по себе, даже если пустой стоит, зачем его продавать??


У вас телега едет впереди паровоза - дом дорожает, потому что никто не продает, так что какой смысл его продаваь, раз он дорожает :-)

Если дом стоит пустой, то, его владелец, во-первых, несет расходы по его содержанию, а во-вторых, не получает дохода от своего капиталовложения. Кроме того, вероятнее всего, этот дом куплен не за кеш, поэтому владельцу надо еще и выкладывать круглую сумму ежемесячно из собственного кармана в качестве оплаты мортгиджа.
разумеется, он его продаст, если цена на него выросла, а рент не окупает содержания. Даже не сомневайтесь.
Т.е., он, конечно, захочет продать... но вот какой идиот его купит за такие деньги - вот в чем вопрос...
Так что, придется ему цену снижать...



Сейчас безо всяких жильцов можно на доме деньги делать.


Да ну? :-)
Научите, если не жалко, как это вы делаете деньги на доме без жильцов?



Вот если цены на саму недвижимость повалятся- тогда другое дело, тогда побежит народ продавать.


Только идиоты...
Нормальный народ, как раз побежит покупать - вот ТОГДА-ТО, как раз можно будет делать на этом деньги.


Плохой, Фома, из вас финансист :)

Судя по вашим всыказываниям в этой теме, услышать это от столь "знающего специалиста" считаю для себя комплиментом.
Не хотел бы я быть "хорошим финансистом" в вашем понимании :-)

9999
03-16-2006, 02:52 PM
У вас телега едет впереди паровоза - дом дорожает, потому что никто не продает, так что какой смысл его продаваь, раз он дорожает :-)

Если дом стоит пустой, то, его владелец, во-первых, несет расходы по его содержанию, а во-вторых, не получает дохода от своего капиталовложения. Кроме того, вероятнее всего, этот дом куплен не за кеш, поэтому владельцу надо еще и выкладывать круглую сумму ежемесячно из собственного кармана в качестве оплаты мортгиджа.
разумеется, он его продаст, если цена на него выросла, а рент не окупает содержания. Даже не сомневайтесь.

Не обижайтесь, но пишите вы, и правда, ерунду.
Во первых, ясно же, что "пустым" дом не будет никак- хоть за полцены но сдать его всегда можно. Я привел "пустой" в качестве преувеличения, тем не менее это ТОЖЕ правда- дома во многих районах дорожают по 20% в год, минимум- 10%, а тот же моргедж будет стоить примерно 6.5-6.8% в год, даже с учетом других расходов ПРИБЫЛь БУДЕТ.
Но, повторяю, "пустой дом"- это громадное преувеличение, если вам не сдать его за 1200- сдайте за 1000, да хоть за 500, и то "расходы по содержанию" это окупит, а вот продать в условиях постоянно растущих цен на недвижимость- это ГРОМАДНАЯ глупость, даже если срочно нужны деньги- проще и умнее взять второй моргедж.


Т.е., он, конечно, захочет продать... но вот какой идиот его купит за такие деньги - вот в чем вопрос...
Так что, придется ему цену снижать...

Да ну? :-)
Научите, если не жалко, как это вы делаете деньги на доме без жильцов?

Недвижимость сейчас рвут с руками- мой тесть недавно продал дом в Оранж каунти, Калифорния. Покупал семь лет назад за 200 000, высавили на продажу за 595 000, за неделю его посмотрело человек 100, продали в результате спустя 10 дней (десять) за 600 000- на 5 штук дороже, чем просили. Эсркоу закрыли за две недели, так невтерпеж было покупателю. Сейчас этот дом стоит пустой- они просто вложили деньги, живут в другом месте. Даже не сдают- видимо, не хотят возиться с жильцами, нет необходимости.


Дальше рассказывать, как "делают деньги на доме без жильцов", или достаточно ясно?





Только идиоты...
Нормальный народ, как раз побежит покупать - вот ТОГДА-ТО, как раз можно будет делать на этом деньги.

Ну да, конечно, если этот цена на этот дом начнет падать, купите его - возьмете моргедж на 600 000, а через год он будет стоить 400 000, вот тогда посмотрим, кто из нас будет смеяться.
ПС- в Британии такое было в начале 80-х, банкротился народ только так...



Судя по вашим всыказываниям в этой теме, услышать это от столь "знающего специалиста" считаю для себя комплиментом.
Не хотел бы я быть "хорошим финансистом" в вашем понимании :-)
Ну ну :)

Фoма
03-16-2006, 03:13 PM
Не обижайтесь, но пишите вы, и правда, ерунду.


Да я и не думаю обижаться... Я же уже говорил - вы показали себя таким "знающэим специалистом", что подобные определения из ваших уст воспринимаются как комплимент :-)



Во первых, ясно же, что "пустым" дом не будет никак- хоть за полцены но сдать его всегда можно. Я привел "пустой" в качестве преувеличения,


Если вы собираетесь спорить с самим собой, при чем здесь я?
Если сдать дом за полцены - это тоже убытки, как и если он стоит пустым... Ну, может, не такие большие, но зато больше забот (что тоже имеет денежный эквивалент), аммортизации, и расходов на ремонт.... и все равно не покрываются расходы на мортгидж.
Короче говоря, сдавать дом за полцены, имея в то же время возможность его выгодно продать - (почти) столь же бессмысленно, что и держать его пустым.



Дальше рассказывать, как "делают деньги на доме без жильцов", или достаточно ясно?


Что значит "дальше"?
Вы мне пока не рассказали как делать деньги не продавая при этом дом.
То, что можно его продать и заработать - это и ежу понятно. Об этом я вам, собственно и толкую...



Ну да, конечно, если этот цена на этот дом начнет падать, купите его - возьмете моргедж на 600 000, а через год он будет стоить 400 000, вот тогда посмотрим, кто из нас будет смеяться.


Не "если цена начнет падать", а "если рынок обрушится". Это разные вещи.
Кстати, сколько он будет стоить через год значения, практически не имеет, если только вы не покупаете его конкретно с целью краткосрочной спекуляции (что возможно, но не обязательно).

Румба
03-16-2006, 03:28 PM
Согласна с Фомой. Люди просто чувствуют себя богаче, а в реальности дома немногие продают и немногие реально богатеют.
Плюс инфляция, плюс процент агенту с продажи. В Массачусетсе тоже некоторые дома уже простаивают подолгу и цены на них падают, несильно конечно, но факт остается.
Надеюсь в Бостоне решат проблему с завышенными ценами, а то вся молодежь работать в Колорадо уедут:D

9999
03-17-2006, 01:19 AM
Согласна с Фомой. Люди просто чувствуют себя богаче, а в реальности дома немногие продают и немногие реально богатеют.
Плюс инфляция, плюс процент агенту с продажи. В Массачусетсе тоже некоторые дома уже простаивают подолгу и цены на них падают, несильно конечно, но факт остается.
Надеюсь в Бостоне решат проблему с завышенными ценами, а то вся молодежь работать в Колорадо уедут:D

И вы и Фома просто напросто не нуждаетесь в деньгах- если вам нужна наличка - БЕРИТЕ ВТОРОЙ МОРГЕДЖ! если у вас долг 200 000 под 6.5% а дом стоит 600 000 вам ЛЮБОЙ БАНК даст без вопросов еще 200 000 наличкой, а если рефенансируете то еще и процент может стать поменьше. Платяжи увеличатся, да, но чтоб 200 000 на ренте собрать надо 10 лет, а тут СРАЗУ. А через годик дом еще подрастет, до 700 000, тогда еще 100 000 можно брать и т.д., пока не начнется падение цен. Вот тогда, конечно, дом надо будет "скинуть" и долги погасить.

Если же вам деньги не столь нужны (есть другие доходы), то можно просто удовлетвориться сознанием, что это - как счет в банке, бери в любой момент. И ничего продавать на самом деле НЕ НАДО.

Фoма
03-17-2006, 07:53 AM
И вы и Фома просто напросто не нуждаетесь в деньгах- если вам нужна наличка - БЕРИТЕ ВТОРОЙ МОРГЕДЖ! если у вас долг 200 000 под 6.5% а дом стоит 600 000 вам ЛЮБОЙ БАНК даст без вопросов еще 200 000 наличкой


вы прям как дядя Федор из сказки... А отдавать молоком будем, да? :-)



Вот тогда, конечно, дом надо будет "скинуть" и долги погасить.


А этои зачем? Вы что, считаете, что если цена упадет, то это уже навсегда? Так, что ли?
Когда-нибудь, вырастет обратно... Если пользоваться вашей логикой, то дом вообще никогда продавать не надо.
Пусть себе стоит пустой...
Просто тратить денежки на ремонт/износ/страховку/налоги и т.п... и радоваться, как я "делаю деньги" :-)
Забавно, ей Богу

9999
03-17-2006, 03:07 PM
вы прям как дядя Федор из сказки... А отдавать молоком будем, да? :-)



А этои зачем? Вы что, считаете, что если цена упадет, то это уже навсегда? Так, что ли?
Когда-нибудь, вырастет обратно... Если пользоваться вашей логикой, то дом вообще никогда продавать не надо.
Пусть себе стоит пустой...
Просто тратить денежки на ремонт/износ/страховку/налоги и т.п... и радоваться, как я "делаю деньги" :-)
Забавно, ей Богу
Ну, какой там ремонт/износ для пустого дома... вот если сдавать на с'ем- тогда конечно :)

Страховка- 33 доллара в месяц, очень большая сумма:)
Налоги- ну, еще пара сотен. По сравнению с нынешними ценами на жилье и динамикой их роста- копейки.

А вообще, естественно я упрощаю, просто речь идет о том, что если человек свой дом сдает, и ему не найти желающих за определенную сумму, то много умнее эту сумму чуть скинуть- вместо 1200 попробовать 1150, к примеру, что не критично, но сразу увеличивает шансы найти желающих. А вот так сразу продавать- глупость несусветная, и ни один умный человек в нынешних условиях этого делать НЕ БУДЕТ.
Отсюда и давно сделаный мной вывод- если студентов станет меньше, то на рынок недвижимости это скорее всего вовсе не повлияет, или повлияет самым минимальным образном, а вот цены с'емного жилья упадут очень ощутимо.

Фoма
03-17-2006, 04:09 PM
Ну, какой там ремонт/износ для пустого дома... вот если сдавать на с'ем- тогда конечно :)


Пустой дом тоже изнашивается. Вы не знали?
Сразу видно "опытного домовладельца" ;-)



Страховка- 33 доллара в месяц, очень большая сумма:)


Это у вас на какую сумму страховка?



Налоги- ну, еще пара сотен. По сравнению с нынешними ценами на жилье и динамикой их роста- копейки.


Кому копейки, а кому - и нет...
Но дело не в этом...
Вы сказали, что на пустом доме можно делать деньги.
Вот я и спрашиваю - как вы это себе представляете.
Расходы я вижу, очень хорошо, а вот доходы... Доходы-то где???

9999
03-17-2006, 04:42 PM
Пустой дом тоже изнашивается. Вы не знали?
Сразу видно "опытного домовладельца" ;-)

Изнашивается, но гораздо меньше заселенного.


Это у вас на какую сумму страховка?

Да, у нас.
Конечно, надо иметь ввидут, что здесь ураганов не бывает, страхуют только от пожара.



Кому копейки, а кому - и нет...
Но дело не в этом...
Вы сказали, что на пустом доме можно делать деньги.
Вот я и спрашиваю - как вы это себе представляете.
Расходы я вижу, очень хорошо, а вот доходы... Доходы-то где???

Кажется, где доходы мы уже выяснили- если 400 000, которые сделал мой тесть за 7 лет это для вас не доход, то не понятно, о чем мы тут вообще разговариваем...

Румба
03-17-2006, 06:16 PM
Изнашивается, но гораздо меньше заселенного.
Да, у нас.
Конечно, надо иметь ввидут, что здесь ураганов не бывает, страхуют только от пожара.
Кажется, где доходы мы уже выяснили- если 400 000, которые сделал мой тесть за 7 лет это для вас не доход, то не понятно, о чем мы тут вообще разговариваем...
Он их сделал только тогда, когда дом реально продал, причем сам, иначе надо еще комиссионные вычесть.
Иначе, не продавая, это нереализованные доходы, которые позволяют вам думать, что вы богаче, придают вам уверенность, позволяют брать еще больше в долг, но реальных доходов не приносят.
Второй моргедж - это тоже долг, причем если не выплатить его до того момента, когда поток других доходов кончится, и не дай бог, рынок жилья обвалиться и дом будет стоить меньше чем вы планировали, оставит вас еще и должным.

9999
03-17-2006, 09:29 PM
Он их сделал только тогда, когда дом реально продал, причем сам, иначе надо еще комиссионные вычесть.
Иначе, не продавая, это нереализованные доходы, которые позволяют вам думать, что вы богаче, придают вам уверенность, позволяют брать еще больше в долг, но реальных доходов не приносят.
Второй моргедж - это тоже долг, причем если не выплатить его до того момента, когда поток других доходов кончится, и не дай бог, рынок жилья обвалиться и дом будет стоить меньше чем вы планировали, оставит вас еще и должным.

Деньги есть деньги, под матрасом вы их не держите в любом случае, так что велика ли разница- вложить в недвижимость или в ценные бумаги или в золото... даже просто в банке держать, и то сразу вам их никто не даст- большую сумму надо заказывать заранее, за несколько дней. Вот разве под матрасом наличкой- тогда да, available immidiately :)

За рынком нужно следить, конечно, но, повторяю, деньги это очень даже реальные, я в этом имел возможность убедиться ;)

Что же касаемо комиссионных- да, были, он не сам продавал, агент и прочее с'ели 40 000, что при таких суммах не значительно. Если быть точным, тесть покупал дом за 200 000 но долг за 7 лет уменьшился до 160 000, после продажи за 600 000 он получил 400 000 трансфером (читайте- наличкой), остальное - то, что вернул себе банк плюс расходы (помимо агента там еще дохрена чего, но все уложилось в 40 000).

Фoма
03-17-2006, 09:37 PM
Да, у нас.


Вопрос был не "у кого", а "на какую сумму"



Конечно, надо иметь видут, что здесь ураганов не бывает


Зато землетрясения бывают...


Кажется, где доходы мы уже выяснили- если 400 000, которые сделал мой тесть .


Погодите... я так понял, что ваш тесть продал свой дом...
Или вы о другом тесте говорите?

Понятно, что если что-то продат- -дороже, чем купил, то можно заработать... Вы-то мне собирались показать как на пустом доме сделать деньги, НЕ ПРОДАВАЯ ЕГО.
При чем здесь ваш тесть?

9999
03-17-2006, 10:51 PM
Вопрос был не "у кого", а "на какую сумму"



Зато землетрясения бывают...

Мы сейчас не в Калифронии, а в Неваде. Тут вообще ничего не бывает, разве что засуха :)





Погодите... я так понял, что ваш тесть продал свой дом...
Или вы о другом тесте говорите?

Понятно, что если что-то продат- -дороже, чем купил, то можно заработать... Вы-то мне собирались показать как на пустом доме сделать деньги, НЕ ПРОДАВАЯ ЕГО.
При чем здесь ваш тесть?

Можно вполне уверенно сказать, что тесть СДЕЛАЛ эти деньги задолго до продажи дома, он только ОКЭШИЛ их не сразу.

Еще раз пример с банком- если у вас там лежит 400 000, это еще не значит, что вы пойдете с утреца и их возьмете.

Потому что:
1) не зачем такую сумму брать (ну разве еще дом купить? :) )
2) сразу вам ее никто и не даст, надо заказывать, как правило- за неделю, иначе там просто нет столько кэша.

Продажа дома заняла у тестя не намного больше недели, так что сравните сами...

Если у вас есть 400 000 equity, то это то же, что и счет в банке- РЕАЛЬНЫЕ деньги.

Фoма
03-18-2006, 11:54 AM
Можно вполне уверенно сказать, что тесть СДЕЛАЛ эти деньги задолго до продажи дома, он только ОКЭШИЛ их не сразу.


А-аа..
Ну тогда можно даже сказать, что он их сделал еще до покупки дома...
Т.е., по вашей логике, на недвижимости можно "делать деньги", не только не продавая ее, но даже не покупая.
У вас изумительно забавные представления о "делании денег"
И не только на недвижимости. Я, к примеру, только что сделал 100 миллионов на продаже Boston Scientific... Правда, не окешил :-)



Еще раз пример с банком- если у вас там лежит 400 000, это еще не значит, что вы пойдете с утреца и их возьмете.


Заметьте слова "у вас" , "деньги", и "лежат".
Если у вас в банке лежат деньги, то они у вас есть, но вы их тоже не "делаете".
А если у вас стоит пустой дом, то вы не только не "делаете денег", но их у вас и нет.
Более того, у вас их не просто нет, но у вас есть еще и расходы на содержание дома.

В принципе, я готов с вами согласиться, что, в некоторых ситуациях, деражть пустой дом может быть выгоднее, чем продать его и положить деньги в банк.
Но не потому, что на пустом доме вы делаете какие-то деньги, а потому, что вы их не так быстро теряете, как положив их в банк. И то далеко не всегда, и совсем не обязательно.

В принципе, держать полмиллиона в баке - примерно столь же "дальновидная" идея, что и деражть пустой дом. Но менее рискованная и хлопотная.

9999
03-18-2006, 05:39 PM
А-аа..
Ну тогда можно даже сказать, что он их сделал еще до покупки дома...
Т.е., по вашей логике, на недвижимости можно "делать деньги", не только не продавая ее, но даже не покупая.
У вас изумительно забавные представления о "делании денег"
И не только на недвижимости. Я, к примеру, только что сделал 100 миллионов на продаже Boston Scientific... Правда, не окешил :-)


Что за глупости вы пишите? Не надо за меня делать выводы- "не покупая" делают деньги только в мечтах,а вот equity это понятие вполне экономическое, обратите внимание на списки Форбса- вы думаете, у всех этих миллиардеров деньги в мешках под кроватью лежат? Или в банке наличкой? Тем не менее миллиардерами их все таки, почему то, считают...:confused:


Заметьте слова "у вас" , "деньги", и "лежат".
Если у вас в банке лежат деньги, то они у вас есть, но вы их тоже не "делаете".

Если идет хоть какой то процент - то как раз очень даже "делаете" :)
Примерно тот же принцип, а банк, кстати, тоже может разориться, FDIC же страхует вклады только до 100 000, все, что сверх - тю тю.



А если у вас стоит пустой дом, то вы не только не "делаете денег", но их у вас и нет.
Более того, у вас их не просто нет, но у вас есть еще и расходы на содержание дома.
Ну, это мы уже, как будто, обсудили.



В принципе, я готов с вами согласиться, что, в некоторых ситуациях, деражть пустой дом может быть выгоднее, чем продать его и положить деньги в банк.
Но не потому, что на пустом доме вы делаете какие-то деньги, а потому, что вы их не так быстро теряете, как положив их в банк. И то далеко не всегда, и совсем не обязательно.

В принципе, держать полмиллиона в баке - примерно столь же "дальновидная" идея, что и деражть пустой дом. Но менее рискованная и хлопотная.

Так без риска и шампанского, как известно, не попьешь...

Фoма
03-19-2006, 01:29 AM
Тем не менее миллиардерами их все таки, почему то, считают...:confused:


Ну уж, не потому, что банковский процент они называют "делать деньги" :-)
Считают их миллиардерами потому что у них есть миллиарды.
А вот миллиарды у них есть потому что они их зарабатывают, а не занимаются ерундой типа купить дом и держать его пустым, ждать когда подорожает.



Примерно тот же принцип, а банк, кстати, тоже может разориться, FDIC же страхует вклады только до 100 000, все, что сверх - тю тю.


Резонно...
Ну вложите в пять банков.
Кстати, многие штаты страхуют свои банки дополнительно - первые 100000 страхует FDIC, a останое - штат.
Если в Неваде когда-нибудь кончатся пустые дома, и вам будет негде "делать деньги", дайте знать - я вам порекомендую массачусеттский банк.

9999
03-19-2006, 03:05 PM
Ну уж, не потому, что банковский процент они называют "делать деньги" :-)
Считают их миллиардерами потому что у них есть миллиарды.
А вот миллиарды у них есть потому что они их зарабатывают, а не занимаются ерундой типа купить дом и держать его пустым, ждать когда подорожает.



Резонно...
Ну вложите в пять банков.
Кстати, многие штаты страхуют свои банки дополнительно - первые 100000 страхует FDIC, a останое - штат.
Если в Неваде когда-нибудь кончатся пустые дома, и вам будет негде "делать деньги", дайте знать - я вам порекомендую массачусеттский банк.

Ну вот, вы уже от аргументов перешли к сарказму...

Факт остается фактом- деньги у них не в наличных, 90% вложены, в том числе- и в недвижимость. ( у того же Дональда Трампа вообще почти все- в недвижимости).
Если ваш дом стоит миллион, то вы- миллионер, вне зависимости от того, будете его продавать или нет. Деньги- это не только бумажки с физиономиями президентов, или там королев. И "делать" их можно не только набивая матрасы наличкой, но и на процентах/марджинах/эквити и прочем. Финансовая азбука, знаете ли.

Фoма
03-19-2006, 08:37 PM
Ну вот, вы уже от аргументов перешли к сарказму...

Я перешел?
Это вы перешли от аргументов (вернее, от попыток их найти - аргументов-то я так и не видел) к рассуждениям о том, что FDIC не покрывает больше 10000.
Я вам просто ответил на это заявление... Где вы увидели "сарказм"?



Факт остается фактом- деньги у них не в наличных, 90% вложены, в том числе- и в недвижимость. ( у того же Дональда Трампа вообще почти все- в недвижимости).


Ну-ну... И сколько у Дональда Трампа домов стоят ПУСТЫМИ по вашим данным?



Если ваш дом стоит миллион, то вы- миллионер, вне зависимости от того, будете его продавать или нет.


С этим никто и не спорит. Если мой дом стоит миллион, то я - миллионер (при условии, что я его за кеш купил, но это - мелочи).... Другое дело, что если я стану пользоваться вашей "финансовой азбукой", и держать дом пустым, тратя на него деньги и время, вместо того, чтобы заняться чемь-нибудь прибыльным, то скоро я миллионером быть перестану...

9999
03-19-2006, 10:54 PM
Ну-ну... И сколько у Дональда Трампа домов стоят ПУСТЫМИ по вашим данным?



С этим никто и не спорит. Если мой дом стоит миллион, то я - миллионер (при условии, что я его за кеш купил, но это - мелочи).... Другое дело, что если я стану пользоваться вашей "финансовой азбукой", и держать дом пустым, тратя на него деньги и время, вместо того, чтобы заняться чемь-нибудь прибыльным, то скоро я миллионером быть перестану...

Толи вы, уважаемый, потеряли уже окончательно логическую нить разговора, то ли намеренно пишите ерунду.

Уже с десятой постов назад было написано:


Во первых, ясно же, что "пустым" дом не будет никак... Я привел "пустой" в качестве преувеличения, тем не менее это ТОЖЕ правда- дома во многих районах дорожают по 20% в год, минимум- 10%, а тот же моргедж будет стоить примерно 6.5-6.8% в год, даже с учетом других расходов ПРИБЫЛь БУДЕТ.
...повторяю, "пустой дом"- это громадное преувеличение, если вам не сдать его за 1200- сдайте за 1000, да хоть за 500, и то "расходы по содержанию" это окупит, а вот продать в условиях постоянно растущих цен на недвижимость- это ГРОМАДНАЯ глупость, даже если срочно нужны деньги- проще и умнее взять второй моргедж.




Если помните, потом вы меня принялись уверять, что:

Вы-то мне собирались показать как на пустом доме сделать деньги, НЕ ПРОДАВАЯ ЕГО.


Вот я вам и об'ясняю, что вне зависимости от того, продаете вы дом или нет, деньги вы ДЕЛАЕТЕ.

При этом быть ли ему пустым или нет- дело второстепенное, я никогда никого не призывал "держать дом пустым". Мой аргумент всегда был, что в условиях растущих цен на дом- ВНИМАНИЕ! -

лучше скинуть центу на рент, чем продать весь дом.

Как еще написать, чтобы вам понятнее было, и все эти глупости про "пустой дом" перестали повторяться?

Это, кстати, отвратительный способ ведения спора проигрывающей стороной, - цепляться за второстепенные детали и игнорировать сам предмет спора, в котором и есть главный смысл.

Вы меня пытаетесь убедить, что:

1) Если хозяину не найти жильца за 1200, то он такой принципиальный, что вместо того, чтобы искать жильца за 1150 бросится продавать дом (и, по вашему, это правильно...)

2) Если вы купили дом за 200 000, а сейчас он стоит 600 000, то вы совсем ничего не выйграли, ибо это то же самое, что если ваш сосед (или некий персонаж из сна) купил дом за 200 000 и он стоит 600 000, никакой разницы.

3) единственные реальные деньги- наличные, а все, что надо продавать (надо думать, включая акции, ценные бумаги, аккредитивы, недвижимость и движимость)- это так, профанация и фантазия. Сколько их у вас есть или нет- не важно, поскольку пока вы их не превратите В НАЛИЧНЫЕ это роли играть не будет.

Покажите это любому маломальски экономически грамотному человеку, он будет долго смеяться.
Если больше нечего добавить, давайте закончим на этом.

Фoма
03-20-2006, 08:23 AM
Вот я вам и об'ясняю, что вне зависимости от того, продаете вы дом или нет, деньги вы ДЕЛАЕТЕ.


Толи вы, уважаемый, потеряли уже окончательно логическую нить разговора, то ли намеренно пишите ерунду.

Где это вы показывали мне как "делать деньги" на пустом доме? Вы мне все пытаетесь доказать, что если у меня стоит дом, то деньги у меня есть, с черм я никогда и не спорил... а вот как я, все-таки, их "делаю" по-вашему вы мне так и не рассказали.




Мой аргумент всегда был, что в условиях растущих цен на дом- ВНИМАНИЕ! -

лучше скинуть центу на рент, чем продать весь дом.


Ну, дык, это же и есть ваш основной ошибочный аргумент - потому что в условиях растущих цен, скидывать рент не потребуется.
В этом же - и дело.
Отсюда все ваши остальные заблуждения, типа "делания денег" на простаивающих инвестициях и происходят.



Как еще написать, чтобы вам понятнее было, и все эти глупости про "пустой дом" перестали повторяться?


просто перестаньте их повторять :-)



3) единственные реальные деньги- наличные, а все, что надо продавать (надо думать, включая акции, ценные бумаги, аккредитивы, недвижимость и движимость)- это так, профанация и фантазия.
-

Это - не профанации и фантазии, а способы вложения капитала.
Если вы, к примеру, вложили деньги в mutual fund, это еще не значщит, что вы их "делаете".
Вот когда вы получите их обратно, вычтете плату за менеджмент, проценты, которые вы уплатили за лон и другие расходы, и поспотрите на разницу - вот ТОГДА, вы увидите сколько вы денег сделали или не сделали.
Так - и с недвижимостью. Если рент не покрывает ваших расходов, то вы держите ее себе в убыток, и совсем ничего на ней не "делаете".
А если и "делаете" какие-то копейки, то могли бы сделать куда больше, поместив свои деньги в какое-нибудь другое вложение, приносящее на данный момент больший доход, и не требущее таких больших расходов.

seapig
03-20-2006, 11:19 AM
Где это вы показывали мне как "делать деньги" на пустом доме? Вы мне все пытаетесь доказать, что если у меня стоит дом, то деньги у меня есть, с черм я никогда и не спорил... а вот как я, все-таки, их "делаю" по-вашему вы мне так и не рассказали.

Фома, если мы говорим о недвижимости вообще (включая квартиры). Вот ситуация в НЙ например. Если вы возьмете ряд квартир расположенных скажем в "хороших" районах Манхаттана. То делать деньги можно очень неплохо и на пустой (или полу-пустой) квартире. Наш пример куплена за 65К (наличные) 20 лет назад на сегодняшний день asking price 350К. Если эту квартиру продавать она уйдет завтра (сама же все и оформлю). Из 20 лет в общей сложности она простояла пустая лет 10. Иногда можно сдать. В других домах порядки лучше можно сдавать чаще или постоянно. В каких то домах вообще нельзя сдавать. Но все равно такой прибыли вы ни на чем другом не получите за то же время. У нас в доме никто в здравом уме квартир не продает, если только по обстоятельствам (очередь на покупку). Достаточно квартир стоят пустыми и сдавать можно только с определенными ограничениями по времени (есть дома где нельзя сдавать по правилам вообще). В тех где можно сдавать цены зашкаливают и могут покрыть отстой за те годы когда не сдаешь. Я с вами не спорю.........не дай бог:9: Просто иллюстрация того что и на пустой квартире можно получить приличную прибыль, превышающую прибыль от других финансовых операций. И я таких ситуаций в МТ знаю не мало. Хотя это конечно не общее правило.

Фoма
03-20-2006, 12:35 PM
Фома, если мы говорим о недвижимости вообще (включая квартиры). Вот ситуация в НЙ например. Если вы возьмете ряд квартир расположенных скажем в "хороших" районах Манхаттана. То делать деньги можно очень неплохо и на пустой (или полу-пустой) квартире. Наш пример куплена за 65К (наличные) 20 лет назад на сегодняшний день asking price 350К.


В пять раз за двадцать лет, за вычетом расходов, вы называете "делать деньги"???

Ну тогда конечно... о чем тут еще говорить?

seapig
03-20-2006, 01:15 PM
В пять раз за двадцать лет, за вычетом расходов, вы называете "делать деньги"???

Ну тогда конечно... о чем тут еще говорить?


О черт, а я то думала мы заработали.......значит потеряли? :confused:

P.S. в нашем случае расходы на 10 пустых лет покрыты от лет сдачи и использования для себя...........опять потеряли? :confused:

O.K. Фома дайте пожалуйста пример как можно было заработать больше.

Фoма
03-20-2006, 01:35 PM
О черт, а я то думала мы заработали.......значит потеряли? :confused:


Ну это как посмотреть... Если учитывать упущенную прибыль, то, конечно потеряли...
А если только инфляцию, то... зависит от ваших расходов... в лучшем случае, остались "при своих".



O.K. Фома дайте пожалуйста пример как можно было заработать больше.


Ну, я не знаю вашу ситуацию...
Если, к примеру, вы купили вашу квартиру за кеш, то, вы могли бы вложить эти 65К, скажем, в инвестиционный фонд - тогда, принимая самую консервативную оценку, в 8.5% в среднем в год, вы через двадцать лет имели бы те же 350К... без расходов на налоги, страховку аммортизацию и т.п.
Ну и понятно, что если вы не против активно управлять своим капиталом, то могли бы получить куда лучший результат, чем в инвестиционном фонде.
Можно попытаться учесть еще и расходы - допустим, если вы платили, скажем, $150 в месяц в среднем на риал истейт налоги и страховку, то, вкладывая эти же деньги в тот же инвестиционный фонд, вы могли через двадцать лет иметь еще 100К, без всяких начальных вложений.

Ну, а елси вы еще и лон брали на покупку, то тут и говорить не о чем - вы заработали бы больше даже если бы просто купили бы CD в банке

9999
03-20-2006, 04:01 PM
Толи вы, уважаемый, потеряли уже окончательно логическую нить разговора, то ли намеренно пишите ерунду.

Где это вы показывали мне как "делать деньги" на пустом доме? Вы мне все пытаетесь доказать, что если у меня стоит дом, то деньги у меня есть, с черм я никогда и не спорил... а вот как я, все-таки, их "делаю" по-вашему вы мне так и не рассказали.


если их ЕСТЬ больше, чем их БЫЛО, то вот вы их и сделали.
если ЕСТЬ меньше или столько же- то потеряли или НЕ сделали.
дальше будем жевать азбучные истины, или достаточно?



Ну, дык, это же и есть ваш основной ошибочный аргумент - потому что в условиях растущих цен, скидывать рент не потребуется.
В этом же - и дело.
Отсюда все ваши остальные заблуждения, типа "делания денег" на простаивающих инвестициях и происходят.

я вам уже об'яснял, каков механизм снижения рента в условиях растущих цен на недвижимость. если забыли, - перечитайте посты повыше.



Это - не профанации и фантазии, а способы вложения капитала.
Если вы, к примеру, вложили деньги в mutual fund, это еще не значщит, что вы их "делаете".
Вот когда вы получите их обратно, вычтете плату за менеджмент, проценты, которые вы уплатили за лон и другие расходы, и поспотрите на разницу - вот ТОГДА, вы увидите сколько вы денег сделали или не сделали.

То есть, пока деньги не обращены в наличность их как бы и нет.
Очень интересный аргумент, расскажите это Биллу Гейтсу, а то он, бедолага,сидит на куче акций и думает, что он миллиардер. Наличкой то, небось, и десятка миллионов не наберется...



Так - и с недвижимостью. Если рент не покрывает ваших расходов, то вы держите ее себе в убыток, и совсем ничего на ней не "делаете".
А если и "делаете" какие-то копейки, то могли бы сделать куда больше, поместив свои деньги в какое-нибудь другое вложение, приносящее на данный момент больший доход, и не требущее таких больших расходов.

Расскажите мне, где вложив 200 000 за 7 лет можно получить 400 000 чистой прибыли (200% или по 28% прибыли в год), тогда и будем плакать о потерянных деньгах.

Еще раз- никто не предлогает держать дом ПУСТЫМ, речь идет о ПОДСЧЕТЕ ПРИБЫЛИ БЕЗ УЧЕТА ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ ДОМА.

Фoма
03-20-2006, 04:21 PM
если их ЕСТЬ больше, чем их БЫЛО, то вот вы их и сделали.


Совсем не обязательно. Не забывайте, все-таки, что все то время, которое вы их "делали", вы еще и что-то тратили. Не забывайте также и про инфляцию.

200К сегодня - примерно то же самое, что 50К 20 лет назад (даже поменьше).
Так что, если 20 лет назад у вас были 50К, а сейпас стало 200, то ни хрена вы не сделали, а даже потеряли.



дальше будем жевать азбучные истины, или достаточно?


как скажете... Если вы уже поняли, можем двигаться дальше...



Расскажите мне, где вложив 200 000 за 7 лет можно получить 400 000 чистой прибыли (200% или по 28% прибыли в год), тогда и будем плакать о потерянных деньгах.


Во-первых, 200% за 7 лет это не 28% в год, а около 9.5
Во-вторых, про "чистую" прибыль это вы хватили - не забудьте отнять налоги, страховку, аммортизацию, и ваше личное время (которое тоже имеет денежный эквивалент), причем не просто отнять, а соответсвующими процентами (тоже не простыми - а сложными, с реинвестированием).
В-третьих, 9.5% в год это - не так уж много. Многие инвестиционные фонды в среднем за последние 7 лет приносили лучшие результаты.
В-четвертых, вы ведь ваш "пустой" дом не за кеш покупали? Тот интерес, который вы выплачивали все эти семь лет - это ведь тоже расход. Причем, не забудьте, что, чтобы сравнивать яблоки с яблоками, и на него надо начислить соответствующий процент.

Если предположить, что, при покупке вашего дома, вы внесли 200К даунпеймента, и на 200К взяли лон, то ваши расходы составят около 1700-1800 долларов в месяц.
Если бы вы просто купили CD в банке (что - тоже было бы не самым дальновидным решением... вернее, после покупки дома, самым НЕ дальновидным) под, скажем 6% в год, и вносили бы туда по $1800 ежемесячно, то через 7 лет у вас было бы примерно 200 тысяч, не считая тех 200, которые вы не потратили на дом, а (к примеру), держали все это время под подушкой. Это уже 400К, причем, именно ЧИСТОЙ прибыли. А если бы вы тее 200К под подушкой не держали, а вложили бы, хотя бы в то же CD, то превратили бы их в 300К (всего уже 500)...
А если бы вы не валяли дурака с CD, а занялись бы какими-нибудь бондами или mutual фондами, где можно легко делать по 9-10% в год, то... сейчас бы вы могли купить три таких дома.

9999
03-20-2006, 09:30 PM
Во-первых, 200% за 7 лет это не 28% в год, а около 9.5

Это как же вы считаете, интересно? По годам:

1. 200 000 +9.5% (округлим до 10%, даже, чтоб легче считать)= 220 000
2. 220 000+ 10%= 242 000
3. 242 000+10%= 264,200
4. 262,200 +10%= 288,420
5. 288,420 +10%= 317,262
6. 317,262 +10% =348,989
7. 348,989 +10%= 383,887

A должно получиться 600 000, вообщето, (200% прибыли к 200 000)
Что то с математикой мы не дружим... ;)


Во-вторых, про "чистую" прибыль это вы хватили - не забудьте отнять налоги, страховку, аммортизацию, и ваше личное время (которое тоже имеет денежный эквивалент), причем не просто отнять, а соответсвующими процентами (тоже не простыми - а сложными, с реинвестированием).
В-третьих, 9.5% в год это - не так уж много. Многие инвестиционные фонды в среднем за последние 7 лет приносили лучшие результаты.
В-четвертых, вы ведь ваш "пустой" дом не за кеш покупали? Тот интерес, который вы выплачивали все эти семь лет - это ведь тоже расход. Причем, не забудьте, что, чтобы сравнивать яблоки с яблоками, и на него надо начислить соответствующий процент.

Если предположить, что, при покупке вашего дома, вы внесли 200К даунпеймента, и на 200К взяли лон, то ваши расходы составят около 1700-1800 долларов в месяц.
Если бы вы просто купили CD в банке (что - тоже было бы не самым дальновидным решением... вернее, после покупки дома, самым НЕ дальновидным) под, скажем 6% в год, и вносили бы туда по $1800 ежемесячно, то через 7 лет у вас было бы примерно 200 тысяч, не считая тех 200, которые вы не потратили на дом, а (к примеру), держали все это время под подушкой. Это уже 400К, причем, именно ЧИСТОЙ прибыли. А если бы вы тее 200К под подушкой не держали, а вложили бы, хотя бы в то же CD, то превратили бы их в 300К (всего уже 500)...
А если бы вы не валяли дурака с CD, а занялись бы какими-нибудь бондами или mutual фондами, где можно легко делать по 9-10% в год, то... сейчас бы вы могли купить три таких дома.

Даже если учесть все вами перечисленое, прибыль все равно гораздо больше 9.5%
"аммортизации" никакой тут нет и быть не может, ибо ясно, что дом износился, но ведь за него за изношенный и заплатили 600 000! Я же не гипотетическую ситуацию беру, а РЕАЛЬНО имевшую место!
Брать лон или нет зависит от личных финансовых обстоятельств, но допустим взяли- лон не 200 000 (дом стоил столько, откуда такой лон?) а, как правило не более 80% стоимости дома, или 160 000. Если его не выплачивать вовсе, проценты за 7 лет составят примерно по 6.5 в год,- 45.5%, или 72 800. Налоги и страховка- за семь лет около 40 000. Время? Какое время, куда оно ушло, непонятно.

Так что чистой прибыли все равно получается на вложенные 40 000 (раз мы считаем только даунпеймент, иначе как можно вычитать проценты на лон?? тут одно из двух- либо вложние 200 000 но без процентов, либо считать проценты, но вложили то вы своих денег только 40 000!)
повторяю, на вложенные 40 000 вы получили чистой прибыли
400 000 - 72 800 -40 000 =287.200
Теперь расскажите мне, куда еще, в какие CD, я могу вложить 40 000 (или даже 200 000) и через 7 лет получить 287.200 прибыли??

Сейчас, к вашей информации, по CD редко платят более 4.75%, посмотрите на прайм, какие там могут быть "6% в год"? Кто вам столько заплатит на CD, выше прайма?

И это все- ВНИМАНИЕ! опять же, на некоем гипотетическом "пустом доме", но дом то у нас НЕ ПУСТОЙ! Мы то его либо сдаем, либо сами там живем, экономя на ренте!!!

Совершенно согласен, что держать дом пустым - глупость, но где я писал иначе? "Пустой" дом всегда приводился в качестве гипотетического примера, ПРИЗЫВОВ держать дом пустым -боже упаси!- НЕ БЫЛО! Наоборот, если спросите меня- сдать, обязательно сдать, если не за 1200 то за 1150, если не за 1150 то за 1100... и т.д., уж за сколько всегда можно сдать без ущерба РЫНОК РАЗБЕРЕТСЯ.

Но- НЕ ПРОДАВАТЬ без нужды, ни в коем случае! А не как у вас:

если цена на рент упадет, то владельцы съемных квартиры захотят их продать, а потенцальные будущие владельцы не захотят за них платить

Если цена обрушится до половины- возможно, но если она упадет процентов на 10%, (что возможно и при росте цен на недвижимость, запросто, по вышеописаным причинам), то ВСЕ РАВНО ВЫГОДНЕЕ СДАВАТЬ, хоть и по такой цене, чем продавать.


Неужели до сих пор не понятно? Уже смешно становится, при виде такого то упрямства!

Фoма
03-20-2006, 09:37 PM
...

Фoма
03-20-2006, 09:47 PM
A должно получиться 600 000, вообщето, (200% прибыли к 200 000)
Что то с математикой мы не дружим... ;)


600? Вы хотите сказать, что ваш дом за 7 лет вырос от 200 то 600 тысяч?
Ну что ж... я не стану обвинять вас во лжи... чем черт не шутит... может быть, вам в самом деле так повезло.
Но "деланьем денег" это тоже назвать никак нельзя.
Не больше чем джек пот в лотерее.

А рент при этом все падал и падал, да? ;-)



Брать лон или нет зависит от личных финансовых обстоятельств, но допустим взяли- лон не 200 000 (дом стоил столько, откуда такой лон?) а, как правило не более 80% стоимости дома, или 160 000. Если его не выплачивать вовсе, проценты за 7 лет составят примерно по 6.5 в год,- 45.5%, или 72 800.
...
Теперь расскажите мне, куда еще, в какие CD, я могу вложить 40 000 (или даже 200 000) и через 7 лет получить 287.200 прибыли??


Лон стоит около 7 долларов в месяц с каждой тысячи.
160000 - соответственно 1120 в месяц.
Страховка и налоги - еще 500 баксов.
Всего 1600 - 1700.
Инвестируя это в какой-нибудь средней агрессивности фонд, под, скажем, те же 9-10%, получите за семь лет 250К, без всякого даунпеймента. А ваши 40К можете, например, вложить туда же в качестве начального взноса - получите еще сто штук.
Всего будет 350.





Совершенно согласен, что держать дом пустым - глупость, но где я писал иначе? "Пустой" дом всегда приводился в качестве гипотетического примера,


В качестве "гипотетического примера" глупости?
Тогда о чем мы спорим?
Т.е., вы согласны, что если рент упал, а цена на дом выросла, то его разумно продать и вложить ден-ги во что-то более прибыльное?

9999
03-20-2006, 09:48 PM
600? Вы хотите сказать, что ваш дом за 7 лет вырос от 200 то 600 тысяч?
А рент при этом все падал и падал, да? ;-)

именно так- не ХОЧУ СКАЗАТЬ, а так оно и было. Дом покупался тестем 7 лет назад за 200 000 долларов, продан прошлым летом за 600 000 ровно.

рент при этом падал В ПРОПОРЦИИ к цене дома, фактически он, конечно рос, но не надо забывать, что и СТУДЕНТОВ в этом районе практически нет и не было. А мы с вами обсуждаем ситуацию, когда они БЫЛИ да УЕХАЛИ ВСЕ, и как это отразится на отношении "рынок недвижимости- рынок рента"

9999
03-20-2006, 09:54 PM
Лон стоит около 7 долларов в месяц с каждой тысячи.
160000 - соответственно 1120 в месяц.
Страховка и налоги - еще 500 баксов.
Всего 1600 - 1700.
Инвестируя это в какой-нибудь средней агрессивности фонд, под, скажем, те же 9-10%, получите за семь лет 250К, без всякого даунпеймента.
- а жить при этом будете в шалаше? или вы опять не видете слов про "пустой дом"?







В качестве "гипотетического примера" глупости?
Тогда о чем мы спорим?
Т.е., вы согласны, что если рент упал, а цена на дом выросла, то его разумно продать и вложить ден-ги во что-то более прибыльное?

Taк просто легче видеть - чистота эксперимента. Вам это не понять- ну что, сожалею...
Если рент упал на 10% а дом растет в цене описанными мной темпами то продавать его и играть на бирже со "средней агрессивности фондами" может только глупец.
10% от рента- тьфу и нету, мелочь. А ваши "средней агрессивности фонды" летят только так, да и за "вложение" в него брокеру- вынь да полож процентик.
10% прибыли считается в любом бизнесе ОЧЕНЬ ХОРОШО, просто отлично. Покажите мне такую прибыль- я с удовольствием вложусь...Только чем это лучше недвижимости? я так и не понял.

9999
03-20-2006, 10:04 PM
600? Вы хотите сказать, что ваш дом за 7 лет вырос от 200 то 600 тысяч?
Ну что ж... я не стану обвинять вас во лжи...

Чтоб совсем отпало желание обвинять меня во лжи, почитайте:
http://money.cnn.com/2005/05/12/real_estate/re2005_100markets_0506/index.htm

цитата:

Metro area-Orange County, Calif.
Median home price-$610,000
5yr change in avg home price-126.3%


Заметьте, речь идет о 5 летнем уровне, за 7 лет- как раз под 200%, очень средне.

Leon93
03-21-2006, 01:42 AM
Я свой дом покупал в 1997г. за $145К. Сейчас он $480-500К.( Точнее скажу когда сосед продаст такой же)

Получается на 200%

Фoма
03-21-2006, 02:25 AM
именно так- не ХОЧУ СКАЗАТЬ, а так оно и было. Дом покупался тестем 7 лет назад за 200 000 долларов, продан прошлым летом за 600 000 ровно.


Ну я и говорю - хотите сказать, что так было.
Верится с трудом...
Но если действительно так и было, то это событие следует отнести к разряду сказочных, сумасшедших везений - вроде выигрыша в лотерею, а не законов финансового мира.



рент при этом падал В ПРОПОРЦИИ к цене дома, фактически он, конечно рос,


Блин, ну а мы с вами о чем разговариваем?Для чего вы мне этот пример привели?



но не надо забывать, что и СТУДЕНТОВ в этом районе практически нет и не было. А мы с вами обсуждаем ситуацию, когда они БЫЛИ да УЕХАЛИ ВСЕ, и как это отразится на отношении "рынок недвижимости- рынок рента"

Да ничего подобного! Мы с вами обсуджаем не кто там был или уехал, а взаимосвязь рента и цены на недвижимость.
И в любом случае, если вы считаете, что пример вашего тестя к разговору не относится (не важно по какой причине), зачем вы его приводили?
Дымовая завеса?



- а жить при этом будете в шалаше? или вы опять не видете слов про "пустой дом"?


Нет конечно. Жить я буду в своем доме. Мы-то говорим не о моем доме, а о том, который я купил, чтобы сдавать.
Это - совершенно разные вещи. Свой дом, я естественно не стану продавать, если цена на рент упадет. С какой радости?
Более того, я его не стану продавать, даже если цена на него упадет (или вырастет - не важно - когда там вы предлагаете продавать).
Я его ВООБЩЕ продавать не собираюсь в ближайшие десятилетия.



Taк просто легче видеть - чистота эксперимента. Вам это не понять- ну что, сожалею...


Мне не понять какой смысл проводить "чистый эксперимент", чтобы тут же начать кричать, что результаты не имеют значения, потому что эксперимент был слишком чистым



Если рент упал на 10% а дом растет в цене описанными мной темпами


... то мы живем в королевстве кривых зеркал :-)
В нашей родной реальности такого не бывает



то продавать его и играть на бирже со "средней агрессивности фондами" может только глупец.


Я согласен. Рассматривать вложения средней агрессивности на сроки вроде 7 лет - действительно довольно глупо.
В реальности краткосрочному инвестору-спекулянту, располагающему такого рода деньгами, и рассчитывающему на сотни процентов прибыли, разумеется, надо заниматься агрессивными фондами и/или акциями, а то и всякими hedge-funds и day-trading.

Спокойные инвестиционные фонды - для солидных, неторопливых и небогатых людей среднего возраста, не спеша копящих себе на пенсию.
Но в любом случае, даже фонды гарантированного дохода, да даже CD на полмиллиона, как бы глупо это не было - куда дальновиднее псутого дома или другого вложения, не способного даже окупить собственных расходов.

9999
03-21-2006, 02:55 PM
Ну я и говорю - хотите сказать, что так было.
Верится с трудом...
Но если действительно так и было, то это событие следует отнести к разряду сказочных, сумасшедших везений - вроде выигрыша в лотерею, а не законов финансового мира.



Блин, ну а мы с вами о чем разговариваем?Для чего вы мне этот пример привели?



Да ничего подобного! Мы с вами обсуджаем не кто там был или уехал, а взаимосвязь рента и цены на недвижимость.
И в любом случае, если вы считаете, что пример вашего тестя к разговору не относится (не важно по какой причине), зачем вы его приводили?
Дымовая завеса?



Нет конечно. Жить я буду в своем доме. Мы-то говорим не о моем доме, а о том, который я купил, чтобы сдавать.
Это - совершенно разные вещи. Свой дом, я естественно не стану продавать, если цена на рент упадет. С какой радости?
Более того, я его не стану продавать, даже если цена на него упадет (или вырастет - не важно - когда там вы предлагаете продавать).
Я его ВООБЩЕ продавать не собираюсь в ближайшие десятилетия.



Мне не понять какой смысл проводить "чистый эксперимент", чтобы тут же начать кричать, что результаты не имеют значения, потому что эксперимент был слишком чистым



... то мы живем в королевстве кривых зеркал :-)
В нашей родной реальности такого не бывает



Я согласен. Рассматривать вложения средней агрессивности на сроки вроде 7 лет - действительно довольно глупо.
В реальности краткосрочному инвестору-спекулянту, располагающему такого рода деньгами, и рассчитывающему на сотни процентов прибыли, разумеется, надо заниматься агрессивными фондами и/или акциями, а то и всякими hedge-funds и day-trading.

Спокойные инвестиционные фонды - для солидных, неторопливых и небогатых людей среднего возраста, не спеша копящих себе на пенсию.
Но в любом случае, даже фонды гарантированного дохода, да даже CD на полмиллиона, как бы глупо это не было - куда дальновиднее псутого дома или другого вложения, не способного даже окупить собственных расходов.
Ок, давайте заканчивать, все это начинает напоминать разговор глухого с немым :)

Почитайте по ссылке выше, 200% за 7 лет в Оранже- совершенно нормально, никакой лотереи. У вас в Бостоне, действительно, только 70% за 5 лет, но на Бостоне свет клином не сошелся :)

В Сан Диего темпы роста еще выше, кстати. А в Лас Вегасе некоторые районы возле Стрипа выросли в цене на 39% ЗА ГОД(!)

Фoма
03-21-2006, 04:46 PM
Ок, давайте заканчивать, все это начинает напоминать разговор глухого с немым :)


давайте... В смысле, заканчивайте. Я что, против что ли? :-)



Почитайте по ссылке выше, 200% за 7 лет в Оранже- совершенно нормально, никакой лотереи.


Не передергивайте.
Вы прекрасно помните, что мы говорим о ситуации, при которой рент падает.

Ваша ссылка никакого отношения к такой ситуации не имеет.

Когда рент падает, падают и цены на недвижимость.... а если вместо того, чтобы падать, они взяли и вымахали вверх, да еще на 200%, то это даже лотерей назвать трудно.

9999
03-21-2006, 11:47 PM
Когда рент падает, падают и цены на недвижимость.... а если вместо того, чтобы падать, они взяли и вымахали вверх, да еще на 200%, то это даже лотерей назвать трудно.

Рент за тот же период вырос примерно в 2 раза, что в сравнительном отношении является ПАДЕНИЕМ, т.к. недвижимость вырасла в цене в 3 раза.
Ножницы могут быть и сильнее, а в некоих сиутациях возможно и буквальное падение одного при под'еме другого- то, что такого нет в настоящий момент НИЧЕГО НЕ ДОКАЗЫВАЕТ- землетрясения в Нью Йорке тоже нет, но это не значит, что быть не может.

"Маловероятно" не значит "невозможно".

Я вам об'яснил механизм, а вы уводите вопрос в сторону, то ли намеренно, то ли по непониманию. Понимаю, что хочется казаться экпертом во всем, но что делать... :)

Фoма
03-22-2006, 07:47 AM
Рент за тот же период вырос примерно в 2 раза, что в сравнительном отношении является ПАДЕНИЕМ, т.к. недвижимость вырасла в цене в 3 раза.


Ну при чем здесь сравнительное отношение? Чего вы выкручиваетесь?
Падает - это когда вчера был выше, чем сегодня. Причем не один раз, а на протяжении статистически значимого интервала.
Ну можно еще инфляцию учесть, если уж очень хочется.
А про "падает" в смысле "не достаточно быстро растет" я от вас первого слышу :-)



Я вам об'яснил механизм, а вы уводите вопрос в сторону, то ли намеренно, то ли по непониманию. Понимаю, что хочется казаться экпертом

да все наоборот! Это я вам механизм объяснил давным давно. А вы тут уже на которой странице гните откровенную пургу. Теперь вот вообще уже договорились - оказывается, если цена выросла, то это значит, что она упала.