Real Estate. Bubble?

[alex korolev]

Сейчас ведётся много дебатов среди экономистов, обозревателей, и простых американцев о будущем цен на недвижимость в Америке. Далёком и близком будущем. Рост цен на дома, особенно на обоих океанских берегах, за последние 5-6 лет исчисляется сотнями процентов. Многие поговаривают о неизбежном крахе цен на дома ближайшим летом, кто-то называет срок в два года. Кто-то считает, что падения цен не будет вообще.
Я вспоминаю бум технологического маркета 1999-2000 годов, и слова Алана Гринспана irrational exuberance, повлекшие за собой настоящий крах цен на стоки подавляющего числа технологических компаний. Nasdaq market в 2000 году свыше 5000, и сейчас, пять лет спустя, потерявший 60% с тех пор. Говорится, Everything that comes up, must come down.
Cогласны ли Вы с этим и считаете что бум с ценами на дома в последние 5-6 лет неизбежно приведет к краху Real Estate property values, или наоборот, что цены не только не упадут, но и будут продолжать расти?

[химик]

как говорится итьс депендс ...
если медиана зарплат резко не догонит изменившиеся цены ... то разумеется наступит рецессия
Ну даваите посмотрим сколько сеичас семья делает ... я бы сказал что 100-150к на семью ето хорошии middle и даже upper-middle class. Даваите глянем сколько они могут позволить себе платить за mortage без ушерба для семеиного буджета. Раньshе когда % на mortage был повыше schиталось махимально разумно покупать 3X годовои income (300-450К в нашем случае) сеичас % пониже и я бы сказал что оправдано покупать 3.5-3.75X годовои буджет т.е. топ около 0.5М могут себе позволить те у кого на семью ~150К

[Akela]

Цены на недвижимость, если и упадут, то немного. Относительно конечно. Я бы сказал процентов на 20-25% максимум. Т.е. те, чьи дома поднялись в цене больше, чем в полтора раза могут спать спокойно.
А т.к. после падения снова будет взлет....
Всё хорошо. Не переживайте.

[Leon93]

Бум пока что продолжается,но уже замедлился..потому как не имеет под собой реальной почвы.У людей просто нет столько денег.В СД сейчас только 11% населения могут купить дом.Это нижайший уровень за всю историю. Вчера остановился посмотреть "Опен Хауз". Халупа 19ч7 года.1169 ск.фит. забор в трех метрах от стен сзади и в метре по-бокам.На шумной улице.$679К просят. Ну и? Где найти покупателей на это? Потому как платить в месяц надо где-то $ч900..да? Т.е семья должна делать где-то $120К в год.Но это же не работники пицерии явно. Ну средне-технический какой-нибудь состав.Т.е с образованием. И идти в такую халупу?? ДА арендовать за $2000 можно гораздо лучше! В этом то и вся фишка. Рент сейчас дешевле! Такого никогда небыло. Ведь купив дом ты привязываешся-но это дешевле.Рентуя- ты свободен,но это дороже.Закон экономики,который сейчас нарушен.И как видно по всей стране. Т.е если бы в одном отдельном курортном городе, то это может быть..а по всей стране-нет. Это получается лихорадка. Так что думаю крах предсказывают правильно.До прежнего уровня цены уже не упадут,т.к. з/п выросла в два раза ,а вот на половину- вполне.
А вообще-то( мое мнение ) дикий жилищный рынок- главная угроза национальной безопастности. Штаты должны всять на вооружение опут СССР в строительстве новых крупных городов и стимулирования перемещения рабочей силы в национальных масштабах. Ну как Болдер сити примерно( но тот был маленьким) или Тольяти.

[Olezhik]

Я думаю что цены на недвижимость будут ещё поднимаца, как минимум до конца лета. А осенью вполне возможно что они могут немного упасть, ну не намного. Но опять же это сугубо моё мнение и я могу быть так же не прав как и любой другой человек выскажився в этой теме.


Единственое что очень может повлият на цены недвижимости, это не дай бох стихииное бедствие (землетресение, уроган, долгие пролевные дожди) ну будем надеица что всё обоидёца. И цены на недвижимость будут продолжать расти вместе с Американскои экономикой. :)

[Leon93]

Единственое что очень может повлият на цены недвижимости, это не дай бох стихииное бедствие (землетресение, уроган, долгие пролевные дожди) ну будем надеица что всё обоидёца. И цены на недвижимость будут продолжать расти вместе с Американскои экономикой. :)

Стихийное бедствие не может случится по всем штатам одновременно. А цены действительно ростут вместе с экономикой.Вот только на сегодняшний момент эта парралельность не наблюдается.Средний класс( ежели один работает) уже давно не может афортать средний дом. Ну как это?

[Olezhik]

Стихийное бедствие не может случится по всем штатам одновременно. А цены действительно ростут вместе с экономикой.Вот только на сегодняшний момент эта парралельность не наблюдается.Средний класс( ежели один работает) уже давно не может афортать средний дом. Ну как это?Это не есть хорошо, но всёравно не думаю что цены сильно упадут, до конца лета уж точно.

[noincomingcalls]

Алекс, как раз вчера читала статью по этому поводу:

http://money.cnn.com/pf/features/lists/topzipcodes/?cnn=yes

[BOP B 3AKOHE]

...Раньше когда % на мортаге был повыше щиталось махимально разумно покупать зЪ годовои инцоме ...Не покупать, а финансировать, чюдо. Если у меня в кормане достаточно наличных на оплату половины стоимости данного дома, то вся ваша арифметика несколько несостоятельна, аха. :smoke:

[BOP B 3AKOHE]

Вапщета рассматривать общие тенденции, в масштабе страны, можно только на уровне именно национальных показателей, как рост зарплаты, например. И с этох точки зрения Лёня прав, указывая на значительное опережение роста цен на недвижимость роста средней зарплаты. Естессна, такая тенденция не может продолжацца бесконечно.
Однако, необходимо учитывать местную специфику, т.к. именно она оказывает решаюшее значение в каждом конкретном рынке. Например, ошеломительный рост стоимости недвижимости в Сан Франциско совпал с "доткомовским" бумом, когда денежки раздовались направо-налево всякой шушере с собственным сервером. Примечательно, что и падение рынка там случилось именно тогда, когда масса этих компашек позакрывались.

[alex korolev]

Стихийное бедствие не может случится по всем штатам одновременно. А цены действительно ростут вместе с экономикой.Вот только на сегодняшний момент эта парралельность не наблюдается.Средний класс( ежели один работает) уже давно не может афортать средний дом. Ну как это?

Вот именно. Проблема в том, что рост зарплаты в Калифорнии за последние 5-6 лет даже близко несравним с ростом цен на дома. Особенно явно это прослеживается в Сан Франциско и Бэй Эрии, где менее 20% работающего населения может иметь дом.

тут (http://www.rgj.com/news/printstory.php?id=91960)

[Тринити]

Очевидно, что на данный момент есть отрыв цен на недвижимость от зарплат и цен на другие товары. Вот мне только кажется, что скорее ценны на остальные товары и может быть на зарплаты поднимутся скорее, чем недвижимость подешевеет. Ведь, дефицит бюджета на этот год 17%, перспектива на ближайшие годы не лучшая. Это просто инфляция. Те, пропорции цен наверняка (и частично зарплат) выровняются, только все мы станем несколько беднее, чем з-5 лет назад.

[Olezhik]

У меня один друг тоже вот так, думает, думает. Уже лет 5, досех пор квартиру снимает.... (знал бы прикуп, жил бы в Бэвэели Хилс)

[вторжение]

В какую сумму ежемесячно обходится содержание дома (налоги на недвиж., обслуживание, вода)?

[Y.Gustov]

В какую сумму ежемесячно обходится содержание дома (налоги на недвиж., обслуживание, вода)?


Кстати о налогах на недвижимость. Большую роль играют налоги при подчислении месячнои оплаты (mortgage) за дом. Чем зажиточнее раион, тем налоги выше. Типа, много труда и средств надо штоб соблюдать красоту и безопасность. Обслуживание, как Вы говорите, по разному понимается. Ето могут быть люди которые косят траву, ето может быт домохозяка. Вода в Америке не дорогая. Газ немного дорогои, и в последние годы идут дебаты што газ мы переплачиваем. У меня однажды газ bill был около $300, но я все таки его обжаловала и мне поправили ошибку, но разница не была столь значительная.

[смешно]

Бум на рост домов пораждён американской банковской заёмной системой и только ей. Незнаю сговор это или нет, но здесь очень легко проанализировать (что я и сделал в свободное время). Банки, примерно 8 лет назад, полностью поменяли систему заёма денег на покупку домов (и не только) поле того когда федеральная заёмная ставка была резко занижена, появилось много(!) свободных банковских денег, которые не работали и которые банкам надо было вкладывать, т.к. банки существуют за этот счёт. Credit стали давать на лево и направо, но постепенно, не за один день и месяц, а ПОСТЕПЕННО расширяя и упрощая систему его получения.
Во интересно, а если подумать со стороны получателя кредита, он же по идее сильно рискует при его доходе в 50К, брать кредит в 200К. Да, это было так раньше, но учитывая, что рост на недвижимость сдвинулся, то и рисковать теперь нечем, т.к. если вдруг потеряет работу или ещё чего и нечем платить за кредит - НЕ БЕДА, т.к. цены на недвижимость стали расти и если дом был куплен за 200К, то после 3-6 месяцев уйдёт за 250К - в любое время. Потери никакой, одни прибыли. Во какой парадокс! Ещё одна штука толкает цены на недвижимость, это то, что в сток маркет теперь не так сильно вкладывают после всех крахов, а вкладывают в недвижимость, больше вкладывают - больше рост цен.
Сейчас рынок недвижимости стал как рынок акций, купил дом, землю, подержал какое-то время - продал, опять купил, подержал - продал.
Пожилые люди которые купили дома 30 лет назад тоже пользуются этим "бумом", они срочно избавляются от недвижимости, пока есть возможность. Они купили холупы по 10К, 20К, продают по 300К. Вот это profit! И только дурак этим не воспользуется.
Проспект на будущее? Очень не сложно. У каждой вещи есть критическая психологическая цена. Всё зависит от дома, размера земли и location. Если это 100 летняя холупа 600 sq.feet с землёй в 1/10 акра, в 3-х милях от океана, то больше чем 300к, ты её не продашь в ближайшие 20 лет. Если тоже самое но с землёй в 1 акр, то это может стоит любые деньги вплоть до милллиона, т.к. есть перспектива на строительство и расширение. Сейчас заёмная процентная ставка постоянно повышается, но уровень остался ещё хороший 5.5%, вот как дойдёт до 8%, то считай цены на недвижимость остановяться и уверен, что наступит момент, когда начнут падать, но не резко и не много.

[Zukter Kondukter]

Надо учесть что при 6 проц. мортгидже а меленьком дауне (меньше 5 проц.) цена в 500К это:
3600/месяц, плюс
200-300/мес PMI insurance банку, плюс скажем где-то
500/мес. налоги городу, плюс отопление/кондиционирование где-то
200-300/мес. Плюс страховка -
100/мес (а вКалиф/Флорида наверно 200-300 и более).
Суммарно - 4,600 (в лучшем случае скорее всё вместе 5,000)

При появлении инфляции (уже поговаривают в свете роста цен на нефть и т.п.) и соответственном росте процента до 8 и выше ( а это не за горами т.к. гос-во одолживает бабло на Ирак и прочие глупости) БОЛЬШИНСТВО купивших дома под variable rate просто не будут квалифицированны платить уже 6,000-6,500 в месяц.

Сегодняшний бум поддреживался такими ВМЕСТЕ действующими факторами:
1. Низкий процент.
2. Более менее стабильная экономика.
3. Покупательной силой в связи с выгодной продажей "халуп" в модных районах и перемещением таких продавцов в retirement или Флориду, Каролайны и пр. тем самым повышая цены там.
4. Низким долларом что делает инвестицию в риал эстейт США выгодным для иностранцев.
5. Стабильным рынком рента что позволяло инвесторам переплачивать в надежде на окупание всех расходов при продаже/флипе и привело к найвысшему проц. владения инвесторами - даже выше прошлой bubble.

5ый фактор уже в Лас Вегасе лопнул. И довольно сильно. Но если Один из факторов "лопается" то для маркета в целов не беда. Даже если 2. Ну 3. Но если все 5!. И бааальшое подозрение что дела идут ко изменению ВСЕХ 5 факторов в худшую сторону.

Не знаю как сейчас в Калиф. но у нас уже рент упал по сравнению с год или 2 назад на проц. 25. Квартиры которые "улетали" за 1,800-2,000-2,100 сидят на маркете всю (!) зиму пустые хотя рент просят 1,500 и ниже. А так же многие лендлорды дют месяц беспл. и месяц брокерам.

Как долго может инвестор держать пустую квартиру или доплачивать 1,000 в месяц без перспектив её продать "с наваром"? А если у него таких десятки, сотни? Но это только начало. Ком дефляции риал истэйта набирает силу не сразу т.к. факторы не синхронизированны. Но когда он катится то тянет всех - и кто не может платить и кто не хочет терять, и банки которые лопаются от плохих лоунов.

Предсказать процент падения сегодня невозможно. Это решат факторы приведённые выше. Но думаю что роста скорее всего не будет в ближайшие 2-3 года в лучшем случае.

[смешно]

У нас, сейчас, цены на недвижимость на Cape Code меняется каждый месяц (растёт).

[Zukter Kondukter]

У нас, сейчас, цены на недвижимость на Cape Code меняется каждый месяц (растёт).
Да потому что там всегда было дешевле (особенно не у воды) так что теперь цены "подтягиваются" под остальной штат. И покупают на деньги выросших домов около Бостона или Нью Йорка. Подожди когда всё это пойдёт на аукцион. :-)

Следите за страницами Real Estate Auctions в вашей местной прессе. Если они увеличиваются (страницы) то дела идут вниз. И наоборот. Когда-то я этот совет услышал во время интервью с Уорен Баффетом. А он знает что почём. :-)

[Krakadil]

Мне кажется мнение Зуктера самое объективное, все-таки он профи в этом деле и держит руку на пульсе РЕ. Замедление роста цен, если не полная остановка роста наблюдается уже несколько месяцев. К лету ожидается, что повсеместно прекратится рост цен. Будет ли полный обвал с РЕ? Вряд ли. Снижение возможно, но большинство экономистов предсказывает что не более, чем на процентов 15-20.

Скорее всего, если снижение будет иметь место, то это коснется, в первую очередь, коопы. Потом, пожалуй, неоправдано высокие кондос. В последнюю очередь, если только вообще случится, это коснется новое строительство.

На моей улице, где все дома построены по стандартному проекту, в конце лета дом был продан за 71чк. Этой зимой такой же дом был продан за 680к. Возможно что имели место и другие факторы, повлиявшие на цены, но это впервые за 5-6 последних лет, когда цена продажи меньше, чем у предыдущего проданного дома.

[смешно]

Похоже подтягиваются. Но у нас около Бостона таких 100 летних холуп то уже и нету. В тех холупах даже и жить нельзя. За холупу отдал 300К, да ещё 200К надо на реконструкцию или 400К что-бы снести нах... и новый дом построить. Так на эту холупу ещё и три оффера. А кондо не хочу, муравейник.


Да потому что там всегда было дешевле (особенно не у воды) так что теперь цены "подтягиваются" под остальной штат. И покупают на деньги выросших домов около Бостона или Нью Йорка. Подожди когда всё это пойдёт на аукцион. :-)

Следите за страницами Real Estate Auctions в вашей местной прессе. Если они увеличиваются (страницы) то дела идут вниз. И наоборот. Когда-то я этот совет услышал во время интервью с Уорен Баффетом. А он знает что почём. :-)

[смешно]

Профи в этом деле нету. Понимаешь Накос - НЕТУ. Т.к. профи, на этом форуме не ошиваются, а живут на "Канарских Островах". И ты Накос со своим опытом словоблудия давно бы уже купил ХАТЫ, продал их и жил на Бермуде, а не пахал бы как папа карло.


[QUOTE=nakos]

[Y.Gustov]

Так ети 100-летние холупы вообше и оборзели. И у них нет другого выбора. Земля та дорогая стала, а не сама холупа, которуу надо только ломать.

[смешно]

А от чего это земля стала ТАКАЯ дорогая? Туда золота напихали или нефть там? Земля стала дороже, это да, но не так дорого, т.к. кусок земли можно купить и побольше размером (в 2 раза) и не за 300К.

[Y.Gustov]

А от чего это земля стала ТАКАЯ дорогая?

Вот мы и пытаемся выяснить отчего так вдруг ето стало? :)

[смешно]

Уже выяснили.

[Krakadil]

Профи в этом деле нету. Понимаешь Накос - НЕТУ. Т.к. профи, на этом форуме не ошиваются, а живут на "Канарских Островах". И ты Накос со своим опытом словоблудия давно бы уже купил ХАТЫ, продал их и жил на Бермуде, а не пахал бы как папа карло. Профи, в моем понимании, люди, которые зарабатывают на хлеб, занимаясь изо дня в день своим делом. В этом смысле, а так его понимают большинство людей, Зуктер и есть профессионал. Для того, чтобы воспользоваться ситуацией в РЕ и действительно обогатиться до уровня "Канарских Островов", надо иметь не пару-трйку сотен тысяч, как в лучшем случае имеют наши иммигранты, а в десятки раз больше.

Мне хватит мои две ХАТЫ, остальное я вкладываю в учебу своих детей, а вообще, это не твое дело. Твой выбрык с "словоблудием" считаю хамством и личным наездом. Если позволишь себе еще такое, мне придется попросить администрацию обратить на это внимание.
Кстати, если я у тебя был в игноре, то почему ты ко мне обращаешся, добренький Смешно?

[Zukter Kondukter]

Профи в этом деле нету. Понимаешь Накос - НЕТУ. Т.к. профи, на этом форуме не ошиваются, а живут на "Канарских Островах". И ты Накос со своим опытом словоблудия давно бы уже купил ХАТЫ, продал их и жил на Бермуде, а не пахал бы как папа карло.
[QUOTE=nakos]
Очень даже ЕСТЬ но не те кто думают сегодня что они "профи". Ты бы считал програмистом-профи водилу такси который по выходным чё-то там калякает на Пёрле? Так и в риал истэйте. Профи не тот кто по стечению удачных обстоятельств сделал удар а кто этим занят for a living.
Сделать шальной "удар" в риал истэйте не проблема (когда маркет идёт вверх). А делать "удары" стабильно из года в год (в ЛЮБОМ маркете) - это уже не для каждого. Сейчас каждый кто купил 2-3-5 лет назад и продал сегодня - думает что он "профи". Я свои лучшие "удары" (особенно покупки) сделал в начале 90х когда все "профи" ходили с порванной *опой. И сегодня могу не ходить в офис даже когда половина квартир не сданы т.к. с мортгиджами не дружу. :-)

А на Бермуде те у кого нет воображения или бабла ездить на Таити или Фр. Ривьеру. :grum:

[Leon93]

Вообще-то интересно бы сличить колличество перепроданых и построеных домов с ростом населения в штатах. Но у меня нет цифр. Ведь люди все равно где-то должны жить. Низкая процентная ставка позволила многим купить до того недоступный дом,значит они больше не рентуют...Только около меня пару крупных комплексов аппартментов срочно переделали в кондо и уже около года продают.Рентовать,очевидно,стало невыгодно.Сетуация довольно необычная.Кроме того слышал от товарища что около 70% покупок домов делается на баллун.Т.е они никогда не будут куплены и к пенсии люди все равно будут без жилья и уйдут в сеньерские дома.(не думаю что СС будет $з-5К к тому времени)Кто укупит это все?Кто будет платить за сеньерские дома?
Я тут ,в своем комплексе президент уже который год(но это не кондо, а домА за общим забором).Ещо пару лет назад дома продовались ну если ни сразу,то за 2-з дня.И оферы иногда превышали то что просили.Так много было желающих.А что я вижу теперь? Пара домов стоит уже пару месяцев.
Ведь в действительности все определяется з/платой.Инвестирование вещь,канешно,приятная и миллионерам можно только позавидовать, но что они будут делать если простой ,массовый труженик просто не может офортать дом ,который они купили для перепродажи? И,чуствуется,таких сетуаций становится все больше и больше.Лично я не вижу вокруг себя людей,которые бы могли или платили бы $5К в месяц за дом. Замедте что даже содержание без моргиджа такого дома будет около $1000 в месяц.Ну и кто его выдержит на пенсии?

[Akela]

Во-во! Леня ты прав. И Зуктер абсолютно прав. Сегодняшний маркет стал маркетом инвесторов. Работающему человеку цены на дома просто не по карману.
Именно поэтому происходит замедление роста цен.

[смешно]

Накос, ты опять "совдепию гонишь". Умные и логические советы давать и воздух сотрясать все мастера. А самим пойти в банк и занять деньги, купить пропери, продать в два-три раза дороже и опять купить и опять продать и не одно, а два, три, четыре - НЕ ЗА СВОИ, А ЗА БАНКОВСКИЕ ДЕНЬГИ - вот это будет профи. Есть здесь такие, которые такое делают, сделали? Которые на каждом доме по 100К,200К,300К,400К.. заработали и уже имеют несколько своих личных лимонов? Профи, отзовитесь! :53:

П.С.
Ты СВОИ две хаты уже выплатил? :34:


Профи, в моем понимании, люди, которые зарабатывают на хлеб, занимаясь изо дня в день своим делом. В этом смысле, а так его понимают большинство людей, Зуктер и есть профессионал. Для того, чтобы воспользоваться ситуацией в РЕ и действительно обогатиться до уровня "Канарских Островов", надо иметь не пару-трйку сотен тысяч, как в лучшем случае имеют наши иммигранты, а в десятки раз больше.

Мне хватит мои две ХАТЫ, остальное я вкладываю в учебу своих детей, а вообще, это не твое дело. Твой выбрык с "словоблудием" считаю хамством и личным наездом. Если позволишь себе еще такое, мне придется попросить администрацию обратить на это внимание.
Кстати, если я у тебя был в игноре, то почему ты ко мне обращаешся, добренький Смешно?

[Olezhik]

Бум на рост домов пораждён американской банковской заёмной системой и только ей. Незнаю сговор это или нет, но здесь очень легко проанализировать (что я и сделал в свободное время). Банки, примерно 8 лет назад, полностью поменяли систему заёма денег на покупку домов (и не только) поле того когда федеральная заёмная ставка была резко занижена, появилось много(!) свободных банковских денег, которые не работали и которые банкам надо было вкладывать, т.к. банки существуют за этот счёт. Цредит стали давать на лево и направо, но постепенно, не за один день и месяц, а ПОСТЕПЕННО расширяя и упрощая систему его получения.
Во интересно, а если подумать со стороны получателя кредита, он же по идее сильно рискует при его доходе в 50К, брать кредит в 200К. Да, это было так раньше, но учитывая, что рост на недвижимость сдвинулся, то и рисковать теперь нечем, т.к. если вдруг потеряет работу или ещё чего и нечем платить за кредит - НЕ БЕДА, т.к. цены на недвижимость стали расти и если дом был куплен за 200К, то после з-6 месяцев уйдёт за 250К - в любое время. Потери никакой, одни прибыли. Во какой парадокс! Ещё одна штука толкает цены на недвижимость, это то, что в сток маркет теперь не так сильно вкладывают после всех крахов, а вкладывают в недвижимость, больше вкладывают - больше рост цен.
Сейчас рынок недвижимости стал как рынок акций, купил дом, землю, подержал какое-то время - продал, опять купил, подержал - продал.
Пожилые люди которые купили дома з0 лет назад тоже пользуются этим "бумом", они срочно избавляются от недвижимости, пока есть возможность. Они купили холупы по 10К, 20К, продают по з00К. Вот это профит! И только дурак этим не воспользуется.


Проспект на будущее? Очень не сложно. У каждой вещи есть критическая психологическая цена. Всё зависит от дома, размера земли и лоцатион. Если это 100 летняя холупа 600 сэ.феет с землёй в 1/10 акра, в з-х милях от океана, то больше чем з00к, ты её не продашь в ближайшие 20 лет. Если тоже самое но с землёй в 1 акр, то это может стоит любые деньги вплоть до милллиона, т.к. есть перспектива на строительство и расширение. Сейчас заёмная процентная ставка постоянно повышается, но уровень остался ещё хороший 5.5%, вот как дойдёт до 8%, то считай цены на недвижимость остановяться и уверен, что наступит момент, когда начнут падать, но не резко и не много.

Класно расказал Смешно, прямо взял мою кашу мыслей и по полочкам разложил. :34:

[Zukter Kondukter]

Профи, отзовитесь! :53: П.С.
Ты СВОИ две хаты уже выплатил? :34:
Тут уже разговор о технике. Так что подход может быть разный. Мой личный опыт и опыт близких мне инвесторов говорит что играть с банковскими деньгами и ессно зависимостью от них, процента и пр. факторов - это игра с огнём/казино. В какой-то момент всё накрывается большой и мохнатой. А кто "на свои" пусть скромно но зато наверняка практически НИКОГДА не могут потерять то что уже заработали.

Я насмотрелся вдоволь "профей" которые лопались как мыльные пузыри особенно из-за кросс-колатеризации пропертей. В бум это как доктор прописал таким образом строить карточные домики "бумажного капитала". Мол у меня 30 домов, 40 участков и пр. Как в том анеке где "он такой богач у него только мортгиджей на 3 миллиона" :-)

На бумаге они все были мульти-миллионеры пока балун и негатив амортизайшн мортгиджи не надо было выплачивать. А как только одна карта в этом домике рушилась (часто это от них никак не зависило) то овернайт их эквити в 20 мил становилось негативом в 5 мил.

И потом их как липку обдирали кэшовые покупатели на аукционах. :grum:

[Olezhik]

Есть здесь такие, которые такое делают, сделали? Которые на каждом доме по 100К,200К,з00К,ч00К.. заработали и уже имеют несколько своих личных лимонов? Профи, отзовитесь! :53:


П.С.


Ты СВОИ две хаты уже выплатил? :34:

Личных лимонов не имею, но что то в этом роде делал. Остался очень доволин, незнаю стоит ли продолжит. (боюсь)

[Akela]

..........
:ladush: :good:

[смешно]

На Бермуду не всех ещё пускают. Тебе там точно проперти не продадут. :) А то, что ты "сдаёшь", то это я вообще не считаю бизнесом и заявление "о не дружбе с мортгиджами", только показывает твою "не проффесиональнность". С мортгиджами надо дружить, по возможности.:)
А те, кто RЕ занимается "проффесионально" for living я хорошо знаю - один из них Donald Trump.


[QUOTE=смешно]Профи в этом деле нету. Понимаешь Накос - НЕТУ. Т.к. профи, на этом форуме не ошиваются, а живут на "Канарских Островах". И ты Накос со своим опытом словоблудия давно бы уже купил ХАТЫ, продал их и жил на Бермуде, а не пахал бы как папа карло.

Очень даже ЕСТЬ но не те кто думают сегодня что они "профи". Ты бы считал програмистом-профи водилу такси который по выходным чё-то там калякает на Пёрле? Так и в риал истэйте. Профи не тот кто по стечению удачных обстоятельств сделал удар а кто этим занят for a living.
Сделать шальной "удар" в риал истэйте не проблема (когда маркет идёт вверх). А делать "удары" стабильно из года в год (в ЛЮБОМ маркете) - это уже не для каждого. Сейчас каждый кто купил 2-3-5 лет назад и продал сегодня - думает что он "профи". Я свои лучшие "удары" (особенно покупки) сделал в начале 90х когда все "профи" ходили с порванной *опой. И сегодня могу не ходить в офис даже когда половина квартир не сданы т.к. с мортгиджами не дружу. :-)

А на Бермуде те у кого нет воображения или бабла ездить на Таити или Фр. Ривьеру. :grum:

[смешно]

Ну чего же ты до лимонов не до тянул, чего помешало? Прикуп?

Личных лимонов не имею, но что то в этом роде делал. Остался очень доволин, незнаю стоит ли продолжит. (боюсь)

[Akela]

А те, кто RЕ занимается "проффесионально" for living я хорошо знаю - один из них Donald Trump.




Ты его лично знаешь? Или из серии "он мой близкий друг. Я его однажды видел по телевизору"?

[смешно]

Я тебя очень прекрасно понимаю, ОЧЕНЬ, как родного. :) Но скажи мне честно, прямо в рожу, у тебя есть личные (не банковские) лимоны?

[QUOTE=Zukter Kondukter]

[смешно]

Акел, ты задолбал, если нечего по делу сказать, то молчи. :53: :)

Ты его лично знаешь? Или из серии "он мой близкий друг. Я его однажды видел по телевизору"?

[Leon93]

Вот именно:рынок недвижимости стал как рынок акций.Но за всю историю Штатов великой депрессии в жилье ещо не случалось.Почему-то мне кажется что она не за горами.Потому как теряется,явно теряется смысл свободной американской жизни если она тратится на то чтобы заработать на дом и машину чтобы есдить на работу чтобы заработать на дом..
Что случится? Все больше и больше семей будут переходить на европейско-российский стиль жизни.Один дом-две семьи.Родители и сын с невесткой и ребенком..
Добавте рост процентной ставки и вот он,обвал везде кроме Манхеттена..
Непременно так и будет.

[Akela]

Акел, ты задолбал, если нечего по делу сказать, то молчи. :5з: :)

Почему задолбал? Я, например, знаю Трампа лично. Кроме того его (Трампа) империя построена по системе описанной Зуктером совершенно верно. Именно она называется "карточный домик". Например его три казино можно купить просто за смешные деньги. Кажется за 50 миллионов долларов. Только при этом надо взять на себя 4 миллиарда долгов.

[Zukter Kondukter]

занимается "проффесионально" for living я хорошо знаю - один из них Donald Trump.
Если бы ты ещё знал биографию Трампа то помалкивал бы. Он родился в семье довольно крупного (в 50-60х годах) строителя в Нью Йорке. Все эти "Трамп сити дома" в Бруклине и пр. (кроме недавних в Манхэтане) названы в честь папы а не сына. Когда Трампу-сыну было 10 лет к ним в дом уже захаживали мэр города, сенаторы, конгрессмены и т.п. Когда ему было 20, папа, дабы сынок не слонялся с наркоманами и по деффкам, сунул ему 10 мил (по тем временам сумма нев**енная), список солидных знакомых, снял ему оффис и фпирод... Но не смотря на все связи, хитро*опость, наглость и прочия, сынок всё равно умудрился обанкротится уже 2 раза и думаю они не последнии.

Лучше брать пример с Уорен Бафета. Вот где ГОЛОВА! И скромный. Каким кстати также был папа Волтон (родоначальник Волмартов и Волгринов).

[смешно]

What is your point? Ты заработал лимоны?

Почему задолбал? Я, например, знаю Трампа лично. Кроме того его (Трампа) империя построена по системе описанной Зуктером совершенно верно. Именно она называется "карточный домик". Например его три казино можно купить просто за смешные деньги. Кажется за 50 миллионов долларов. Только при этом надо взять на себя 4 миллиарда долгов.

[Akela]

What is your point? Ты заработал лимоны?
Oh, no. Я никогда не играл с RE. Меня не прельщает медленное зарабатывание денег.

[Olezhik]

Похоже тут народ довольно так и не плохо в Real Estate разбераеца. Ещё научить могут. И потом если у человек зарабатывает на этом деле как Смешно сказал милионы. Пчему бы ему в свободное от продажы время не посидеть здесь в форуме?

[Leon93]

Жизнь в штатах подошла к опасной экономической черте,когда жизнь основана не на том чтобы приобрести, а на том чтобы суметь афортать паймент. И что дальше?какой следующий стэп при росте цен? Только крах...

[смешно]

Ну это ты зря, Трампа как раз очень хорошо и давно знаю, как только приехал сюда, сразу о нём всё "узнал". Ты наверно в курсе о большом мощном строительстве Trump Place на West Side в NYC? Успел туда вложить свои или не свои $$$, когда там помойка была и все отговаривали вкладывать? :53:

Если бы ты ещё знал биографию Трампа то помалкивал бы. Он родился в семье довольно крупного (в 50-60х годах) строителя в Нью Йорке. Все эти "Трамп сити дома" в Бруклине и пр. (кроме недавних в Манхэтане) названы в честь папы а не сына. Когда Трампу-сыну было 10 лет к ним в дом уже захаживали мэр города, сенаторы, конгрессмены и т.п. Когда ему было 20, папа, дабы сынок не слонялся с наркоманами и по деффкам, сунул ему 10 мил (по тем временам сумма нев**енная), список солидных знакомых, снял ему оффис и фпирод... Но не смотря на все связи, хитро*опость, наглость и прочия, сынок всё равно умудрился обанкротится уже 2 раза и думаю они не последнии.

Лучше брать пример с Уорен Бафета. Вот где ГОЛОВА! И скромный. Каким кстати также был папа Волтон (родоначальник Волмартов и Волгринов).

[Y.Gustov]

[QUOTE=Zukter Kondukter]Если бы ты ещё знал биографию Трампа то помалкивал бы. Он родился в семье довольно крупного (в 50-60х годах) строителя в Нью Йорке. Все эти "Трамп сити дома" в Бруклине и пр. (кроме недавних в Манхэтане) названы в честь папы а не сына. Когда Трампу-сыну было 10 лет к ним в дом уже захаживали мэр города, сенаторы, конгрессмены и т.п. Когда ему было 20, папа, дабы сынок не слонялся с наркоманами и по деффкам, сунул ему 10 мил (по тем временам сумма нев**енная), список солидных знакомых, снял ему оффис и фпирод... Но не смотря на все связи, хитро*опость, наглость и прочия, сынок всё равно умудрился обанкротится уже 2 раза и думаю они не последнии. [QUOTE]

И его НЕ щитают одним из выдаюшихся developers New Yorka.

[смешно]

Ты прав, Stock Market быстрее. Или есть ешё быстрее? :grum:


Oh, no. Я никогда не играл с RE. Меня не прельщает медленное зарабатывание денег.

[Krakadil]

Похоже тут народ довольно так и не плохо в Реал Естате разбераеца. Ещё научить могут. И потом если у человек зарабатывает на этом деле как Смешно сказал милионы. Пчему бы ему в свободное от продажы время не посидеть здесь в форуме? Да слушай, ты его больше. Он видимо, сам никогда не покупал проперти и не продавал, поэтому так и бросается купил-продал. Большие деньги можно сделать только имея большие деньги. А эти инвесторы, типа Смешно, с голым задом, кроме упоминания мифических занакомых сделавших миллионы, практически могут заработать только на поездку на Бермуды.

[Akela]

Ты прав, Стоцк Маркет быстрее. Или есть ешё быстрее? :грум:
Я не играю в азартные игры. Я предпочитаю "играть в бизнесы".

[смешно]

Ещё как разбираются. Даже знают, что надо покупать там, где ещё цены низкие, но приток населения ожидается. Высокая температура воздуха летом и опасные природные явления - не жалательны. А ещё плохо там, где нету работы. :) Да и через мортгиджи все прошли или проходят.

Похоже тут народ довольно так и не плохо в Real Estate разбераеца. Ещё научить могут. И потом если у человек зарабатывает на этом деле как Смешно сказал милионы. Пчему бы ему в свободное от продажы время не посидеть здесь в форуме?

[Akela]

... практически могут заработать только на поездку на Бермуды.
Round-trip????????????? Wow!!!
:grum:

[Zukter Kondukter]

И его НЕ щитают одним из выдаюшихся developers New Yorka.
Он продукт пиара и паблисити - а внутри пустышка как бизнесмен. Связи большое дело. Смотрите как высоко През. Буш забрался... :grum:

[смешно]

Типа игра в монополию - у тебя своя бензоправка?

Я не играю в азартные игры. Я предпочитаю "играть в бизнесы".

[Y.Gustov]

Ещё как разбираются. Даже знают, что надо покупать там, где ещё цены низкие, но приток населения ожидается. Высокая температура воздуха летом и опасные природные явления - не жалательны. А ещё плохо там, где нету работы. :) Да и через мортгиджи все прошли или проходят.


Достаточно купить или продать один самыи паршивенкии дом, и можно понять ньюансы в Real EState. Big deal! Ето как один раз родить ребенка.

[Zukter Kondukter]

Ещё как разбираются. Даже знают, что надо покупать там, где ещё цены низкие, но приток населения ожидается. Высокая температура воздуха летом и опасные природные явления - не жалательны. А ещё плохо там, где нету работы. :) Да и через мортгиджи все прошли или проходят.
Дело не только в ценах. Но и в рентах, и в экон. перспективах/политических силах региона. И во многих других факторах.
Просто чтобы быть "удачным" инвестором нужно ещё иметь хааароший загашник пересидеть рецессии и даунтурны.

[смешно]

Трамп молодец. Главное - результат.

Он продукт пиара и паблисити - а внутри пустышка как бизнесмен. Связи большое дело. Смотрите как высоко През. Буш забрался... :grum:

[Krakadil]

Достаточно купить или продать один самыи паршивенкии дом, и можно понять ньюансы в Реал ЕСтате. Биг деал! Ето как один раз родить ребенка. Ой, что ты не видишь, что Смешно опять ведет дискуссию к мерянию пиписьками. У него же заведомо больше всех.

[Akela]

Типа игра в монополию - у тебя своя бензоправка?
Смешно. Одна бензозаправка - это просто смешно. :grum:

[смешно]

Хорошие инвесторы зарабатывают и на рецесии и даунтёрнах. Не так ли?

Дело не только в ценах. Но и в рентах, и в экон. перспективах/политических силах региона. И во многих других факторах.
Просто чтобы быть "удачным" инвестором нужно ещё иметь хааароший загашник пересидеть рецессии и даунтурны.

[смешно]

Неужели все четыре? :grum:

Смешно. Одна бензозаправка - это просто смешно. :grum:

[Zukter Kondukter]

Трамп молодец. Главное - результат.
Какой? 2 банкротства? Или 3 жены? Или кидание "инвесторов" при первой возможности? :grum:

[смешно]

Ты вроде уже и то и то сделала? :53:

Достаточно купить или продать один самыи паршивенкии дом, и можно понять ньюансы в Real EState. Big deal! Ето как один раз родить ребенка.

[Olezhik]

Ладно что вы спорите, даваите конкретно по теме. Кто щитает что ещё есть смысл вкладывать в недвижымость?

[Zukter Kondukter]

Хорошие инвесторы зарабатывают и на рецесии и даунтёрнах. Не так ли?
Именно. На "ап маркете" деньги делают в большинстве салаги. :grum:

[смешно]

Богатый, популярный, знаменитый и ещё не старый. И даже не завидуй!

Какой? 2 банкротства? Или 3 жены? Или кидание "инвесторов" при первой возможности? :grum:

[На качелях...]

Похоже, дело идет к тому, что "баббл" по кличке Смешно сейчас в очередной раз лопнет.. :kos:

[смешно]

А "профи" пересиживают в промежутках. :grum:

Именно. На "ап маркете" деньги делают в большинстве салаги. :grum:

[смешно]

Ещё один RE expert пришёл. :grum:

Похоже, дело идет к тому, что "баббл" по кличке Смешно сейчас в очередной раз лопнет.. :kos:

[Zukter Kondukter]

Ладно что вы спорите, даваите конкретно по теме. Кто щитает что ещё есть смысл вкладывать в недвижымость?
Смотря где. Думаю что в тёплых краях, где ещё спекулянтская нога не ступала, можно. Особенно если там про-бизнесс атмосфера в смысле законов о жилье и низкие налоги.

А все эти Майями, Калифорнии и Бостоны - купив за сегодняшние цены и доплачивая, при теперешнем ренте и налогах, можно только лохануться.

[смешно]

Вот именно. И без всяких IF.

Ладно что вы спорите, даваите конкретно по теме. Кто щитает что ещё есть смысл вкладывать в недвижымость?

[На качелях...]

Не надо быть экспертом, чтобы распознать чьи-то жалкие потуги на эксперта..
Достаточно быть просто здравомыслящим человеком.

[смешно]

А земельку прикупить, места ещё есть.

Смотря где. Думаю что в тёплых краях, где ещё спекулянтская нога не ступала, можно. Особенно если там про-бизнесс атмосфера в смысле законов о жилье и низкие налоги.

А все эти Майями, Калифорнии и Бостоны - купив за сегодняшние цены и доплачивая, при теперешнем ренте и налогах, можно только лохануться.

[Olezhik]

Ещё один РЕ ехперт пришёл. :grum:
Не у него вроде какойта другой бизнес намечяеца, он об этом очень смутно написал в другой теме. "Что вы сечяс делаете".


А вобше Качелин, ты опят не по равилам играеш. Вместо того чтоб урелегулировать обстановку, ты подливаеш масло в огонь.

[Zukter Kondukter]

Богатый, популярный, знаменитый и ещё не старый. И даже не завидуй!
Я его очередной жене не завидую. :grum: Мало того что он у*бище, у него алименты, негатив net worth, прическа "я у мамы вместои швабры" и кожа как у ирландского забулдыги. А так ничего. :-)

Не у меня другие авторитеты.

[На качелях...]

Нечего тут регулировать. Смешно чуток Акеле нахамил, но терпимо.

[Zukter Kondukter]

А земельку прикупить, места ещё есть.
Этого славо богу в Америке не мало. И в отличии от акций и всяких там бумажных штуковин, земля она и в Африке земля... :-)

[смешно]

Качелин, хватит флудить. Здесь RE эксперты общаются. Ты же вроде парень нормальный, по фотографии.

[Y.Gustov]

А вот интересно, подоражали ли услуги Real Estate Agents?

[смешно]

Вот и я об этом. Причём таксы на землю намного ниже и возможностей много. Я голосую за землю. А теперь надо указать это место. Вот ты как "профи" можешь конкретно сказать, где то место. :)

Этого славо богу в Америке не мало. И в отличии от акций и всяких там бумажных штуковин, земля она и в Африке земля... :-)

[смешно]

Подешевели и не слабо. Они бедные уже начинают плакать.

А вот интересно, подоражали ли услуги Real Estate Agents?

[Olezhik]

Качелин, хватит флудить. Здесь RE эксперты общаются. Ты же вроде парень нормальный, по фотографии.:grum: :grum: :grum:

[Y.Gustov]

Ты вроде уже и то и то сделала? :5з:


И нe один раз. :)

[На качелях...]

Качелин, хватит флудить. Здесь РЕ эксперты общаются. Ты же вроде парень нормальный, по фотографии.

Не пыхти. Если тут общаются эксперты, тут вообще должна остаться пару человек, и ты явно не входишь в их число.
В любом случае, я ушел, ведите себя прилично, как подобает экспертам.
За волосы не хватать, не плеваться и ниже пояса не бить.

[смешно]

Теперь осталось дом под Тампой купить, пока там цены ещё нормальные! :53:

И ни один раз. :)

[Y.Gustov]

И все таки про агентов. Какои % они забирают, в штате CA, например? Century 21?

[Y.Gustov]

Теперь осталось дом под Тампой купить, пока там цены ещё нормальные! :5з:

Што самое интересное и трагичное в RE ето тот факт, што пониженные цены на дом всегда несут за собои какое то двоякое чувство недоумения. И вот сидишь, как дурак, и думаешь: А че так дешево? И я, к сожелению, не одна в таких вот предрассудках. А кому то ето очен даже выгодно.

[Zukter Kondukter]

Вот и я об этом. Причём таксы на землю намного ниже и возможностей много. Я голосую за землю. А теперь надо указать это место. Вот ты как "профи" можешь конкретно сказать, где то место. :)
Могу... но не скажу. Боюсь потом там тебя увижу... :grum:
В Новой Англии - фермы с акрами. Их подержав и изменив зонинг можно или девелоперу продать (меньше заработаешь но наверняка) или самому ковырятся (что сложнее но выручка может быть огромная)

Мне в конце 90х предлагали партнёрство в таком проэкте но уже на стадии полученных пермитов. Я не хотел всё бросать и окунаться в него т.к. там надо было бы быть 24/7 а навар только через 2-3 года. И хорошо что не зашёл. Они до сих пор между собой судятся, делят шкурку *бущего их медведя. Хотя если бы прислушивались бы к советам, не моим, то уже давно бы вышли из проэкта в шоколаде (2.5 мил. чистоганом на партнёра при взносе 150К за 3 года) Я вёл переговоры с ними в доле с ещё одним очень знающим дядькой который меня и отговорил после того как они надменно отнеслись к его советам. Хотя оказалось что он был прав на все 100.

Так что варианты ВСЕГДА есть. Чего нету так это нормальных людей с кем можно работать т.к. одному хороший и большой проэкт просто не потянуть НИКОГДА. :-(

[Olezhik]

Так что варианты ВСЕГДА есть. Чего нету так это нормальных людей с кем можно работать т.к. одному хороший и большой проэкт просто не потянуть НИКОГДА. :( Только вчера об этом говорил... Не важно какой бизнес, не важно какой вклад, какои выхлоп. Главное если есть партнор которому можно доверять.

[anna salinas]

В любом случае, я ушел, ведите себя прилично, как подобает экспертам.
За волосы не хватать, не плеваться и ниже пояса не бить.


Ты забыл рaсписаться: целуем, администрация ;)

[Zukter Kondukter]

Только вчера об этом говорил... Не важно какой бизнес, не важно какой вклад, какои выхлоп. Главное если есть партнор которому можно доверять.
Как жену выбирать... :grum:

[смешно]

Так давайте работать. Я за. С чего начнём, какие предложения? Я бы купил хорошую землю акров 5 и построил дома.

[Olezhik]

Так давайте работать. Я за. С чего начнём, какие предложения? Я бы купил хорошую землю акров 5 и построил дома.

Давай... ДАваите только распределимся в обязаностях. У меня предложение такое


Смешно раз ты идею дал, ты деньги и вкладываеш.
Я выбераю добротную землю.
Густов нас консультирует по поводу всех финансовых махинациях.
Зуктор звонит к друзям в Англию на ферму, и збывает им нашу землю, денги как я понимаю у них есть.
Качелин, будет главным бугалтером. Я щитаю ему можно доверять он человек проверены.


Доход делим честно пополам. Мне половина и вам половина.

[Akela]

Давай... ДАваите только распределимся в обязаностях. У меня предложение такое


Смешно раз ты идею дал, ты деньги и вкладываеш.
Я выбераю добротную землю.
Густов нас консультирует по поводу всех финансовых махинациях.
Зуктор звонит к друзям в Англию на ферму, и збывает им нашу землю, денги как я понимаю у них есть.
Качелин, будет главным бугалтером. Я щитаю ему можно доверять он человек проверены.


Доход делим честно пополам. Мне половина и вам половина.
Внимательно перечитав твои предложения я понял, почему у бас так много людей сидит на велфере... :grum: :grum:

[Olezhik]

Внимательно перечитав твои предложения я понял, почему у бас так много людей сидит на велфере... :grum: :grum:У кого это у вас? Если хочиш в долю воити так и скажи, зачем же сразу на Вельфер?

[смешно]

:grum: :grum: :grum:

Давай... ДАваите только распределимся в обязаностях. У меня предложение такое


Смешно раз ты идею дал, ты деньги и вкладываеш.
Я выбераю добротную землю.
Густов нас консультирует по поводу всех финансовых махинациях.
Зуктор звонит к друзям в Англию на ферму, и збывает им нашу землю, денги как я понимаю у них есть.
Качелин, будет главным бугалтером. Я щитаю ему можно доверять он человек проверены.


Доход делим честно пополам. Мне половина и вам половина.

[смешно]

Это он имел в виду в Бруклине.

У кого это у вас?

[смешно]

Мы "проффесионалы" так трагично не должны думать. :53:

Што самое интересное и трагичное в RE ето тот факт, што пониженные цены на дом всегда несут за собои какое то двоякое чувство недоумения. И вот сидишь, как дурак, и думаешь: А че так дешево? И я, к сожелению, не одна в таких вот предрассудках. А кому то ето очен даже выгодно.

[Akela]

У кого это у вас? Если хочиш в долю воити так и скажи, зачем же сразу на Вельфер?
Я имел в виду в Америке.

[Olezhik]

:grum: :grum: :grum: Смешно ты смеёшся, а я вот ещё одного инвестора нашол с Велфером. Смотри бизнес ещё не открыли, а инвестеры уже подтягиваца начяли. Прав был Зуктор главное команду партнёров правельную собрать.

[Olezhik]

Я имел в виду в Америке.Значит Брайтон бич уже отдельное государство, не Америка? ххм

[Zukter Kondukter]

Так давайте работать. Я за. С чего начнём, какие предложения? Я бы купил хорошую землю акров 5 и построил дома.
А плохую но 10 акров? :grum:

Вот мои критерии для работы вместе in general:

1. Проэкт (если большой) берёт приоритет над а) основным заработком (самое трудное), б) над семейными обязанностями, в) над увеселениями.

Для примера (у нас был график ответственности и это было в их время) -
я расходился с партнёрами (хорошими и честными ребятами) когда такие фразы стали очень часто повторятся:"Я не могу в этот викенд показывать дом, мы с семьёй хотим покататься на лыжах..."

Другой начал жаловаться что не может так часто отрываться с рабочего места и принимать звонки от жильцов в рабочее время.

Третий сказал что ездить час чтобы проверить как сантехник выполнил работу он не может.
:-(
2. Все партнёры равны. Значит должны быть изначально в примерно одинаковой фин. ситуации а если нет то те кто "круче" должны быть готовы "субсидировать" (не безвозмездно ессно) чью-то долю при emergency.

3. Сесть и договорится об условиях разбега по сторонам ДО того как 1 дол. потрачен.

4. Пить одинаково (2ой самый важный фактор :grum: )

5. (самый важный) НЕ СЛУШАТЬ жены/тещины советы по проэкту. :grum:

[Zukter Kondukter]

Значит Брайтон бич уже отдельное государство, не Америка? ххм
Как? Бруклин в Америке? Век живи...

[Macka]

http://news.yahoo.com/news?tmpl=story&u=/latimests/20050315/ts_latimes/realestatereliancemayhurtcalifornia

[Macka]

И ещё одна статья.
http://lavoice.org/article140.html
Неплохо кстати расказано.

[Olezhik]

А плохую но 10 акров?


Вот мои критерии для работы вместе ин генерал:


1. Проэкт (если большой) берёт приоритет над а) основным заработком (самое трудное), б) над семейными обязанностями, в) над увеселениями.


Для примера (у нас был график ответственности и это было в их время) -
я расходился с партнёрами (хорошими и честными ребятами) когда такие фразы стали очень часто повторятся:"Я не могу в этот викенд показывать дом, мы с семьёй хотим покататься на лыжах..."


Другой начал жаловаться что не может так часто отрываться с рабочего места и принимать звонки от жильцов в рабочее время.


Третий сказал что ездить час чтобы проверить как сантехник выполнил работу он не может.
:(
2. Все партнёры равны. Значит должны быть изначально в примерно одинаковой фин. ситуации а если нет то те кто "круче" должны быть готовы "субсидировать" (не безвозмездно ессно) чью-то долю при емергенцы.


з. Сесть и договорится об условиях разбега по сторонам ДО того как 1 дол. потрачен.


ч. Пить одинаково (2ой самый важный фактор )




5. (самый важный) НЕ СЛУШАТЬ жены/тещины советы по проэкту.



:grum: Была такая старя еврейская причя...


Жил был один Портной со своей жиной и тёшей водной квартире, так вот только к портному приходили клиенты на примерку. Вуходила тёщя и говорила, "Всё хорошо но рукав прищит криво!" ...... (вобщем история длиная и нужно расказывать с очень грамотным хорошо поставленым акцентом, просто вспомнил)

[Olezhik]

з. Сесть и договорится об условиях разбега по сторонам ДО того как 1 дол. потрачен.


Очень важны фактор каторы я в своё время не обговорил в одном контракте.

[Chukcha]

А в России как оно? Когда там кризис жилья намечается?

Купить парочку квартир незадорого (по американским меркам), сдавать по $200. Неплохая прибавочка к пенсии.

[Leon93]

А в России как оно? Когда там кризис жилья намечается?

Купить парочку квартир незадорого (по американским меркам), сдавать по $200. Неплохая прибавочка к пенсии.


ПО $200? Это в каком городе? ТАм где квартира будет $з5К? ТАк оно то на то и выходит.Только там ещо самому бабки вышибать надо..

[Olezhik]

А в России как оно? Когда там кризис жилья намечается?


Купить парочку квартир незадорого (по американским меркам), сдавать по $200. Неплохая прибавочка к пенсии.Юрты нужно брать оптом, тогда и навар думаю полутше будет.

[alex korolev]

И ещё одна статья.
http://lavoice.org/article140.html
Неплохо кстати расказано.

http://news.yahoo.com/news?tmpl=sto...yhurtcalifornia (http://news.yahoo.com/news?tmpl=story&u=/latimests/20050315/ts_latimes/realestatereliancemayhurtcalifornia)

Я читал эту статью (последнюю) на Яху, примерно месяц назад и стал серьёзно задумываться над этим вопросом, будет ли краш. И это в течении выбора покупки. С одной стороны исторически не было серьёзного прецендента катастрофическому падению цен на РЕ. Особенно в Калифорнии, и в Сан Франциско, в частности. Но текущая экономическая ситуация, с подъёмом интереса, напоминает рецессию и падение цен в начале 90-ых годов. Тогда на пике 5-летнего бума, связанного с экономичским подъёмом в Америке, как результата Рэйганомики и снижения интереса на займы. Интерес начал понижаться а экономика совершенно буксовала, как сейчас. Рабочие места сейчас, особенно в Калифорнии, уплыли в Индию. Китай, и т.д. Интерес идет вверх.
Now debt is availavle and cheep, but it won't last.
When will the Bubble burst?

[Krakadil]

<а хреф="хттп://нещс.яхоо.цом/нещс?тмпл=сторы&у=/латиместс/20050з15/тс_латимес/реалестатерелианцемаыхуртцалифорниа" таргет="_бланк"><б>
Щхен щилл тхе Буббле бурст?
Алекс, тебе нужно наше (форума) мнение или исследователей маркета?
Как ты мог прочитать выше, наше мнение, кроме г. Смешно, можно проигнорировать, т.к. мы еще не сделали свои лимоны.
Вот недавно я смотрел всякие академические подборки, там в основном сходятся что крэша не будет. http://www.today.ucla.edu/2003/030624my_mind.html

Мое мнение, что цены слегка пойдут вниз или нивелируются вместе с инфляцией.
Если хочешь, посмотри точно такуюже дискуссию на американском форуме. http://www.freerepublic.com/focus/f-news/1359751/posts

[Chukcha]

ПО $200? Это в каком городе? ТАм где квартира будет $з5К? ТАк оно то на то и выходит.Только там ещо самому бабки вышибать надо..

Ну, если больше, можно и больше.

Сколько в каком-нибудь Питере квартирка стоит, да чтобы с видом на канал получше? Романтика. Тыщ в 70 можно, небось, уложиться.

[Leon93]

Ну, если больше, можно и больше.

Сколько в каком-нибудь Питере квартирка стоит, да чтобы с видом на канал получше? Романтика. Тыщ в 70 можно, небось, уложиться.

Каждые $10К моргиджа требуют 70 долл в месяц паймента( в среднем) ну вот и щитай.Такую квартирку надо сдавать за $500..И те ещо не гарантированы..Поживут-поживут и....простят..

[Sexi]

А в России как оно? Когда там кризис жилья намечается?

Купить парочку квартир незадорого (по американским меркам), сдавать по $200. Неплохая прибавочка к пенсии.
Сейчас самую дешёвую - однокомнатную и за 300$ не найдёшь на съём... Её же за 65 000$ можно купить, где нибудь на окраине... Самые дешёвые за кв. метр - трёшки - от 105 000, Двушки - 90 000.
Кризиса не будет. С 1-го апреля новый закон вышел, который резко ограничивает количество строительных организаций, работающих на Московском рынке жилья. В связи с этим - только рост цены... Прогнозируют к концу года до 15-20% увеличения. Так что с инвестмент придётся повременить... :grum:

[вторжение]

С 1-го апреля новый закон вышел, который резко ограничивает количество строительных организаций, работающих на Московском рынке жилья. В связи с этим - только рост цены... Прогнозируют к концу года до 15-20% увеличения.
На моск. рынок этот закон вряд ли повлияет, потому что, строить будут те, кому (как и раньше) р а з р е ш а т, т.е. ничего не изменится. В росте на 20 % сомневаюсь (сейчас спрос не обгоняет предложение). При затишье на рынке недвижимости впечатляет изменение цен на землю. Вот, земля...это да...Цены на нее растут с такой скоростью, что даже не успеваешь удивляться...

[Sexi]

На моск. рынок этот закон вряд ли повлияет, потому что, строить будут те, кому (как и раньше) р а з р е ш а т, т.е. ничего не изменится. В росте на 20 % сомневаюсь
Причём тут разрешат или нет? Ситуация в следующем. Раньше застройщик мог с рынка привлечь инвестиции в виде продажи жилья на этапе закладки фундамента. Сейчас это уже исчезло. Мелкие конторы не имеея денег на строительство - уйдут с этого рынка. Останутся порядка 70 компаний из как минимум 230. Так какой будет построен метраж ими? Гораздо меньший, это при том что спрос остаётся таким же. Куда деньги от покупателей пойдут? На вторичный рынок!! А это рост цены. :grum:

[Sexi]

А все рассуждения типа не подорожает(в прессе). Это увод от действительности с целью сгладить ситуацию и дать сверхприбыли команде МЭРА.Чтоб ушёл на пенсию с хорошим настроением... :knopka:
А ещё земля... Так что по вашему - роста цены не будет? :grum: :grum: :grum:

[вторжение]

Причём тут разрешат или нет? Ситуация в следующем. Раньше застройщик мог с рынка привлечь инвестиции в виде продажи жилья на этапе закладки фундамента. Сейчас это уже исчезло. Мелкие конторы не имеея денег на строительство - уйдут с этого рынка. Останутся порядка 70 компаний из как минимум 230. Так какой будет построен метраж ими? Гораздо меньший, это при том что спрос остаётся таким же. Куда деньги от покупателей пойдут? На вторичный рынок!! А это рост цены. :grum:
Я ничего не знаю про 70 компаний, так как наивно полагаю, что рынок недвижимости контролируется 5-6 крупными продавцами и таким же количеством строительных компаний (выросших на базе ДСК-1, ДСК-2). Сокращение количества контор связано не с законом, а с появлением дефицита земли в Москве. На всех не хватит. "Не продажа" квартир на нулевом цикле ничего не изменит на первичном рынке, т.к. уже больше года застройщики имеют эту картину и сейчас часто можно встретить предложение с дисконтом на новую квартиру в уже построенном доме. Но даже дисконт не срабатывает, потому что такие квартиры имеют плохое расположение в этажности, освещенности и т.д. У вторички недостатоков не меньше-планировка, метраж, изношенность...Поэтому, рынок изменил приоритеты и перешел на землю. Те, кто боится инфляцию- купит клочок земли и будет радоваться бурьяну... Что касается рынка недвижимости, то думаю , что рост и изменение цен будет в Подмосковье. У них строительный бум и борьба за придомовую территорию впереди...

[Sexi]

Ну хорошо... В таком случае, давайте подождём до Нового года и проверим свои прогнозы... :grum:

[Krasota]

1. Проэкт (если большой) берёт приоритет над а) основным заработком (самое трудное), б) над семейными обязанностями, в) над увеселениями.И как часто ты находишь людей, которые подходят под все 3 пункта? Ето как минимум НЕ реально по ряду причин.

[смешно]

Не, я жопу рвать не люблю, т.к. знаю, что все дела можно сделать в 8-ми часовой рабочий день. Таких, которые суетятся и уже не студенты и работают 24/7 просто не уважаю. Я не для этого приехал в Америку. Суета осталась в Совке. :)

Короче, у кого есть на примете пять - десять акров земли для застройки?

[Krasota]

Смешно, ну ты и смешной. Ты действительно думаешь что тебе люди, знающие что они делают, будут тебя по какой-то странной причине в долю брать на все готовенькое? Ты хитер, но другие не дураки. :lol:

[смешно]

Почему на готовенькое? Они тоже партнёров ищут. А я хороший партнёр, во всех отношениях.

[Krasota]

Во всех ето каких? Ты же работать не хочешь.

[смешно]

Кто сказал не хочу? Хочу. Но не жопу рвать.

[Chukcha]

Сейчас самую дешёвую - однокомнатную и за 300$ не найдёшь на съём... Её же за 65 000$ можно купить, где нибудь на окраине... Самые дешёвые за кв. метр - трёшки - от 105 000, Двушки - 90 000.
Кризиса не будет. на Московском рынке жилья.

Не-а. Кому эта Москва нафик нужна? Грязь, смог, толпы народа. Ещё если рожа как у чукчи, каждый мент прикапывается.

Вот в Питере найдёшь хорошую квартирку за цену в n долларов. Лет через 10 она будет, вероятно, стоить n*2 долларов. Плохая что ли инвестиция. А если поселить туда капитанскую дочку, то и все налоги с отоплением можно покрывать.
А ещё в Сочи, говорят, воздух хороший.

[Leon93]

Суета осталась в Совке. :)

[b]Корочеb]

Мысль китайского философа Чанг Инг Ю

Тот, кто в течение дня
Активен, как пчела,
Силен как бык,
Вкалывает, как лошадь
и приходит вечером домой уставшим как собака,
Должен проконсультироваться с ветеринаром, есть большая вероятность, что он осел

[LAman]

Не-а. Кому эта Москва нафик нужна? Грязь, смог, толпы народаНу ты за всех-то не говори.

[смешно]

Хорошие слова.

Мысль китайского философа Чанг Инг Ю

Тот, кто в течение дня
Активен, как пчела,
Силен как бык,
Вкалывает, как лошадь
и приходит вечером домой уставшим как собака,
Должен проконсультироваться с ветеринаром, есть большая вероятность, что он осел

[Sexi]

Мысль китайского философа Чанг Инг Ю
уставшим как собака,
Должен проконсультироваться с ветеринаром, есть большая вероятность, что он осел
:grum: :grum: :grum: Ха-ха-ха... Балдю...

[Sexi]

Не-а. Кому эта Москва нафик нужна? Грязь, смог, толпы народа. Ещё если рожа кскую дочку, то и все налоги с отоплением можно покрывать.
А ещё в Сочи, говорят, воздух хороший.
Так может заявлять человек ни фига не разбирающийся в реалиях вложения в недвижимость на Московском рынке...
Извини меня, но это так. Одной из самых существенных причин подорожания жилья в Москве, является всесезонное наличие работы. Это один из тех немногих регионов, где работа оплачивается достойно. Ни Питер, ни Сочи не дают, да и в принципе не могут дать такого прироста в процентном отношении удорожания жилья. Поэтому правильные, своевременные вложения в недвижимость в Москве, дают по сравнению с другими регионами - огромные прибыли... Кто это игнорирует, тот не зарабатывает... :grum:

[alex korolev]

Так может заявлять человек ни фига не разбирающийся в реалиях вложения в недвижимость на Московском рынке...

правильные, своевременные вложения в недвижимость в Москве, дают по сравнению с другими регионами - огромные прибыли... Кто это игнорирует, тот не зарабатывает...

А сколько Вы вложили, и нажили от московского РЕ, если не секрет?

[Sexi]

А сколько Вы вложили, и нажили от московского РЕ, если не секрет?
Я зарабатываю на другом... В недвижимость мои знакомые инвестируют... За последние 3 года - 220-270% поимели... А я только учусь на недвижимости играть, изучаю опыт других...

[Leon93]

Я зарабатываю на другом... В недвижимость мои знакомые инвестируют... За последние 2 года - 220-270% поимели... А я только учусь на недвижимости играть, изучаю опыт других...


Если играться своими деньгами, то за два года и сдесь многие так и поимели..без кидалова..

[alex korolev]

Я зарабатываю на другом... В недвижимость мои знакомые инвестируют... За последние 3 года - 220-270% поимели... А я только учусь...

Не имея в виду Вас лично, подметил, что очень многие адвокаты спекуляции на РЕ, сами лично этим не занимались и опыта не имеют.

[Zukter Kondukter]

И как часто ты находишь людей, которые подходят под все 3 пункта? Ето как минимум НЕ реально по ряду причин.
Таких людей больше чем кажется но сработатся с ними ооооочень редко удаётся т.к. почти каждый из них амбициозный и считает что знает больше чем кто-либо. А кто так не считает тот сидит на зарплате у "дяди". :grum:

[Zukter Kondukter]

Короче, у кого есть на примете пять - десять акров земли для застройки?
А когда ты будешь её застраивать? С 9 утра до 5 вечера? :grum:

[Sexi]

Если играться своими деньгами, то за два года и сдесь многие так и поимели..без кидалова..
Это уже вчистую... После налогообложения...

[IKIKO]

Так может заявлять человек ни фига не разбирающийся в реалиях вложения в недвижимость на Московском рынке...
Извини меня, но это так. Одной из самых существенных причин подорожания жилья в Москве, является всесезонное наличие работы. Это один из тех немногих регионов, где работа оплачивается достойно. Ни Питер, ни Сочи не дают, да и в принципе не могут дать такого прироста в процентном отношении удорожания жилья. Поэтому правильные, своевременные вложения в недвижимость в Москве, дают по сравнению с другими регионами - огромные прибыли... Кто это игнорирует, тот не зарабатывает... :grum:

Это конечно так, но роль картельного соглашения между полдюжиной компаний - костяком стройкомплекса Москвы, продвинувшем 12 лет назад в городе "своего" мэра (г-на Лужкова) с такой зааамечательной супругой (г-жой Батуриной) заваливающих уже "позовчера" устаревшей панелью город по диким ценам. тоже нельзя недооценивать.

В Москве нет конкурентного строительного рынка даже в том куцем виде в каком он вообще может быть.

Идиотская и продолжающаяся развиваться кольцевая-радиальная схема дорожной сети приводит к тому, что "качество" жизни серьезно зависит от "центрально-западности" лежбища субьекта и тд.

Но страхи и надежды на падение цен мне кажутся преувеличенными - вряд ли откат будет больше трети, да и будет ли?

[IKIKO]

Кстати с поправкой на инфляцию USD, рост Московской недвижимости по сравнению с Апрелем 1995 г. (до крупного межбанковского кризиса и пр.) к примеру не так уж впечатляет (а на рынке аренды квартир - просто сомнителен). Я бы оценил его на вскидку в 40-50% (если убрать инфляционный доход). По существуможно говорить об "горках" своего рода, прикоторых уровень цен 95 г. был востановлен только в 2003 г.

[alex korolev]

В Москве нет

Идиотская и продолжающаяся развиваться


Ламэна на Вас нету... :grum:

(просьба по теме: USA)

[IKIKO]

Ламэна на Вас нету... :grum:

(просьба по теме: USA)

Да и приятнее:-)

ЭЭЭх! А где кстати В LA жить хорошо? Беверли-хилз - понятно, ну а аплмидлы и мидломидлы где живут?

[смешно]

Они в даунтауне живут. :grum:

Да и приятнее:-)

ЭЭЭх! А где кстати В LA жить хорошо? Беверли-хилз - понятно, ну а аплмидлы и мидломидлы где живут?

[смешно]

И ещё не забывай про weekends и праздники (федеральные) - это святое. :grum:

А когда ты будешь её застраивать? С 9 утра до 5 вечера? :grum:

[смешно]

Т.к. у каждого высшее образование, с реднэками проще. :)

Таких людей больше чем кажется но сработатся с ними ооооочень редко удаётся т.к. почти каждый из них амбициозный и считает что знает больше чем кто-либо. А кто так не считает тот сидит на зарплате у "дяди". :grum:

[смешно]

Это в Москве?

Я зарабатываю на другом... В недвижимость мои знакомые инвестируют... За последние 3 года - 220-270% поимели... А я только учусь на недвижимости играть, изучаю опыт других...

[Chukcha]

просьба по теме: USA

Хотел узнать, что будет с ценами на недвижимость в Калифорнии после очередного приличного землетрясения?
Или в этом случае просто всё сровняют с землёй, а потом новое построят?

[Sexi]

Это в Москве?
Да, это в Москве... :grum:

[Krakadil]

Господа знатоки риал естейта, помогите решить такую задачку.
Вот исходные данные, не все из них абсолютно точные, сосед никогда не говорил точных сведений, но кое-что я знаю по своему дому.
Итак:
Дом куплен в 199ч году за 250К.
Клоузинг, приблизительно 10К.
Моргидж на з0 лет под ~9%
Через ч-5 лет перефинансирован под 7%, кажется, что-то платили за поинты.
Клоузинг ~5-6к
Дом продан в 200ч году за 680К.
Проперти тэкс за эти годы поднялся почти пропорционально с $1800 до $з600.
Не известно: сколько они платили за страховку, сколько списывали, сколько заплатили РЕ за продажу, сколько вкладывали в ремонт дома - за эти годы у них был один большой ремонт с заменой окон дверей, и кажется отопительной системы.

Вопрос. Сколько они наварили на этом доме?

[Sexi]

Мне кажется, ну никак не менее 420-430К. У кого другие мнения?

[Krakadil]

Мне кажется, ну никак не менее ч20-чз0К. У кого другие мнения? ОК. Забыл сказать,что сумма моргиджа была 200К. Т.о пэймент был, где-то в районе 1600-1650 в месяц. Считаем. За четыре года они выплатили по моргиджу около 80К, а баланс стал 190К. После перефинансирования и до продажи их месячный пеймент был (7%) 1250-1з00 в мес. таким образом еще за шесть лет они выплатили 90К, а долг банку остался на уровне 170к.
Итого, пусть неточно, но картина приблизительно такова:
Рас.ходы на дом:
Даунпеймент и клоузинг(и) 65К
Оплата за моргидж 170К
Долг банку 170К
Проперти тэкс 20К
РЕ 10К
Списания ??? -(з0-з5К)
----------------------------------
ч00К
У меня получилось, что за эти 10 лет они заработали 280 тыс долларов.
НО! Что им делать теперь с ними - дома у них нет, а на эти 280К что купишь?
Как я слышал они купили кондо в "Ошеане" за 530 тысяч (т.е. опять брали моргидж) + там офигенный мейтаненс за все эти пулы, джимы, и отдельный выход на пляж + 2ч0 в месяц за парковку.

Да, скажете вы, надо было брать 3 таких дома. И будете правы. Но во-первых у кого 10-12 лет назад были деньги на тридома. А во-вторых, я не понимаю, как бы одневременно дали три моргиджа одному человеку.

Для чего я привел этот пример вообще? Те кто кричат об офуительных заработках на спекуляциях в РЕ умеют щитать деньги в чужом кармане. Когда же дело доходит до реальности, то не все выглядит таким розовым.

[Leon93]

НАкось. ты абсолютно прав. Если все вот так щитать( а не витать в облаках), то становится ясно что купить и продать СВОЙ дом не получается с выгодой..
Покупка нового дома должана основываться на увеличении личного зароботка(дохода от работы),а не навара на росте цены на свой же продоваемый дом.Самообман это..И имеет смысл только тогда,когда уесжаешь в другое,более дешевое место.
Думаю что купив первый дом самое правильное сохранить его и играться екводи .Можно купить и второй и третьий,Но первый надо оставить.
Лично я буду делать так.Когда буду на пенсии,то легко офортаю $100 в месяц налог.Уверен.А что будут делать те ,кто тянет сейчас $600-800к домик?

Я вот подщитал что если я захочу переехать на другую сторону улицы в домик на одну БР больше, я буду платить на $2000 в месяц больше..За одну комнату????!!!

[BOP B 3AKOHE]

...Самообман это.. Совершенно верно. На буме недвижимости наживаются только спекулянты этой недвижимостью. А расплачиваются за это те, кому приходится закладывать дом, чтобы ребёнка можно было отправить в приличный университет.

[смешно]

Сейчас появилась новая мода, хотя она и не новая, но стала более распрастранённой. Продаёшь свой дорогой дом за 600-800К и уезжаешь жить в другой штат, где такой же дом стоит 300К. Например в Колорадо или Флориду. В основном этим пользуются те, кто выходит на пенсию, хотя знаю не мало случаев и те, которые ещё работают, особенно работа из дома.


НАкось. ты абсолютно прав. Если все вот так щитать( а не витать в облаках), то становится ясно что купить и продать СВОЙ дом не получается с выгодой..
Покупка нового дома должана основываться на увеличении личного зароботка(дохода от работы),а не навара на росте цены на свой же продоваемый дом.Самообман это..И имеет смысл только тогда,когда уесжаешь в другое,более дешевое место.
Думаю что купив первый дом самое правильное сохранить его и играться екводи .Можно купить и второй и третьий,Но первый надо оставить.
Лично я буду делать так.Когда буду на пенсии,то легко офортаю $100 в месяц налог.Уверен.А что будут делать те ,кто тянет сейчас $600-800к домик?

Я вот подщитал что если я захочу переехать на другую сторону улицы в домик на одну БР больше, я буду платить на $2000 в месяц больше..За одну комнату????!!!

[смешно]

Сразу видно, что вы не разбираетесь в РЕ. :grum:

Мне кажется, ну никак не менее 420-430К. У кого другие мнения?

[смешно]

Выводы Накос какие-то странные. Никто не говорит о зарабатывании на "своём доме". Надо иметь как минимум ещё один, а желательно 5 или 10 или 20 домов. Вот там и идёт зароботок. И не надо 10-12 лет назад, 5 лет назад уже хорошо. Мортгиджи за этот переод давали налево и направо. Даже реднеки с зарплатой 40К, сумели приобрести multifamily и не одно. А на своём доме можно только "не потерять", либо заработать путём relocation в другие штаты.


...Да, скажете вы, надо было брать 3 таких дома. И будете правы. Но во-первых у кого 10-12 лет назад были деньги на тридома. А во-вторых, я не понимаю, как бы одневременно дали три моргиджа одному человеку.

Для чего я привел этот пример вообще? Те кто кричат об офуительных заработках на спекуляциях в РЕ умеют щитать деньги в чужом кармане. Когда же дело доходит до реальности, то не все выглядит таким розовым.

[Sexi]

Сразу видно, что вы не разбираетесь в РЕ. :grum:
Да нет, немного разбираюсь, вопрос не совсем поняла... Заработок спутала с деньгами полученными на руки... Правда без вычетов которые не знала. :grum:

[Krakadil]

Выводы Накос какие-то странные. Никто не говорит о зарабатывании на "своём доме". Надо иметь как минимум ещё один, а желательно 5 или 10 или 20 домов. Вот там и идёт зароботок. И не надо 10-12 лет назад, 5 лет назад уже хорошо. Мортгиджи за этот переод давали налево и направо. Даже реднеки с зарплатой ч0К, сумели приобрести мултифамилы и не одно. А на своём доме можно только "не потерять", либо заработать путём релоцатион в другие штаты.

Ну вот пожалуйста, еще один пример подсчета чужих денег. Такое утверждать надо не основываясь на слухах, сплетнях и устаревших стереотипах, а на реальных данных РЕ, ну хотя бы почаще заглядывать на www.census.gov (http://www.census.gov). Кому нужны эти утверждения про 10, 20 домов? Почему не 100? Детский сад какой-то.
Для начала надо осознать такую цифру РЕ, что из 100% домов только з1.8% заняты рентерами, а остальные 68.2%, заняты хозяевами. Есть о чем поразмыслить? Это к тому что не особенно и много есть сегодня желающих броситься на дома по спекулятивным ценам.
Вобщем, там много интересного, для тех, кто собирается инвестировать в РЕ и хочет понять особенности этого маркета.


По-моему мнению, на росте цен на РЕ выиграли только билдеры. И то, кого не спросишь плачуться, что выросли цены на стройматериалы, оборудование, транспортировкы, да и цена земли растет.

[Akela]

По-моему мнению, на росте цен на РЕ выиграли только билдеры. И то, кого не спросишь плачуться, что выросли цены на стройматериалы, оборудование, транспортировкы, да и цена земли растет.
Совершенно верно.
Только вчера вечером мне жаловался один парень, что земля в Бенсонхерсте (русско-итальянско-китайский район in Brooklyn) стоит 0.8-1 миллион за 40 X 100.

[Leon93]

Сейчас появилась новая мода, хотя она и не новая, но стала более распрастранённой. Продаёшь свой дорогой дом за 600-800К и уезжаешь жить в другой штат, где такой же дом стоит з00К. Например в Колорадо или Флориду. В основном этим пользуются те, кто выходит на пенсию, хотя знаю не мало случаев и те, которые ещё работают, особенно работа из дома.

Ну дык и я о том же.Только в случае переезда наблюдается некоторая(иногда большая в зависимости от локайшн) выгода.
Мой знакомый купи в 80-х дом в СД за $57К теперь переесжает в Аризону.Дом продал за $650(или он на эскро ещо,точно не знаю,но цифра такая).Там уже купил з2 акра земли,ему строят 2200с.ф дом, большой ангар для самолетов,да ещо деньги остаются..О как!
Проблемка только в том что те,кто всю жизнь прожил в СД и вышел на пенсию,тоже должны уесжать.Даже без дома.Не по карману тут жить на пенсию..В этом-то и есть ненормальность сетуации.Невозможно жить там где работаешь.Баббле ,он и есть баббл..
А иметь 10-20 домов канешно хорошо..Это все знают.И быть здоровым тоже хорошо..
Вот тока...Мой начальник,единственный кого я знаю с более чем одним домом, не шибко доволен сейчас( у него 5 домов). Все дома лузеры.НЕту!Нету у людей денег чтоб рентовать современные дома за эти деньги..

[смешно]

А может это и хорошо. Всю жизнь жил в одном штате, надоедает как никак. Многие так и делают, едут к детям, внукам в другие штаты. Пока молодой MA хорошо, 4 сезона, активность и т.д. а когда на пенсии чего нибудь потеплее, поспокойнее, country. По хорошему надо иметь 2 проперти, свой дом и "vacation home". Свой оставляешь как родовое поместье (детям, внукам), а на старости продаёшь "vacation home" и это уже как бы твоё.

Сдавать в рент всегда проблемы и быть land lordom это постоянный геморрой, но как показывает практика в итоге не проигрышный вариант.


Ну дык и я о том же.Только в случае переезда наблюдается некоторая(иногда большая в зависимости от локайшн) выгода.
Мой знакомый купи в 80-х дом в СД за $57К теперь переесжает в Аризону.Дом продал за $650(или он на эскро ещо,точно не знаю,но цифра такая).Там уже купил з2 акра земли,ему строят 2200с.ф дом, большой ангар для самолетов,да ещо деньги остаются..О как!
Проблемка только в том что те,кто всю жизнь прожил в СД и вышел на пенсию,тоже должны уесжать.Даже без дома.Не по карману тут жить на пенсию..В этом-то и есть ненормальность сетуации.Невозможно жить там где работаешь.Баббле ,он и есть баббл..
А иметь 10-20 домов канешно хорошо..Это все знают.И быть здоровым тоже хорошо..
Вот тока...Мой начальник,единственный кого я знаю с более чем одним домом, не шибко доволен сейчас( у него 5 домов). Все дома лузеры.НЕту!Нету у людей денег чтоб рентовать современные дома за эти деньги..

[смешно]

Не знаю как билдеры, но билдер, который строил мой дом, сказал, что уходит из этого бизнеса, т.к. это не благодарное и мало прибыльное дело.
Уехал он в штат New Mexico, лошадей разводить. :)

Цена домов в нашем районе (в среднем) за последние 8 лет росла порядка 25-30% в год. Т.е в принципе, даже, если просто купить 3-4 дома по 150-200К каждый, при зарплате в 100К, без никаких своих вложений, взять кредит в 450К-800К, то даже если эти дома будут в 50% пустовать без рента, то их можно продать сегодня за 900К-1,920К, с хорошей прибылью. Но дело то в том, кто знал, что цена недвижимости будет расти не 6%, а 25-30% в год. Например 13-14 лет назад, как мне рассказали родственники, цена домов даже падала и они сильно волновались.

Естественно, что сейчас бросаться на дома со спекулятивной ценой уже поздно (т.к. дорого ), НО в стране ещё не мало мест где эта цена не спекулятивная и если у кого есть мозги, то надо спешить. :34:



Ну вот пожалуйста, еще один пример подсчета чужих денег. Такое утверждать надо не основываясь на слухах, сплетнях и устаревших стереотипах, а на реальных данных РЕ, ну хотя бы почаще заглядывать на www.census.gov (http://www.census.gov/). Кому нужны эти утверждения про 10, 20 домов? Почему не 100? Детский сад какой-то.
Для начала надо осознать такую цифру РЕ, что из 100% домов только з1.8% заняты рентерами, а остальные 68.2%, заняты хозяевами. Есть о чем поразмыслить? Это к тому что не особенно и много есть сегодня желающих броситься на дома по спекулятивным ценам.
Вобщем, там много интересного, для тех, кто собирается инвестировать в РЕ и хочет понять особенности этого маркета.


По-моему мнению, на росте цен на РЕ выиграли только билдеры. И то, кого не спросишь плачуться, что выросли цены на стройматериалы, оборудование, транспортировкы, да и цена земли растет.

[Krakadil]

Естественно, что сейчас бросаться на дома со спекулятивной ценой уже поздно (т.к. дорого ), НО в стране ещё не мало мест где эта цена не спекулятивная и если у кого есть мозги, то надо спешить. :34: Дык в этом же и мудрость РЕ специалиста найти, предугадать возможности роста.
Я тебе сегодня могу дать десятки городков в Техасе, где во время нефтяного бума дома росли как грибы. А сейчас это полупустующие городки, где можно разом скупить 7-8 домов (в хорошем состоянии и некоторые с мебелью) имея 100К заработок. Ну и что? Так они и будут стоять никому не нужные до скончания века.
Возьмем флоридские завлекаловки - уж там я покрутился по этим Палм Костам и Палм Бичам. Ерунда все это, там можно заработать, как говорят в Китае, воду от каши. Сегодня активно проталкивают Силвер Спрингс, но скажите, как выходцы из совка, - кто-нибудь при здравом уме и памяти кинется покупать проперти в богом заброшеном месте в 15 милях от Атомной электростанции?


Предугадать локейшн - вот в чем искусство. После 9/11 интернациональный туризм заморозился и поползли вверх цены на дома в курортнух и горно-курортных зонах. Для Нью Йорка это Кэтскиллс и Поконо. Несколько лет назад мой приятель раздумывал над домиком у озера в Поконо за 55 тыс, а в прошлом году купил его за 180К. Теперь там планируется провести электричку прямо в мидтаун Манхеттен, т.е. можно будет оттуда прямиком на работу. Люди предлагают сумашедшие деньги, чтобы узнать где пройдет трасса. Потому как цены на дома возле остановок подскочат с необыкновенной скоростью.

[Y.Gustov]

Дык в этом же и мудрость РЕ специалиста найти, предугадать возможности роста.

Не встречала еше ни одного мудрого РЕ специалиста. Все што они умеют делать, ето открыть дверь дома, и всякими правдами или неправдами от него избавится, то есть продать.

[Krakadil]

Не встречала еше ни одного мудрого РЕ специалиста. Все што они умеют делать, ето открыть дверь дома, и всякими правдами или неправдами от него избавится, то есть продать. Вы говорите о своих локал агенствах? Прослушав шестичасовой курс, вы сможете делать то же самое. Они же дальше своего листинга и прилегающих раёнов ничего не знают.

[BOP B 3AKOHE]

...но скажите, как выходцы из совка, - кто-нибудь при здравом уме и памяти кинется покупать проперти в богом заброшеном месте в 15 милях от Атомной электростанции? Что тут важнее, богозаброшенность или 15 миль до электростанции? Наверное 15 миль, т. к. квартиры на юге Ленинграда как строили, так и покупают. :smoke:

[Y.Gustov]

Сдавать в рент всегда проблемы и быть ланд лордом это постоянный геморрой, но как показывает практика в итоге не проигрышный вариант.


Была landlordom тоже. Причем была очен хорошим landlordom. Никогда не ругалась изза поломанного холодилника. Шла и покупала новыи. И никакого геморроя. Но я жила в том же самом доме, только внизу. И месячныи рент от tenant был совсем неплохим вкладом в оплату мortgage. Вроде прошло не совсем много с тех пор, а кажется што долго (ето я так, мысли вслух)

[смешно]

Накос, ты можешь себя назвать RE специалистом? I don't think so. И я себя не могу назвать, но предугадать location можно и без этих про навыков. Ты и сам понимаешь для этого нужно сесть за интернет провести активный поиск и обработку данных и через неделю получишь результат. Не обязательно находить места где прибыль будет 1000%, достаточно найти место, которое растёт 10-15% в год и самое главное, что-бы была низкая начальная цена. У меня на примете уже есть кое-чего, буду работать дальше.

Дык в этом же и мудрость РЕ специалиста найти, предугадать возможности роста.
Я тебе сегодня могу дать десятки городков в Техасе, где во время нефтяного бума дома росли как грибы. А сейчас это полупустующие городки, где можно разом скупить 7-8 домов (в хорошем состоянии и некоторые с мебелью) имея 100К заработок. Ну и что? Так они и будут стоять никому не нужные до скончания века.
Возьмем флоридские завлекаловки - уж там я покрутился по этим Палм Костам и Палм Бичам. Ерунда все это, там можно заработать, как говорят в Китае, воду от каши. Сегодня активно проталкивают Силвер Спрингс, но скажите, как выходцы из совка, - кто-нибудь при здравом уме и памяти кинется покупать проперти в богом заброшеном месте в 15 милях от Атомной электростанции?


Предугадать локейшн - вот в чем искусство. После 9/11 интернациональный туризм заморозился и поползли вверх цены на дома в курортнух и горно-курортных зонах. Для Нью Йорка это Кэтскиллс и Поконо. Несколько лет назад мой приятель раздумывал над домиком у озера в Поконо за 55 тыс, а в прошлом году купил его за 180К. Теперь там планируется провести электричку прямо в мидтаун Манхеттен, т.е. можно будет оттуда прямиком на работу. Люди предлагают сумашедшие деньги, чтобы узнать где пройдет трасса. Потому как цены на дома возле остановок подскочат с необыкновенной скоростью.

[Krakadil]

Накос, ты можешь себя назвать РЕ специалистом? И доньт тхинк со. И я себя не могу назвать, но предугадать лоцатион можно и без этих про навыков. Ты и сам понимаешь для этого нужно сесть за интернет провести активный поиск и обработку данных и через неделю получишь результат. Не обязательно находить места где прибыль будет 1000%, достаточно найти место, которое растёт 10-15% в год и самое главное, что-бы была низкая начальная цена. У меня на примете уже есть кое-чего, буду работать дальше. Я себя специалистом в РЕ? Боже упаси. Я просто интересуюсь, но меня пока не клюет жаренный петушок взять большой разгон на РЕ. Я не большой любитель риска и вообще за умеренность. Так и по жизни получилось, что я пытаюсь сочетать РЕ с другим инвестментом, а также вкладом в образование детей и заботой о пенсионных накоплениях. Мой образец для подражания (в смысле риска и многоплановости) Уоррен Буфет. Возможно родившись здесь, я бы добился большего и уже бы не работал. А так придется пока пахать, хоть и не до 75, как ты предсказал.
Искренне желаю успехов в реализации планов по РЕ.

[Leon93]

10-15%????

Ну покупаю я дом за $500 000.под паимент в $ч000 в месяц. Через год (ну не черес год,но щитать легче) продаю за $550 000. Навар $50 000.
Уплаченых пайментов и таксов ....$ч8 000, не щитая клозинг,капитал гайн,ремоделинг и головной боли..
Зачем мне такой хоккей?
Хотя канешно если хоккей любишь...

[alex korolev]

10-15%????

Ну покупаю я дом за $500 000.под паимент в $ч000 в месяц. Через год (ну не черес год,но щитать легче) продаю за $550 000. Навар $50 000.
Уплаченых пайментов и таксов ....$ч8 000, не щитая клозинг,капитал гайн,ремоделинг и головной боли..
Зачем мне такой хоккей?
Хотя канешно если хоккей любишь...

А Real Estate Commissions ты посчитал?

А хоккей я лю! :) И играю. Песню помнишь?

[смешно]

"Трус не играет в хоккей" ?

А Real Estate Commissions ты посчитал?

А хоккей я лю! :) И играю. Песню помнишь?

[Akela]

"Трус не играет в хоккей" ?
Нет, он имел в виду :"Ну а девушки потом" :grum:

[смешно]

А ты купи за 150,000. И продай через 4 года. И с клоузинг zero.

10-15%????

Ну покупаю я дом за $500 000.под паимент в $ч000 в месяц. Через год (ну не черес год,но щитать легче) продаю за $550 000. Навар $50 000.
Уплаченых пайментов и таксов ....$ч8 000, не щитая клозинг,капитал гайн,ремоделинг и головной боли..
Зачем мне такой хоккей?
Хотя канешно если хоккей любишь...

[смешно]

Это про самолёты.

Нет, он имел в виду :"Ну а девушки потом" :grum:

[смешно]

Спасибо за пожелания.

Вот этот момент он всех волнует "заботой о пенсионных накоплениях". Хорошо бы об этом поподробней, т.к. если смело и решительно смотреть на маркет, то там как то всё неопределённо и тухло. Т.е. вкладывание в RE более убедительная альтернатива.
Т.к. других альтернатив пока не видно.

Я себя специалистом в РЕ? Боже упаси. Я просто интересуюсь, но меня пока не клюет жаренный петушок взять большой разгон на РЕ. Я не большой любитель риска и вообще за умеренность. Так и по жизни получилось, что я пытаюсь сочетать РЕ с другим инвестментом, а также вкладом в образование детей и заботой о пенсионных накоплениях. Мой образец для подражания (в смысле риска и многоплановости) Уоррен Буфет. Возможно родившись здесь, я бы добился большего и уже бы не работал. А так придется пока пахать, хоть и не до 75, как ты предсказал.
Искренне желаю успехов в реализации планов по РЕ.