PDA

View Full Version : Помогите пожалуйста ...



Lisichka
04-06-2005, 03:05 AM
Привет всем.
У меня вот такой вопрос у меня есть небольщая сумма денег и я хочу купить квартиру, но у меня есть долги. Я этой суммой денег могу покрыть большую часть долга. Но я вот не знаю как лучше поступить уплатить этот долг или же заплатить downpayment за новую квартиру. Посоветуйте пожалуйста, я здесь недавно, долги и денюшки пришли можно сказать по наследству. Просветите меня, заранее благодарю за советы.

Фома
04-06-2005, 03:46 AM
Какой процент вы платите по вашим долгам?
Насколько велик долг? Не может ли он помешать получению ссуды на дом?
Позволит ли ваш доход выплачивать одновременно и долг, и ссуду?
Останутся ли деньги на 20% dawonpayment если вы выплатите ваш долг? Если нет, то на сколько процентов останется?

Lisichka
04-06-2005, 11:43 AM
Эти долги мне не помешают для покупки дома, я уже консультировалась по этому поводу. Долги разные есть под 16%, есть 20%, и один под 4% он самый большой. Но я думаю если выплачу все долги то на dawonpayment вообще ничего не остаётся..:(

Манюня
04-06-2005, 11:46 AM
Я бы купила квартиру, а потом взяла на неё equity line of credit, и расплатилась с долгами.

Фома
04-06-2005, 11:51 AM
Эти долги мне не помешают для покупки дома, я уже консультировалась по этому поводу.
Долги разные есть под 16%, есть 20%, и один под 4% он самый большой. Но я думаю если выплачу все долги то на dawonpayment вообще ничего не остаётся..:(

Тогда выплачивайте те, которые под большой процент.

Начните с тех, которые под 20%.
Если вы можете их все выплатить и еще пстаются деньги, выплачивайте те, которые под 16%.

Четырехпроцентный можно и вообще не выплачивать - процент по вашему лону на дом скорее всего будет больше (правда, его можно с таксов списывать, но даже с учетом этого, 4% - это хорошие условия).

А вот от тех, которые под 20% и 16% хорошо бы избавиться. Даже если после этого останется меньше 20% на даунпэймент - во-первых, многие лендеры сейчас дают без PMI даже с 5% down, во-вторых, даже если придется платить PMI в течение нескольких лет, это, скорее всего будет лучше чем интерес по 16%-му долгу, в-третьих, есть еще вариант взять second morgage для даунпэймента - процент будет повыше, чем для первого мортгиджа, но все равно сильно меньше 16-и...


Я бы купила квартиру, а потом взяла на неё equity line of credit, и расплатилась с долгами.


В этом нет никакого смысла.
Лучше уж сначала расплатиться, а потом покупать - на хрена иметь два лона, когда можно один?

Akela
04-06-2005, 11:57 AM
Что такое "долги по наследству" если не секрет? :confused:

Манюня
04-06-2005, 12:05 PM
Лучше уж сначала расплатиться, а потом покупать - на хрена иметь два лона, когда можно один?

Потому что equity line можно взять по низкий процент, и все долги будут под одним loan. При том, при этом будет иметь квартиру и списывать больше по taxes.

Фома
04-06-2005, 12:12 PM
Потому что equity line можно взять по низкий процент,


это заблуждение.
Под (сравнительно) низкий процент можно получить equity line только если этот процент будет adjustable.
Если вбы согласны подписаться на adjustable rate, то процент, под который вы сможете взять мортгидж будет еще ниже, чем equity line.

А если речь идет про fixed rate home equity loan, то и там процент не ниже (как правило выше), чем если просто взять mortgage.



и все долги будут под одним loan. При том, при этом будет иметь квартиру и списывать больше по taxes.


Это все понятно. Только нет никакого смысла связываться с эквити лоном - нужно просто выплатить долги за счет увеличения суммы мортгиджа. Вот в этом случае - действительно все будет под одним лоном (а то, что вы описали - это не один лон, а два).

Кроме того, еще один аргумент против home equity состоит в том, что, когда вы берете first mortgage, как правило можно получить хороший процент без PMI, дав всего 5-10% down (а можно и меньше, если взять еще second mortgage), а вот получить home equity loan больше чем на 80% от equity - куда сложнее.

Lisichka
04-06-2005, 03:11 PM
Извените Фома за моё невежество, я здесь в штатах чуть больше месяца, поетому заранее прошу прощения за свои глупые вопросы...
что значит списывать с таксов?

Фома
04-06-2005, 04:15 PM
что значит списывать с таксов?

Вы в курсе, что все американцы заполняют ежегодно налоговую декларацию?

Вот в ней есть различные статьи расходов, которые разрешается вычитать из вашего дохода облагаемого налогом.

Одной из этих статей является интерес, который вы платите за лон взятый на дом, в котором вы живете.

Lisichka
04-06-2005, 05:02 PM
Спасибо вам Фома, картина вроде проясняется.

Leon93
04-06-2005, 07:13 PM
Может оказаться логичным( если сумма долгов приличная) сначала купить квартиру,а потом заявить на банкротство.Квартиру все равно не заберут, а без кредитных карточек даже и жить будет веселее.Всего каких-то семь лет.

Фома
04-06-2005, 08:37 PM
.Квартиру все равно не заберут.

Заберут

Akela
04-06-2005, 08:38 PM
Заберут
Во Флориде не заберут!

Фома
04-06-2005, 08:54 PM
Во Флориде не заберут!


Да нет... Это называется secured debt. Заберут везде - и во Флориде, и на Аляске...
Вот если лон на дом уже выплачен - тогда, в уплату других долгов, не заберут.

elfy
04-06-2005, 09:01 PM
Да нет... Это называется secured debt. Заберут везде - и во Флориде, и на Аляске...
Вот если лон на дом уже выплачен - тогда, в уплату других долгов, не заберут.

нет, правильный ответ есть такой:

только в 2-х штатах, Флориде и Техасе, есть закон, по которому в случае объявления банкротства у вас могут забрать все, кроме дома. Так что берите заем миллиона на 2, покупайте особнячок в одном из упомянутых штатов, а потом объявляйте себе банкротство :wink:

Akela
04-06-2005, 09:08 PM
нет, правильный ответ есть такой:

только в 2-х штатах, Флориде и Техасе, есть закон, по которому в случае объявления банкротства у вас могут забрать все, кроме дома. Так что берите заем миллиона на 2, покупайте особнячок в одном из упомянутых штатов, а потом объявляйте себе банкротство :щинк:

Совершенно верно.

AjP
04-06-2005, 09:13 PM
так все пошел в банк за мульёнами :grum: :grum:

Akela
04-06-2005, 09:15 PM
так все пошел в банк за мульёнами :грум: :грум:
Захвати для меня парочку. ;)

elfy
04-06-2005, 09:21 PM
так все пошел в банк за мульёнами :grum: :grum:

да, дело осталось только за получением мульенов, а дальше с банкротством - уже все проще :grum:

AjP
04-06-2005, 09:22 PM
да, дело осталось только за получением мульенов, а дальше с банкротством - уже все проще :грум:
да нет милая Ельфик :knopka: , я уж как нибуд потехонечку чем 7 лет от банкротства отходить но в шикарном доме, нафиг енто дело надо

elfy
04-06-2005, 09:30 PM
да нет милая Ельфик :knopka: , я уж как нибуд потехонечку чем 7 лет от банкротства отходить но в шикарном доме, нафиг енто дело надо

а тебе уже мульены предложили, а ты отказался? А что ты подразумеваешь под "отходить от банкротства"? :knopka:

AjP
04-06-2005, 09:35 PM
а тебе уже мульены предложили, а ты отказался? А что ты подразумеваешь под "отходить от банкротства"? :кнопка:
кога подаеш на банкротство, в течении 7 лет не видать ни каких займов, кредиток, банкродство очищается с твоей истории только через 7 лет

Фома
04-06-2005, 09:41 PM
только в 2-х штатах, Флориде и Техасе, есть закон,


Нет, во-первых, такой закон есть уже довольно давно практически во всех штатах (лет десять назад, правда, быбл только в двух, а сейчас, я даже не знаю ни одного, где бы его не было.. . хотя, может, где-то и нет... в МА, к примеру, точно есть, в NH тоже... и еще в других знаю, что есть), а во-вторых, там идет речь о том, что ваш дом не может быть отдан в оплату ДРУГИМ кредиторам.
А тот, кто дал вам мортгидж на покупку вашего дома в любом случае свое получит. Это написано очень подробно прямо в коонтракте вашего мортгиджа. Почитайте внимательно.


Ну или если в контракт лезть лень, а мнена слово поверить гордость не позволяет, вот посмотрите здесь:

http://www.floridabankruptcylaws.com/faq.html#8

You also only need to look at your equity in property. This means that you count your exemptions against the full value minus any money that you owe on mortgages or liens.

Да вы сами подумайте -
если бы было так, как вы говорите, то все бы уже давно обанкротились... Особенно банки, которые мортгиджи дают :-)

Рижанка
04-06-2005, 09:49 PM
кога подаеш на банкротство, в течении 7 лет не видать ни каких займов, кредиток, банкродство очищается с твоей истории только через 7 лет

По моему есть нюансы.
Кредиторы знают, что ты не можешь на очередное банкротство подавать 7 лет, поэтому они и предлагают тебе карточки и кредиты.
В всяком случае мой бывший сделал себе, а через неделю уже ездил на корвете.
Не бейте, если не права !

elfy
04-06-2005, 09:55 PM
Ну или если в контракт лезть лень, а мнена слово поверить гордость не позволяет, вот посмотрите здесь:

http://www.floridabankruptcylaws.com/faq.html#8

You also only need to look at your equity in property. This means that you count your exemptions against the full value minus any money that you owe on mortgages or liens.



это то, что exempt (по вашему линку пошла) :) :

Real or personal property including mobile or modular home to unlimited value; property cannot exceed ½ acre in municipality or 160 contiguous acres elsewhere; spouse or child or deceased owner may claim homestead exemption

elfy
04-06-2005, 10:05 PM
По моему есть нюансы.
Кредиторы знают, что ты не можешь на очередное банкротство подавать 7 лет, поэтому они и предлагают тебе карточки и кредиты.
В всяком случае мой бывший сделал себе, а через неделю уже ездил на корвете.
Не бейте, если не права !

ты права.
как нам объясняли на business law class, кредиторы скорее дадут в долг тому, у кого банкротства и он все с нуля начинает, чем тому, у кого куча долгов, но он честно мыкается и пытается их платить, правда с трудом (у него риск больше не выплатить)

спешу, ухожу уже, так что надеюсь, поймете, что я тут завернула :)

elfy
04-06-2005, 10:06 PM
кога подаеш на банкротство, в течении 7 лет не видать ни каких займов, кредиток, банкродство очищается с твоей истории только через 7 лет

смотри пост redzeniece выше

Фома
04-07-2005, 01:01 AM
это то, что exempt (по вашему линку пошла) :) :

Real or personal property including mobile or modular home to unlimited value; property cannot exceed ½ acre in municipality or 160 contiguous acres elsewhere; spouse or child or deceased owner may claim homestead exemption

Я не понял -причем тут это? Дымовая завеса, что ли? :-)
Анлимитед, не анлимитед -кто спорит?
Берется стоимость вашего дома, вычитаются все лины и мортгиджи, которые на нем висят (см. мою цитату вышу) и отдаются их владельцам, а вот то, что осталось (ваше equity) после этого остается вам, как бы много не было (потому что unlimited value).

Т.е., если мортгидж выплачен, то дом останется вам. А если не выплачен, то вам останется только разница между стоимостью дома и мортгиджем.

Короче говоря, лучше не скажешь:

You also only need to look at your equity in property. This means that you count your exemptions against the full value minus any money that you owe on mortgages or liens.

elfy
04-07-2005, 01:19 AM
Короче говоря, лучше не скажешь:

You also only need to look at your equity in property. This means that you count your exemptions against the full value minus any money that you owe on mortgages or liens.


ок, значит так надо делать:

берете не мортгидж, а просто лоун (под развитие бизнеса, например).
и покупаете дом на этот лоун (выплачиваете соазу полную стоимость дома, то есть он уже ваш).

затем объявляете банкроство.

тогда дом вам достается точно, так как мортгиджа никакого и не было:)

Фома
04-07-2005, 01:26 AM
ок, значит так надо делать:

берете не мортгидж, а просто лоун (под развитие бизнеса, например).
и покупаете дом на этот лоун (выплачиваете соазу полную стоимость дома, то есть он уже ваш).

затем объявляете банкроство.

тогда дом вам достается точно, так как мортгиджа никакого и не было:)

Да, так можно.
если найдете идиота, который даст вам unsecured loan на полмиллиончика, да еще и без ограничений на что их потратить, то можно таким образом заработать.

Только вот, где ж такого найти, да еще с деньгами? :-)

elfy
04-07-2005, 01:31 AM
Да, так можно.

Ур-р-р-ра!!!!! Получилось!!!:grum:
если найдете идиота, который даст вам unsecured loan на полмиллиончика, да еще и без ограничений на что их потратить, то можно таким образом заработать.

Только вот, где ж такого найти, да еще с деньгами? :)

Да я и говорила, дело за мульенами только и остается. (а вообще я не собираюсь пробовать, но вопрос интересный):)

*******

Фома
04-07-2005, 01:43 AM
Ур-р-р-ра!!!!! Получилось!!!


Что именно?




Да я и говорила, дело за мульенами только и остается. (а вообще я не собираюсь пробовать, но вопрос интересный)


Да что ж тут интересного? Если взять деньги в долг и не отдавать, то можно заработать...это, вроде, люди и в детском саду уже знают.
Потому, никто вам столько денег в долг и не даст без гарантий

Olezhik
04-07-2005, 03:39 AM
Привет всем.


У меня вот такой вопрос у меня есть небольщая сумма денег и я хочу купить квартиру, но у меня есть долги. Я этой суммой денег могу покрыть большую часть долга. Но я вот не знаю как лучше поступить уплатить этот долг или же заплатить дощнпаымент за новую квартиру. Посоветуйте пожалуйста, я здесь недавно, долги и денюшки пришли можно сказать по наследству. Просветите меня, заранее благодарю за советы.

В стране вы значет меньше месяца, долгов уже выше крыши.

Вам тут все советы надовали, а самого главноего не спросили, на какую суму долги?

Почему я спрашиваю, если у вас долгов там на тысяч 20 то их я лично щитаю лутше выплатить, а квартира не убежит её и черес год можно будет купить. Темболие сечяс цены на квартиры остронамически, а вось черес год цены сподут, если не сподут на много цены на квартиры уже точно не поднимуца, так что сильно за квартиру даже черес год вы не переплатите орентируяс на севоднешние цены.

Ну а если у вас долгов там на тысяч 70-100, тогда я советую прислушаца к советы Манюни купить дом и взят под маленки процент ещё один долг что бы выплатить все ваши долги. Я сечяс точно незнаю под какой процент можно будет взять этот долг но я уверен на 100% что процент будет намного ниже чем он у вас сечяс.


Вобщем вариантов много так трудно судит, самое главное это ваш доход и его стабильность.

Y.Gustov
04-07-2005, 09:50 AM
Если Вы будете покупать дом, то кредитная (чуть не сказала кретинная :)) история покажет, што Вы "по уши в долгах". И процент заема будет наверное не такои низкии, но учитывая тот факт, што Вы хотите отдать большои первыи взнос, то ето другое дело. Так у Вас долги останутся невыплоченными, плюс еше и mortgage будет висеть. Куча биллов получится. Если только конечно не возмете equity loan, как предложила МАнюна, но ето все зависит насколько у Вас стабильная и хорошоплачиваемая работа, как сказал Олежик.

Фома
04-07-2005, 10:11 AM
Если только конечно не возмете equity loan, как предложила МАнюна,

Да не нужно это - я же выше объяснил.
Это то же самое, что просто взять мортгидж побольше сразу, но хуже, потому что во-первых, будет два лона, а не один, во-вторых, труднее получить хороший процент, в-третьих home quity редко бывает тридцатилетним (т.е., месячпная плата будет больше), в-четвертых (и главных) практически не возможно взять больше чем 80% LTV.

Короче, home equity - это плохая идея.
Долги (кроме четырехпроцентного) надо выплатить обязательно.
После этого заняться получением мортгиджа.

Olezhik
04-07-2005, 11:33 AM
Да не нужно это - я же выше объяснил.
Это то же самое, что просто взять мортгидж побольше сразу, но хуже, потому что во-первых, будет два лона, а не один, во-вторых, труднее получить хороший процент, в-третьих хоме эуиты редко бывает тридцатилетним (т.е., месячпная плата будет больше), в-четвертых (и главных) практически не возможно взять больше чем 80% ЛТВ.


Короче, хоме еэуиты - это плохая идея.
Долги (кроме четырехпроцентного) надо выплатить обязательно.


После этого заняться получением мортгиджа.



Фома, ну что вы какойта и в прямь Неверущи Фома, советы дествительно не плохие даёте, но кроме ваших советов другие советы тоже были не плохие. Небывает так чтоб только один человек был прав, а все остальные не правы. :) Темболие вы так же само как все остальные не знаете, какие у этого человека долги и доходы. Так что врядли вашы советы могут быть 100% правельныеми, как и мой.

Фома
04-07-2005, 02:13 PM
Небывает так чтоб только один человек был прав, а все остальные не правы. :)


Это почему еще?
Напротив, если все они говорят разные вещи, то скорее всего, так оно и есть :-)



Темболие вы так же само как все остальные не знаете, какие у этого человека долги и доходы.


а какое это имеет значение?
Вы можете представить себе какую-то конкретную ситуацию (долги и доходы), когда лучше не выплачивать 20%-ный кредит при наличии такой возможности?
Я - не могу, и поэтому думаю, что сумма долгов и размеры доходов отношения к делу не имеют, и ответить на вопрос не помогают.
А любопытство мне не присуще...



Так что врядли вашы советы могут быть 100% правельныеми, как и мой.

Насчет 100% я не знаю, но если у вас есть какие-то основания утверждать, что то, что я сказал где-то ошибочно или не правильно, то я с удовольствием с ними ознакомлюсь и исправлюсь...

Почему я считаю ваш совет не правильным я объяснил. У вас есть какие-то возражения по существу, кроме того, что "так не бывает"?

Lisichka
04-07-2005, 02:41 PM
Всем большое спасибо за советы!!!
Я решила поступить так как посоветовал Фома ( большое спасибо Фоме отдельное) закрыть все лоны с большими процентами, да ещё через месяц на работе наклёвываются бонусы и буду покрывать ими 4% лоан и потуже затяну ремешок, чтоб побыстрее закрыть эту дыру. А с квартиркой я решила подождать немного как советовал Олежик ( и вам спасибо за совет). А дальше видно будет может кто-нибудь решит меня ещё наделить наследством , но уже без долгов!!!:)
PS А банкротство это не для меня...

Фома
04-07-2005, 02:50 PM
буду покрывать ими 4% лоан и потуже затяну ремешок, чтоб побыстрее закрыть эту дыру.

4% это ОЧЕНЬ хорошие условия (если только это fixed rate, а не adjustable).
Если у вас есть какое-то другое применение этим деньгам, то лучше этот лон не выплачивать как можно дольше.

Если даже вы передумали покупать квартиру (что, на мой взгляд, ошибка), то вложите "лишние" деньги хоть в бонды какие... да хоть в банк на CD - вы заработаете больше, чем сэкономили бы интереса, выплатив этот лон...

Это все - опять же - при условии, что ваши 4% зафиксированы на все время жизни лона - иначе, надо выплачивать пока рейт снова не подняли.

puppy_chow
04-07-2005, 11:32 PM
А если у вас есть лишние деньги и вы не знаете куда их девать - то отдайте их лучше мне... обязуюсь предоставить чеки за каждый потраченный цент... и вам спокойно будет (нашли применение деньгам)... :) :) :) :bis:

SlowJedi
05-11-2005, 09:16 AM
только в 2-х штатах, Флориде и Техасе, есть закон, по которому в случае объявления банкротства у вас могут забрать все, кроме дома. Так что берите заем миллиона на 2, покупайте особнячок в одном из упомянутых штатов, а потом объявляйте себе банкротство :wink:


Совершенно верно, добавлю, что в других штатах действует в той или иной форме закон о "homestead exepmption", по которому банкрот имеет право защитить от кредиторов определенную сумму equity в доме, например в Калифорнии это где-то в районее 100 тысяч на женатую пару.

Банкротство серьезная вещчь, остается на кредите 10 лет как грязное пятно на лбу. Используйте только в крайнем случае посоветовавшись с лечащим врачом!

SlowJedi
05-11-2005, 09:43 AM
Извиняюсь за позднее прибытие на данный форум, трафик знаете ле у нас тут ужасный.

(1) От выплаты кредиток вы богаче не будете, от покупки недвижимости вы может тоже не будете, но уже есть шанс! Большинство американских богачей исторически заработали свои деньги на недвижимости.

По поводу выплаты долгов через equity line: Я купил свой дом с 20% взносом, подождал пол года пока он вырос в стоимости процентов на 10%, и только потом взял вторую кредитную линию и выплатил все свои кредитные карточки и машину. В результате, у меня и дом был, в котором было уже достаточно equity, и долгов не осталось, и мои месячные оплаты по долгам упали с $2,500 до $500 и стали одним payment вместо 10. Так что Фома прав и не прав, надо просто научиться стратегически использовать своими долгами (это American Way) и, что приводит меня к совету № 2 -

(2) Научитесь покупать недвижимось без денег. Есть много способов КОНТРОЛИРОВАТЬ недвижимость без начального взноса. Только не надо покупать курсы Carlton Sheets, который продает их по ящику после полуночи, это все бред. Есть много хороших клубов, где можно поучиться у настоящих профессионалов. На основном сайте www.creonline.com есть список клубов по штатам, найдите клуб у себя под боком и посещайте. У нас в Сан Диего их несколько, например www.SoCalCIA.com and www.SDCIA.com.

3. Если будете покупать недвижимость покупайте умно. Я бы купил или в первых фазах нового строительства, или fixer upper, т.е. недвижимость требующую ремонта, которую после ремонта можно продать, а прибыль вложить в новую покупку. Или в покупку многоквартирной недвижимости, которую можно держать для дохода. Я купил свой первый fourplex (здание состоящее из 4 квартир) в Сан Диего в середине бума четыре года назад, когда все мне говорили, что дилов больше нет, за 420 тысяч, при этом не положив ни копейки взноса. Расход на mortgage был 2700 плюс таксы и страховка 500. Доход от сдачи квартир - $5,000 в месяц.

Удачи. И помните, что ваши расходы и доходы всего лишь последствия вашего ума, а не наоборот.

Фома
05-11-2005, 09:44 AM
Совершенно верно, добавлю, что в других штатах действует в той или иной форме закон о "homestead exepmption", по которому банкрот имеет право защитить от кредиторов определенную сумму equity в доме, например в Калифорнии это где-то в районее 100 тысяч на женатую пару.


Техас и Флорида - не исключение.
Там закон точно такой же.
Отличие от той же Калифорнии - отсутсвие лимита (есть, кстати, и другие штаты без лимита, не только эти два).
Сходство (куда более важное) со всеми прочими штатами - если дом не выплачен, он уходит в счет мортгиджа. Только equity - та часть лона, которая уже выплачена, и под которую не взяты другие долги защищена от кредиторов.

Так что надежды на то, что можно купить дом, обанкротиться и остаться в нем жить "на халяву" - это миф. Не вводите людей в заблуждение.

Фома
05-11-2005, 09:55 AM
(1) От выплаты кредиток вы богаче не будете,


Богаче - нет. НО перестанете становиться беднее каждый месяц.
Долг на кредит картах из месяца в месяц - самый верный путь к банкротству.
При малейшей возможности его надо выплатить.



Я купил свой дом с 20% взносом, подождал пол года пока он не вырос в стоимости процентов на 10%, и только потом взял вторую кредитную линию и выплатил все свои кредитные карточки и машину.


Вероятно, это было очень дальновидным решением во времена разбухания пузыря... в наше время такой поступок выглядит не очень-то разумно.

Вообще-то, и в те времена большого резона ожидеать вырастания дома в цене не было. Вам следовало просто дать меньший downpayment (или взять второй мортгидж, если необходимо) и выплатить другие долги немедленно.
А через полгода, если дом поднялся в цене и если в этом был смысл, вы могли бы его перефинансировать (к примеру, избавиться от PMI).
Вот такой план действий был бы более осмысленным и дальновидным. И остается таковым и сейчас.



3. Если будете покупать недвижимость покупайте умно. Я бы купил или в первых фазах нового строительства, или fixer upper, т.е. недвижимость требующую ремонта, которую после ремонта можно продать, а прибыль вложить в новую покупку.


А машину вы, вероятно, предложите подбирать на помойке, ремонтировать и продавать?
Это было бы хорошей идеей, если бы вы были автомехаником или дилером, а если вам машина нужна, чтобы ездить, такой совет вряд ли можно назвать хорошим.
Так же и с домами. Если вы - general contractor, или вообще занимаете риал естейтом, как агент или девелопер или еще кто... ну, хоть, инвестор... то, разумеется, надо поступать именно так, как вы советуете. Но следует иметь в виду, что времени на вашу основную работу (если она у вас есть) при этом практически не останется.
А если вы хотите купить дом, в котором вы собираетесь жить - критерий должен быть другим - ищете дом, пригодный для жилья, который вам нравится.



420 тысяч, при этом не положив ни копейки взноса. Расход на mortgage был 2700


6.65% на commercial property, в середине бума и БЕЗ downpayment???
Извините, но единственное, что я на это могу сказать - "не свистите".

SlowJedi
05-11-2005, 10:10 AM
Сходство (куда более важное) со всеми прочими штатами - если дом не выплачен, он уходит в счет мортгиджа. Только equity - та часть лона, которая уже выплачена, и под которую не взяты другие долги защищена от кредиторов.

Уважаемый, объяснитесь. Или мой русский слабоват стал, или я вас не совсем понимаю. Что значит "дом уходит в счет мортгиджа"??

Если вы заполняете на банкротство, это делается для того, что бы убрать UNSECURED долги, каковым моргидж не является. Как правило моргидж никогда не вставляется в Schedule of Creditors при заполнении банкротства по двум причинам: (а) не имеет смысла. Только если вы не можете платить мортгидж, но тогда вам грозит foreclosure на дом, и банкротство не продотвратит, а только оттянет foreclosure, (б) если у вас все еще хорошая история по мортгидж платежам, тогда тем более не ставьте моргидж в банкротство потому что вы можете перефинансировать дом и снять с себя банкротство если оно еще не завершилось, особенно если вы проходите по 13 статье банкротства, а не 7-й.

Что касается equity, то это не только часть заема, которая уже выплачена. Это разница между оценкой дома и всеми моргидж долгами и зарекордированными обязательставами (Liens) на доме, и защищена она только в соответвии с homtstead лимитами штата.

Предположим ваш дом оценен в $500,000. 1st mortgage - $200,000, Tax liens = $20,000, Mechanic Liens = $30,000. Remaining equity = $250,000. Калифорния разрешает $75,000 exemption для семьи, т.е. у вас есть $175,000 на выплату долгов, которые вы защитить теперь не сможете. Суд вас обяжет скорее всего продать дом для покрытия долгов, или, что более вероятно, не разрешит вам идти через 7 статью, а форсирует вас в 13-ю статью.

SlowJedi
05-11-2005, 10:25 AM
6.65% на commercial property, в середине бума и БЕЗ downpayment???
Извините, но единственное, что я на это могу сказать - "не свистите".

Фома, я вам тут наверно ваш парад немного подпортил, но не надо же так откровенно показывать, что вы запуганы, дружище! А по поводу свиста, недооценненный вы наш голубь, если вы уж такой вундеркинд по части финансов на недвижимость, то должны знать, что fourplex, т.е. 4-unit здание проходит через residential финансирование. Коммерческое финансирование начинается с 5 юнитов и выше. И поскольку 4-юнитное здание проходит по резиденшиал, вы можете его профинансировать как обычный дом на все 100%, взять на него FHA заем на первопокупщика, и даже взять кредитную линию, которую вы так недолюбливаете.

И вообще, из ваших ответов видно, что вы принадлежите к ультра-консервативной школе советчиков. Я согласен, что нужна дисциплина в финансах, но есть понятие "вычисляемого риска", и недвижимость в этой стране вознаграждает тех, кто готов учиться, вкалывать в поте лица и не боится рисковать С УМОМ. Это я вам говорю как человек приехавший в эту страну со 150 долларами в кармане, а теперь владеющий недвижимостью на 5 лимонов. Если бы я следовал вашему совету, я бы все еще с теми же самыми 150 долларами сидел.

Фома
05-11-2005, 12:45 PM
Уважаемый, объяснитесь. Или мой русский слабоват стал, или я вас не совсем понимаю. Что значит "дом уходит в счет мортгиджа"??


Это значит, что банк продает дом с аукциона, а выручку забирает себе, чтобы покрыть сумму вашего долга... если после вычета этой суммы что-то еще осталось, то разницу получаете вы, и вот эта разница (а не вся сумма) в пределах лимита (а в некоторых штатах без лимита) защищена от другиох кредиторов.




Если вы заполняете на банкротство, это делается для того, что бы убрать UNSECURED долги, каковым моргидж не является.


Не совсем так. Если вы заполняете на банкротство, это, обычно делается, чтобы убрать ВСЕ долги, как secured, так и unsecured.

Для этого, составляется опись вашего имущества, которе может пойти в уплату долга, в первую очередь вычитается то имущество, под которое существует secured debt - этио кредиторы свое получат в первую очередь (если только дом в цене не упал так, что им уже не хватае), потом идут exemptions - в том числе, homestead exemption, о котором идет речь (есть и другие, в зависимости от штата, например, обычно, вам разрешают оставить одну машину и т.п.).
А все, что осталось после этого идет в уплату unsecured debts.

Вот такая, примерно, процедура...



Как правило моргидж никогда не вставляется в Schedule of Creditors при заполнении банкротства


а вот это - извините, конечно, просто глупость.
Моргидж идет первым пунктом.



Только если вы не можете платить мортгидж, но тогда вам грозит foreclosure на дом,


Именно!
Об этом и речь. А то здесь некоторые вообразили, что если подать на банкротство, то (по крайней мере в Техасе и Флориде) моргидж вам просто спишут.

А если вы можете продолжать платить моргидж, то банкротство вам вряд ли поможет, потому что у вас в этом случае есть достаточно приличный доход, и ваши долги вам никто просто так не спишет, а составят вам payment schedule, и будете вы отныне жить на четверть вашей зарплаты...




Что касается equity, то это не только часть заема, которая уже выплачена. Это разница между оценкой дома и всеми моргидж долгами и зарекордированными обязательставами (Liens) на доме, и защищена она только в соответвии с homtstead лимитами штата.




Здесь все правильно. Я об этом и говорю - equity защищена, а все остальное придется платить.




Фома, я вам тут наверно ваш парад немного подпортил, но не надо же так откровенно показывать, что вы запуганы, дружище!


Чего? Чем это я "запуган"? Вы о чем?



то должны знать, что fourplex, т.е. 4-unit здание проходит через residential финансирование.



Commercial - это собственность, которая приносит
доход.
As opposed to owner-occupied property



и даже взять кредитную линию, которую вы так недолюбливаете.


С чего вы взяли, что я ее "недолюбливаю"?
Брать ее через полгода после покупки дома, я считаю глупостью, хотя бы потому, что сумму моргиджа можно было увеличить на более выгодных условиях.

Более того, и через солидное время после покупки, как правило бывает выгоднее и дальновиднее refinance with cash out, чем открывать второй кредит.

Поэтому, я не то, чтобы ее "недолюбливаю", а просто считаю, что чаще всего существуют лучшие варианты достижения той же цели.

Вероятно, в некоторых конкретных ситуациях, взять equity loan может быть полезнее перефинансирования, но as a general rule - нет. Особенно при нынешнем рынке.




И вообще, из ваших ответов видно, что вы принадлежите к ультра-консервативной школе советчиков.


Я вообще ни к какой "школе" не принадлежу.
Тем более "советчиков".

Просто, не люблю, когда "свистят" - жаль людей, которые могут принять это за чистую монету.

SlowJedi
05-11-2005, 02:11 PM
<< Просто, не люблю, когда "свистят" - жаль людей, которые могут принять это за чистую монету.>>

Wow!! У меня нет столько праздного времени, сколько у Фомы, но придется овтетить "свистунам" за "свистунов". Хотя бы коротко.

По вашему заявлению, что если здание приносит доход, оно проходит как commercial, очевидно, что вы ни хрена не знаете в бизнесе mortgage banking. Я этим занимаюсь каждый день, и могу вам сказать, что вы ведете дискусию не зная предмета дискусии. Это к вопросу о "свистунах".

<< а вот это - извините, конечно, просто глупость.
Моргидж идет первым пунктом.>>
А вот это не просто глупость, а полный абсурд! и "свист"!! Если вы заполняете банкротство, вы включаете в него кредиторов, от которых вы хотите освободится. От моргидж лендера вы не избавитесь без потери дома, а большинство банкротов не хотят терять свои дома.


К вопросу о "школах": разница в ваших и моих ответах в том, что у вас на все ответ "незя", у меня ответ "а как возможно?". Почитайте книжку Rich Dad, Poor Dad by Robert Kuyosaki (spelling?), очень маленькая, но занятная книжка. Она прекрасно показывает разницу в нашем мышлении. А правильное мышление составляет разницу между тем какую цель вы можете достичь. У меня в компании работает 16 человек, из них все 16 владеют недвижимостью, хотя все начинали с нуля, и все потому, что я учу их как правильно мыслить и как правильно ставить цели в жизни, и как потом искать пути достижения этих целей.

SlowJedi
05-11-2005, 02:17 PM
Фома. Вот вам практическая задаче, какой бы совет вы дали?

У вас $50,000, вам хочется купить новую BMWшку. Что бы вы сделали?
(а) Купили бы новую машину за наличку не добавляя новых долгов?
(б) Купили бы машину в долг, а деньги вложили бы во что-то прибыльное под проценты?
(в) Купили бы себе 10-летний Форд за 5 тысяч, а остальными деньгами выплатили бы свои кредитки и отложили бы на черный день?

Это практический вопрос, реальная ситуация.

Y.Gustov
05-11-2005, 02:22 PM
Вот я обожаю такир реальные жизненные задачки. Спасибо Вам.
Можно я тоже отвечу?
Я бы выбрала номер 3. Но в моем случае я бы отдала на down payment (у меня практически нет кредитных долгов), и не стала бы откладывать ни на какои черныи яшик.

Фома
05-11-2005, 03:21 PM
Фома. Вот вам практическая задаче, какой бы совет вы дали?

У вас $50,000, вам хочется купить новую BMWшку. Что бы вы сделали?
(а) Купили бы новую машину за наличку не добавляя новых долгов?
(б) Купили бы машину в долг, а деньги вложили бы во что-то прибыльное под проценты?
(в) Купили бы себе 10-летний Форд за 5 тысяч, а остальными деньгами выплатили бы свои кредитки и отложили бы на черный день?

Это практический вопрос, реальная ситуация.

На предыдущий пост отвечать не стану, потому, что, кроме личных оскорблений, ничего нового там нет - простое повторение того, на что я уже ответил раньше.

Что касается вашего примера, это, конечно, обалденно "реальная" ситуация... явно почерпнута из тех же "учебников", в которых вы черпаете остальную, не менее "реальную" информацию :-)

Если вы знаете как сделать (б), и прибыльно вложить деньги под проценты, то либо у вас нет свободных 50,000 (вы их уже вложили), либо вы уже и так ездите на бимере... да и (в) к вам явно не имеет никакого отношения (идиот, держащий $50,000 на кредит картах никак не может надеяться выгодно их вложить).

Поэтому, ответ на ваш вопрос - если у вас есть возможность сделать (б) (т.е., вы умеете вкладывать деньги, и на вас откуда свалилось лишних 50,000 - ну там, в лотерею выиграли), то выбора большого у вас, собственно, и нет - (в), как мы выяснили вообще отпадает (ну не может у вас быть столько долга на кредит катртах, если вы умеете распоряжаться деньгами), а (а) рассматривать не имеет смысла - если вы можете вложить деньги более выгодно, чем те 5%, которые вы будете платить за лон, глупо этого не делать.
С другой стороны, если (в) относится к вам - т.е., если вы-таки имеете 50,000 долга на кредитках, и на вас свалилось 50-тысячное наследство, то, таки-да, (в) - ваш вариант. Ничего лучшего в вашей ситуации придумать нельзя.

И, наконец, если ни (б) ни (в) вам не годятся - т.е., долгов больших нет, а деньги вкладывать выгодно вы не умеете, то ваш вариант - ясное дело (а).

SlowJedi
05-11-2005, 03:48 PM
На предыдущий пост отвечать не стану, потому, что, кроме личных оскорблений, ничего нового там нет - простое повторение того, на что я уже ответил раньше.


Фома, вы что обидились?? Что не нравится когда вас извините мордой об тэйбл? Тогда не надо было меня свистуном называть, с чего, если память вам не изменяет, все и началось. Я учу то, что сам делаю на практике, и делаю на практике то, что сам же и учу. Не нравится мое мнение, ради бога, но наезжать не надо, и не на таких наезжали обратно.

А по поводу вашего сравнения коммерческой недвижимости и owner-occupied, разница в том, что вы сравниваете фрукты и овощи: вы сравниваете ТИП недвижимости с типом occupancy. Есть шесть основных видов недвижимости:
- Жилая
- Коммерческая и офисная
- Промышленная
- Retail (объекты торговли)
- Земля
- Спец назначения (гольфовые поля, катки, яхтовые стоянки, т.д.)

Все остальное - подвиды этих 6 типов.

Вы можете иметь магазин и owner-occupy этот магазин, но при этом это все равно будет идти под commercial financing, с другой стороны вы можете сдавать в аренду обычную квартиру, т.е. она будет non-owner occupied, но при этом это все равно будет идти под обычным residential financing. В случае с моим форплексом, четыре юнита считаются резиденшиал, даже если вы его целиком сдаете в аренду, так уж устроено здесь, и поэтому на него можно, и какждый день делают 100% заемы как на обычные дома, что я и сделал, четыре года назад, а вы меня "свистуном". Не хорошо!

Ребята, давайте жить дружно, а?

9999
05-11-2005, 03:51 PM
Кстати, на ту же тему, хочу посоветоваться с народом:

ситуация следующая, тесть собирается продать дом в OC, дом стоит 600 000 но у тестя долгов на нем на 260 000, т.е. он рассчитывает в конечном итоге иметь порядка 250 000 (я так понимаю, с учетом комиссионных всяких и прочих побочных расходов).

Далее, идея тестя- переехать в Лас Вегас, где текут молочные реки в кисельных берегах (он очень охвачен этой идеей), и купить там другой домик, подешевле, заплатив штук 100 даунпеймента, после чего должно остаться примерно 150 000, может чуть меньше.

Я советую тестю, во первых, не торопиться с Лас Вегасом (кисельные берега вызывают сомнения), во вторых, вложить денежки максимально выгодным образом.

Есть ли какие мысли на эту тему? Реально ли купить что нибудь типа описанного уважаемым SlowJedi-ем 4-х квартирного комплекса,или нечто подобное? Есть ли реальный смысл переться в этот Лас Вегас (хотя рассказы о баснословных доходах в казино, возможно, имеют под собой почву...) или лучше найти что то в LA ареа?

Мы с женой еще ничего не решили, а тесть, похоже, уже намылил лыжи.

Фома
05-11-2005, 05:14 PM
Фома, вы что обидились?? Что не нравится когда вас извините мордой об тэйбл?


совсем нет... вы себе льстите.
Обидеть меня не так легко... это надо сначала заслужить.



А по поводу вашего сравнения коммерческой недвижимости и owner-occupied, разница в том, что вы сравниваете фрукты и овощи: вы сравниваете ТИП недвижимости с типом occupancy.


Да бросьте! фрукты.. овощи...
Есть рейт для owner-occupied property и есть commercial rates.
Последние, действительно могут быть ниже для домов где меньше 4х квартир...
Но речь-то не об этом... И я подозрваю, что вы это прекрасно поняли... с самого начала.



Вы можете иметь магазин и owner-occupy этот магазин


Великолепный пример :-)
А потом обижаетесь, что вас "свистуном" называют... Ну извините...
Я, в общем, не хотел вас обидеть... просто, для краткости написал - вместо - того, что вы написали в действительности быть никак не может, вы, должно быть, заблуждаетесь :-)

SlowJedi
05-11-2005, 05:43 PM
А потом обижаетесь, что вас "свистуном" называют... Ну извините... Я, в общем, не хотел вас обидеть... просто, для краткости написал - вместо - того, что вы написали в действительности быть никак не может, вы, должно быть, заблуждаетесь :-)

Да уж, более искреннего извинения я еще не видел, ну да ладно. А по поводу того, что этого в действительности не бывает, БЫВАЕТ, батенька, бывает. И я на этом форплексе около $300,000 заработал, когда продал его через полтора года.

SlowJedi
05-11-2005, 05:55 PM
Я советую тестю, во первых, не торопиться с Лас Вегасом (кисельные берега вызывают сомнения), во вторых, вложить денежки максимально выгодным образом.



9999, вы правы по поводу Лас Вегаса. Этот город подходит к пику и уже очень быстро. В основном весь рост цен идет за счет притока денег из Калифорнии, а не за счет внутреннего роста. Экономический рост конечно-же есть, но доходы местного населения и экономика города не растет 30% в год. Этот рост недвижимости в основном идет за счет того, что инвесторы из Калифорнии ищют рынки для спекулирования. Как только они получат свой возврат на инвестицию, они начнут выходить из этого рынка создавая огромный дисбаланс и крах. Из-за этого я не лезу сейчас в Лас Вегас и Финикс.




Есть ли какие мысли на эту тему? Реально ли купить что нибудь типа описанного уважаемым SlowJedi-ем 4-х квартирного комплекса,или нечто подобное? Есть ли реальный смысл переться в этот Лас Вегас (хотя рассказы о баснословных доходах в казино, возможно, имеют под собой почву...) или лучше найти что то в LA ареа?

Мы с женой еще ничего не решили, а тесть, похоже, уже намылил лыжи.

В Лос Аджелесе все еще реально. 15 миллионов человек всегда ищут где жить. Надо просто знать районы для инвестиций. Реально также и в Риверсайд графстве, Империал, даже в Керн Коунти (Бэйкерсфилд). Главное иметь план, знать во что хотите инвестировать, найти брокера, который знает рынок хорошо и знает как работать с инвесторами. И еще, я не стал бы вкладывать все 250 тыс. в одно здание, слишком большая концентрация риска.

Так что пусть тесть лыжи распаковывает, в Лас Вегасе клондайк закончился.

Фома
05-11-2005, 06:03 PM
Есть ли какие мысли на эту тему? Реально ли купить что нибудь типа описанного уважаемым SlowJedi-ем 4-х квартирного комплекса,или нечто подобное?


За $150,000? Если у тестя есть какой-никакой доход, кроме предполагаемого рента, и от него еще что-то значимое останется после оплаты биллов по моргиджу за свой дом, то можно рассчитывать на лон, где-нибудь на 600 штук.

Можно ли за $750,000 купить четырехквартирный дом в Лас Вегасе? Вероятно, можно... все зависит от состояния дома, и от того, в каком районе он находится (= кому будут сдаваься квартиры, и как исправно они будут платить рент).

Шестисот-тысячный моргидж на investment (ок, ок, не commercial, но это не важно) property обойдется вам (в смысле, ему), примерно в $4200 в месяц.
Еще, скажем, баксов 700 уйдет на налоги и страховку (это - по минимуму, если он не боится судебных исков от жильцов, сломавших ноги в его подвале и проч.). Для ровного счета, скажем, $5000 на моргидж, налоги и страховку.
Расходы на содержание дома оценить трудно... все, опять же, зависит от его состояния, и "приличности" жильцов... обычно management компании подписываются на 15% об оборота - это еще где-то штука, плюс расходы на материалы... ну, скажем $500, для ровного счета. Итого 6,500.
Теперь аммортизация ... Такие вещи, как, к примеру, крышу перекрыть. или драйвэй заасфальтировать - случается не каждый год, но денежки откладывать надо, ремонт делать опять же, в квартирах, между жильцами... тысяч 10-12 в год на четыре квартиры уходить будет легко. Это еще $500.

Итак, расходов - по минимуму $7,000.
Делим на четыре - получаем за сколько минимум надо сдать каждую квартиру, чтобы не нести прямые убытки.
Открываем газету, и смотрим, насколько реальна эта цифра.... Можно ли сдать квартиру в старом доме, в "так-себе" районе Лас Вегаса за 1750 в месяц?


Если выяснится, что можно, надо еще вспомнить о том, что не всегда удается сразу найти жильцов - т.е., не все квартиры могут быть заняты постоянно - и эти "простои" будут сказываться на доходах...
А еще хуже ситуация, когда квартира занята, а жилец рент не платит (ну нету денег) - здесь начинаются много месячные судебные процессы, которые, к потерянному доходу (на неуплаченный рент, как правило, приходится сразу махнуть рукой - речь идет только о том, чтобы заставить чувака освободить квартиру) добавляют расходы на адвокатов и судебные издержки.

Ну и еще, надо "заложиться" на поведение рынка недвижимости - при нынешних ценах, трудно надеяться, что они еще сколько-нибудь заметно будут расти... скорее - наоборот.
А если упадет цена на недвижимость, то снизятся и доходы от рента. А вот выплаты за мортгидж меньше не станут...




Есть ли реальный смысл переться в этот Лас Вегас (хотя рассказы о баснословных доходах в казино, возможно, имеют под собой почву...) или лучше найти что то в LA ареа?


Насчет "доходов в казино", надеюсь, вы это - не всерьез?

SlowJedi
05-11-2005, 06:42 PM
Если вы знаете как сделать (б), и прибыльно вложить деньги под проценты, то либо у вас нет свободных 50,000 (вы их уже вложили), либо вы уже и так ездите на бимере... да и (в) к вам явно не имеет никакого отношения (идиот, держащий $50,000 на кредит картах никак не может надеяться выгодно их вложить).

Поэтому, ответ на ваш вопрос - если у вас есть возможность сделать (б) (т.е., вы умеете вкладывать деньги, и на вас откуда свалилось лишних 50,000 - ну там, в лотерею выиграли), то выбора большого у вас, собственно, и нет - (в), как мы выяснили вообще отпадает (ну не может у вас быть столько долга на кредит катртах, если вы умеете распоряжаться деньгами), а (а) рассматривать не имеет смысла - если вы можете вложить деньги более выгодно, чем те 5%, которые вы будете платить за лон, глупо этого не делать.

С другой стороны, если (в) относится к вам - т.е., если вы-таки имеете 50,000 долга на кредитках, и на вас свалилось 50-тысячное наследство, то, таки-да, (в) - ваш вариант. Ничего лучшего в вашей ситуации придумать нельзя.

И, наконец, если ни (б) ни (в) вам не годятся - т.е., долгов больших нет, а деньги вкладывать выгодно вы не умеете, то ваш вариант - ясное дело (а).

Во-первых, пример действительно реальный. Это была моя ситуация в прошлом году, когда я покупал своей жене X5 в подарок к рождению второго ребенка. Опять-таки, если вы, Фома, в такой ситуации не бывали, не значит, что это невозможно.

Во вторых, есть много людей знающих как инвестировать прибыльно, но при этом сидящих на сотнях тысячах долларов. Это называется "резерв". И для того чтобы иметь 50 тысяч на кредитках, не надо быть "идиотом", как вы опять-таки плавно выразились: у меня есть несколько клиентов, которые ремонтируют и продают по 20-40 домов в год, зарабатывая от 250 тыс до милиона в год, и больше. В любой момент времени у них может быть от 20 до 150 тысяч на кредитных карточках, которые они используют для ремонта домов и других бизнес расходов. Я не совсем понимаю почему вы думаете, что полтинник у человека может быть только по наследству, по лотерее, или еще как то на дурака сваливается? Видимо мы с вами общаемся в разных кругах, мои клиенты и друзья концентрируются на вопросе "как заработать лишний полтинник?" вместо вопроса " А откуда у тебя деньги"!

Наконец, я ожидал ответа, показывающего понимаете ли вы разницу между appreciating assets and depreciating assets, т.е. вещами поднимающимися в стоимости и теми, что теряют свою стоимость. Любая машина, пусть даже бумер, теряет стоимость со временем, depreciates. Недвижимость исторически поднимается в стоимости. Все богатые люди прекрасно понимают эту разницу, вы же ее пока не понимате. Ваши решения сконцентрировались на источнике денег у человека (лотерея, идиот с кредитной карточкой, свалилось внезапно и т.д.), а не на сути инвестиции.

Секрет в том, что бы ваши appreciating assets платили за ваши игрушки, которые как правило depreciating assets. Поэтому надо больше вкладывать в первую категорию, и как можно меньше во вторую. Что я и сделал: Я взял кредит на 5 лет на машину на 50 тысяч под 4.5%, месячная плата примерно $900. "Лишних" 50 тысяч я вложил в покупку дома за 250,000, на него у меня заем фиксированнный на 5 лет, Interest Only. С таксами, страховкой и моргиджем, мои расходы примерно 1400 в месяц. Дом сдан в аренду на 1900 в месяц.

Теперь математика:
- Через пять лет моя машина целиком выплачена, остаточная стоимость машины - скажем 30 тысяч, мой жилец выплатил половину моей машины. Вместо 900 в месяц я платил только 500 в месяц за машину.
- Через пять лет дом вырос в цене с 250 тыс до 304 тысяч, если взять исторически консервативный рост недвижимости в 5%. Т.е. мой жилец покрывал мои расходы, пока я удвоил тот самый лишний полтинник, вложенный в дом как начальный взнос. (я даже не упомянаю tax benefits)
- Мой "лишний" полтинник как лежал в доме, так и лежит там, никуда не делся.

Итог: через пять лет, у меня 100+ тысяч в кармане, 5-летний бумер, который все еще стоит тысяч 25-30, и я прекрасно себя чувствовал все эти пять лет. По-вашему это невозможно, по моему это практика.

цепной_кот
05-11-2005, 07:20 PM
Кстати у меня два бумера по той же самой схеме, мой и моей жены. А у вас простите какая машина? SlowJedi, попробуйте обойтись без попыток принизить собеседника. Во-первых, неэтично, во-вторых, это форум, тут всем чхать скоко у вас "бумеров", в-третьих, если Вы сюда пришли раскладывать людей по полочкам, у кого какая машина, гарантирую что Вы здесь недолго продержитесь. То что Вы пишете - интересно, образовательно, а вопросы "какая у вас машина" - ни к чему. Спасибо и удачи.

SlowJedi
05-11-2005, 07:31 PM
Кот, согласен и беру обратно, просто не мог отойти от того, что Фома назвал меня свистуном и не хотел извиниться. Еще раз мои извинения, критику принял.

Фома
05-11-2005, 09:41 PM
Ваши решения сконцентрировались на источнике денег у человека (лотерея, идиот с кредитной карточкой, свалилось внезапно и т.д.), а не на сути инвестиции.


источник денег это И ЕСТЬ "суть инвестиции", чтобы вы там себе не вообразили.
И, как не старайтесь, я не поверю вам, что у грамотного инвестора может ни с того ни сего вдруг появиться свободных 50 штук, которые он может взять и потратить на машину (резерв тут ни при чем - на резервные средства никто машину покупать не станет - опять-таки, если он конечно грамотный инвестор, а не идиот), если он не получил неожиданно наследство, и не выграл в лотерею.
И сколько не рассказывайте мне про ваших знакомых, я тем более не поверю, что грамотный инвестор может додуматься до блестящей идеи держать на кредитной карте долг в 50 штук. Или в то, что у человека, который до такой идеи додумался, могут вдруг "завестись" такие бабки, если он, опять же, не выиграл их в лотерею и не получил в наследство.



По-вашему это невозможно, по моему это практика.


где я говорил что это не возможно?
Это возможно. далеко не всегда получается, совсем не так легко и красиво, как вы описали и куда более рискованно, но возможно иногда... почему нет?
Можно и в казино миллион выиграть ... чисто теоретически...

цепной_кот
05-11-2005, 09:52 PM
... чтобы вы там себе не вообразили. ... я не поверю вам, что у грамотного инвестора ... если он конечно грамотный инвестор, а не идиот ... сколько не рассказывайте мне про ваших знакомых ... Фома - аналогично, просьба избегать всяческих наездов и переходов на личности. Я, наверно, очень неграмотный инвестор, но регулярно кладу на карточки относительно большие суммы - как правило, только на относительно короткие сроки, и/или под очень маленькие проценты. И даже если это не грамотно, обзываться нинада.

9999
05-11-2005, 11:06 PM
Фома, вы конечно извините, но врядли стоило тратить столько сил, чтоб показать мне, чего, по вашему, делать НЕ стоит.

Меня больше интересует, что делать СТОИТ. Все таки что то подсказывает, что даже 150 штук баксов вложить куда то разумно (кроме банка, пошел он в зад с такими процентами) все таки еще возможно, а уж 200- 250 штук ( это если он не купит новый дом, а просто будет снимать что то, или, к примеру, займет одну из своих же квартир)- тем более.

В этом смысле советы SlowJedi-а куда информативнее, (за что ему большое спасибо).

А у вас все это звучит примерно как "да куда вы со своими вшивыми стопятьюдесятью штуками суетесь? сидите, и не высовывайтесь".

Еще раз извините, но куда нибудь мы все таки высунемся, если не в покупку квартирного дома, так еще во что нибудь :)

Что касается казино- он имеет в виду не ИГРАТЬ там, конечно! он предлагает мне и жене работу там под'искать, типа крупье. Говорит, по 6 штук в месяц делают реально.

Фома
05-12-2005, 06:57 AM
Фома - аналогично, просьба избегать всяческих наездов и переходов на личности. Я, наверно, очень неграмотный инвестор, но регулярно кладу на карточки относительно большие суммы - как правило, только на относительно короткие сроки, и/или под очень маленькие проценты. И даже если это не грамотно, обзываться нинада.

Да нет, там речь шла о гипотетической ситуации, когда у человека "вдруг" появилось 50 штук, и вот он думает - то ли машину на них купить, то ли инвестировать по-выгоднее, то ли кредит карты выплатить...
Так что, во-первых, это - совсем не ваш случай, а во-вторых, я никого этим не старался обидеть, кроме того гипотетического чудика.

Ну и потом, вы не совсем правильно обратили потнятие "грамотный инвестор". Если даже вы им не являетесь (что мне не известно), то это совсем не значит, что вы - не грамотный... просто не инвестор.
разве это - оскорбление?

Извиняйте, если что не так :-)

Фома
05-12-2005, 07:22 AM
Фома, вы конечно извините, но врядли стоило тратить столько сил, чтоб показать мне, чего, по вашему, делать НЕ стоит.


Ну не знаю...зачем тогда вы спрашивали, стоит ли?
Извините, если я не так понял... я думал, вас интересует ответ. :-)



Меня больше интересует, что делать СТОИТ.


Вот это - куда более сложный вопрос.
Это зависит от многих факторов, без знания которых, советовать вам возьмется... ну разве что SlowJedi :-)

Сколько лет тестю? Сколько вам? Есть ли у него другие дети?
А у вас? Каковы его доходы, и их источники? А ваши?
Какие сбережения имеются в настоящий момент у вас и у него.
И т.д., и т.п. еще множество вопросов, которые возникнут после ответа на эти.



А у вас все это звучит примерно как "да куда вы со своими вшивыми стопятьюдесятью штуками суетесь? сидите, и не высовывайтесь".


Ну если вы это так поняли, значит вам, действительно лучше не высовываться.
Я, вообще-то, никаких выводов за вас не делал, а только привел пример так называемого risk-benefit analysis.
Кстати, при тех предположениях, что я сделал, и минимальном везении (сдать все квартиры за 2000 90% времени, и три квартиры остальные 10%) вы могли бы иметь около 6% дохода на ваши 150 штук, не считая appreciation, что, вообще-то, совсем не так уж плохо... Так что, насчет "не высовываться" - это ваш вывод, а не мой.

Другое дело, что прежде чем "высовываться", надо подумать как следует, взвесить все за и против... А если вы хотите, чтобы как в сказки - типа деньги положил, и они приносят доходы, и ничего не делать, то это вам не ко мне, а... не скажу к кому, а то, опять обидится :-)

9999
05-12-2005, 02:26 PM
Ну не знаю...зачем тогда вы спрашивали, стоит ли?
Извините, если я не так понял... я думал, вас интересует ответ. :-)



Вот это - куда более сложный вопрос.
Это зависит от многих факторов, без знания которых, советовать вам возьмется... ну разве что СлощЙеди :-)

Сколько лет тестю? Сколько вам? Есть ли у него другие дети?
А у вас? Каковы его доходы, и их источники? А ваши?
Какие сбережения имеются в настоящий момент у вас и у него.
И т.д., и т.п. еще множество вопросов, которые возникнут после ответа на эти.



Ну если вы это так поняли, значит вам, действительно лучше не высовываться.
Я, вообще-то, никаких выводов за вас не делал, а только привел пример так называемого риск-бенефит аналысис.
Кстати, при тех предположениях, что я сделал, и минимальном везении (сдать все квартиры за 2000 90% времени, и три квартиры остальные 10%) вы могли бы иметь около 6% дохода на ваши 150 штук, не считая аппрециатион, что, вообще-то, совсем не так уж плохо... Так что, насчет "не высовываться" - это ваш вывод, а не мой.

Другое дело, что прежде чем "высовываться", надо подумать как следует, взвесить все за и против... А если вы хотите, чтобы как в сказки - типа деньги положил, и они приносят доходы, и ничего не делать, то это вам не ко мне, а... не скажу к кому, а то, опять обидится :-)


Сдать какие бы то ни было квартиры в Лас Вегасе за 2000 долларов, да и даже за 1000 долларов врядли реально- там расценки много ниже Калифорнийских. Но что то говорит мне, что по той же самой причине и дом в 4 квартиры не будет стоить 750 000,- столько он стоит, как раз , в Лос Анжелесе.

Денег больше нет, детей - тоже :)

Фома
05-12-2005, 03:08 PM
Но что то говорит мне, что по той же самой причине и дом в 4 квартиры не будет стоить 750 000,- столько он стоит, как раз , в Лос Анжелесе.


Да? В ЛА такие цены сейчас?
Я не издеваюсь - я правда не знал...
У нас тут за $750 и two-family -то не купить... разве что развалюху какую, среди испанцев... ну или случайно, на аукционе - но это другой рынок.

Неужели, в ЛА настолько все дешевле...

В любом случае - я просто привел вам пример как делаются такого рода расчеты - цифры вы можете подставить какие угодно.



Денег больше нет, детей - тоже :)


Если вам интересно мое мнение о вашей ситуации, дайте знать, чтобы мне опять не "тратить столько сил" чтобы писать вам что-то, что вас совсем и не интересует...

9999
05-12-2005, 03:32 PM
Да? В ЛА такие цены сейчас?
Я не издеваюсь - я правда не знал...
У нас тут за $750 и тщо-фамилы -то не купить... разве что развалюху какую, среди испанцев... ну или случайно, на аукционе - но это другой рынок.

Неужели, в ЛА настолько все дешевле...

В любом случае - я просто привел вам пример как делаются такого рода расчеты - цифры вы можете подставить какие угодно.

Мы, надо думать, говорим о разного типа жилье,- что значт, ту фемили? Фемили могут быть разные и жить по разному. Конечно, если каждая фемили имеет 3-бедрум, тогда да, дороговато.
А если речь идет о 4 юнитах размермом метров по 20 квадратных, то вполне можно купить такой домик даже дешевле 750 000- причем рентовочная цена юнита в 20 квадратных метров в ЛА все же будет не маленькая, особенно если купить дом в зачуханном состоянии и далее отремонтировать и мебелировать.

Именно ета часть меня и интересует- ращеты я могу делать сам, а вот где именно рынок сейчас имеет лучшие перспективы? В ЛА квартиры не простаивают, а как у вас, в Массачусетсе? Легче снять, или легче сдать?




Если вам интересно мое мнение о вашей ситуации, дайте знать, чтобы мне опять не "тратить столько сил" чтобы писать вам что-то, что вас совсем и не интересует...

Не вполне понимаю, что именно вы хотите знать. Состав семьи? Зачем, если не секрет?