PDA

View Full Version : Voprosik



Malishka
03-21-2005, 01:32 PM
Ребята, вот такой вопрос (не совсем знала в какой теме поместить, так что если что, уверена перенесут куда надо). Сдесь велись небольшие разговоры о покупке домов/кондо, но ето все было частью другой темы и другого спора. Ситуация такая: Я начинающий профессионал, у меня да есть долги после университета. Сейчас буду начинать новую работу и переезжать. Вопрос: рентовать или покупать?

Хотелось бы услышать мнение форумчан и может быть какие то советы. Сразу скажу, никогда етим не занималасаь. Если есть какие то материалы которые можно почитать/линки на интернете, пожалуйста посоветуйте. Так же, можно ли узнать или есть какие то бенефиты для first time buyers? Я буду очень благодарна for any help. А вопрос такой стоит, потому, что не очень хочу выкидывать деньги на ветер рентуя квартиру.

КошЫчка
03-21-2005, 01:43 PM
Если есть постоянный доход то лучше покупать.. Итерес на займ сейчас ещё достаточно низкий.. и как first time buyer ты можеш на downpayment дать процента 3.. вместо 20.. в Нью Йорке во всяком случае так.. Свой дом это инвестиция, а рент выкинутые деньги

Malishka
03-21-2005, 01:53 PM
Если есть постоянный доход то лучше покупать.. Итерес на займ сейчас ещё достаточно низкий.. и как фирст тиме буыер ты можеш на дощнпаымент дать процента з.. вместо 20.. в Нью Йорке во всяком случае так.. Свой дом это инвестиция, а рент выкинутые деньги


Я согласна, но я слышала что финансово не выгодно давать толькко з%, а не 20%. Насколько негативно ето может отразитса на моей выплате за дом?

КошЫчка
03-21-2005, 01:57 PM
Я согласна, но я слышала что финансово не выгодно давать толькко з%, а не 20%. Насколько негативно ето может отразитса на моей выплате за дом?

чем больше положиш, тем меньше выплачивать.. но это если есть финансовая возможность, ты же говориш что и за школу платить надо?? Если есть возможность конечно клади 20%!

Moonlight Traveler
03-21-2005, 02:05 PM
Я согласна, но я слышала что финансово не выгодно давать толькко з%, а не 20%. Насколько негативно ето может отразитса на моей выплате за дом?

Example:
Price: $100,000

20% downpayment: $20,000
$80,000 mortgage (30years/5%) - $154,600
Total payments: 174,600


3% downpayment: $3,000
$97,000 mortgage (30years/5%) - $187,450
Total payments: 190,450

Difference is about $16,000.

MT

Krasota
03-21-2005, 02:23 PM
Я согласна, но я слышала что финансово не выгодно давать толькко з%, а не 20%. Насколько негативно ето может отразитса на моей выплате за дом?Когда меньше 20% кладешь, тебя еще обязуют какую-то страховку купить, которая откровенный выброс денег. Но если 20% нет, то енто уже не вопрос.

Krasota
03-21-2005, 02:26 PM
Example:
Price: $100,000

20% downpayment: $20,000
$80,000 mortgage (30years/5%) - $154,600
Total payments: 174,600


3% downpayment: $3,000
$97,000 mortgage (30years/5%) - $187,450
Total payments: 190,450

Difference is about $16,000.

MTYou did not account for inflation. 16K right away does not = 16K in 30 yrs. but, its better to pay as much as possible right away, anyways. :)

Монашка
03-21-2005, 02:29 PM
Когда меньше 20% кладешь, тебя еще обязуют какую-то страховку купить, которая откровенный выброс денег. Но если 20% нет, то енто уже не вопрос.нередко имеет смысл положить меньше даун п., взять заем под хороший %, поплатить год этот мизерний ПМИ и через год его мoжно снять и забыть

Krasota
03-21-2005, 02:33 PM
нередко имеет смысл положить меньше даун п., взять заем под хороший %, поплатить год этот мизерний ПМИ и через год его можно снять и забытьЯ не знала что через год можно снять. Думала пожизненно.

Монашка
03-21-2005, 02:34 PM
You did not account for inflation. 16K right away does not = 16K in 30 yrs. but, its better to pay as much as possible right away, anyways. :)не всегда!
райт аваэй надо получить заем, если это цель, под выгодные условия
потом можно внести весомую сумму как платеж или приплачивать дополнительную сумму к моргидж каждый месяц

Монашка
03-21-2005, 02:35 PM
Я не знала что через год можно снять. Думала пожизненно.некоторые умудряются перефинансироваться через 6 мес. и снять!!!




кстати, можно подумать о Jumbo Mortgage, not bad idea, not bad at all!
imho

Krasota
03-21-2005, 02:41 PM
некоторые умудряются перефинансироваться через 6 мес. и снять!!!Перефинансировать денег стоит. бОльших чем ета страховка.

Krasota
03-21-2005, 02:42 PM
не всегда!
райт аваэй надо получить заем, если это цель, под выгодные условия
потом можно внести весомую сумму как платеж или приплачивать дополнительную сумму к моргидж каждый месяцНу ето уже тонкости. :)

Монашка
03-21-2005, 02:54 PM
Перефинансировать денег стоит. бОльших чем ета страховка.сейчас полно предложений с фри рефинансированием, не вариант когда оплату включают в сумму следующего заема, а именно бесплатное перефинансирование
я сейчас готовлю документы на свой дом

Krasota
03-21-2005, 03:16 PM
сейчас полно предложений с фри рефинансированием, не вариант когда оплату включают в сумму следующего заема, а именно бесплатное перефинансирование
я сейчас готовлю документы на свой домВообще фри? Первый раз слышу. 8O
А appraisal fee or some other hidden fees?

Монашка
03-21-2005, 03:22 PM
Вообще фри? Первый раз слышу. 8O
А аппраисал фее ор соме отхер хидден феес?апрайзал платить надо
но я в этот раз перефинансирую в своей же компании, поэтому в моем случае мы не платим
ничего другого не плачу
такие предложения стали появляться букавльно последние месяцев 6-9

Malishka
03-21-2005, 03:56 PM
нередко имеет смысл положить меньше даун п., взять заем под хороший %, поплатить год этот мизерний ПМИ и через год его можно снять и забыть

Очень извеняюсь, а что такое ПМИ??

Еще вот такой вопрос: дом или кондо или town house? Я лично не привередливая совсем и меня или дом или кондо устроит, но я знаю, что проблемы есть и там и там. Кондо-ето association fees и может быть пере продажная цена не даст сильно высокий профит. Дом-ОЧЕНь много ответственности, но resale value выше. Еще опция ето первый год рентовать, что то сохранить и тогда уже ставить более ли мение приличный downpayment.

Malishka
03-21-2005, 03:58 PM
Example:
Price: $100,000

20% downpayment: $20,000
$80,000 mortgage (30years/5%) - $154,600
Total payments: 174,600


3% downpayment: $3,000
$97,000 mortgage (30years/5%) - $187,450
Total payments: 190,450

Difference is about $16,000.

MT
Thank you, gives me some basic idea about this.

Also, just curious, in terms of tax return, my loans from school and mortgage on the house--will I potentially get any tax return at the end of the year b/c of all the payments???

Монашка
03-21-2005, 04:01 PM
Очень извеняюсь, а что такое ПМИ??


Еще вот такой вопрос: дом или кондо или тощн хоусе? Я лично не привередливая совсем и меня или дом или кондо устроит, но я знаю, что проблемы есть и там и там. Кондо-ето ассоциатион феес и может быть пере продажная цена не даст сильно высокий профит. Дом-ОЧЕНь много ответственности, но ресале валуе выше. Еще опция ето первый год рентовать, что то сохранить и тогда уже ставить более ли мение приличный дощнпаымент.во вем есть прелести и недостатки, поэтому вам и только вам решать что для вас лучше, a condo, a townhouse or a house

ПМИ (PMI) primary mortgage insurance

Krasota
03-21-2005, 04:05 PM
такие предложения стали появляться букавльно последние месяцев 6-9Хм...интересно. Может ето только в твоем штате? Надо будет обратить внимание, хоть мне сейчас и не нужно. Спасибо за инфу.:)


Малышка, там на дом/кондо/таюн хаус цены разные. Ето может быть одним из факторов. ;) Так-же, в доме нужен хозяин или финансовые средства чтобы чинить все. Даже в новых часто надо что-то чинить. Но в кондо могут быть бесконечные assessment fees.
Interest on the mortgage is tax deductable.

Baba_Yaga
03-21-2005, 04:10 PM
нередко имеет смысл положить меньше даун п., взять заем под хороший %, поплатить год этот мизерний ПМИ и через год его можно снять и забыть

Это зависит от того насколько подорожает ваш дом и если его оценят на 20% дороже чем размер вашего заёма - то вы выскочите из PMI.
Есть другой способ - взять второй заём - home equity и не платить PMI.

Baba_Yaga
03-21-2005, 04:24 PM
апрайзал платить надо
но я в этот раз перефинансирую в своей же компании, поэтому в моем случае мы не платим
ничего другого не плачу
такие предложения стали появляться букавльно последние месяцев 6-9


Я ничего не плачу за свои перефинансирования и за последние 3 года сделал их... (считает) что-то около 6. Но надо понимать что деньги ниоткуда не появляются и если кто-то оплачивает твои перефинансирования, то ты, наверное, получаешь не самый лучший процент.

Монашка
03-21-2005, 04:26 PM
Это зависит от того насколько подорожает ваш дом и если его оценят на 20% дороже чем размер вашего заёма - то вы выскочите из ПМИ.
Есть другой способ - взять второй заём - хоме еэуиты и не платить ПМИ.по поводу 20% интересная инфа, ибо наше 1ое перефин. было через год, условия не ахти какие были и дом не вырос на 20% в цене, но наш морг. агент каким-то образом провернул чего надо и ПМИ сняли


про 2ую часть подробнее, если можно
я знаю что люди берут Jumbo Mortgage, т.е. как бы 2 mortgage и платят потом


мне скоро надо будет брать home equity
если можешь чего-то интересное посоветовать, то подскажи, плиз!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Монашка
03-21-2005, 04:26 PM
Я ничего не плачу за свои перефинансирования и за последние з года сделал их... (считает) что-то около 6. Но надо понимать что деньги ниоткуда не появляются и если кто-то оплачивает твои перефинансирования, то ты, наверное, получаешь не самый лучший процент.4.35% на 15 лет это плохо?

Galka
03-21-2005, 04:27 PM
Кстати не забудьте и про клозинг костс .не знаю какие там у вас у нас в НЙ только на это нужно отложить тысячи 3 или 4.

Зайдите на сайт FannieMae Foundation вот их адрес- www.fanniemaefoundation.org..у (http://www.fanniemaefoundation.org..у) них есть бесплатно четыре брошюры:
1.Opening the door to a Home of your own .
2.Choosing the Mortgage That's Right for You.
3.Knowing and Understanding your credit.
4.Borrowing basics/What you don't know can Hurt You.

.Очень полезное чтиво!!Всё объясняется легко и можно заказать на русском языке там же на сайте ..пара-тройка недель и у вас...Если не найдёте их сайт вот телефон-1 -800-782-2729
Закажете и они вам ещё и лист брокеров в вашем районе пришлют и разные нужные телефоны..
Насчёт какой конкретно покупать..это на ваш вкус.Есть замечательные таунхаузы с минимальным фии .Мои друзья купили именно таун по двум причинам во первых они хотели новое что то с новой электроникой и всеми делами и во вторых таунхауз был значительно дешевле дома.Очень довольны но в планах покупка дома отдельного .Насчёт квартиры я просто не знаю..мне лично никогда не хотелось квартиру потому что пожив в своём доме на земле с садом квартиру уже не захочется..
О всяких программах для тех кто покупает в первый раз ..лучше если вы поговорите с моргач офисер даже в вашем банке есть и дадут необходимую информацию.3 процента это кажется здорово..мало и легко...НО как правило процент под который дают деньги будет высокий и учитывая вашу студенческую ссуду этот вариант тоже может быть под вопросом....Различные программы как 3/1 ARM или 5/1 ARM ..джамбо ..короче слишком сложно чтобы вникать в советы таких профанов как я сама..:) Обязательно идите к человеку который занимается ссудами ...Да и книжки закажите-не помешает!!!!

Фома
03-21-2005, 04:33 PM
You did not account for inflation. 16K right away does not = 16K in 30 yrs. but, its better to pay as much as possible right away, anyways. :)


No, it isn't.
In general, it is always better to pay as little as possible up front.

PMI is a separate story - you don't want that, but the best thing usually is to put down as little as you can without having to pay PMI.
16K over 30 years is NOTHING. You can do much better by simply keeping your money in the bank on a CD.

Baba_Yaga
03-21-2005, 04:36 PM
по поводу 20% интересная инфа, ибо наше 1ое перефин. было через год, условия не ахти какие были и дом не вырос на 20% в цене, но наш морг. агент каким-то образом провернул чего надо и ПМИ сняли



Ну, тут чудес не бывает: дом не должен вырости на 20% в цене, а его стоимость должна превысить на 20% ту сумму которую ты должна банку (она тоже несколько уменьшилась за год, хотя не сильно).




про 2ую часть подробнее, если можно
я знаю что люди берут Юмбо Мортгаге, т.е. как бы 2 мортгаге и платят потом


мне скоро надо будет брать хоме еэуиты
если можешь чего-то интересное посоветовать, то подскажи, плиз!!!!!!!!!!!!!!!!!!!


Я не знаю что ты называешь Джумбо Мортгадж, но принцип здесь прост: ты должна банку за дом $400,000, а дом твой оценили в $500,000. У тебя $100,000 эквити на доме. В зависимости от компании и предложения ты можешь получить заём, гарантированный твоей эквити на $100,000 (иногда больше, иногда меньше). PMIпри этом платить не надо. Этим многие пользуются при покупке дома и одновременно с основным заёмом берут хоум эквити и используют этот хоме эквиты как даунпеймент чтобы избежать PMI.

Baba_Yaga
03-21-2005, 04:40 PM
4.35% на 15 лет это плохо?

Нет, не плохо. У меня столько же :)

Baba_Yaga
03-21-2005, 04:42 PM
Кстати не забудьте и про клозинг костс .не знаю какие там у вас у нас в НЙ только на это нужно отложить тысячи з или ч.


Про них и была речь: за меня их платит мой брокер из своихпремиальных, которые он получает от банка за то что всучил мне свой лоан.

Фома
03-21-2005, 04:44 PM
4.35% на 15 лет это плохо?

нет, не плохо, но Б. Яга прав - если уплатить за клозинг, можно было бы получить еще лучше.

Это работает вот как - банк определяет базовый рейт, например, 4%, который вы получите, если оплатите все расходы на клозинг.

Кроме того, вы можете пчолучить процент еще лучше, если заплатите банку денег - так называемые пойнты (1 point = 1% от суммы займа).
Допустим 1 поинт - 3.75%, 2 пойнта - 3.5% и т.д.
(все цифры - просто для примера).

А если у вы сразу платить не хотите, но согласны на более высокий процент, то банк предлагает отрицательные пойнты (т.е., не вы банку деньги даете, а банк вам) , но с более высоким рейтом - например 1 поинт - 4.25% и т.д.,

Бывают еще всякие rebates - это работает примерно так же, но не привязано к сумме займа, и вы получаете деньги не на клозинге, а чуть позже - например $1000 rebate за увеличение рейта 0.1% ...

Так вот агенты, которые предлагают no points no closing cost refinance, забирают себе все эти отрицательные пойнты и ребэйты, и оплачивают на эти деньги клозинг кост, ну и конечно себе кое-что оставляют.
В результате все остаются довольны, потому что, если бы вы сами попробовали так сделать, без агента, то вам бы этих ребэйтов на покрытие клозинга вряд ли хватило бы - агенты работают с аппрэзерами, адвокатами и проч. "паразитами", и имеют у них специальные цены, ниже, чем это обходится простым смертным

Galka
03-21-2005, 04:48 PM
Ой мама моя!!Как всё сложно!!!!!! А про клозинг мне нужно самой брокера спросить или он должен предложить? Потому что меня только спрашивают если деньги на клозинг ....
Я слышала что иногда продовец дома может взять на себя клозинг ..если договориться..

Malishka
03-21-2005, 04:49 PM
Кстати не забудьте и про клозинг костс .не знаю какие там у вас у нас в НЙ только на это нужно отложить тысячи з или ч.

Зайдите на сайт ФанниеМае Фоундатион вот их адрес- щщщ.фанниемаефоундатион.орг..у (http://www.fanniemaefoundation.org..у) них есть бесплатно четыре брошюры:
1.Опенинг тхе доор то а Хоме оф ёур ощн .
2.Чоосинг тхе Мортгаге Тхатьс Ригхт фор Ёу.
з.Кнощинг анд Ундерстандинг ёур цредит.
ч.Боррощинг басицс/Щхат ёу доньт кнощ цан Хурт Ёу.

.Очень полезное чтиво!!Всё объясняется легко и можно заказать на русском языке там же на сайте ..пара-тройка недель и у вас...Если не найдёте их сайт вот телефон-1 -800-782-2729
Закажете и они вам ещё и лист брокеров в вашем районе пришлют и разные нужные телефоны..
Насчёт какой конкретно покупать..это на ваш вкус.Есть замечательные таунхаузы с минимальным фии .Мои друзья купили именно таун по двум причинам во первых они хотели новое что то с новой электроникой и всеми делами и во вторых таунхауз был значительно дешевле дома.Очень довольны но в планах покупка дома отдельного .Насчёт квартиры я просто не знаю..мне лично никогда не хотелось квартиру потому что пожив в своём доме на земле с садом квартиру уже не захочется..
О всяких программах для тех кто покупает в первый раз ..лучше если вы поговорите с моргач офисер даже в вашем банке есть и дадут необходимую информацию.з процента это кажется здорово..мало и легко...НО как правило процент под который дают деньги будет высокий и учитывая вашу студенческую ссуду этот вариант тоже может быть под вопросом....Различные программы как з/1 АРМ или 5/1 АРМ ..джамбо ..короче слишком сложно чтобы вникать в советы таких профанов как я сама..:) Обязательно идите к человеку который занимается ссудами ...Да и книжки закажите-не помешает!!!!


Спасибо!! Обязательно проверю. Я согласна, в квартире жить ето не тоже самое, что в доме. Хочетса свое, все таки. Моргич офицер не всегда говорят все опции. С етим столкнулись некоторые друзья моих родителей. Я стараюсь не делать ошибки с самого начала, потому, что очень тяжело за все расплачиватьса. А так как я полный профан и новичок в етом деле, так пойду почитаю что такое ПМИ и equity.

Всем огромное спасибо, кстати :sfs:

Фома
03-21-2005, 05:04 PM
Ой мама моя!!Как всё сложно!!!!!! А про клозинг мне нужно самой брокера спросить или он должен предложить?


Смотря какой брокер :-)



Потому что меня только спрашивают если деньги на клозинг ....


А вы им скажите, что вы хотите no points no closing cost program (если вы действительно хотите).

Но имейте в виду, что деньги-то на клозинг все равно нужны (не в смысле оплачивать клозинг, а в смысле принести с собой и заплатить) - вам нужно будет оплатить год страховки за дом и полгода (или тоже год?) налогов - банк держит эти деньги у себя на специальном счете и оплачивает биллы когда приходит время. Это называется escrow account.
Кроме того, в зависимости от того, в какой день месяца происходит клозинг, вам, скорее всего, придется уплатить интерес банку за остаток месяца - обычный payment вы должны будете посылать (обычно) к 1-му числу, а за все дни между клозингом и 1-м числом надо будет заплатить интерес на клозинге.

Еще возможны расходы, которые вы должны будете возместить продавцу.
Например, если у него осталось полбака соляры для отопления, вы уплатите ему за соляру, или, если он уже уплатил налоги городу за следующий квартал, то вы возместите ему эту сумму и т.д., и т.п.





Я слышала что иногда продовец дома может взять на себя клозинг ..если договориться..


Да может, наверное, почему нет?
Только, не понятно чем это лучше, чем просто сбросить цену... разве что он сам брокер по мортгиджам, и может дешевле найти...

Baba_Yaga
03-21-2005, 05:13 PM
Я слышала что иногда продовец дома может взять на себя клозинг ..если договориться..

Да, можно обговорить это в контракте на покупку дома, но тогда как-бы получается что продавец делает вам много уступок и если вы ещё хотите торговаться о цене, то будет уже психологически сложнее давить на продавца.
Я делаю по-другому: договариваюсь о цене, а потом уже после подписания контракта делаю к нему амендмент: поднимаю продажную цену на $3,000 и продавец платит мне эти $3,000 на клозинге. Таким образом я не трачу свой кэш, который всегда нужен и продавцу всё равно.

Фома
03-21-2005, 05:36 PM
а, можно обговорить это в контракте на покупку дома, но тогда как-бы получается что продавец делает вам много уступок и если вы ещё хотите торговаться о цене, то будет уже психологически сложнее давить на продавца.


Я так понимаю, что сначала вы торгуетесь о цене, пока не упретесь, а когда он ниже уже ни в какую не спускает, говорите - ну хрен с тобой, хоть клозинг оплати :-)



поднимаю продажную цену на $3,000 и продавец платит мне эти $3,000 на клозинге. Таким образом я не трачу свой кэш, который всегда нужен и продавцу всё равно.


А почему просто лон не взять на 3000 больше?

Leon93
03-21-2005, 06:19 PM
В принципе можно не только клозинг переложить на продовца,но и все апгрейды. Ему какая разница? Вы просто платите больше и записываете в контракт что продавец оплачивает паркет,новую кухню, крышу и т.д. Так многие делают. Но надо щитать что важнее. Ведь подобная операция поднимает стоимость дома,а значит и налиг за него. Однако не у всех есть возможность оплатить все самим. Короче надо щитать что выгоднее.
Нельзя верить наслово всяким лоан офицерам. Их задача продать подароже уже существующий где-то лоан. От них то и появляются всякие поинты,ориджинейшнь фи и т.д. Только на этом эти ловкие ребята зарабатывают себе 2-5 тыс с лона.Надо искать оригинального лендора(банк,который дает свои деньги) Но и там надо держать ухо востро. Короче, надо сравнивать.
Не стоит сразу идти на ФЧА программу. Да, всего з% даун и процент ниже , но вам втюхают поинты что свидет на нет низкий процент( который окупится только через 9 лет примерно),а дополнительные страховки из-за низкого дауна равны платежу за сумму,которую бы вы смогли бы занять на даунпаймент. Хитрецы они..И главное ,ведь всего не говорят..Только олыбаются.
При нынешних ченах, если не потратить недельку( один раз) на ресерч и эджикешн в финансировании дома, то потом придется работать дополнительно недельку в месяц (а их будет з60)отрабатывая сумму,на которую вас вздули..
И особо подумайте прежде чем брать балун или лоан на 5-7 лет. При стоимости дома в $500К каждое перефинансирование обойдется вам в $6-8К...Ни за что.
Ну а когда вы найдете правильные деньги, тогда можно начинать смотреть дома( а не наоборот!). Но это уже совсем другая история...

msn
03-21-2005, 06:29 PM
Ну а когда вы найдете правильные деньги, тогда можно начинать смотреть дома( а не наоборот!). Но это уже совсем другая история...Леон, так где найти эти правильные деньги? Как снискать хлеб насущный? :18:

Leon93
03-21-2005, 06:42 PM
Леон, так где найти эти правильные деньги? Как снискать хлеб насущный? :18:


КАждый день к тебе наверняка приходят по почте предложения лоана. Если ты сам( без этого письма) потом ,когда нибудь состыкуешся с этим лендером- процент будет выше. Закон рынка.Они рассылают рекламки когда им надо деньги спихнуть и потому готовы чем-то поступится. А вот когда тебе надо..уже все не так. Не лишне работать сразу с несколькими лендорами и дать им знать друг о друге. Причем работать по приципу" Мне вообще-то не жмет, но если дил будет лучше я бы взял". Когда дом уже выбран и ты начинаешь лихорадочно искать деньги, тут- то эти голубчики начинают потирать руки, втюхивая тебе все что можно. Под горячую руку все равно подпишешь..
Не лишне делать преапруф и локап. В ФЧА можно ждфать пока процент плавает и (если повезет) заморозить его в нижайшей точке на полгода.Т.е взять лоан позднее,когда надо,но по существующему до того низкому %. Вот тока как угадать что он не подет ещо ниже. Короче, этим падлецам верить на слово нельзя. Каждый час личного времени,потраченого на ресерч вернется конкретными неуплачеными за лоан бабками.

msn
03-21-2005, 07:20 PM
КАждый день к тебе наверняка приходят по почте предложения лоана. Если ты сам( без этого письма) потом ,когда нибудь состыкуешся с этим лендером- процент будет выше. Закон рынка.Они рассылают рекламки когда им надо деньги спихнуть и потому готовы чем-то поступится. А вот когда тебе надо..уже все не так. Не лишне работать сразу с несколькими лендорами и дать им знать друг о друге. Причем работать по приципу" Мне вообще-то не жмет, но если дил будет лучше я бы взял". Когда дом уже выбран и ты начинаешь лихорадочно искать деньги, тут- то эти голубчики начинают потирать руки, втюхивая тебе все что можно. Под горячую руку все равно подпишешь..
Не лишне делать преапруф и локап. В ФЧА можно ждфать пока процент плавает и (если повезет) заморозить его в нижайшей точке на полгода.Т.е взять лоан позднее,когда надо,но по существующему до того низкому %. Вот тока как угадать что он не подет ещо ниже. Короче, этим падлецам верить на слово нельзя. Каждый час личного времени,потраченого на ресерч вернется конкретными неуплачеными за лоан бабками.Лёня, да это всё понятно. У меня вопрос был другого плана, про правильные деньги, то бишь большие, то бишь где и как их взять/украсть/заработать (нужное подчеркнуть). С лоунами и прочим я уже давно разобрался (почти), неувязка в другом. Более мение приличные домики начинаются с пол-лимона и выше. Скока ж надо зарабатывать чтобы такой аффордать?

Leon93
03-21-2005, 07:49 PM
Лёня, да это всё понятно. У меня вопрос был другого плана, про правильные деньги, то бишь большие, то бишь где и как их взять/украсть/заработать (нужное подчеркнуть). С лоунами и прочим я уже давно разобрался (почти), неувязка в другом. Более мение приличные домики начинаются с пол-лимона и выше. Скока ж надо зарабатывать чтобы такой аффордать?
Времена,когда можно было купить домик с одним работающим в семье, безнадежно прошли.Америка беднеет. Это не домики дорогие, это доллар перестает чего либо стоить..
А ращет простой. Если ты зарабатываешь так что на каждые $10К цены дома у тебя есть $200 з/п то ты уже в порядке..

Делов-то! пол-лимона это всего $100К в год. Почитай посты фурумчан..да почти все столько зарабатывают!( тока я и химик безнадежно в бедности..) А для манюни так $100К в год вообще оскорбление....хе-хе..

msn
03-21-2005, 07:55 PM
Времена,когда можно было купить домик с одним работающим в семье, безнадежно прошли.Америка беднеет. Это не домики дорогие, это доллар перестает чего либо стоить..
А ращет простой. Если ты зарабатываешь так что на каждые $10К цены дома у тебя есть $200 з/п то ты уже в порядке..

Делов-то! пол-лимона это всего $100К в год. Почитай посты фурумчан..да почти все столько зарабатывают!( тока я и химик безнадежно в бедности..) А для манюни так $100К в год вообще оскорбление....хе-хе..С 100К в год нырять на пол-лимонный домик думаю таки стрёммно, имеется в виду что лоан в пол лимона. Мда... шо делать, шо делать... Чернышевского что ли перечитать? :)

Leon93
03-21-2005, 08:04 PM
Со делать? А не покупать.
Щас время такое что выгоднее рентовать. В калифорнии НЕТ ТАКОГО КОЛЛИЧЕСТВА людей,которые зарабатывают $100К сколько есть сейчас домов на продаже. То что ты купишь за пол-лимона- ты можеш рентовать за $1з00-1500. Ну и подщитай, если рент будет рости по закону( кажись там ограничения для того же тенанта есть..чего-то около 5%) когда он вырастит до $з500 в месяц???? И потом, рентуя- ты свободен в передвижении.

Baba_Yaga
03-21-2005, 09:00 PM
Я так понимаю, что сначала вы торгуетесь о цене, пока не упретесь, а когда он ниже уже ни в какую не спускает, говорите - ну хрен с тобой, хоть клозинг оплати :-)
А почему просто лон не взять на з000 больше?

Нет, я не прошу оплачивать клозинг - я таким образом увеличиваю размер лоана - я же поднимаю продажную цену на 3 тысячи. А размер основного лоана поднять без поднятия продажной цены часто нельзя из-за проблем с PMI и пр.

Baba_Yaga
03-21-2005, 09:03 PM
Со делать? А не покупать.
Щас время такое что выгоднее рентовать. В калифорнии НЕТ ТАКОГО КОЛЛИЧЕСТВА людей,которые зарабатывают $100К сколько есть сейчас домов на продаже. То что ты купишь за пол-лимона- ты можеш рентовать за $1з00-1500. Ну и подщитай, если рент будет рости по закону( кажись там ограничения для того же тенанта есть..чего-то около 5%) когда он вырастит до $з500 в месяц???? И потом, рентуя- ты свободен в передвижении.


Вложение денег в недвижимость имеет те преимущества что часто недвижимость растёт в цене очень даже хорошо: 10% в год и даже больше и этот прирост ты получаешь не на те деньги которые у тебя есть в наличии, а на те, которые ты берёшь в займы часто под меньший процент.

Krasota
03-21-2005, 09:08 PM
No, it isn't.
In general, it is always better to pay as little as possible up front.That's what the bank wants you to think so that U'll have more to pay off and more interest to pay them ;)


16K over 30 years is NOTHING. You can do much better by simply keeping your money in the bank on a CD.Better to just keep it in the bank than to pay towards your principle? Do you know what CD rates are right now? Do you know what inflation rates are right now? :lol:

Монашка
03-21-2005, 09:31 PM
нет, не плохо, но Б. Яга прав - если уплатить за клозинг, можно было бы получить еще лучше.

Это работает вот как - банк определяет базовый рейт, например, 4%, который вы получите, если оплатите все расходы на клозинг.

Кроме того, вы можете пчолучить процент еще лучше, если заплатите банку денег - так называемые пойнты (1 point = 1% от суммы займа).
Допустим 1 поинт - 3.75%, 2 пойнта - 3.5% и т.д.
(все цифры - просто для примера).

А если у вы сразу платить не хотите, но согласны на более высокий процент, то банк предлагает отрицательные пойнты (т.е., не вы банку деньги даете, а банк вам) , но с более высоким рейтом - например 1 поинт - 4.25% и т.д.,

Бывают еще всякие rebates - это работает примерно так же, но не привязано к сумме займа, и вы получаете деньги не на клозинге, а чуть позже - например $1000 rebate за увеличение рейта 0.1% ...

Так вот агенты, которые предлагают no points no closing cost refinance, забирают себе все эти отрицательные пойнты и ребэйты, и оплачивают на эти деньги клозинг кост, ну и конечно себе кое-что оставляют.
В результате все остаются довольны, потому что, если бы вы сами попробовали так сделать, без агента, то вам бы этих ребэйтов на покрытие клозинга вряд ли хватило бы - агенты работают с аппрэзерами, адвокатами и проч. "паразитами", и имеют у них специальные цены, ниже, чем это обходится простым смертнымФома,
пересчитывали раз 150 и с пойнтс и без, и практически все возможные варианты, тот вариант на который идем, получился оптимальным
чесслово, мою взбалмошную натуру есть кому осадить на Землю и охладить ледяной водой :)
это перефинансирование идет без агента как такового
я позвонила в свою же моргидж компанию и спросила чего они мне могут предложить, в процессе обсуждения много чего выяснили, слегка поторговались, но все это с компанией, не с агентом
система рибэйтов, по-моему не самое хорошее вообще


Ягович, что такое Джамбо Морг. я сама не очень знаю, только слышала, что это как 2 заема берешь, т.е. одна компания не дает нужную сумму денюжек и занимаешь у 2 компаний
спасибо за объяснение с ноум эквити

Krakadil
03-21-2005, 09:53 PM
Ох и страсти же тут. Как хорошо, что я уже свой дом выплатил и все эти моргиджи, эскроу и перефинансирования позади.

Moonlight Traveler
03-21-2005, 10:53 PM
Ягович, что такое Джамбо Морг. я сама не очень знаю, только слышала, что это как 2 заема берешь, т.е. одна компания не дает нужную сумму денюжек и занимаешь у 2 компаний


As far as I know people get 2 loans to avoid Jumbo Mortgages (they have higher rates than conforming mortgages)


From http://www.forbeginners.info/mortgage/glossary/jumbo-mortgage (http://www.forbeginners.info/mortgage/glossary/jumbo-mortgage:)

Mortgage Glossary: Jumbo Mortgage

A mortgage for any amount over the limit set by Fannie Mae and Freddie Mac regulations. The limit is currently $322,700 for single-family homes.

It is also called a non-conforming loan (http://www.forbeginners.info/mortgage/glossary/conforming-loan/).


MT

Leon93
03-22-2005, 12:20 AM
Вложение денег в недвижимость имеет те преимущества что часто недвижимость растёт в цене очень даже хорошо: 10% в год и даже больше и этот прирост ты получаешь не на те деньги которые у тебя есть в наличии, а на те, которые ты берёшь в займы часто под меньший процент.


Хорошо для тех кто купил несколько домов, а потом продал.\
А для нас ,реальных, купить один,заолатив все фиииии,продать,заплатить все фиииии,выплатить капиал гейн( если до двух лет),снова купить опять заплатив все фиииииииииииииииии,а потом ещо ремоделить.....Короче шило на мыло. Потому как даже продав через 10 лет с удвоенной-утроенной ценой, покупать все равно такой-же..по такой-же цене в принципе.

Монашка
03-22-2005, 06:01 AM
As far as I know people get 2 loans to avoid Jumbo Mortgages (they have higher rates than conforming mortgages)
From http://www.forbeginners.info/mortgage/glossary/jumbo-mortgage
Mortgage Glossary: Jumbo Mortgage
A mortgage for any amount over the limit set by Fannie Mae and Freddie Mac regulations. The limit is currently $322,700 for single-family homes.
It is also called a non-conforming loan (http://www.forbeginners.info/mortgage/glossary/conforming-loan/).
MTСпасибо, МТ!!!!

Фома
03-22-2005, 07:25 AM
Better to just keep it in the bank than to pay towards your principle? Do you know what CD rates are right now? Do you know what inflation rates are right now? :lol:


Yep. I do.
You can check it for yourself - if you put say 10K on a CD at 3%, you will have several times more money in 30 years then what you would have saved on mortgage payments if you put those 10K towards downpayment instead.
Several times. It depends on the mortgage rate, of course, but the equal amounts of money will be only around 8%... and if that happens to mortgages, bank rates will go higher too.

Now, this does not account for inflation, of course... but you do not have to keep your money in a bank either - you could invest it instead, and get a much much better return.

Baba_Yaga
03-22-2005, 08:10 AM
Хорошо для тех кто купил несколько домов, а потом продал.\
А для нас ,реальных...

Кто реальный, а кто нереальный определяется часто незнанием сути вещей и собственной ленью. Можно лежать на печи и рассуждать что для тебя это сделать нереально, а можно таки делать.

Монашка
03-22-2005, 08:11 AM
That's what the bank wants you to think so that U'll have more to pay off and more interest to pay them ;)

Better to just keep it in the bank than to pay towards your principle? Do you know what CD rates are right now? Do you know what inflation rates are right now? :lol:Красотуль,
как говорят "заплатить всегда успеешь"
среди моих знакомых троим отказали в заеме только потому что они предполагали внести ч0% даун
как только они снизили даун до 10% получили заем
потом внесли $$$ как дополнительную оплату к принципал лоун

Krasota
03-22-2005, 08:42 AM
Yep. I do.
You can check it for yourself - if you put say 10K on a CD at 3%, you will have several times more money in 30 years then what you would have saved on mortgage payments if you put those 10K towards downpayment instead.
Several times. It depends on the mortgage rate, of course, but the equal amounts of money will be only around 8%... and if that happens to mortgages, bank rates will go higher too.

Now, this does not account for inflation, of course... but you do not have to keep your money in a bank either - you could invest it instead, and get a much much better return.Well, account for inflation, and you'll see what I mean. :)

Krasota
03-22-2005, 08:48 AM
Красотуль,
как говорят "заплатить всегда успеешь"
среди моих знакомых троим отказали в заеме только потому что они предполагали внести ч0% даун
как только они снизили даун до 10% получили заем
потом внесли $$$ как дополнительную оплату к принципал лоунСогласна что заплатить всегда успеешь. Я просто пыталась донести тот факт что чем держать деньги в банке или CD, для простого смертного, лучше бОльше класть, будь то сразу или дополнительно. Просто многие неверно думают что лучше растягивать на з0 лет. Растягивать то хорошо только если ети деньги где-то в другом месте нужны (другие инвестменты, например:)), но не в банке или CD, ИМХО.

Фома
03-22-2005, 09:01 AM
Well, account for inflation, and you'll see what I mean. :)

I see whaty you mean already :-)
You are just wrong.

Try calculating some examples in excel - and you will see it clearly.


P.S. Infaltion isn't the only thing not accounted for. Tax savings on your mortgage is another. They pretty much cancel each other

Фома
03-22-2005, 09:05 AM
Растягивать то хорошо только если ети деньги где-то в другом месте нужны (другие инвестменты, например:)), но не в банке или CD, ИМХО.

CD - это экстрим, конечно.
Надо быть идиотом, чтобы деражть бабки на CD тридцать лет :-)

Но идея в том что ДАЖЕ в этом случае, вы в конце концов будете иметь больше денег, чем если бы просто увеличили downpayment.

А уж всякие бонды и мючуал фанды - о них и разговора нет.
Никогда не стоит выплачивать моргидж больше чем это необходимо... разве что если не хватает зарплаты на месячные выплаты. Во всех остальных случаях можно найти деньгам лучшее применение. Да даже, не "найти" - а просто куда не ткни - это и будет лучшее применение чем выплачивать мортгидж.

Фома
03-22-2005, 09:10 AM
Фома,
пересчитывали раз 150 и с пойнтс и без, и практически все возможные варианты, тот вариант на который идем, получился оптимальным


Все зависит от критерия. То, что оптимально для вас, не будет оптимальным для кого-то другого.
Потому и существует столько разных програм - каждый выбирает то, что оптимально именно для него.



система рибэйтов, по-моему не самое хорошее вообще


а по-моему, если деньги дают, то чего же тут "нехорошего"? :-)

Фома
03-22-2005, 09:11 AM
As far as I know people get 2 loans to avoid Jumbo Mortgages (they have higher rates than conforming mortgages)


Not really. Second mortgage ahs much higher rate than the first one too (higher even than the jumbo rate).
People get the second morgages to avoid the PMI, not the jumbo rates.

Монашка
03-22-2005, 09:12 AM
Все зависит от критерия. То, что оптимально для вас, не будет оптимальным для кого-то другого.
Потому и существует столько разных програм - каждый выбирает то, что оптимально именно для него.




agree!!!

а по-моему, если деньги дают, то чего же тут "нехорошего"? :)


за все приходится платить, и про бесплатный сыр надеюсь вы тоже знаете :34:..............

Фома
03-22-2005, 09:19 AM
за все приходится платить, и про бесплатный сыр надеюсь вы тоже знаете


Конечно. Этот "сыр" - не бесплатный.
Вы расплачиваетесь за рибэйт более высоким процентом (я выше объяснил подробно как это работает).
Если у вас есть деньги и вы собираетесь жить в доме долгие годы и не перефинансировать, то вам выгоднее отказаться от рибэйта, да еще, возможно и пойнты уплатить для того, чтобы процент был ниже.
А если денег у вас не так много (или если вы знаете им лучшее применение см. выше дискуссию с Красотой), и/или вы допускаете возможность что через несколько лет вы дом продадите или перефинансируете, то незначительное увеличение рэйта для вас не столь существенно, как живые деньги в кармане прямо сейчас.

Говорю же - у каждого свой критерий.

Leon93
03-22-2005, 12:10 PM
.
Никогда не стоит выплачивать моргидж больше чем это необходимо... разве что если не хватает зарплаты на месячные выплаты. Во всех остальных случаях можно найти деньгам лучшее применение. Да даже, не "найти" - а просто куда не ткни - это и будет лучшее применение чем выплачивать мортгидж.

Интересно как это? если з/п не хватает чтоб паймент делать, а откуда могидж тогда выплачивать??
Вообще-то ,если деньег чуток появилось вдруг, то желание вложить деньги куда-то ещо, а не выплачивать дом потому как идет списание с нологов уплаченого интереса, это очередной самообман.
Если ,конечно,деньги нужно вкладывать в бизнесс,с которого дом и выплачивается, а без этого денег вообще нет- то это нужно делать. А если человек живет на з/п то именно выплата дома и есть самое выгодное вложение средсв. Потому как отдавая доллар на оплату интереса получаешь назад 28 центов(примерно), а с каждого доллара,который заработал-платишь 28 центов налога ,а имееш 72.
Разницу чуствуешь? Какие такие стоки,СД и пр. принесут такую прибыль??

Хотя ,конешно,если зарабатывать много и иметь ну прям замок-то ращет будет другой. Но таких даже не на нашем форуме немного..

Фома
03-22-2005, 12:44 PM
Интересно как это? если з/п не хватает чтоб паймент делать, а откуда могидж тогда выплачивать??


Ну лежат денежки в банке, наследство например, или квартиру в России продал или еще что... мало ли откуда



Вообще-то ,если деньег чуток появилось вдруг, то желание вложить деньги куда-то ещо, а не выплачивать дом потому как идет списание с нологов уплаченого интереса, это очередной самообман.


Списание с налогов тут ни при чем.
Просто практически любое вложение будет выгоднее чем просто выплатить мортгидж.



Если ,конечно,деньги нужно вкладывать в бизнесс,с которого дом и выплачивается, а без этого денег вообще нет- то это нужно делать.


Не обязательно в бизнес. В акции, мючуал фанды, в бонды, в риал естэйт, даже просто на CD положить - и то выгоднее, чем вбухать в мортгидж.
Не верите - посчитайте. Это простая арифметика.



А если человек живет на з/п то именно выплата дома и есть самое выгодное вложение средсв.


Наоборот - самое НЕ выгодное.



Потому как отдавая доллар на оплату интереса получаешь назад 28 центов(примерно), а с каждого доллара,который заработал-платишь 28 центов налога ,а имееш 72.
Разницу чуствуешь? Какие такие стоки,СД и пр. принесут такую прибыль??



Какую прибыль? Где здесь прибыль вообще?
Вот вы заработали доллар, получили свои 72 цента - ТЕПЕРЬ в зависимости от того, как вы этими центами распорядитесь, можно получить прибыль.
Наименьшую прибыль при этом вы получите, вложив эти заработанные центы в мортгидж.




Хотя ,конешно,если зарабатывать много и иметь ну прям замок-то ращет будет другой.

Да нет... как раз, если много зарабатывать, то практически не важно... Наоборот, с точки зрения бухгалтерии, проще уж сразу выплатить моргидж целиком, чтобы не усложнять жизнь...

Leon93
03-22-2005, 12:52 PM
Наоборот, с точки зрения бухгалтерии, проще уж сразу выплатить моргидж целиком, чтобы не усложнять жизнь...

Ну так с точки зрения бухгалтерии или не усложнять?

Случай первый:Ну вот получил я доллар и потратил его на выплату интереса. В конце года я получу с него обратно 28 центов. Это и есть выгодность наличия моргиджа.
Случай второй: Нету у меня моргиджа и получив доллар я заплачу в конце года 28 центов и у меня останется 72.

Итак в моем кармане ,как начальный капитал для других финансовых операций 28 или 72 цента. Ну и в каком случае я в более выгодной сетуации как микро-инвестор?

Мое мнение: Если имеешь стабильный зароботок и не живешь с бизнеса,который и приносит деньги на оплату дома ,то дом нужно выплачивать как можно скорее.Тем более что бод выплаченый дом дают (если надо) деньги уже под значительно меньший процент.Эквуди кредит лайн например.

klukva
03-22-2005, 01:01 PM
Извиняюсь за вторжение, но у меня маленький вопросик тоже появился по ходу дела:
Если делать перефинансирование, то нам процент перещитают с начала покупки дома или с того дня как перефинансировали дом и будем продолжать платить за меньший %. Меня постоянно мучает этот вопрос.

Монашка
03-22-2005, 01:03 PM
Извиняюсь за вторжение, но у меня маленький вопросик тоже появился по ходу дела:
Если делать перефинансирование, то нам процент перещитают с начала покупки дома или с того дня как перефинансировали дом и будем продолжать платить за меньший %. Меня постоянно мучает этот вопрос.с того момента как вы получите новый заем
при перефинансировании ваш заем выплачивает новая компания, и у вас как бы новый заем, вот на него у вас и меньший %

Фома
03-22-2005, 01:27 PM
Ну так с точки зрения бухгалтерии или не усложнять?


не усложнять с точки зрения бухгалтерии...



Случай первый:
...
Случай второй:
...


Смотрите. Допустим, вы берете мортгидж под 5%.
Если у вас есть возможность уменьшить сумму мортгиджа на $1000, то ваша месячная плата от этого станет меньше на $5.37
За тридцать лет вы сэкономите $1932.56

Если же вы оставите моргидж в покое и просто положите вашу тыщу в банк, под жалких 3 процента, то через тридцать лет на вашем счету будет $2427.26 - почти 500 баксов чистой прибыли.

Это - без учета налоговых льгот, иначе будет еще больше.

Но, как я уже говорил, CD - это экстрим - просто иллюстрация.
Принято считать, что нормальный лонг-терм инвестмент умеренного (ближе к низкому) риска (бонды и мючуал фонды) возвращает в среднем около восьми процентов.
Таким образом вложенная штука баксов превратится через тридцать лет в $10062.66 - т.е., больше чем в пять раз больше, чем то, что вы сэкономили бы на мортгидже (опять же, не считая налоговых выгод - на самом деле, еще больше)

Вот и думайте...



Тем более что бод выплаченый дом дают (если надо) деньги уже под значительно меньший процент.Эквуди кредит лайн например.


Ерунда. Процент на кредит лайн ниже не потому, что дом выплаченный, а потому что рэйт переменный.
Вы можете такой же (даже лучший) процент получить на обычный мортгидж, если подпишетесь на variable rate program.

klukva
03-22-2005, 01:58 PM
с того момента как вы получите новый заем


при перефинансировании ваш заем выплачивает новая компания, и у вас как бы новый заем, вот на него у вас и меньший %

А если я сделаю перефинансирование в той же компании, то они перещитают мне с самого начала или нет?

Монашка
03-22-2005, 02:08 PM
А если я сделаю перефинансирование в той же компании, то они перещитают мне с самого начала или нет?нет
Клюква, перефинансируя дом, вы закрываете один заем и получаете новый
не важно в одной или в разных компаниях
и % получаете на конкретный заем, а не на дом

Leon93
03-22-2005, 04:58 PM
не усложнять с точки зрения бухгалтерии...



Смотрите. Допустим, вы берете мортгидж под 5%.
Если у вас есть возможность уменьшить сумму мортгиджа на $1000, то ваша месячная плата от этого станет меньше на $5.з7
За тридцать лет вы сэкономите $19з2.56

Если же вы оставите моргидж в покое и просто положите вашу тыщу в банк, под жалких з процента, то через тридцать лет на вашем счету будет $2ч27.26 - почти 500 баксов чистой прибыли.

Это - без учета налоговых льгот, иначе будет еще больше.

Но, как я уже говорил, ЦД - это экстрим - просто иллюстрация.
Принято считать, что нормальный лонг-терм инвестмент умеренного (ближе к низкому) риска (бонды и мючуал фонды) возвращает в среднем около восьми процентов.
Таким образом вложенная штука баксов превратится через тридцать лет в $10062.66 - т.е., больше чем в пять раз больше, чем то, что вы сэкономили бы на мортгидже (опять же, не считая налоговых выгод - на самом деле, еще больше)

Вот и думайте...



Ерунда. Процент на кредит лайн ниже не потому, что дом выплаченный, а потому что рэйт переменный.
Вы можете такой же (даже лучший) процент получить на обычный мортгидж, если подпишетесь на вариабле рате програм.

Математически вроде все правильно. Но эта самая 1000 баксов уже должна откуда-то взятся и если она появляется после возврата за уплаченый интерес,то она бы была 1500 баксов при уплате налога с з/п.
Ращитывать математически наперед сложно. Опыт показывает что деньги в стоках удваиваются(реже утраиваются) за 10 лет, а вот цены за те же 10 лет растут в четыре раза. Или как миниум в 10 раз за з0 лет.

А денюшки нам нужны сейчас. Не,остаюсь ,как Штирлиц, стоять на своем. Если есть возможность дом надо выплачивать и как можно скорее...Сразу наличные начинают карман оттапыривать..

Baba_Yaga
03-22-2005, 05:09 PM
Сразу наличные начинают карман оттапыривать..

Нет, вот такой проблемы лично у меня никогда не было. Есть столько дыр где нужны деньги, что вечно хожу без гроша в кармане.

Фома
03-22-2005, 05:52 PM
Математически вроде все правильно. Но эта самая 1000 баксов уже должна откуда-то взятся и если она появляется после возврата за уплаченый интерес,то она бы была 1500 баксов при уплате налога с з/п.


Ну вот что вы выдумываете? Кроме возврата переплаченных налогов деньги больше ниоткуда взяться не могут, что ли? :-)
С чего вы тогда вообще налог платите?


Например, вы собрались покупать дом, за 500000.
У вас в банке (или где?) лежат деньги на даунпэймент - ну, скажем, 20% - т.е. $100000, да?

Теперь, вы торгуетесь с продавцом, и он вам сбрасывает 10К - так, что, в итоге, вы покупаете дом за 490.
Теперь у вас два варианта - либо уплатить 100К даун, как вы и собирались и взять мортгидж на 390, либо положить даун 20% от 490К (98000), а оставшиеся 2 штуки оставить себе, так что сумма мортгиджа будет 392К

Так вот, вопреки наивному "здравому смыслу" , оказывается, что оставить себе больше наличных за счет увеличения суммы займа на самом деле ВЫГОДНЕЕ.


Другой пример. Вам повысили зарплату задним числом (так часто бывает - review делают с опазданием) - и вы получаете немного "лишних" денег. Первое побуждение - сделать внеочередной взнос за мортгидж - как правило,
ошибочно.



Опыт показывает что деньги в стоках удваиваются(реже утраиваются) за 10 лет, а вот цены за те же 10 лет растут в четыре раза.


Чего??? Это какие цены за 10 лет в четыре раза выросли?
Какой-то у вас странный опыт... Мы о какой стране вообще разговариваем?



Официальная инфляция в штатах колеблется от 1 (очень мало) до 10-11 (бешено много) процентов в год (Великую Депрессию в расчет не берем).
При таких темпах цены удваиваются каждые 15-16 лет.

А "в 10 раз за 30 лет" - это 8% годовых тридцать лет подряд. Такого в штатах даже близко никогда не бывало. Было в начале восьмидесятых три плохих года... а так... за последние двадцать лет выше 5% вообще никогда не поднималось.
А в среднем за последние тридцать имеем около 4.5%... а вот по стокам - как раз - стабильных 8-10, причем это для "dumb strategy" посчитано - купить и держать тридцать лет. А если с умом подходить - переводить деньги в CD и бонды на время спадов, то все 15-18 будут.


Или вы о каких-то конкретных ценах (ну там, риал естэйт, например?) - ну так вкладывайте в то, что растет - кто вам мешает?



А денюшки нам нужны сейчас.


Дык. И я - о том же!
Нет никакой причины отдавать свои кровные денюжки банку без необходимости - они нужны нам сейчас!

Leon93
03-22-2005, 06:53 PM
Ну ты опять мой поинт недопонял. Ты берешь 100000 как уже существующие деньги.Как-бы неоткуда. А такого не бывает. Чтобы иметь на щету 100000 надо заработать как миниум 1з0000.
Ну так вот. А если сщитать с обозначеной тобой точки отщета деньги которые зарабатываются уже после покупки ( и даунпаймента) то все-таки выгоднее выплачивать.
О росте цен за 10 лет: Дома в калифорнии миниум в з раза.Бензин почти в з раза,Биг Мак- в з раза, молоко в 2 раза правда..автомобили новые тоже в 2 раза. Апартменты достойные - в з раза. Женьщины полногрудые тоже обходятся в з раза дороже..

msn
03-22-2005, 07:21 PM
Ну ты опять мой поинт недопонял. Ты берешь 100000 как уже существующие деньги.Как-бы неоткуда. А такого не бывает. Чтобы иметь на щету 100000 надо заработать как миниум 1з0000.
Ну так вот. А если сщитать с обозначеной тобой точки отщета деньги которые зарабатываются уже после покупки ( и даунпаймента) то все-таки выгоднее выплачивать.
О росте цен за 10 лет: Дома в калифорнии миниум в з раза.Бензин почти в з раза,Биг Мак- в з раза, молоко в 2 раза правда..автомобили новые тоже в 2 раза. Апартменты достойные - в з раза. Женьщины полногрудые тоже обходятся в з раза дороже..Убедил. :shura:

Фома
03-22-2005, 08:44 PM
Ну ты опять мой поинт недопонял. Ты берешь 100000 как уже существующие деньги.Как-бы неоткуда. А такого не бывает. Чтобы иметь на щету 100000 надо заработать как миниум 1з0000.


Да нет, это ты недопонял. Таксы тут вообще ни при чем. Их по любому платить надо, поэтому и говорить не о чем. Можешь сразу представить что ты заработал не 13, а 10, а таксов вообще нету. Это ничего не меняет.
И откуа деньги взялись - тоже не важно. Ясно, что "ниоткуда" не бывает - не делай из меня идиота. Не "ниоткуда", а "откуда-то", но не важно откуда именно. Они уже ЕСТЬ.

Теперь смотри. Вот заработал ты эти 10 штук и думаешь что с ними сделать. Можно часть моргиджа выплатить, а можно просто вложить куда-нибудь. Так вот, вложить по-любому выгоднее, даже без таксов (с таксами еще выгоднее, но давай пока без них разберемся) - то что ты будешь после этого зарабатывать пойдет на уплату интереса, это верно, НО зарабатывать ты будешь БОЛЬШЕ (за счет твоего инвестмента). Посмотри расчеты выше еще раз - за тридцать лет, интереса "лишнего" ты уплатишь 19 штук, а заработаешь зато 25.
25 это больше чем 19 - что здесь непонятного?




Ну так вот. А если сщитать с обозначеной тобой точки отщета деньги которые зарабатываются уже после покупки ( и даунпаймента) то все-таки выгоднее выплачивать.


Нет, выгоднее не выплачивать.
Если выплатишь, станешь богаче на 19 штук. Если НЕ выплатишь станешь богаче на 25.
Что выгоднее.



О росте цен за 10 лет: Дома в калифорнии миниум в з раза.


Ну, а кто тебе мешает в дома вкладывать?
Если ты считаешь, что они растут быстрее, чем стоки, вкладывай в дома, а не в стоки - и всех делов.



Бензин почти в з раза,Биг Мак- в з раза, молоко в 2 раза правда..автомобили новые тоже в 2 раза. Апартменты достойные - в з раза. Женьщины полногрудые тоже обходятся в з раза дороже..

Не пори чепуху. Десять лет назад новый Аккорд стоил 14 штук. Сейчас - 18. В три раза?
Бик Мак стоит 99 центов. Десять лет назад он стоил 90. Ну, может быть 89.
Молоко смотря какое органик сейчас дорого стоит ,а десять лет назад его вообще не было. А та туфта, что была десять лет назад, сейчас стоит ДЕШЕВЛЕ, чем тогда.
Апартменты - это и есть риал истэйт - вариант инвестмента, т.е., не те цены, на которые надо смотреть.
Бензин - да, вырос в три раза, пожалуй, если с 95-м сравнивать... НО, если, к примеру 99 сравнить с тем же 95м, то он дешевле был. Это такое коммодити негибкое, что по нему инфляцию нельзя оценивать - как ОПЕК скажет, так и будет.
Остаются женщины полногрудые... ну это уж тебе виднее... я лично предпочитаю по любви :-)

Leon93
03-23-2005, 12:20 AM
Остаются женщины полногрудые...

Фома, мы оба правы. Т.к ты про тех у кого хватает денeг играться со стоками и другими инвестментами, а я про тех кто тянет дом из последних сил,который купил ишодя из рекомендаций брокера типа, будете на налогах экономить...
Инвестмент вещь,канешно,хорошая..если всё прет потехоньку. Но я даже был несколько рад что не владел сотнями тыс пару лет назад..А вот мои знакомые долго-долго откладывали и амба...ничего не осталось..
Кстати о БигМаках. У нас он в начале 90-х был $1.99 за мил. Теперь $6. Бензин ещо помню по $0.99, и помню прошедшую осень по $2.75..

Короче: Быть богатым и сдоровым значительно приятней чем бедным и больным..

Фома
03-23-2005, 05:36 AM
Фома, мы оба правы. Т.к ты про тех у кого хватает денeг играться со стоками и другими инвестментами, а я про тех кто тянет дом из последних сил,который купил ишодя из рекомендаций брокера типа, будете на налогах экономить...


Да нет же! Мы пор одних и тех же - тех, у кого появилось немного "лишних" денег, и они подумывают, не сделать ли внеочередную выплату за мортгидж.



Инвестмент вещь,канешно,хорошая..если всё прет потехоньку. Но я даже был несколько рад что не владел сотнями тыс пару лет назад..А вот мои знакомые долго-долго откладывали и амба...ничего не осталось..


Не обязательно стоки.
Для таких осторожных, есть бонды, CD, и мани маркет - все равно выгоднее, чем моргидж платить - я же тебе посчитал выше.
На самом деле, речь идет о долгосрочных инвестициях - если бы твои знакомые держали деньги не в индивидуальных стоках, а в достаточо диверсифайд фондах, и не рыпались, когда все рухнуло, то через лет пять-десять все равно были бы в плюсе по сравнению с CD и уж тем более, с моргиджем.

Или в те же дома вкладывай, если ты так в них уверен...



Кстати о БигМаках. У нас он в начале 90-х был $1.99 за мил. Теперь $6.


Да где ж ты биг мак за такие деньги-то видел???
$3.25 - красная цена.
Давай поспорим на что-нибудь - я тебе флайер отсканирую :-)



Бензин ещо помню по $0.99, и помню прошедшую осень по $2.75..


Опять скажу - бензин - это не инфляция.
А кто тебе мешал бабки в нефть вкладывать, когда он по 0.99 был? Потом загнал бы по трешке - 200 процентов прибыли. Это тебе - не моргидж выплачивать :-)